选择EB5项目中心六大原则.doc

选择美国EB-5区域中心项目的六大原则如下:一. 项目本身的商业价值？抛开所有的EB-5投资移民项目的相关因素不谈，可以仔细评估项目本身是否具有极强的商业价值。比如项目地点（如果是商业地产，这尤其重要）？项目是否建设完成后是否有市场潜力或盈利能力？打个比方，如果在艾达俄州建设一个1000个房间的酒店，即使把酒店建设在最大的城市，最佳的地理位置，这个项目也不会具有商业价值。因为，该州就不是一个外来人口流动频繁且人烟极其稀少的一个州，这个项目一定亏损。反之，如果同样的项目建设在纽约、芝加哥、迈阿密、洛杉矶、旧金山等大都市或度假城市，项目就可以取得较好的商业收益。如果市场定位得当，这个酒店一定能够赚的盆满钵满，EB-5投资人不仅能拿到绿卡，且项目能够真正拉动就业，带动当地经济的发展。二.项目是否采取何种形式进行融资？EB-5区域中心融资项目具有两种基本融资手段，一是债权融资，一是股权融资。这里没有绝对的哪种融资手段最有优势，但中国投资者比较偏向于债权融资，因为这种融资有一定抵押品并明确了资金退出时间。通常情况下，这种融资形式规定了5年或7年不等的资金退出时间，投资人几乎没有回报或很少回报，通常只能获得1%-2%的资金利息。但这也不能绝对保证资金的安全和具体的退出时间，这需要看PPM（私募计划书）的具体规定是怎样的，是否开发商到了EB-5投资人的资金退出时间是否还可以申请延迟退还，有无惩罚和保障措施？债券融资还有一个显著的弊端。通常情况下，债券融资都是要募集固定人数的投资人资金，一次性将这笔投资注入项目。EB-5投资人的I526申请得集中递交移民局。也就是说，如果这个项目需要募集100名投资人，那么第一名将资金汇入监管银行的EB-5投资人要花数个月时间来等待最后一名投资人资金到位。如果资金募集不成功，前期投资人就有投资失败风险且时间上造成浪费和增加申请不确定性。而股权投资则是高回报、高风险，投资人对项目的知情权要比债券融资透明，但不利之处是投资人资金退出时间通常比债券融资要长，个别项目还款时间甚至高达10年以上。除了这两种固有的融资模式外，是否还有其它模式存在呢？答案是肯定的。当今，市场上也出现了一种叫“HYBRID”混合融资的一种新模式，即结合债券融资安全性和股权融资高回报率的一种创新融资模式。在这种模式下，如果明确了抵押物及资金退出时间，且对资金逾期不退出作了严格的法律规定和惩罚措施，且对年度会计报表进行严格审计，做到收益或分红透明，那就十分值得推荐。三. 项目是否取得美国政府相关优惠政策和资金支持？ 目前几乎所有EB-5区域中心投资移民项目，都会宣传说该项目获得了某种政府层面的支持。基本来说，项目得到美国政府支持是分三个不同等级和层面的，最重要的是要看是否有政府资金支持。 最低层面的政府支持：当地州政府、市政府、国会议员或州参议员等地方政府官员会应项目的开发商要求，出具一封对该待开发项目的支持信。因为，不管项目是否成功，民选政府的官员都应该对该项目有可能给当地带来新的就业机会均会表示认可和欢迎。但是，这种信件不具有太多实质意义，且很容易得到。中等层面的政府支持：项目所在地主要负责经济发展的政府机构相关官员会对项目商业计划书进行严格审核，由此判断项目的未来风险性和盈利能力。如果项目得到认可且满足当地中小企业融资的相关条件，那么当地的中小企业局就会对该项目进行一定程度的担保，再有当地金融机构发放中小企业专项贷款或税收减免。 最高层面的政府支持；项目所在地的最高行政长官和主要负责人（参议员、国会议员或政府主要领导）出面对该项目进行大力宣传和推广，而且同意委托相关金融机构发行由州净资产担保还款的低息债券、税收资金划拨、土地划拨或批准税收额度贷款。总而言之，一个EB-5区域中心融资项目要取得政府的大量融资是非常困难的，而政府真正的支持，也是最大程度的支持就是将“真金白银”投入到项目中。四. 项目的投资比例是如何构成？专家认为，通常情况下，比较安全的EB-5融资项目里符合条件的个体投资人总共资金比例要在项目总投资额的50%以下（越低越好）。凡是要求投资人资金占到项目50%以上，比如80%、甚至100%的项目，不管项目包装如何漂亮，开发商宣传的如何天花乱坠，都不必考虑去投资。非常简单，凡是取得这种投资额度的开发商投资实力都非常弱，一旦项目出现困难，开发商往往一走了之。因为，开发商没有什么不可以失去的，他损失的钱是极少一部分甚至没有，这就从主观上给了开发商以安然退出的自由空间。因为，在美国企业宣布破产是非常正常的商业行为，受法律保护。一旦这种情况发生，EB-5投资人的利益将无从保障，如果项目是在第三年出现问题，那么所有EB-5投资人的永久绿卡都不能得到保障。是不是项目要求的投资人越少就越安全呢？反之就风险越高呢？答案是否定的。主要还是看项目资金的总体构成是否合理和科学。也就是说，只要资金结构合理，EB-5投资人资金占总投资的比例较小，再结合其它必要条件，都不难判断项目的优与劣。正常的项目，都应该有权威机构的可行性报告，估值报告和商业计划书。如果项目方出具这些第三方的报告，证明他对待投资是慎重的，自然也给投资者做的决定有了很好的依据。五. 项目的经济计量分析报告是哪家专业机构做出的？在当今美国EB-5行业领域中，有四家机构是非常有经验的，是行业内的领军机构。这四家专业机构是（排名不分先后）：Dr. Michael Evans, Evans, Carroll, & Associates麦克 埃文斯博士 埃文斯卡罗尔区域经济研究所Dr. Jeff Carr, Economic and Policy Resources杰夫 卡尔博士 经济计量与政策研究所Dr. Paul Sommers, the Pacific Northwest Regional Economics Conference保尔萨 默尔斯博士 太平洋西北部区域经济研究中心Dr. Richard March, Wright Johnson理查德 马奇博士 赖特约翰逊公司以上四家机构所做的经济计量分析报告占到了美国所有EB-5投资移民项目的50%以上。多年与美国移民局合作的实践经验使得这四家专业机构把握各项最新移民政策和新法规的适用度上更具专业性，尤其在就业系数的计算上有比较保守而合理的判断和分析，而就业系数又直接关乎EB-5投资人取得永久绿卡的关键。专家认为，一个比较有绿卡安全保障的EB-5投资移民项目的就业系数安全线起码要高于美国移民局要求的40%以上（越高越好）。这是因为美国移民局对就业岗位的计算法则不是一成不变的，而是实时都在进行更新。即使在申请I526得到批准的情况下，项目在I829申请政策发生变化的情况下，也有一个比较安全的系数。也就是说，即使高于移民局要求的40%以上的就业系数有一部分不被许可了，比如，其中20%不被许可，那么这个项目就业系数仍然高于移民局的最低要求，EB-5投资人也会顺利解除条件，拿到永久绿卡。最好的例子就是今年2月17日，美国移民局对近100个区域中心（涉及上百个EB-5项目）发出了RFE（Required For Evidence补充文件）公函，凡是涉及以租约形式产生间接就业的项目如大型购物中心、办公大楼、餐馆和部分酒店项目，不管是申报I526还是I829，都要求涉及的区域中心对其项目就业系数进行重新计算。举个例子，如项目方以EB-5融资形式开发建设的办公楼，尽管有政府机关或公司的长期租约保障收入，但入住办公的政府机构或公司自己的员工就业岗位将不会