建筑容积率与建筑密度PPT课件.ppt

建筑容积率与建筑密度 1 建筑容积率 地积比率 是指总建筑面积与建筑用地面积的比值 例如 在1万平方米的土地上 有3000平方米的建筑总面积 其容积率为0 3 由于高层建筑的存在 容积率数值可以大于1 2 2010URBANPLANNING 用地边界 地块用地面积 写字楼每层建筑面积 层数 写字楼总建筑面积 商场每层建筑面积 层数 商场总建筑面积 3 建筑面积一般来说大体等于各层楼板的面积总和 但是由于实际建筑总会有架空 悬挑 阳台 斜屋面等各种情况出现 因此实际上建筑面积的计算非常复杂 各国都会有专门的建筑规范对建筑面积的计算进行详细的规定 4 相关规定 容积率一般是由政府规定的 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划 一般而言 容积率分为独立别墅为0 2 0 5 联排别墅为0 4 0 7 6层以下多层住宅为0 8 1 2 11层小高层住宅为1 5 2 0 18层高层住宅为1 8 2 5 19层以上住宅为2 4 4 5 住宅小区容积率小于1 0的 为非普通住宅 5 6 2010URBANPLANNING 6 2010URBANPLANNING 7 7 例如 在1万平方米的土地上 有4000平方米的建筑总面积 其容积率为0 4 你举的例子为7 就意味着该项目假设在1万平方米的土地上 共有70000平方米的建筑总面积 其容积率就为7 只有高层建筑才有这样的容积率 一般容积率越小 居住舒适度就较好些 容积率做到7的话 在同样大小的占地面积上 舒适性就会比多层 小高层等建筑形态要差些 8 旅行中看到的那些城市 9 HK 10 2020 1 7 11 Thailand Malaysia 12 容积率越高 居民的舒适度越低 反之则舒适度越高 绿地率也是如此 绿地率较高 容积率较低 建筑密度一般也就较低 发展商可用于回收资金的面积就越少 而住户就越舒服 容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度 还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区 13 快讯 南京出台容积率新规堵住楼盘开发漏洞 2009 14 政策看点 收紧容积率计算指标堵开发商 偷 面积政策原文 除独立式住宅建筑 别墅 和需要大空间的商业建筑以外 住宅建筑层高大于3 0米 公寓 包括酒店式公寓 和办公建筑层高大于4 8米 商业建筑层高大于6 0米的 计算容积率指标时 该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1 5倍计算 其中住宅 公寓建筑的起居厅 办公 商业建筑的门厅 大堂 中庭 内廊 采光厅 大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率 效用指数 政策解读 这是南京规划部门首次明确了 层高控制对应容积率计算 的关系 以前的容积率计算并无这方面的规定 此举收紧容积率计算指标 堵开发商 偷 面积的行为 15 容积管制 容积率是城市规划中的一个重要技术指标 它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量 即土地的开发强度 人口众多的地区往往建筑容积率较高 HK Tokyo 容积率越高表示土地的利用率也就越高 但是对周边的城市基础设施的压力也越大 因此不可能无限制的提高容积率 所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制 16 奖励容积 世界很多国家都有容积率奖励制度 若开发者能在其开发土地中为公众提供便利而让出部分利益 例如将底层架空作为公共活动空间 政府规划部门就会提高该土地的容积率上限 幅度根据法规 城市总体规划和项目具体情况而定 这也是政府和民间的良性互动 17 容积移转 为了换取土地利用的最大价值 世界上部分地区允许容积率在土地间移转 称为容积移转 容积移转主要可分为两种情形 一是原属一宗土地之可建筑容积 一部份或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用 二是受限制发展地区 如古迹 的容积一部或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用 目前台湾都市地区已经实施容积移转制度 但数笔土地之间的容积移转须在同一计划区内方可为之 香港也实施相似制度 以保护具有特别价值的地点及建筑物 18 建筑密度 BuildingDensity 建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例 建筑密度 规划地块内各类建筑基底面积之和 用地面积 X100 与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基底面积 反过来理解就是表示了一个地块除了建筑以外的用地所占的比例多少 规划控制其上限 建筑密度着重于平面二维的环境需求 保证一定的旷地及绿地率 19 城市的建筑应保持适当的密度 这一点是