土地估价有关问题分析.ppt

土地估价有关问题分析 中国土地勘测规划院邹晓云xyhecy 010 66562981 一 十七届三中全会后农村土地政策走向二 面对金融危机对土地估价的思考三 集体建设用地估价有关问题四 估价报告写作有关问题 一 十七届三中全会后农村土地政策走向目标 保护农民利益促进经济发展农地完善承包权承包权稳定承包期延长规范承包权流转转包 入股 转让 抵押 农村集体建设用地允许商业 旅游 工业开发流转等 禁止房地产开发宅基地禁止买卖小产权房禁止买卖 意义 农地流转 土地适当集中耕种 提高效率吸引资本进入农村 促进发展人口向非农业转移 提高农村经济收入集体建设用地流转 打破城乡土地市场界线 形成竞争城乡一体化建设发展乡镇经济 对估价行业的需求农地方面 租金 入股作价 价格咨询 各种补偿 基准地价 市场价格监测 仲裁等集体建设用地方面 转让价 租金 抵押 入股作价 投资咨询 各种补偿 基准地价 价格监测 仲裁等规划 农地不能真正流动的原因市场化的环境 投资需求 流动障碍 市场条件 资本垄断性圈地导致政治风险 权利倒置 承包权 集体所有 行政权缺乏真正的变革内力 人均地少 土地价值低 特殊的管理体制 二 面对金融危机对土地估价的思考现象 房地产市场价值降低 银行资产缩水土地招拍挂价格大幅降低 退地 流标 底价成交泡沫如何产生 需求被高估 购买力被高估 供给紧缺的假象 相对紧缺 制造需求 次贷 垄断 导致房价 地价被高估 怎么办 重新认识市场价值 时间上足够长 稳定 区域上足够大 平均的 类型上足够多 均衡 重视估价目的对价值的影响 抵押必须保守 现实正好相反 买卖交易 改制 入股等都应该有所区别 现实中一样 最重要的是 我们应该具有风险意识 明白社会角色的责任 三 集体建设用地估价有关问题集体建设用地 企业用地 自用 出租 合营 入股 转让 宅基地 包括小产权房 集体建设用地特点 不合规划没有最有效利用流通性差 与国有不对等 权利复杂 处置权受集体限制 不规范 市场不公开 竞争不完全 估价注意点 注重合法性审查 估价合法性原则的要求 土地规划 真的是建设用地 城镇规划 用途 容积率 用地指标与计划 是否批准 符合规划并不意味合法 用途审查 是否是房地产开发 注重权利的调查 确定价值大小的关键 取得的使用年期是否可以流转 可以和不可以相差很大 如果流转需要什么程序 比如集体投票 还是 是否有可流转的次数限制如果发生征用是否能够得到补偿 土地能够干什么 对集体是否有特定的义务承担 经营模式是否受集体的控制 注重市场的调查 技术层面 当地对集体建设用地的政策 政府 转让限制 产业干预 税费 投资 和国有比是否优先限制等 当地对集体建设用地的接受程度 使用者 是否形成气氛 心态 顾虑 大的纠纷等 当地集体建设用地整体规划和开发的状态当地集体建设用地与国有土地在投资上的差距当地集体建设用地租金与国有的差距已有的交易案例的价格与国有的差距 特别注意 采用正常方法估价 不能简单按照国有土地价格减去出让金可以采用制订集体建设用地基准地价使用收益还原法时 还原利率要考虑风险因素取得成本要相对低一些开发时增值率要低一些受流转范围限制 市场竞争低一些供给丰富一些 竞争少一些使用范围小 需求少 竞争少一些 四 估价报告写作有关问题1 估价目的基本内容 说明估价行为什么而作 包括为谁而作 为什么经济行为而作 发挥什么具体作用 其中 谁 经济行为主体 如 被授权经营的国有企业 抵押中的银行等 不能简单认为是委托方 很多时候并不与委托方一致 经济行为 如 出让 转让 抵押 作价入股 清算 征收补偿 课税等 具体作用 具体指估值在经济活动中的效力 如 价值参考 价值依据 价值鉴证等 另外 可以适当说明经济活动的背景 以及有关文件等 容易出现的错误 估价标的不符合土地处分的有关规定 例如不能交易 抵押 转让或者不能被征收征用的土地 不能出现相对应的评估目的 出现两个估价目的 表述不清 混乱 2 估价依据基本内容 说明估价行为的依据 包括 法律政策依据 技术依据 估价对象鉴别依据 现场调查资料等容易出现的错误 头重脚轻 一般性法律政策太多 估价对象方面的太少 少项 不全 涉及法律 法规 政策文件的 不注明生效日期 法律及政策调整后没有更新 缺乏针对性 3 价格定义基本内容 对所估价值进行定义 包括所对应的时间点 用途 开发程度 年期 权利类型 价值类型等 容易出现的错误 将地价定义理解为是可以随意设定的 导致与实际情况不一致 如 现状为工业用地 委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价 而该区域规划为单纯的工业园区 所以是错误的 不可凭空设定 地价定义与后面的估价没有衔接 误认为设定相同价值就相同 地类设定不合规定 依据新的规程 多宗地时没有分情况设定 应该分类处理 层次不清 4 估价报告和估价结果的使用基本内容 1 对于估价结果说明的关键点 主要是估价的前提条件和假设条件 不属于估价师判断能力之内的 包括 估价对象所在市场为正常市场 公正 公开 公平 均衡 估价对象能够得到合法 估价对象是持续利用的 现行关于估价的有关规定法律能够有利于客观估价 如基准地价的修正体系的科学性 地价指数的客观性等 2 对于估价报告使用说明的关键点 主要是一些限制性条件 包括 使用者 使用目的 估价对象市场环境变化 估价对象条件变化 报告有效期 完整使用报告及估值等 3 对于资料来源的说明 包括途径 确认过程 真实性 取得时间 形式等 4 其它一些特殊情况的说明 估价师打破常规的一些处理 问题 有一些无关的内容 主要原因是不清楚特殊说明的作用和重要性 不合理说明 模板化 与估价过程中的情况不一致 5 土地登记状况描述 说明是否登记 登记时间 登记机关 以及对查证行为描述 需要到登记机关查证 没有登记的要对估价对象的来源及有关原因进行说明 记录土地登记有关信息 包括地籍图号 宗地号 登记证书号 以及登记的位置 用途 面积 四至 级别 价格水平等 记录的权属人及权属性质 他项权利等 并对登记机关记载的与土地有关的历史情况进行说明 6 土地权利状况描述 权利的来源 包括时间 方式 过程描述 目的 有关批准等 费用及支付情况 是否有违规或者违法的情况 是否仅仅适用于地方规定 权利的状况 包括类型 年期 他项权利及限制因素 相关的附加约定等 对土地取得过程和历史权利状况进行简述 说明实际情况与证载状况是否有冲突 7 土地利用状况描述 说明土地规划条件 特别是待开发土地 应详细说明规划设计指标 许可的和限制的 说明土地实际利用情况 包括用地布局 容积率 土地利用率等 是否满足规划 或者是否突破规划 说明建构筑物详细情况等 建筑物的用途 合法性及建设时间 修建过程以及目前状态等 说明土地及建筑物的经营管理状况 如土地的闲置时间 建筑物的经营产业及收入状况等 说明估价对象的规划和利用的演变历史情况 最佳利用分析 8 个别因素 以宗地位对象描述 宗地位置在区域中的相对位置对土地价格的影响 宗地的具体用途 面积规模和使用限制情况及其对价格的影响 宗地的形状 宽度 深度等状况及其对价格的影响 宗地的地质 地下水 土壤等状况及其对价格的影响 宗地的环境 地貌 景观 污染等状况及其对价格的影响 宗地的临街状况及其对价格的影响 宗地的内部基础设施状况及其对价格的影响 宗地的建筑物状况及其对价格的影响 9 估价方法的选择描述基本内容 要对估价对象进行一般方法适应性分析 对所能获得的资料进行分析 对适用但又不能够选择的方法进行排除说明 确定估价思路及选择方法 对所选择的方法进行基本的介绍问题 方法选择不得当 与估价目的或估价对象情况不符 不采用最适当方法 采用过期的基准地价等 选择依据阐述不充分 看不到估价的整体思路 特别是多宗地的时候 10 结果确定的描述每种方法估价结果分析评价 包括验证 不同结果之间的关系确定结果的基本原则 方法确定过程结果表达 五 问题答疑1 土地估报告有效期限为1年 如果抵押登记期限为3年 是否需要重新估价 不需要 报告有效期 指报告的法定可以使用期限 比如在1年内 可以作为法定依据 报告的有效期一般由估价机构自己决定 报告的有效期不代表评估价值的有效期 评估值只代表基准日的价值 一旦报告 永久有效 抵押期限内价值不会改变 除非重新抵押 2 土地使用年期与房屋建筑使用年限不一致时 房屋建筑如何评估 如何披露 当土地使用年期大于建筑物年期时 建筑物价值按照实际有的年限评估 当土地使用年期小于建筑物年期时 建筑物价值按照土地的年限评估 但是 值得注意的是 居住用建筑物的不同 分别说明土地和建筑物的年期 说明法律规定 说明你的处理方式和结果 3 土地使用权租赁时 对房屋建筑物的价值有何影响 有影响 租赁期限对建筑物有影响 减值 租赁限制条件对建筑物价值有影响 减值 如果要求独立估价 可以仅仅对建筑物估价 不考虑土地的影响 但是要特别说明假定的条件 4 使用基准地价时 开发程度修正放在什么地方 一般与年期独立修正 年期修正只是针对土地使用权 开发程度是开发投资上差价 5 集体建设用地政策的改变 对国有土地市场价格有何影响 整体上看 不会上涨 会降低国有土地价格 但是不是突然的 一些关键性区域不会有影响 供给总量增加 竞争减缓 取得成本会降低 6 集体土地政策 管理部门如何调整 具体的政策正在紧张制定之中 管理部门不会有大的调整 统一管理 一个体系 7 集体建设用地如何评估 与国有土地估价思路和方法基本一致 只是权利的限制和市场条件不同而参数的取值有些区别 收益问题 还原率问题案例的类型 情况修正的幅度不动产价格税费问题 交易成本问题取得成本问题 开发成本 增值幅度问题等 8 无证的工业用地 被法院裁定给抵押银行 如何评估 合法无证 查实产权情况 正常评估 说明情况 非法无证 建议不要评估 但是可以出具一个意见书 说明情况 或者对其投入的成本进行一个估算 9 拆迁中 沿海滩涂 养殖池如何估价 成本原则估价 成本法 承包成本开发投入经营损失适当的利息利润养殖物的补偿承包期很重要 可以使用标准 10 乡镇基准地价测算时 没有资料如何进行 图件的问题 可以根据一些相关的图件 结合实地调查 综合编制示意性的图 基本准确即可 定级问题 可以将乡镇按照宗地或者街道 划分为若干个区段 选择主要的因素 如人流量 可以实地观测 街道宽度 建筑物密度 商业设施密度 租金水平等进行判断 或者请专家打分 确定每个区段的分值 再根据分值进行归并划分级别 基准地价问题 成本法可以考虑如果有个别的交易案例 可以作为参考有关参数可以参考一下其他地方的乡镇基准地价参数 11 使用基准地价评估时 实际市场价格远远低于基准地价 备案时 行政部门执行不低于基准地价70 的标准 银行要求出具可变现的价格 如何办 行政部门强制执行不低于基准地价70 的标准错误 如果基准地价合适 无疑问应该遵照基准地价 如果基准地价不合适 可以在实际评估的基础上进行基准地价政策修正 并在报告中说明 同时确定可变现价格建议 12 两个加油站 一个土地登记为工业 另一个为商业 规模及收益相似 采用成本法估价差异很大 如何评估 建议不要采用成本法 13 基准地价定义为红线外 七通 五通 等 没有考虑宗地内的设施 出现一宗地内为 熟地 和一宗地内为 生地 价格相同 估价师是否可以通过一定系数修正处理 基准地价一般只设定宗地外的情况 宗地内平整 如果委托方没有特别的要求 宗地价格定义应该设定与基准地价相同 不考虑宗地内的设施如果要考虑宗地内的设施 而备案机关不同意 可以不放在地价中 单列并说明 修正系数的方法不妥 采用加法最好 14 土地权益价格的定义是什么 与出让金的关系如何 土地价格可