房地产担保法律问题研究.ppt

房地产担保法律问题研究 第十组 黄嘉文 陈小媛 刘峰 阮小斌 1 我们小组对房地产的概念进行了认识 房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物 比如建筑物 房地产可以有三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 房地产是房产和地产的合称 又称不动产 房地产是一种不能移动 或移动后会引起性质 形状改变的财产 房产主要包括住房房产和营业性房产 地产主要包括土地和土地资本 土地具有有用性 稀缺性和社会的有效需求等特点 土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资 这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动 其本身必然具有商品属性 2 我们了解担保的方式以及房地产担保的方式 担保有五种方式 即保证 抵押 质押 留置 定金 然而 因为房地产这个标的物的特殊性 使得房地产的担保方式只有保证和抵押两种形式 当下房地产担保存在的主要形式 是由房地产开发公司提供的阶段性担保 3 我们小组围绕3个方面来探讨房地产担保的相关问题 未取得房屋产权证前 房地产开房公司先行提供阶段性担保 直到购房者取得房产证 贷款买房和还款问题 将房屋抵押给银行贷款的问题 阶段性担保 即借款人以所购房屋用于贷款抵押时 在办理 房屋所有权证 及 国有土地使用证 之前 担保单位必须为该笔贷款提供阶段性担保 保证内容主要是 1 贷款前所售房屋未设置抵押 2 不存在任何产权纠纷和财务纠纷 3 不得将该房屋转卖 4 协助购房人办理所购房屋的 房屋所有权证 国有土地使用证 担保的期限从购房人办理产权转移登记之日起至办理 房屋他项权证 交贷款银行保管时止 阶段性保证责任不仅有利于贷款银行正确行使抵押权 而且可以保障购房人的合法权益 阶段性担保指中介公司或担保公司承担自银行放款之日起至银行执管 房地产其他权利证明 之日止的连带保证责任 银行向借款客户放款 必须等拿到 房地产其他权利证明 明确没有其他人或单位对该套房产具有任何权利后才能进行 而房产交易中心办理 房地产其他权利证明 需要一定的工作日期 如果办理阶段性担保 由中介公司或担保公司承担这段时间的风险责任 银行就可以提前放款 从而加速房产交易完成的速度 按揭贷款和还款问题 按揭贷款 指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款 购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行 银行按一定的利率收取利息 如果贷款人违约 银行有权收走房屋 按揭还款 人们根据自己的情况和各个银行的还款方式选择比较适合自己的还款方式 按揭还款的方式有五种 1 固定利率房贷 进入加息周期较合算 2 等额本息还款 适合收入稳定的群体 3 等额本金还款 适合目前收入较高的人群 4 等额递增 减 灵活性强 5 按期付息还本 适合房产投资客 房屋抵押银行贷款问题总结 住房抵押贷款 又称按揭 是指银行向贷款者提供大部分购房款项 购房者以稳定的收入分期向银行还本付息 而在未还清本息之前 用其购房契约向银行作抵押 若购房者不能按照期限还本付息 银行可将房屋出售 以抵消欠款 1 贷款的期限 成数 抵押贷款1 20年 以评估价最高为7成贷款2 借款人的条件及应提供的材料 年龄在22 60岁的自然人 具有稳定职业 稳定收入 按期偿付贷款本息的能力 能够提供自己或他人名下完全产权的房产作为抵押物 能够提供银行认可的其他保证 夫妻双方身份证 夫妻双方户口本 外地人需要暂住证或工作居住证 结婚证 离婚证或法院判决书 单身证明 房屋所有权证 借款用途资料3 抵押房屋具备的条件 完全产权的商品房 公房 经济适用房 别墅 底商 写字楼等 手续齐备 能够办理抵押登记手续及上市流通4 贷款流程 借款人提供上述申请材料 签定借款合同 出评估报告后报送银行审批 批贷后 办理抵押登记手续 他项权利证送到银行后放款 4 我们小组对房地产担保的情况进行了调查 调查的措施 由于纸质问卷调查受限 我们采取了网络问卷调查 受限原因有调查对象寻找困难 缺乏调查的途径和渠道 调查的目的 了解房地产开发商 银行和购房者三者之间存在的法律关系 调查的结果 经过我们的网络调查问卷和分析他人的调查问卷结果 我们发现大部分房地产开发商和银行之间几乎都存在阶段性担保这种法律关系 除了房地产开发商担保外 还存在着其他形式的担保 如担保公司 时下商品房买卖合同中 在 付款方式及期限 一栏 房地产开发商与业主约定的几乎都是 一次性付款 方式 而这种 一次性付款 除很少一部分业主用自有资金一次性付清房款之外 普遍采取的是业主首付与按揭贷款组合付款方式 商品房按揭贷款存在着三方当事人 即借款人 抵押人 购房人 贷款人 债权人 抵押权人 和保证人 开发商 这三方当事人存在四个法律关系 即购房人与开发商之间的买卖合同关系 购房人与贷款银行之间的借款合同关系 购房人与贷款银行之间的抵押合同关系 开发商与贷款银行之间的保证合同关系 开发商为了降低损失 一般都会在 商品房买卖合同 中约定 当业主未能按期还款导致开发商承担保证责任时 开发商即可解除