全委托合同范本.doc

XXXXX项目物业管理全权委托合同（草案）甲方：XXX乙方：戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司日期：二零零X年X月X日XXXXXX项目物业管理全权委托合同（草案）委托方：XXX（以下简称甲方）企业法人营业执照注册号：法定代表人：地址：XXX电话： 传真： 受委托方：戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司（以下简称乙方）企业法人营业执照注册号：企独辽大总副字第06688号法定代表人：梁振英地址：辽宁省大连市人民路15号中银大厦12A电话真一章 总则根据中华人民共和国合同法、中国物业管理条例及大连市物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方经过认真协商，就甲方委托乙方对大连金和苑（以下简称本物业）实行专业化的物业管理订立本合同，供双方恪守。第1条 物业基本情况物业名称：XXX 坐落位置： 占地面积： 平方米四 至： 总建筑面积： 平方米车位数量：共计 车位。绿化率： %上述指标最终以大连市工程竣工验收备案表为准，且指标如调整变化，本合同的各项条款不变。第2条 乙方提供服务的受益人为本物业的产权所有人（即业主）和物业使用人。第二章 全权委托服务期限第3条 全权委托服务期限本合同物业管理全权委托服务期共计 年零 个月，根据本物业工期（200 年 月 日交付使用）分为两个阶段：前期物业管理介入期：自现时起至项目正式交付使用前三个月（即200 年 月 日），共计 个月。实质物业管理运作期：自项目交付使用前三个月开始为期 年，即自200 年 月 日起至200 年 月 日。第4条 本合同有效期内，如本物业业主委员会正式成立，并与之选定的物业物理公司签订新的物业管理委托合同，则本合同自行终止。但需业主委员会在本合同终止前60日，提前通知乙方终止本合同，以便交接工作顺利完成。第5条 本合同期满前三个月，双方应就是否续约协商。如双方同意续约，应于期满前一个月签订续约合同，确认续约的期限及有关合作条款。第三章 委托管理事项及服务内容乙方于被委托期限内所提供的管理事项及服务内容包括：第6条 前期物业管理介入期服务内容6.1 评估物业设计，包括对物业楼宇设计、建筑材料、公用设备及设施做出物业管理之相关建议，并按需要与甲方、设计单位及施工单位举行会议。6.2 评估影响物业管理运作及收费的因素，即根据物业的整体设计、选用材料、设施设备等，测算及制定物业管理各项收费的标准。6.3 提供物业管理安全保卫系统的建议。6.4 对物业消防设备提供管理建议。6.5 对物业会所功能定位、布局及日后经营管理提供建议。6.6 对物业内配套设施合理布置及日后管理安排提供物业管理建议。6.7 对物业公共照明用电、清洁、绿化用水之系统问题，提供管理建议。6.8 对物业垃圾处理提供日后管理上的建议。6.9 根据物业区布局特性及硬件设施，拟定消防安全保卫工作流程。6.10 为物业进行各项管理费财务预算及前期开办费预算。6.11 从物业管理角度配合物业销售及营销推广，包括物业管理预算及服务内容标准的确定、销售人员物业管理知识的培训、业主临时公约及前期物业管理服务协议的拟定、销售宣传及重大活动的配合等。第7条 交付使用前三个月所提供的服务内容7.1 启动期筹备与接管验收。7.2 按照管理需要和物业特定情况制定物业管理服务的各项管理制度与工作程序。7.3 协助甲方制定物业接管验收安排，负责在指定期限代表甲方接管物业设施设备，唯上述物业设备须符合国家及乙方有关接管验收的规定和要求。7.4 物业管理用房选址、提供装修方案及组织实施。7.5 测算管理处所必需的物质装备及物业管理用房建造装修费用，并向甲方申报与实施。7.6 编制物业管理员工架构，拟定员工岗位职责、员工手册以及各项人事管理制度。7.7 根据物业竣工交付使用的日期，制订物业管理各级员工到岗顺序及人数安排，招聘及录用员工。7.8 提供物业管理员工制服样式及订做工装。7.9 为物业员工提供培训，内容包括但不限于：物业管理基本知识、服务意识及礼节规范、交楼入伙流程、日常物业管理工作、消防安全管理及工作流程、机电设备认识及验收、工程管理知识、二次装修管理要点、投诉处理接待及跟进流程、财务制度、清洁绿化等。7.10 制定移交物业单位与业户之程序，并安排驻员工与业户作移交程序。7.11 安排装修工程及物料运送控制之程序。7.12 对物业内全部公共地方、机械及机电室及物业周边范围等保安评估，制定保安巡逻路线及保安方案，提供安全保卫系统运行方案。第8条 实质物业管理运作期管理事项8.1 房屋建筑本体共用部位的养护和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、梁柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、室外建筑物等。8.2 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理工作和运行服务，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、垃圾中转站、垃圾车、垃圾桶、擦窗机、共用照明、天线、加压供水设备、楼内消防设施设备、电梯、供电系统、供暖系统、安防系统、楼宇自控系统、中水系统、空调系统、通风系统、给排水系统等。8.3 热力站的维修养护，维修养护标准按国家及大连市相关法律法规执行。8.4 外电源电缆、电缆分界室的维修养护按照大连供电局的规定执行。8.5 本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、围墙、室外管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、庭院灯、自行车房、停车场、广告牌等。8.6 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理、包括商业网点、文化体育娱乐场所等。8.7 本物业规划红线内的公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理。8.8 公共环境卫生：包括公共场地、房屋建筑共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运（建筑垃圾和装修垃圾的清运按大连市有关规定另行统一收费、统一清运）。8.9 对本物业区域内的交通状况进行规范管理，确保本物业区域内车辆停放有序和变通顺畅（不包含车辆及车上财产的保险和保管责任）。8.10 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含 人身、财产保险保管义务和责任）。8.11 组织开展社区文化娱乐活动。8.12 物业管理档案资料包括工程建设竣工资料、业主资料等的管理。8.13 业主房屋自用部位和自用设施及设备的维修、养护。在业主提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。8.14 对业主违反物业管理法规政策的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求恢复原状、要求赔偿损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人可采取诉诸法律或者其它催缴收措施。第四章 双方的权利与义务第9条 甲方的权利与义务9.1 审核乙方拟定的物业管理制度，依法提出合理化建议。9.2 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。9.3 审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修基金使用计划。9.4 依据建设部（91）年ZBP30001-90房屋接管验收标准的规定向乙方交接房屋，并参照甲方商品房销售合同中约定的交楼标准协助乙方顺利为业主办理入伙相关工作。其中包括：9.4.1 应保证本物业从正式入伙之日起的水、电、暖气“三通”，即拧开室内水龙头有水，打开电闸可供电（市电未开通前，若本物业使用临电，其差价部分由甲方承担），电视、电话管线到户；二次供水水质经防疫部门检验合格。9.4.2 本物业内排水管道能正常使用，排水畅通无阻，保证有通畅的消防环形通道。9.4.3 完成本物业内的园林绿化工程。9.4.4 按政府交通主管部门要求，对停车场设置出入口，划好车位线，安装好限速器、安全防撞栏等设施，并协助办理停车场使用许可证。9.4.5 按市邮政部门要求，统一安装信报箱，并达到通邮条件。9.4.6 本物业公共区域、设备、设施应安装独立的水电计量表。9.4.7 建立垃圾中转站并配备本物业公共区域（包括消防通道、电梯口等）的垃圾桶（箱）。9.4.8 负责收集、整理物业管理所需的全部图纸、档案、资料（工程规划、开发、建设、竣工资料、业主资料等），并在本物业入伙后一个月内按规定向乙方移交（部分资料需提前一个月移交，清单需由乙方提供）。9.4.9 委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如因甲方原因导致存在质量问题，则由甲方负责及时返修或要委托乙方维修，乙方维修产生的费用由甲方按实际发生额支付。9.4.10 按照本物业原有规划设计及在精装修时乙方提供的本物业整体标识设计配备方案，对本物业各类设施、设备、房号、楼层号、消防疏散图、本物业总平面图、宣传栏、公告、公约栏、公所、娱乐等公共场所，地下停车场及首层电梯厅内外的各类标识警示牌、指示牌和告示牌等进行制作和安装。9.4.11 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。9.4.12 对乙方选派的主要管理人员享有最终决定权、考核权9.4.13 甲方应按本合同足额按时支付乙方物业管理服务费。第10条 乙方的权利与义务10.1 乙方须于本物业入伙前三个月内组建物业管理队伍，配备主要物业管理人员，甲方有权对主要管理人员提出建议，并将主要管理人员简历送甲方备案；乙方保证在本物业入伙前完成入伙的各项准备工作，协助甲方办理工程竣工验收，履行本合同的权利和义务。10.2 根据有关法律法规及本合同的约定，制订本物业的物业管理制度，且根据实际情况，针对不同方面制订专项规章制度，并向业主、物业使用人告知物业使用的有关规定。10.3 根据有关法律、法规政策及本合同的规定，结合物业管理的实际情况，在维护业主或物业使用人的合法权益前提下开展各项管理经营活动。10.4 在业主提出委托时，对本物业提供有偿租赁服务。10.5 负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划，经甲方审定后由乙方实施。10.6 参照当地物价主管部门、物业管理主管部门关于物业管理服务收费指导标准的规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，制定物业管理服务收费标准。10.7 乙方不得改变本物业内原有配套用房的规划用途，如有必要改变，须经得甲方同意。10.8 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案并报甲方（或业主委员会）审批同意后组织实施，其费用按政府有关规定办理。10.9 可以将物业区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本物业的全部物业管理委托给第三方，不得将专项业务承包给个人。乙方将本物业的专项服务业务委托给专业性服务企业的，相关的物业管理责任仍由乙方向甲方、业主及物业使用人承担。10.10 协助依法成立业主委员会。10.11 本合同终止时，乙方须向甲方或本物业业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案、资料（如有遗失，由乙方负责完善）。第五章 物业管理相关费用第11条 物业管理服务费及其他费用标准11.1 物业管理服务费及收费规定(按建筑面积计算):高层住宅: 元/月.平方米电 梯 费: 元/月.平方米首次入伙时,业主或使用人应一次性预付6个月的物业管理费；入伙半年后,每三个月交纳一次物业管理费。如遇政府政策调整，按调整后的标准由甲乙双方协商后执行。11.2 停车场收费标准：地下停车场物业管理费： 元/月.个地下停车场租金： 元/月.个地下停车位相关手续由乙方办理，甲方提供协助；地下停车场租金由乙方代甲方收缴，扣除管理费后上交甲方。11.3 乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备毗连部位的维修、维护及其他特约服务，收费标准须向受益人收取。11.4 维修基金的管理与使用根据建设部、财务部关于印发（住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法）的通知（建住房1998213号）规定执行。第12条 乙方收取之物业管理服务费12.1 前期物业管理介入期服务费乙方于前期物业管理服务期限内所收取之前期介入服务费共为人民币元整（RMB ），由贵公司分两期支付： 第一期：于签订合同之日，支付人民币 （RMB ）；第二期：于签订合同后第四个月之首五日内（即200 年 月 日前），支付人民币 元整（RMB ）。12.2 实质物业管理运作期服务酬金乙方于实质物业管理运作服务期限内所取之服务酬金为每月人民币 元(RMB )，由乙方每月首日从物业管理账户中扣付（业主交楼入伙前三个月由甲方直接支付）。12.3 上述费用甲方以有效转帐支票支付乙方，或直接缴至以下账户：户名：戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司账号：740184528510001开户行：招商银行大连分行12.4 在本合同规定之物业管理服务范围以外之任何服务及其产生的相关费 用，由甲乙双方另行商议决定。12.5 上述服务费用已包括各项税金及政府收费，即因此而产生的各项税及政府收费由乙方自行负责缴纳。12.6 逾期支付的物业管理服务费，甲方向乙方支付滞纳金每日每万元五元（即日息万分之五）。第六章 财务管理第13条 乙方负责按年度制定物业管理预算案，并提交甲方审核批准，作为日后管理运销的基础。且乙方另需当月25日向甲方提交下月资金预算，如实际支出超出该预算则乙方须将超出部分费用报甲方书面批准，并提供相关依据。预算之内每笔开支双方共签。第14条 乙方代表甲方一次性向各业主收到半年物业管理费，日后每季度收取一次。第15条 对于诸如物业公共部位的大、中维修及更新改造费等物业非经常性支出，当发生该部分费用时，当原维修基金不足以支付时，乙方根据实际情况做出预算，经甲方或业主大会审核同意后，按各产权人所占建筑面积分摊。第16条 乙方于本合同有效期限内，将在物业管理成本支出预算及物业管理账户中向甲方返还于物业管理启动阶段实际由甲方代垫的启动资金，返还金额为：第17条 甲方同意乙方对物业各产权人无论其房屋使用状况如何，均收取全额之物业管理费。甲方应按照国家有关规定向乙方无偿提供管理用房。第18条 物业各产权人之首年物业管理费标准为：见本合同第五章第11条。第19条 乙方将根据上述标准收取物业管理费，唯遇市场物价指数调整物业管理账目出现盈余或亏损时，乙方在征得甲方或业主大会同意之情况下，可对物业管理费进行合理调整。当物业管理账户收支平衡时，甲方不再垫付物业管理费。第20条 甲乙双方根据当地政府有关规定另行商议有关管理费押金、装修管理押金及其他有关物业管理收费事宜。第21条 发出缴款通知书予物业各业主及使用人，并将收取之缴费存入乙方为物业所特设之共管账户。第22条 使用本管理合同所需而由乙方为物业开设之管理账户，作为物业管理收入或支出款项之用，包括定期检讨账户结余，以确保维持足够款项。第23条 经常检讨收款情况，以确保所有业主履行其就业主临时公约之财务责任，与甲方定期检讨任何欠款情况，并在获得事前授权后进行法律行动。第24条 向甲方提交每月物业管理会计报告，详列有关期间之一切开支项目，并附上详细注释。第25条 甲乙双方设立两个共管账户，负责保存管理费押金及收取管理费收入之用。第26条 在管理开支上，甲乙双方将设立共管财务支出账户，根据甲方审批、确认之物业管理预算，支付物业管理开支。第27条 甲乙双方亦可根据具体运作情况，另行对上述条款做出调整。第七章 监督检查与质量跟进第28条 甲方有权不定期对乙方的工作进行检查，并督促乙方改进工作中不足。第29条 乙方负责每半年组织一次业主或使用人对物业管理服务的意见及满意率调查，其调查结果将作为乙方年度管理绩效的考核依据。第30条 乙方负责组织参与政府的各种考评，其考评结果将作为乙方年度管理绩效的考核依据。第八章 违约责任第31条 甲乙双方任何一方违反本合同规定，守约方可要求违约方限期改正；逾期不改正的，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿因此造成的损失。第32条 因甲方原因，造成乙方未能完成规定管理服务目标或造成乙方经济损失的，乙方有权要求甲方限期整改并给予相应补偿。第33条 因乙方原因，造成未能完成规定管理服务目标或造成甲方经济损失的，甲方有权要求乙方限期整改并给予相应补偿。第34条 甲乙双方任何一方在无法律依据的前提下提前终止合同，造成对方损失的一方应给予损失方经济赔偿。第35条 因甲方房屋建筑