房地产估价师案例分析总结笔记.doc

四、能够指出和改正房地产估价报告中的错误 一般来说，房地产估价报告的常见错误主要表现在以下方面：（一）估价报告书不完整（估价报告共有8项内容）1.封面内容不完整（封面包括以下7项内容，否则存在错误）（1）估价报告名称；（2）估价项目名称；（3）估价委托人；（4）估价机构；（5）估价人员（注册房地产估价师）；（6）估价作业日期；（7）估价报告编号2.目录不规范（一般不会考）3.致委托方函内容不全（致委托方函包括以下内容，否则存在错误）（1）致委托方函（标题）（2）致函对象：（为委托方的全称）（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）（4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签字、盖章）（5）致函日期：（为致函的年月日）4.估价师声明缺少或其内容不全房地产估价规范 中要求，在声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘。如有重要专业帮助，则应具体说明，不应笼统表述。5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全依据房地产估价规范的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。6.估价结果报告内容不全（估价结果报告应记载下列14项内容，否则存在错误）（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限（应用有效期）。 一般按顺序编写，如果调整错误，一般不算错误。7.估价技术报告内容不全（房地产估价技术报告包括以下7项内容，否则存在错误）（1）实物状况分析或个别因素分析（2）区位状况分析或区域因素分析（3）市场背景分析（4）最高最佳使用分析（5）估价方法选用（6）估价测算过程（7）估价结果确定。8.附件内容不全（附件应包括以下内容，否则存在错误）缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，实地查看记录、估价委托书、估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。有些是复印件就可以。（二）估价结果报告可能存在的错误 “估价结果报告”应包括以下14项内容：1.标题“估价结果报告”2.“委托方”可能出现的错误-缺少或表述不全 ；委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所以及身份证号3.“估价方”可能出现的错误-表述不正确或不完整缺少或表述不全； 估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级4.“估价对象概况”可能出现的错误:（1）估价对象概述缺失估价对象概述应包括以下内容（有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）：土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。（2）估价对象描述不清晰1）土地权益方面土地使用权人交代不清；土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；土地使用年限交代不清；土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；土地使用权证交代不清；对共有产权或部分产权交代不清。2）土地实物方面土地“生熟”程度交代不清；土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。土地面积、形状等交代不清；土地的四至交代不清；土地的地势、地质状况等交代不清。3）建筑物方面房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；房屋用途交代不清；建筑物结构交代不清；房屋建成年代交代不清；房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；面积前后不符，分部之和不等于总面积。5.“估价目的”可能出现的错误估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。如：（1）房地产抵押估价的估价目的应表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）城市房屋拆迁估价的估价目的应表述为：“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。6.“估价时点”可能存在的错误估价时点要说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。错误主要有：（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。7.“价值定义”可能出现的错误价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。要特别注意拆迁估价和抵押估价的价值定义。（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”（2）拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。”（3）房地产损害赔偿评估价值标准采用公开的市场价值标准。商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况所造成的商品房价值减损的市场值。8.“估价依据”可能出现的错误说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，房地产估价规范和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。9.“估价原则”可能出现的错误说明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”可能出现的错误有：（1）不符合房地产估价规范的要求或缺少某项原则；（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为:“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”） 。10.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）11.“估价结果”可能出现的错误（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；（3）缺少单价或总价；（4）没有写明估价结果所属的估价时点。12.“估价人员”可能出现的错误（1）出现遗漏；（2）没有估价师执业资格；（3）缺少签名或盖章。13.“估价作业日期”可能出现的错误估价作业日期要说明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。现场查看在作业期内。14.“估价报告应用有效期（使用期限）” 可能出现的错误估价报告应用有效期要说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日也可表达为多长年限，如一年。但要注意：（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价报告完成之日也可以是估价时点。（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。（三）估价技术报告可能存在的错误“估价技术报告”应包括以下7项内容：1.实物状况分析或个别因素分析注意因素分析与估价对象相吻合，如：（1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、建筑品质及内部格局、楼层、净高、建筑面积、装修、无形价值等内容。（2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、装修、朝向、楼层等内容。（3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。（4）写字楼：要具体分析用地面积、外观形象、内部装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、组户类型、楼层、建筑面积、可出租面积等内容。2.区位状况分析或区域因素分析注意分析因素与估价对象相吻合，如：（1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件、临街情况等内容；（2）住宅：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况等内容；（3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。（4）写字楼：集聚程度、交通条件、临街状况、周边环境。3.市场背景分析市场背景分析需要有详细的分析过程，包括过去、现在和可预见的未来的市场状况分析，从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。市场背景分析过于简单也可视为一项错误。如，写字楼使用住宅的市场背景。4.最高最佳使用分析最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。5.估价方法的选用“估价方法的选用”要详细阐述估价技术思路、选用估价方法的理由、以及这些估价方法的定义。其可能存在的错误在后面的“估价方法选用错误”详细阐述。6.估价测算过程“估价测算过程”要详细说明估价方法的测算过程、参数选取等内容。其可能存在的错误在后面的“估价方法运用错误”详细阐述。7.估价结果的确定“估价结果的确定”要详细说明估价结果及其确定的理由。其可能出现的错误主要表现在：（1）确定估价结果的理由不充分。两个结果，如何得到最后结果，没有说明，如权重差别大没有说明原因。估价结果需要有理由来支持（如：估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）。如：“根据上述计算，确定估价结果为XX万元”，而确定的“估价结果”又与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分”。（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。否则，视为错误。其它可能出现的错误1.估价结果报告与估价技术报告的不一致；2.两种估价方法之间的参数不一致（如基准地价修正法与市场比较法中年期修正）；3.估价结果报告两个估价对象分开估价所使用的参数不对应或不一致；4.前面的因素分析与后面的取值不一致；5.分析推理及有关说明与结论不一致；6.预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除；7.对估价对象的某一部分重复计价；8.计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价；9.遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格；10.在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工；11.用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料；12.估价报告的术语或表达方式不规范。（四）估价方法选择错误1.选用估价方法应遵循的原则（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。2.针对以上原则，容易出现的错误有：（1）只使用了一种估价方法；（2）能用市场比较法的没有使用；（3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法；（4）具有投资开发或再开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法；（5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。（五）估价方法运用错误一）市场法运用可能出现的错误（3改、4指、6指、7指、8指、9指）1.选择的可比实例描述不清（1）交易日期描述不清：（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、车库、楼层等）；（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。2.选择可比实例可比性差（1）不在相同地区或同一供求圈内；（2）用途不相同；（3）建筑结构不相同；（4）建筑规模不相当；（5）土地等级不同；（6）权利性质不相同（主要是土地）；（7）交易类型与估价目的不相同；（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近（选取的可比实例一般不能超过一年）。2005问答题（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例。由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例。3.可比价格基础错误（1）楼面地价与单位地价混淆；（2）币种换算错误；（3）建筑面积、套内建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。4.各项目修正错误（1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期”和“房地产状况”三项，三因素修正或“交易情况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项，四因素修正，估价规范 ）；（2）修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；（2003改错题，三个修正系数计算错误）（3）可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；（4）交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；（5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误；（6）房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了20%，综合修正超过了30%。（7）交易情况的修正缺乏理由；（8）因素修正与基本情况调查表或实际的描述不一致，或缺少可比实例因素修正说明（9）计算可能出现错误。5.加权综合确定估价结果错误（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。（2）区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。二）收益法运用可能出现的错误（3指、4指、5改、8指）1.确定年净收益可能存在的错误（1）出租型房地产1）租赁收入应包括租金收入和租赁保证金或押金等的利息收入。否则，存在错误。如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率；2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：如押金的利息不应计算管理费出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费等（具体依据租约决定）。否则，存在错误。年运营费用中不应计算土地使用费保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物现值为基数计算；年管理费的计算基础错误；确定管理费率缺理由3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。否则，存在错误。4）不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。5）没有考虑出租率（空置率）或入住率或满客率、租金损失率、使用面积系数。例如2003年指错题：一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。7）收益中没有包括有形收益、无形收益。租金内涵不清楚，没有指明是否包括水电费、物业费等。8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。9）未考虑未来收益的变化。（2）自营型房地产1）扣除项目一定要全面。经营型净收益=销售收入销售成本经营费用销售税费管理费用财务费用商业利润生产型净收益=销售收入生产成本销售费用销售税费管理费用财务费用厂商利润2）注意收益的客观性。不能凭公司经验、公司财务利润、公司的实际成本。3）扣除设备带来的收益。4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。2.报酬率选用可能存在的错误（1）报酬率选用的方法不正确。累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。（2）报酬率的确定不具有客观性。报酬率取值未说明理由；（3）未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。国债、存款利率，贷款利率没有依据（4）采用了非本类房地产的报酬率。（5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。（6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。3.有效收益期限的确定的错误（1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限；（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；（3）将房地产的建设期作为收益年限；（4）确定有效收益年限理由不充分；（5）估价报告前后收益期限单位不相同。（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误（1）公式错误（2）选用公式无理由（3）未分析租金水平的变化趋势（4）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；（5）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；（6）纯计算错误。5.地下车位租赁收入的计算错误（1）未计算地下车位收益；（2）地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。三）成本法运用可能出现的错误（3指、4改、5指）（1）没有选择估价时点的客观成本；（2）房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：土地取得费用；开发成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等）；（3）销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误（销售税费的依据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等）；成本法中未考虑相关销售费用。（4）投资利息计算错误，主要包括：计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用和销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误（如销售税费计算利息）；计息期确定错误；利率确定错误。（5）开发利润计算错误，主要包括：利润率缺乏依据；利润率与利润计算基数不对应（正确的对应关系是：“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”）；（6）如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过的年限错误被计算错误；（7）重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正；（8）建筑物折旧的计算公式、折旧年限计算错误、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；（9）计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；（10）分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例