20111109瑞昌市调研报告.doc

网络调研之瑞昌市城市概况摘要：u 地理区位：瑞昌市，江西省辖县级市，位于江西省北部，长江中游南岸。瑞昌具有明显的区位优势。瑞昌市区是赣西北交通枢纽，东至九江市区34公里，南抵省会南昌市196 公里，西北距武汉市253公里，北到长江南岸码头23公里。u 人口数量：瑞昌市总人口43万，辖21个乡（镇、场、街道）。u 经济状况：2010年瑞昌市生产总值达62.9亿元，同比增长15.0%，其中一产8.8亿元，同比增长8.9%，二产41.8亿元，同比增长17.0%，三产12.2亿元，同比增长11.1%。u 城市发展定位：沿江大开发，城市大建设，用五年时间建成鄱阳湖生态经济区中等城市。u 中心城区用地发展方向：以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。u 经济增长：2010年瑞昌市2010年瑞昌市生产总值达62.9亿元，同比增长15.0%。人均GDP12475元， 2009年人均GDP在全国县级市中排名543位。u 房地产投资额：房地产投资5.1亿万元，下降27.6%。u 价格水平 ：瑞昌市房地产市场目前处于健康、稳定、快速发展阶段，2011年的3971元/平米。 第一部分 城市环境分析一、地理状况1、地理位置瑞昌市，江西省辖县级市，由九江市代管。位于江西省北部，长江中游南岸。瑞昌市辖区位于赣北偏西，长江中游南岸，北襟长江“黄金水道”，东邻九江，南接德安、武宁，西界湖北阳新，北与湖北武穴市隔江相望， 交通便捷，信息灵通，史有“通衢”之称。瑞昌市区是赣西北交通枢纽，东至九江市区34公里，南抵省会南昌市196公里，西北距武汉市253公里，北到长江南岸码头23公里。至九江市34公里瑞昌市2、归属于区域九江市代管：九江全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积19078平方公里，占江西省总面积的11.3%。2010年11月1日零时，全市常住人口总数为4728763人。九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。二、行政人口1、城市的面积、行政区划、政府所在地全市总面积1442平方公里，全市辖2个街道、8个镇、8个乡，共有33个居委会、157个行政村。市政府驻赤乌东路。行政区面积(KM)2人口（万）政府驻地邮编湓城街道367502瀼溪西路332200桂林街道9428106湓城路332200码头镇10148509金城路332207白杨镇6119510黄桥332204南义镇13721002王家铺332234横港镇11024861莫家铺332227范镇10032355范家铺332225肇陈镇5415822华坊铺332216高丰镇7020277乌石街332216夏畈镇5318419花园墩332209武蛟镇2613753冯家巷332205乐园乡9512746冯家巷332221洪一乡9716676双港桥332221花园乡8819122大畈头332219洪下乡7013044冷水港332217横立山乡649436上田332213黄金乡6510305花厅332208南阳乡4114190枫树下332213青山林场301965管理青山村大德山林场343367管理港北、高源赛湖农场30100603个分场2、人口数量瑞昌市总人口43万，辖21个乡（镇、场、街道）。 瑞昌居民共有18个民族，其中汉族398594人，占总人口的99.94%。三、气候条件瑞昌气候温和，四季分明，属大陆温湿性气候带，年平均气温17.5，年降雨量1700毫米左右，年日照时数2000小时上下，年无霜期240260天。四、资源状况1、土地资源：土地资源潜力颇大。目前虽然人均占有量相对较少（1996年人均占有耕地0.73亩），但境内仍有45万亩土地未被利用，减去19万亩难以利用的砂地和裸岩地，还有26万亩可开发利用。2、矿产资源：瑞昌矿产资源极为丰富。矿产资源得天独厚。境内已发现矿产地146处，查明矿种有7类31种。其中水泥配料用砂岩、冶金用白云岩的保有储量和品质均居九江市首位，水泥用灰岩的保有储量和品质在全省名列前茅。金属矿产以金、银、铜为主，铁、锡、铅、锌、钼、钴、镁储量也很大。黄金生产名列全省榜首，享有“万两黄金市”之誉，现已探明净黄金储量达80吨，矿点56个。3、水资源：瑞昌依山傍水，境内水资源充裕。平均年总水量11.59亿立方米。域内淡水面积126万亩，可养殖面积66万亩，主要集中在市区10公里范围内的赤湖和赛湖。这里水源充沛、水质优良、水草丰富，适宜养殖青鱼、草鱼、鲢鱼、鳜鱼、鳗鱼、螃蟹等淡水鱼类、虾类、蟹类。既可围箱式养殖，又可开放式养殖，投资开发潜力巨大。 4、旅游资源：瑞昌山水秀丽，旅游资源富饶，境内有旅游景区、景点50余处。其中有被称为“江南第一洞”的峨嵋溶洞群，洞内景观千姿百态，时人称之为“无声的诗，立体的画，天然的书”。青山森林公园，青山省级森林公园天然丽质，景迹繁多，葱郁古朴，浑然天成，与庐山遥相呼应，堪称姊妹山。自古就是有名的道教圣地，也是休闲避署的理想处所，青山森林公园既有丰富的自然景观，又有大量的人文景观，还是赣北的道教圣地。 5.动植物资源：野生动植物资源丰富可观。野生植物仅木本就有37科78属500多种，其中属国家级重点保护的野生植物有红豆杉、水杉、香樟、罗汉松、银杏等11种，省重点保护野生植物有50种，并在各乡镇有大量分布。野生动物种类繁多。现有保护级别野生动物64种，其中属国家级保护野生动物12种五、历史、文化沿革据传，县西有赤乌镇（亦曰瑞昌镇）。东汉建安年间孙权拒曹操于赤壁，使程普屯兵于此，时有“赤乌之瑞，瑞应武昌”。五代南唐升元三年（939年）置瑞昌县。寓祥瑞荣昌之意。 1989年撤县设市。1989年12月20日，民政部（民批198932号）批复：经国务院批准，同意撤销瑞昌县，设置瑞昌市（县级）。现为江西省计划单列市。 1984年，设置码头镇，管辖原码头公社（赣府厅字1984198号）。1989年9月27日，撤销白杨乡、南义乡，设立白杨镇、南义镇（赣民字1989128号批复）。 1991年3月18日，撤销横港乡，设立横港镇（赣民字199147号批复）。 1992年5月6日，撤销湓城镇、桂林乡，设立湓城街道办事处、桂林街道办事处；撤销范镇乡、肇陈乡，设立范镇、肇陈镇（赣民字199274号批复）。 1994年3月12日，撤销夏畈乡、高丰乡，设立夏畈镇、高丰镇（赣民字199442号批复）。 2001年12月25日同意瑞昌市撤销和平乡，划归南义镇；撤销峨嵋乡、乐山乡，划归横港镇；撤销九源乡，划归范镇；撤销洪岭乡，划归桂林街道办事处；撤销流庄乡，划归码头镇（赣民字2001601号批复）。2003年底，全县总人口42.3万人。 2004年底，全市辖2街道8镇8乡。六、交通条件初步形成水陆空立体交通网络。公路：S303、S304两条省道分别与杭瑞高速公路相连接。水运：北滨长江水道，东距开放港口城市九江32公里，水上运输通汉达沪，并直开日本、香港、东南亚国家和地区航线。铁路：南武（南昌至武汉）铁路贯穿全境，连通鹰厦线和浙赣线，直接京广线和京九线。空运：距北京、惠阳、广州等地航线，即将开通上海、福州、厦门等新航线，并承办不定期客货包机业务。小结：瑞昌具有明显的区位优势。瑞昌市区是赣西北交通枢纽，东至九江市区34公里，南抵省会南昌市196 公里，西北距武汉市253公里，北到长江南岸码头23公里。九（江）武（汉）铁路、公路在此交汇，两条省际公路直通湘、鄂，与京九、京广大动脉沟通，规划建设中的杭瑞高速穿境而过，与福银、九景、九合等高速互联成网，商贸物流极为便利。作为市区副中心区的码头镇，仅距市区20余公里，位处长江“黄金水道”，且具有长达19.5公里的优良长江岸线，上通汉渝，下达宁沪，为对接“长珠闽”经济圈，建设新兴的港口工业城提供了极为有利的条件。第二部分 经济发展状况一、城市总体经济概况1、近几年GDP情况 从上图可以看出，瑞昌市GDP逐年增加，从2007开始年GDP增速平稳，2010年瑞昌市生产总值达62.9亿元，同比增长15.0%。2、人均GDP情况2010年瑞昌市人均GDP12475元， 2009年人均GDP在全国县级市中排名第43位。 3、城镇居民人均可支配收入 瑞昌市城镇居民人均可支配收入在2008年突破万元之后，增速减缓，平稳增长。到2010年城镇居民人均可支配收入为11711元，增速为8.9%。4、三产比例： 瑞昌的三产比例来看，瑞昌的三产比例不协调，产业结构不稳定。其第二产业占主导地位，且逐年增加，其次为第三产业与第一产业，其第一产业与第三产业并行发展，第三产业发展有好于第一产业。二、城市主导产业发展状况以及所处地位四大支柱支撑效果明显。坚持产业链条化延伸和集团化发展，依托龙头企业推进建筑材料、纺织服装、机械船舶、矿冶化工四大支柱产业集群发展。2010年，瑞昌市四大支柱产业共计完成工业总产值109亿元，同比增长28.7%，占该市总量的85%。重点企业税收贡献增大。武山铜矿税收突破8000万元，税收过千万元工业企业新增凤竹棉纺和汇尔油泵2家，总数达到5家。凸显骨干企业的引领作用，支持企业技能扩改和退城进园，提高生产能力。亚东水泥、华瑞石化、凤竹棉纺、宝元鞋业、弘茂服装等一批骨干企业扩改完成后，产能大幅提升，亚泥公司水泥年产能力将达1400万吨，作为全省最大台资企业和水泥制造企业的地位更加巩固，华瑞石化、凤竹棉纺产能将分别达到20万锭和15万锭，宝元鞋业年创汇将达到3600万美元，弘茂服装年产将达到800万件。三、城市商业发展状况，商业中心位置五里桥商业中心五里桥商圈五里桥商业中心： 五里桥商业中心处于瑞昌市边缘，相对较偏僻，但凭借一条通往九江的公路，交通便利的条件，使这里的商业得以发展，属于瑞昌市的商业圈的一部分，有五里桥商场，里面经营服装、百货、电子产品等。主流消费群体是瑞昌市当地市民。“中心街”商圈“中心街”商圈：围绕瑞昌市二中的商圈，东至赛湖大厦，西至罗湖购物中心，构成了瑞昌市最繁华的商圈，当地人叫这个商圈“中心街”。附近多为经营一些服装、百货、五金等，比较齐全，以临街商铺为主。消费群体主要是当地人，一中学生等年轻消费群体。罗湖购物中心经营的品牌属于中低档，以纯、真维斯、自由空间、佐丹奴、以之纯等。从知名品牌的构成比例可以看出，服饰以适合青少年的青春休闲为主。小结：n 瑞昌市经济较为落后，城市人口基数较少，人均GDP处于江西省中游偏下。n 瑞昌市商业处于刚起步的阶段，没有明显的划分，在网上能查的资料几乎没有。第三部分 城市发展规划一、城市性质：瑞昌市区是赣西北交通枢纽，便利的交通为建设新兴的港口工业城提供了极为有利的条件。是外商投资置业的理想之地。二、人口规划：总人口43万，辖21个乡（镇、场、街道）。 瑞昌居民共有18个民族，其中汉族398594人，占总人口的99.94%。三、城市发展定位:沿江大开发，城市大建设，用五年时间建成鄱阳湖生态经济区中等城市。四、中心城区用地发展方向：以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。五、城市规模：全市总面积1442平方公里，用地规模74.8平方公里，人均城市建设用地110平方米/人。六、总体发展策略瑞昌：用五年时间建成鄱阳湖生态经济区中等城市沿江大开发 城市大建设强攻工业。未来五年，瑞昌市工业发展的目标是“6326”工程，即：即形成建筑材料、纺织服装、机械船舶、矿冶化工、造纸纸品、新能源6大主导产业，培育矿冶化工、造纸纸品、纺织服装3个百亿产业，打造理文造纸、理文化工2个百亿企业，实现工业主营业务收入600亿。强攻工业最迫切的是加快码头工业城建设，将沿江优势转化为产业优势、发展优势。强攻工业最重要的是培育主导产业，扩大产业规模，延长产业链，促进产业集聚，形成产业集群。强攻工业最核心的是加快项目建设，确保每年至少引进2个50亿元以上项目。强攻工业最关键的是做大做强企业，重点培育、重点关注一批成长性能好、发展潜力大的企业，扶持其不断发展壮大。强攻工业要更加注重保护环境、节约资源，促进可持续发展。决战城区。按照“建设鄱阳湖生态经济区中等城市”发展定位和“一市两区”发展规划，瑞昌市加快推进城市大建设。推动城市组团发展，打造城南新区、赛湖新区、城中新区和滨湖新区。坚持基础设施、公共服务设施“双优先”。打造生态园林城市和文化名城。对码头镇进行整体规划、整体改造、整体提升。创新城市管理，深入开展国家文明城市、国家卫生城市、省级园林城市、省级生态城市“四城同创”。培育三产。做大港口物流业，力争到“十二五”末期，形成3000万吨散装杂货、1520万标箱储运能力的沿江新型港口，建设高质量的物流集散地，构建便捷高效的现代物流体系。积极发展旅游业，依托深厚历史文化底蕴、丰富山水资源，构建北、中、南三条旅游线路，融入环鄱阳湖大庐山旅游圈。加快商贸市场建设，提升中心城区商业服务水平。加快发展其它服务业，构建全方位、健康发展的商业服务体系。统筹三农。围绕“村庄更美”，扎实推进新农村建设，大力实施农村清洁工程。围绕“山上更绿”，继续实施造林绿化“一大四小”工程。围绕“道路更畅”，完成瑞南路、316国道瑞昌段等道路改造工程，加快实施农村公路网络化建设。围绕“百姓更富”，加快重点水利设施建设和中低产田改造，实施农业产业“十百千”工程。围绕“集镇更旺”，加快集镇基础设施、公共服务设施和市场建设，着力构建梯度辐射、层次分明的集镇发展格局。保障民生。进一步扩大城乡社会保障覆盖范围，加快推进社会养老保险工作，稳步提高基本养老金标准、困难群众救助标准和各类优抚对象生活补助标准，扩大大病救助范围，巩固和提高城乡居民就业率。加快保障性住房建设，稳步推进棚户区、城中村改造，高标准建设一批公寓式安置区。不断提高农村自来水普及率，对自然条件恶劣的边远村庄逐步进行整体搬迁。进一步提升教育水平，巩固教育品牌，确保教育强市地位。加快文化、卫生、科技、体育等公共服务设施建设，不断满足人民群众日益提高的公共服务和精神文化需求。维护稳定。坚持“属地管理、谁主管、谁负责”原则，认真落实“一把手负总责”和领导包案制度，在法律和政策的框架内着力化解一批信访难题。始终保持高压态势，针对不同时期突出犯罪问题，从严从快从重打击，进一步加强治安防控体系建设，不断提升公众安全感。全面落实安全生产责任制，预防和控制重大安全事故的发生。第四部分 土地市场一、土地基准地价：(单位：元/亩) 用地级别用地类型1级2级3级4级5级商业用地1273720453267161住宅用地503392306209123工业用地(生地)2161711359354二、部分土地招牌挂出让成交情况地块编号地块位置用途面积（公顷）总价单价（万元/亩）万元）2010-16铁东路东侧，湓城东路北侧普通商品住房用地0.8023390281.792010-17码头镇通江路西侧普通商品住房用地3.167142029.892010-18金桥大市场东侧，公园路北侧商服用地0.198305102.692010-19湓城路南侧，铁路西侧普通商品住房用地0.179270100.562010-20人民北路西侧，城北农贸市场南侧普通商品住房用地0.263510129.2820113赤乌东路北侧、洋鸡山路东侧普通商品住房用地4.170510100161.4520114赤乌东路北侧、赛湖路西侧普通商品住房用地3.87259700166.992011-5工业园(西区)铁西路以西,兴隆路以北工业用地0.89682011-6工业园(西区)铁西路以西,金星路以东工业用地0.60372.482011-7工业园(西区)铁西路东侧,武九铁路以西工业用地0.28233.8482011-11码头工业城，滨江大道南侧、镇南路北侧工业用地49.045885.128 位于赤乌东路周边的土地，即市政府所在的区域范围内，普通商品房用地土地价格在164万元/亩左右，价格较高，其它地方多在100万元/亩左右，其工业用地价格较低，均为8万元/亩。第五部分 房地产发展一、全社会固定投资额 瑞昌市全社会固定资产投资额从2007年到2009年呈现跨越式发展，投资额逐年增加幅度大，虽然2010年增速有所下滑，但投资额依然处于上升状态。城市建设力度逐年加大，城市迅速发展。二、房地产投资额一、房地产市场运行情况2010年全社会建筑业增加值36511万元，同比增长19.1%。其中，具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑业企业完成总产值37613万元，增长50.3%，施工房屋面积45万平方米，竣工房屋建筑面积22万平方米，从业人员1796人。1、施工面积 从2007年开始，瑞昌市施工房屋稳步增长，房地产开发建设力度逐年加大。2、竣工面积：一、近期商品房销售情况：从上图可以看出，月销售量从8月份开始，呈下降趋势。住宅销售（2011年11月8日）商业销售（2011年11月8日）三、价格水平2011年瑞昌市商品房成交均价3400元/平米，未来房价还有较大上涨空间。价格水平瑞昌市房地产市场目前处于健康、稳定、快速发展阶段，2011年的3971元/平米。 四、二手房信息1、二手出租屋情况：位置楼层/总层数房型面积（）价格（元/月）元/月/实小附近4/5一室一厅603606惠民家园6/6四室两厅14510006.9瑞昌市郎家堡5/5二室二厅908008.9五里桥4/4三室一厅1206005现代城（一中旁学区房）4/6二室二厅一卫1007007熙园新城4/7三室两厅一卫905005.6瑞昌市新城风尚（五里桥）3/7三室一厅1001300132、二手房出售情况：位置楼层/总层数房型面积（）总价（万元）单价（元/）温馨家园6/6复式楼79243038邓家铺幼儿园旁3/3单家独院200251250金桥市场6/7复式楼227532335瑞昌码头6214医院南门1/1单家独院120121000城东6/6三室两厅二卫108373426瑞民家园4/6三室两厅115322783五、部分楼盘所处位置六、部分楼盘信息展示：楼盘名称： 水木京华 开 发 商： 瑞昌市永昌房地产开发有限公司 物业公司： 瑞昌市安民物业公司 所在区域： 市区 楼盘地址： 昌市电力路两侧 占地面积： 2698.87 m2 均价： 2580 元/m2 楼盘简介： 二小 一中 五中。健身器材 物业房 中心景观带 蓝球场。 售楼电话： 4238899楼盘名称： 金铭福邸三期 开 发 商： 瑞昌环海房地产发展有限公司 物业公司： 环海物业 所在区域： 市区 楼盘地址： 广场东侧、黄金南路西侧、赤乌东路南侧 占地面积： 8987.36 m2 均价： 3080 元/m2 楼盘简介： 有市民休闲广场、少年宫、文化艺术中心、城东学校、菜市场、市政府大楼、且出行方便（长途汽车站）在旁边。有健身场所、物业用房、幼儿园及商场。 售楼电话： 4216928楼盘名称： 盛世华城 开 发 商： 瑞昌盛元房地产开发有限公司 物业公司： 瑞昌市凌河物业公司 所在区域： 市区 楼盘地址： 瑞昌市黄金北路西侧、北环路北侧 占地面积： 20960 m2 容 积 率： 1.99 楼盘简介： 交付标准：外墙砖外墙漆、内墙基层混合砂浆抹平、顶层现桥面、安装进户门、铝合金门窗、水电进户预留排水口安装预制烟道，普通自来水龙头一个。公共楼道水泥砂浆地面不锈钢扶手。一户一表，强电系统安装进户空气开关一户一表，弱点系统，有线电视、电话网络线管预埋到户外。配套设施：道路是人、车分流。给水排水由市政管网直接供水。电力设置变压器配电、消防按消防部门审核过的水灭系统、环保按环保部门要求配置设备、环卫按环卫要求配置。周边环境：东边黄金南路西侧、南临西子佳园、西临、北边是北环路北侧。 售楼地址： 瑞昌市黄金北路西侧、北环路北侧 售楼电话： 4219988 联 系 人： 盛世华城楼盘名称： 水木蓝天 开 发 商： 九江市顺发房地产开发有限公司 物业公司： 瑞昌市友林物业服务有限公司 所在区域： 城东 楼盘地址： 黄金南路东侧、洋鸡山路西侧 占地面积： 40000 m2 容 积 率