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0 X X 集团房 地产开发管 集团房 地产开发管 集团房 地产开发管 集团房 地产开发管 理实务 （全套） 理实务 （全套） 理实务 （全套） 理实务 （全套）1 目录 1. 土地投标（商务） 4 2. 土地投标（技术） 6 3. 土地状况调研 8 4. 编制可行性研究报告 10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 6. 建立优秀设计师信息库 15 7. 编制设计任务书 16 8. 建筑方案招标 19 9. 规划方案报审 22 10.申报计划立项 24 11.申办《建设用地规划许可证》 25 12.编制房地产开发流程计划 26 13. 双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） 30 14.设计委托 31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送 36 17.编制营销策划书 38 18.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20. 扩初设计送审 43 21.委托现场地质勘探 46 22.结构设计优化 49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管 52 25.工程报建 54 26.申办《建设工程规划许可证》 56 27.工程安全质量报监 58 28.申领《施工许可证》 60 29.投资监理委托 62 30. 施工总承包招标 64 31.现场管理台帐 68 32.图纸管理 70 33.施工日记 712 34.编制会议纪要 72 35.施工图内审 73 36.施工图设计交底 75 37.临水、临电配套 77 38.申办开工复验红线 79 39.施工技术方案优化 81 40. 委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单位 86 4 3 . 申办《预售许可证》 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定金合同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡视 108 54.施工图修改 110 55.工程例会 112 56.现场签证 114 57.工程质量事故处理 116 58.索赔 118 59.样板引路和封样验收 122 60. 隐蔽工程验收（土建） 124 61. 隐蔽工程验收程序（安装） 126 62.竣工备案制验收 128 63.公建配套 133 64.供电配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 1443 68.燃气配套 147 69.环卫配套 149 70. 卫生防疫报批 151 71.通信配套 153 72. 有线电视配套工程 155 73.绿化配套 157 74.邮政配套 159 75.安全技术防范配套 160 76.门牌报批 162 77.申办 “ 使用粘土砖 ” 核定 163 78.结建 民防工程 建设管理 164 79.工程竣工档案编制验收和报送 168 80. 申办规划验收 172 81. 公司内部验收 174 82. 申办入户许可证 175 83.申 办大产证 177 84.编制工程决算 179 85.物业移交和接管 181 86.预售商品房的物业交付 183 87.代办小产证 185 88.项目总结 186 89.项目资金管理 188 90.项目贷款 190 91. 项目经济效益测评 192 92.成本管理 194 93.成本核算 201 94.课题组研究成果报告摘要 206 95.课题组研究成果评审意见 2094 土地 投标 ( 商务 ) 1 ．作业目的 土地 投标分 为商务 标和技 术标两 大部分 。 其中 商务标 包括投 标报价 、 开发 企业资 质 、 企业 简介 、 从业 业绩 、 银行 资信 、 可行 性报告 等内容 。 由于 商务标 在整个 投标评 分系统 中所 占的比 重往往 达 7 0 %左右 ，因此 能否编 制好商 务标是 投标成 败的关 键。 2．作 业依据 政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。 3.决策岗位 总经理： 负责土地投标书（商务）的批准和签发。 主管岗位 总经济师： 负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标 报价。 协管岗位 总会计师： 对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责 。 主办岗位 土地开发 ： 负责向 各相关 岗位提出 投标书所 需信息资 料收集 的具体要 求， 并负 责按时 汇总， 编制商 务标的 标书， 校核商 务标和 技术标 的连贯 性和一 致性。 协办 岗位 营销 策划，成 本控制， 成本核算 ，融资 会计： 按土地 开发岗位的 要求，按时 提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。 4 .紧前 工作条 件 获得 土地招 标文件 和相关 技术指 标要求 。 5 .作业 描述 5 . 1 组织 现场踏 勘 由总 经济师 召集 ， 本主 办岗位 组织 ， 由建 筑师 ， 各协 办岗位 参加 （ 详见 作业指 导书 《土 地状况 调查 》 ） 。 其中 营销策 划重点 对现时 周边市 场情况 进行详 细调查 ， 完成 市场分 析 、 市场 预测 ， 以及 未来开 发项目 的产品 定位 （ 总经 济师认 为有必 要时 ， 市场 调研业 务 可安排 营销策 划岗位委 托专业咨 询公司进 行 ） 。土地 开发重 点对地块 及四周一 定范围内 的道 路交通 、建筑 朝向、 市政及 公建配 套状况 、城市 建设规 划等情 况进行 详细调 查 ， 初 步确 定规划 设计方 案的技 术指标 。 5 . 2 投标 准备会 议 总经 济师召 集上述 所有岗 位举行 投标准 备会议 ， 按投 标期限 制订工 作计划 并布置 任 务 ， 各岗 位明确 责任 、 分工 ， 在限 定期限 内把编 写的文 件经本 部门主 管审核 后汇总 到本 主办 岗位。 本主办 岗位应 参加招 标地块 的答疑 会，做 好详细 记录。 5 . 3 各岗 位责任 和分工 营销 策划 ： 负责 编制可 行性报 告 。 根据 周边市 场情况 进行市 场需求 预测和 平均售 价预测 ； 研究 客户和 产品的 定位 ， 据此 对规划 方案 （ 技术 标 ） 提出 设计要 求 ； 提交 初步营 销方案 、 销售 成本和 资金回 笼计划 。5 土地 开发 ： 向各 负责部 门催办 其部门 和岗位 负责提 交的投 标文件 资料 ， 按照 招标文 件规 定的 格式编 制商务 标。 负责 汇总项 目总投 资和预 期收益 ， 编制 项目开 发经济 测算书 ， 测估 本公司 的投标 报 价范 围，并 对土地 投标价 格作敏 感性分 析。 通过 各种途 径了解 竞标对 手的情 况 ， 收集 与该土 地招投 标有关 的各项 信息 ， 及时 反 馈给 各负责 部门。 向土 建设计 管理岗 位催办 技术标 。 成本 控制： 负责 编制现 场建设 成本。 成本 核算： 负责 编制内 部管理 成本和 税费。 融资 会计： 负责 提供有 关银行 资信（ 信誉等 级、存 款证明 ）等方 面的文 字材料 。 公司 办公室 ： 负责 提供有 关开发 企业资 质级别 、 净资 产等资 质方面 的文字 内容 ， 近两 年 开发 量 、 近三 年综合 素质等 从业业 绩方面 的文字 内容 ； 负责 投标文 件封面 、 封底 和内容 排版 的设计 ，印刷 和装订 ；负责 各类需 提交的 投标文 件的盖 章、存 档。 总经 济师 ： 审阅 土地开 发岗位 整理提 交的投 标文件 并组织 修改 。 在向 总经理 和董事 会汇 报和 商讨后 于投标 前一天 签定最 终投标 报价， 密封文 件。 5 . 4 投标 （商务 标）文 件内容 ： 投标 申请表 ； 投标 书 ； 投标 文件目 录 、 提要 ； 投标 保证金 ； 企业 资质证 明 、 从业 业 绩等 资料 ； 法定 代表人 证明及 身份证 复印件 ； 参加 当日投 标人员 的授权 委托书 ； 可行 性 研究 报告等 。 投标 文件应 留有备 份，以 便投标 应急使 用和公 司存档 。 5 . 5 参加 投标： 投标 授权委 托人（ 通常即 为本主 办岗位 ）应参 加当日 的开标 ，开标 当日 将投 标文件 装入指 定文件 袋，骑 缝盖章 ，投入 土地招 投标现 场指定 的投标 箱。 投标 当日现 场应备 有应急 的通讯 和交通 工具。 被委托 人必须 密切关 注评标 过程 ， 及 时向 上级领 导汇报 。 5 . 6 投标 工作全 过程的 保密纪 律： 5 . 6.1 所有 参与投 标的岗 位人员 ， 其个 人电脑 必须设 置开机 密码 ， 收集 和编写 的文件 资 料必 须集中 在一个 目录内 并设置 加密。 5 . 6. 2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复 制。 5.6.3 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任 。6 土地 投标 （技术 ） 1.作业目的 土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案 ， 是土地投标书的主要组成部分 。 也可作 为中标后甲方深化设计任务书的基础 。 2.作业依据 从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。 3 ． 决策岗位 总经理： 负责土地投标书（技术）的批准和签发。 主管岗位 总建筑师： 布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。 主办岗位 土建 设计管理： 按时完成以下作业描述中各节点作业。 4 ．紧前工作条件 已获悉政府公布的土地公开招标信息 ， 并已办理了投标申请手续 ， 取得地块的规划参数 。 5 ． 作业描述 5.1 编制工作进度计划 因为投标期限往往都很紧张 ， 工作量又十分巨大 ， 而且绝对不容许延误时间 ， 所以必须 从公司决定参加投标时起 ， 本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动 “ 土地投标 ” 工作 程序 ， 确定其中各事件的分工和工作截止期限 ， 注意进度计划应比投标截止日期提早 1 至 2 天，留有一定的时间余地。 5.2 委托概念方案设计 主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选 择 2 至 3 名分属不同设计单位 的合适人选 ， 并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜 。 向设计师提供地 形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。 5.3 编写设计任务书草稿 详见作业指导书《编制设计任务书 》 。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其 中主要内容应尽早与设计单位沟通。 5 .4 概念 方案的 设计成 果 必须 严格遵 照招标 文件中 的规划 成果要 求和文 本格式 。通常 的要求 为： 5 .4. 1 规划 设计成 果： A 3 文本 格式的 规划说 明书和 图纸， 与投标 文件综 合装订 成册。 5 .4. 2 规划 内容与 深度 规划 说明书 ： 包括 现状条 件分析 ， 规划 总体构 思 ， 规划 总体布 局 ， 主要 空间组 织和 景观 特色 ， 道路 绿化设 计 ， 主要 市政设 施综合 考虑 ； 用地 平衡表 ， 主要 技术经 济指标 （ 总 用地 面积、 总建筑 面积、 住宅建 筑面积 、公建 建筑面 积、容 积率、 建筑密 度、绿 地率 、 集中 绿地率 等 ） 。还 可根据 方案构 思的特 点建议 画龙点 睛的物 业名称 。7 规划 总平面 图 ： 包括 小区住 宅建筑 布局 、 公建 与市政 设施设 置 、 建筑 层数 、 建筑 间 距 、 绿化 布局 （ 集中 绿地面 积 ） 、 道路 布局 、 停车 泊位数 量 （ 停车 库面积 ） 、 周边 情况反 映、 比例尺 、指北 针、日 照分析 等。 小区 公建设 施 ： 应按 土地招 标书相 关要求 配置 ， 招标 书中未 提及则 在出让 范围内 按 《城 市居住 区公共 服务设 施设置 标准 》 （ D GJ0 8-5 5-2 002 /J1 018 9-2 002 ） 要求 为小区 配置 。 表达 规划设 计意图 的效果 图：如 总体鸟 瞰图， 总体景 观效果 ，建筑 单体效 果图等 。 5.5 内部 评选 一侯方案资料收全 ， 本主办岗位立即组织内部评选 ， 会议由总建筑师主持 ， 由本主办岗 位组织会务 ， 包括确定参会人员名单 （ 以本公司和本系统的营销策划为主 ） ， 分发会议通知 ， 落实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。 5.6签订设计咨询合同 与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同 ， 如是格式化合同 ， 应在专项说明中补充 保密责任和知识产权归属等条款 。 如对方提出要求 ， 还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位 参加规划方案招投标。 5.7 内部审核 本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求 ， 包括规划参数 ， 匿名 要求 ， 方案的完整性 ， 图纸和模型的一致性等 。 发现问题必须限定设计师在投标截止日期前 修改完成 ， 如时间尚许可 ， 应把内部评议的优化意见与设计单位沟通 ， 由设计单位酌情修改 。 5.8 资料移交 在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位 ， 作为技术标并入土地投标文 件。 5.9 保密责任 本主办 岗位承担投 标方案的保 密责任。过 程中的往来 文件和方案 成果均需妥 善保密保 管 ， 复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳 ， 无保留价值的资料随时粉碎销毁 ， 严禁向 无关人员透露投标方案的内容 。 一旦查实有泄密现象 ， 不管是否中标 ， 均要追究本主办岗位 的责任。8 土地 状况 调研 1.作业目的 取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。 2.作业依据 公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。 3.主管岗位 总经济师： 熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。 协管岗位 总建筑师，总工程师 ：熟悉现场内外环境情况及地质情况。 主办岗位 土地开发： 负责现场调研的组织工作，编制调研报告。 协办岗位 营销策划： 熟悉现场内外环境情况。 4.紧前工作条件 已获取相关土地将要招标的信息。 5 ．作业要求 5 .1 踏勘现场需要组织多次 ， 每次踏勘的重点有所不同 ， 本岗位可根据需要组织不同的专业 人员，从以下内容中选择调研项目。 5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿 ， 也 可以是 cod电子相册文件 。 报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容 ， 在建筑方 案招投标结束之前整理完成。 5.3本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。 6 ．作业描述： 6.1调研 外部环境： 6.1.1 生活环境 ： 包括地理位置 、 周边商业 、 教卫 、 公交 、 娱乐设置等布局情况 。 评估是否 有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。 6.1.2 能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置 。 6.1.3 市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划 ， 与 本地块最理想的接口位置。 6.1.4 建筑环境 ： 特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质 、 层数 、 总高度等是否存在日 照的相互影响 。 周边建筑的风格 ， 色彩 ， 档次标准 。 对贴近规划红线的区外建筑还需调查其 建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。 6.1.5 地质水文环境 ： 了解地块地貌的历史变迁 ， 是否有淹涝的历史记载 ， 是否存在高成本 的地基处理可能性。 6.2调研 内部环境： 6.2.1 地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面 、 建筑。如地形图上没有标记的应补上。9 6.2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差 。 对于坡地起伏的地块 须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 6.2.3 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。 6.2.4地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 6.2.5 本小区比较理想的出入口位置。 6.2.6 对于流经本地块的河流 ， 须了解其上游的水质和下游的通畅程度 ， 常年的水位 ， 打听 有没有淹涝的历史纪录。10 编制 可行 性研究 报告 1.作业目的 项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究 。 项目初步 可行性 研究是获取 开发土地前 最重要的技 术性工作之 一，是投资 者进行投资 决策的主要 依 据 。 在土地使用权正式获取后 ， 项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究 ， 为随后的 项目方案设计提供依据 。 过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资 决策层既定意志的体现 ， 然而在现时市场经济条件下 ， 项目可行性研究报告必须真正体现市 场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。 2.作业要求 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料 ， 进 行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全 。 报告的表述形式尽可能数字化 、 图表化 ， 报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需 要。 3.主管岗位 总经济师： 组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告 。 协管岗位 总建筑师，总工程 师，总会计师： 审阅相关专业的章节，提出优化修改意见 ， 协助总经济师把关。 主办岗位 营销策划： 制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。 协办岗位 ： 工作小组成员 ： 按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节 ， 并根 据总经济师的意见优化修改。 4.紧前工作条件 初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标； 深度可行性研究 ： 已获得土地使用权 ， 已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指 标。 5.作业描述 5. 1 总经济师组建工作小组 ， 成员主要来自公司内部各业务部门 ， 并基本固定 。 有特殊要求 的可聘请社会专业人员参加。 5.2 本主办岗位 制订工作计划 ， 明确可行性研究工作的范围 ， 重点 ， 深度 ， 报告提纲 ， 章节 分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。 5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次 进行实地调查和市场调查。 5.4 小组集体讨论，议题为： 5.4.1 市场研究。 包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。 5.4.2 项目分析和项目 建议。对项目本体进行研判，分析 项目优劣势，并进行项目的市场预 测 ； 提出项目的建设规模 、 产品定位 、 规划方案 、 进度计划以及资金筹措方案等 ， 方案经比11 较论证优化后，提出推荐方案。 5.4.3 经济技术评价。 对推荐方案进行财务评价及风险分 析，以判别项目的经济可行性和抗 风险能力 。 当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时 ， 可对原设计方案进行调整或重 新设计。 5.5 编写研究报告 。 经过技术经济论证和优化之后 ， 各成员分工编写章节 ， 由本主办岗位协 调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。 5.6 初步可行性研究报告内容： 5.6.1 市场分析 5.6.1.1 整体市场分析 全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量； 全市及各主要分区项目年度新开工面积 、 竣工面积 、 销售面积 、 存量面积 、 平均空置率 。 5.6.1.2 细分市场分析 物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价 / 租金； 开工时间、预计竣工时间； 投资商 / 开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。 5.6.2 法规政策分析 开发建设法规、专业服务法规； 规划设计导向，城市建设信息； 其他经济信息及政策指引。 5.6.3 项目分析 5.6.3.1 项目基本情况 地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质 、 容 积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业 / 居住 / 办公及其他功能面积要求、车位数、主要 出入口等 ） 。 5.6.3.2 项目周边情况 主要道路 、 景观 （ 河流 、 山峦 、 人文建筑 、 旅游景点等 ） 、 配套设施情况 （ 商业 、 娱乐 、 教育、医疗、公交、邮电、银行等 ） 。 5.6.3.3 项目优劣势分析（ S WOT 分析） 项目竞争情况（现时 / 潜在竞争对手 ） 、优势（ S） 、劣势（ W） 、威胁（ O） 、机会（ T） 。 5.6.3.4 项目发展前景预测 市场前景、价格走势、项目切入点等。 5.6.4 项目开发建议与评价 5.6.4.1 项目主要定位12 市场定位（市场形象、主题品牌 ） ； 客户定位（主要客户对象 ） ； 价格定位（均价、最低价、最高价 ） 。 5.6.5 项目开发规模和产品类型 整体开发 / 分期开发、产品类型（商业 / 居住 / 办公 / 其他 ） 。 5.6.6 项目规划及建筑构想 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。 5.6.7 项目开发进度 总体进度要求、分阶段进度要求。 5.6.8 项目财务分析 建筑总成 本、市场总价值（ 销售收入、租赁 经营价值 ） 、净利润 、项目净现值、成 本利 润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。 5.6.9 项目风险分析与敏感性分析 风险分析、主要指标的敏感性分析。 5.6.10 项目研究结论和建议。 5.6.11附件 （包括 附图和附表 ） 。 5.7 深度可行性研究报告内容： 5.7.1 总论 项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标 。 5.7.2 项目区位分析 项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求 ， 交 通条件，公共配套设施等。 5.7.3 产品供需分析 市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。 5.7.4 建筑方案选择 建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。 5.7.5 项目实施进度 建设工期，实施进度表（或横线图 ） 。 5.7.6 投资估算与资金筹措 建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。 5.7.7 财务评价 财务评价基础数据与参数选取 ， 销售收入与成本费用估算 ， 财务评价指标 ， 盈利能力分 析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。13 5.7.8 风险分析 项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。 5.7.9 结论与建议 5.7.10 附表 投资估算表 ， 项目投入资金估算汇总表 ， 主要单项工程投资估算表 ， 分年度投资计划表 ； 财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表 ， 利 润及利润分配表，借款偿还计划表 ） 。 5.7.11附图 片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。 5.7. 12 附件 土地出让合同 、 项目建议书 （ 或初步可行性研究报告 ） 的批复文件 、 规划管理部门对规 划方案的批复文件。14 建立 公共 建筑和 住宅 小区资 料库 1.作业目的 为充分了解房地产开发的现状和发展趋势 ， 为提高本岗位设计管理的专业水平 ， 吸收和 借鉴同行业的宝贵经验和成功案例 ， 提供大量的直观信息 。 在收集和制作的过程中 ， 本岗位 的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。 2.主管岗位 总建筑师： 负责本作业工作质量的检查和评价。 主办岗位 设计管理： 负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用 。 协办岗位 营销策划： 将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。 3 ．作业设备 本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。 4.作业要求 4.1制作电子相册，随时补充，不断积累。 4.2载入公司局域网共享平台，供公司其他业务人员调用。 4.3本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。 5.作业描述 5.1资料收集途径 售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。 5.2 电子相册制作方法 5.2.1 按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场 ， 会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。 5.2.2 每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位 、 简要评论等说明 。 5.2.3 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成 jpg或 tif文件，然后插入电子相册。 5.2.4 来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。 5.2.5 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧 ， 建筑名称可以美术标题的形 式插入页面合适的部位。15 建立 优秀 设计师 信息 库 1.作业目的 人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德 ， 具 备精湛技术的设计师 ， 为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计 ， 需要收集和 积累来自各种渠道的信息 ， 建立动态的优秀设计师的信息库 。 这是公司的一项日常的 ， 基本 的信息管理工作。 2.主管岗位 总建筑师： 负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单 。 主办岗位 设计管理 ： 负责按以下作业要求和描述 ， 持之以恒地做好信息库的建立和使用 。 3.作业要求 3.1分首选信息库和 备用信息库两类。首选信息库始终 保持 20 名左右，因淘汰 引起的缺额 从备用库内补充。 3.2 信息库以电子相册的格式制作和调用。 3.3 要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系 ， 了解他们近期 的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助 ， 采 取不同的途径表达公司对他们的关爱，必要时可向总建筑师申请经费。 4 ．作业描述 4.1 收集资料 ： 本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作 ， 关心媒体对各种优秀建筑 的评论 ， 注意各种优秀建筑和设计师的评比活动 ， 查阅新出版的建筑刊物和书籍 ， 经常性地 到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。 4.2 制作方法 ： 一人一个文件目录 ， 每个文件的首页是个人信息资料 ， 其余是代表作品的数 码照片，图片的扫描件等。 4 .3 个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。 4.4 表格形式由主办岗位自行设计 ， 但至少应包含以下信息 ： 姓名 、 性别 、 出生年 ‘ 目前的 注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征 、 公关途径、代表性作品和论著等。16 编制 设计 任务书 1.作业目的 不管采取哪种方式委托设计 ， 设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发 理念和品牌意识 。 设计任务书也是设计单位最主要的设计依据 。 一份宏观概念清晰 ， 细部要 求朦胧 ， 指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识 ， 避免大量 的徒劳无益的返工和修改 ， 加快深化和优化的过程 。 成功的设计作品往往起始于一份既要求 明确又有广阔创作空间的设计任务书。 2.作业依据 市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。 3.决策岗位 总经理： 负责 最后审查和签发。 主管岗位 总建筑师： 拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。 协管岗位 总经济师，总工程师 ： 会签草稿，提出修改意见。 主办岗位 设计管理： 起草设计任务书，并依照总经济师和总建筑师的意见修改。 协办岗位 营销策划： 提供市场调研报告，和主办岗位研究讨论市场定位和设计指标。 4 . 紧前工作条件： 市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。 5.作业描述 5 . 1 介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物 、 河 流、名贵树木等。 5 . 2 介绍场外的环境情况 ， 包括道路河流 、 周边建筑的体量和高度 、 用途和风貌 、 人文景观 等。 5 . 3 分阶段实施滚动开发的大至区域范围。 5 .4 规划和建筑风貌趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主两种 ） 。 5.5市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。 5 . 6 规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高 、 绿化率、集中绿化率等。 5 . 7 住宅设计指标 ： 包括户型面积控制范围 ， 大中小户型的比例 ， 车辆泊位与户数的比例等 。 5 . 8 公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等 。 5 .9 样板区 ， 样板房 ， 售楼处的设计要求 ： 包括区域位置 、 展示要求 、 临时的还是永久性的 等。 5 . 10 设计深度要求： 分概念性方案设计，建筑方案设计 和初步方案（即扩初）设计三种。 注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。 5 . 11 作品表达方式： 明确各个阶段应该提交的成果，包 括文本、模型、展板、电子文件等 形式及规格。17 5.12 完成期限 ：注意尽量给于充 足的时间，一般 情况下不得少于 30~40个工作日 ，催得太 急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。 6 . 设计任务书的跟踪补充 6 .1 在设计过程中 ， 甲方可以对设计任务书作书面补充 ， 但如引起设计返工 ， 甲方应实事求 是地给以经济补偿和延长设计时限。 6 .2 当设计进入扩初阶段时 ， 甲方应重新审视原来的设计任务书 ， 按照建筑方案的审批意见 ， 同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。 7 . 设计任务书应附以下附件 7 .1 当地规划部门出具的规划选址意见书。 7 .2 标有规划红线的 1 : 500地形图 （ 地处郊区的附 1:1000的地形图 ） ， 并在所有红线拐角点 处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上 ） 。 8 . 当设计任务书编进设计招标书时 ， 部分章节与招标书有所重复 ， 设计任务书相关内容可以 简略。18 建筑 方案 招标 1. 作业目的 为了引进竞争机制 ， 促进技术进步 ， 集思广益地择优选用设计成果 ， 树立公司持久的品 牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必须进行方案招投标。 2.作业依据： 建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部 2000年第 82 号 ） 。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法实施细则。 3.主管岗位 总建筑师 ： 负责招标全过程工作 ， 组建 设计招标工作小组 ， 推荐评标小组的专 家，决策前征求总经理和董事长的意见。 主办岗位 招标工作小组成员： 按照组长的指令 承担招标具体事务。 4.紧前工作条件 已通过拍卖或招投标等形式获得土地 。 市场调研报告正式成文 ， 修建性详细规划已获批 准。 5.作业步骤 （即下图） 6 ．作业描述 本项工作可以委托设计招投标代理机构进行 ， 也可以由本公司自行组织实施 ； 可以公开 招标 ， 也可以邀请招标 。 但不管是公开还是邀请招标 ， 都必须接受设计招标投标办公室 （ 以19 下简称设招办）的全程监督和管理。 6.1成立招标工作小组 6.1.1 总建筑师担任组长 ， 并由其指定四名相关岗位上的人员为兼职组员 ， 具体分工由组长 安排。人员相对稳定，以熟练承担公司所有开发项目的设计招标工作。 6.1.2 招标工作小组的主要工作内容是： 编制设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批； 接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参加投标人名单，报设招办备案； 发放设计招标书 ， 收取投标保证金 ， 组织投标人踏勘现场 ， 解释和答疑 ， 接受和保管投 标文件与模型； 组织开标会议； 对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审； 填报建设工程设计招标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人； 办理签订设计委托合同； 向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金； 向设招办缴纳招标管理费； 写招标工作综合报告，报设招办备案； 整理招标工作资料，移交公司档案室。 6.2招标登记 向设招办填报《上海市建设工程设计招标项目登记表 》 。 6.3发布信息 待登记表批复后，即可自行向社会发布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址 、 用地性质 、 主要设计指标 、 开发单位名称 、 开发资质 、 要求投标人的设计资质 、 书面申请报 名的起止日期、报名地点、联系方式等。 6.4编制设计招标书 6.4.1 经组长签字后报设招办审批，待批准后才能发给投标人。 6.4.2 设计招标书至少应包括以下内容： 设计任务书 ： 在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见书调整完 善（详见作业指导书《编制设计任务书 》 ） 。 投标须知 ： 包括投标文件的清单 、 规格 、 份数 、 密封要求 、 供招标小组审阅的文件必须 加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委审阅的文件必须匿名。 投标文件送达截止时间（要尽量给予比较充裕的时间 ） 。 答疑、开标、评标等活动的日程安排。 未中标方案的补偿标准 ： 招标人买断版权的 ， 补偿标准应该要高一些 。 中标方案一般不 单独补偿，其费用纳入设计合同内。20 知识产权申明 ： 招标人对中标方案拥有完整知识产权 ， 招标人如部分采用未中标方案内 容，投标人在取得一定补偿后应于同意。补偿标准应在招标书中明确。 拟签合同的主要条款 ： 如果本方案中标的话 ， 将体现在设计委托合同中的投标人主要承 诺：如取费标准、付款方式、设计周期、服务标准等。 6.5 确定投标人名单 公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格 ， 从中选择 3 至 5 名入围 ， 邀请 招标的可直接向 3 名或 3 名以上发邀请书。 6.6发放招标书 按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点 ， 向已确定的投标人发放招标书 ， 并收取投 标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。 6.7踏勘和答疑： 6 .7.1招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。 6.7.2 投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问 ， 招标人可以书面形式或召开投标答 疑会的方式解答（原则上只解答招标书及附件本身未表述明确的疑问 ） ，同时将解答以书面 方式通知所有购买招标文件的投标人。该解答的内容作为招标文件的组成部分。 6.8组建评标小组 6 .8.1评标小组通常由 7 ～ 11 人组成，通常的 比例是规划、建筑专业的专家 3 ～ 4 名，营销 策划专家 2 ～ 3 名 ， 结构专家和建筑经济专家各 1 ～ 2 名 ， 其中包括本公司的三总师 。 专家由 招标小组推荐或委托设招办推荐，经公司总经理批准后报设招办核准。 6.8.2 评标小组的主要工作内容是： 在评标前制定评标和决标的办法； 负责评标，汇总评标结果； 按照评标决标的办法推荐或决定中标方案。 6.8.3 评标小组人员名单不公开，评标小组成员须对评标活动内容保密，不得外泄。 6.9 开标 6.9.1 开标会议由招标小组的组长主持，各投标人参加，设招办派员全过程监督。 6.9.2 投标文件有下列情形之一的，招标小组不予受理： 未按招标文件要求密封的。 在供评委 评阅的方案图册 和模型上出现设计 单位图签的，或 出现单位名称和设 计人姓 名的。 在单独密 封的设计说明上 无相应资格的注册 建筑师签字的， 或注册建筑师受聘 单位与 投标人不符的，或无投标人公章的。 6.9.3 招标小组在审查投标人资质和匿名要求后应当众宣布有效投标人名单。 6.10评标21 6.10.1 会议地点由招标 小组安排落实，设招办可以派员列 席。会议由全体评委推举的组长 主持。 6.10.2 先由投标人分别 介绍各自的方案，然后评委在无干 扰的环境下讨论评议，按照技术 先进 、 适用创新 、 经济 、 社会和环境效益等原则 ， 结合在设计进度 、 取费服务等方面的承诺 综合考虑择优投票 ， 确定排列名次 。 如果招标人没有授权评标小组直接确定中标人 。 那么前 三名即作为评标小组向招标人依次推荐的中标候选人。 6.10.3 评标小组完成评标后，应向招标人提供书面评标报告。评标报告由全体评委签字。 6.11定标 6.11.1 评标小组提出书面评标报告后，招标工作小组一般应当在十五日内确定中标方案。 6.11.2 招标小组应当确定排名第一的中标候选方案为中标方案。 排名第一 的中标候选人放 弃中标或因不可抗 力提出不能履行 合同，可以确定排 名第二 的中标候选人为中标人。 6.11.3 中标通知书由招标小组发出。 6.12退标： 招标小组在发出中标通知书同期发出未中标通知书，并向未中标的投标人退还投标保证 金和支付补偿金。 6.13报告： 招标人自发出中标通知书之日起十五日内，向设招办提交招标投标情况的书面报告 。 报 告至少应包括下列内容： 招标范围； 招标方式和发布招标公告的媒介； 招标文件中投标人须知、评标标准和方法、拟订合同的主要条款等内容； 评标委员会的组成和评标报告； 中标结果。 6.14签订合同： 自中标通知书发出之日起三十日内，招标小组和中标人应当按照招标文件和中标人的投 标文件订立设计合同。22 规划 方案 报审 1.作业目的 为了体现政府对实施城市规划的监督 ， 指导和服务的职能作用 ， 使城市和地区的控制性 规划设 计理念和规 划控制目标 得以实现房 地产开发项 目的设计必 须分阶段地 得到政府部 门 的批准 。 因规划方案报审的时间长 ， 环节复杂 ， 反复多 ， 在公司内部又需要不同岗位在经办 时间上搭接和衔接 。 所以要求各经办岗位事先做好充分准备 ， 一旦条件成熟 ， 立即进入报审 程序。避免将本作业转化到关键路线上去。 2.作业依据 中华人民共和国城市规划法；上海市城市规划条例；上海市城市规划管理技术规定 ； 获 得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。 3 . 主管岗位 总建筑师 ： 负责规划设计方案的定稿 ， 在报审过程中处理主办岗位解决不了的 协调问题。 主办岗位 土建设计管理： 负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。 4 . 紧前工作条件 规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。 5.作业描述 5 .1 主办岗位到规划部门领取 《 建设工程设计方案送审单 》 填报 ， 并同时附送下列文件 ( 带 * 号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还 ) ： *5.1.1 批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份 ） 。 *5.1.2 市测绘院提供的 1/500或 1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用 ≤ 0.3mm的 墨线笔标明的下列内容 ： 建筑基地用地界限 ， 建筑物外轮廓及层数 ， 新建建筑物与基地用地 界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。 *5.1.3 1/500或 1/1000总平面设 计图（蓝图）二份 , 图纸须加 盖建筑设计单位的 设计方案 出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。 *5.1.4 建筑设计方案图 （含平面、立面、剖面）及文本二 套，图纸须加盖建筑设计方案出 图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。 *5.1.5 经城市规划部门批准的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件各一份 ） 。 5 .1.6《建设项目选址意见书的通知》中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。 5 .2 第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准 。 5 .3 规划部门组织召开由规划专家 、 规划归口的职能部门参加的规划方案征询会 ， 征询环保 、 消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见，以《建筑工程设计方案审核意见单 》 给 予批复。并附盖有 “ 上海市城市规划管理局规划管理业务专用章 ” 或 “ 上海市 **区（县 ） 规 划管理业务专用章 ” 的核定设计方案。23 5 .4 规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发 “ 一审 ” 意见。 5 .5 核发 “ 建筑工程设计方案审核意见单 ” 批复的时限为每次审核各为 30 个工作日。 5 .6 接规划部门总窗 口领证通知后，持规划部门发放的 “ 一书二证 ” 联系卡（ IC 卡）办理 领证手续。领取的内容包括《建设工程设计方案的批复》和附图。 5 .7 本主办岗位依据 《 建设工程设计方案的批复 》 和附图 ， 配合项目经理进入扩初设计阶段 的管理。24 申报 计划 立项 1.作业目的 取得项目的开发经营权 。 2.主管岗位 总经济师： 督促检查主办岗位的作业。 主办岗位 土地开发： 具体经办本项作业。 3.紧前工作条件 规划方案已经由规划主管部门批准。 4.作业描述 4.1规划方案批准后 ， 本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作 。 项目建议书可自行编制 也可经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司编制。项目建议书的主要内容如下： 4.1.1 项目概况：建设地点、内容、规模的设想； 4.1.2 建设条件介绍； 4.1.3 投资估算和资金筹措设想，偿还贷款测算； 4.1.4 项目建设进度计划； 4.1.5 经济效益和社会效益估计； 4.1.6 结论。 4.2项目 建议书经 上级主管 单位或 所属区发 展与改革 委员会向 上海市 发展与改 革委员会 申 报。住宅、商办楼项目由城市发展处审批，宾馆、学校项目由社会发展处审批。 4.3本主办岗位应随时对审批进展进行跟踪，并配合审批部门做好项目的审批论证工作。 4.4项目建议书经市发展与改革委员会批准后，项目即已立项。 4.5 商品房项目在扩初设计批准后 ， 本主办岗位应填写 《 **年固定资产投资项目信息标准表 式 》 ，申报新建或续建项目的投资计划。以后每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上级 主管部门或区发改委填报 ， 经上海市发展与改革委员会批准后 ， 列入上海市基本建设投资计 划并分批下达。25 申办 《建 设用地 规划 许可证 》 1.作业目的 为了体现政府对实施城市规划的监督 ， 指导和服务的职能作用 ， 房地产开发项目的设计 必须分阶段地得到政府部门的批准 。 要求经办岗位事先做好充分准备 ， 一旦条件成熟 ， 立即 进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。 2 . 作业依据 规划管理部门张榜公布的《建设用地规划许可证》申办程序。 3 . 主管岗位 总经济师： 在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。 主办岗位 土地开发： 负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。 4 . 紧前工作条件 已取得规划部门对规划设计方案的批复 5.作业描述 5 .1 主办岗位到规划部门领取《建设用地规划许可证申请表》填报，并同时附送下列文件 ： ( 带 * 号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还 ) 。 5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件（原件及复印件各一份 ） 。 *5.1.2 规划部门核发的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件一份 ） 。 *5.1.3《建筑工程设计方案批复》及附图（复印件一份 ） 。 *5.1.4 市测绘院提供的 1/500或 1/1000地形图六份 ， 地形图上应用红色铅笔标明用地位置 地界。 *5.1.5 凡属国有土地使 用权出让、转让地块的建设工程， 需加送 “ 国有土地使用权 出让合 同 ” 文本（副本）及附图各一份（原件 ） 。 5.2 规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的 “ 一书二 证 ” 联系卡 （ IC 卡 ） 办理领证手续 。 领取内容包括 《 建设用地规划许可证 》 及附图 ； 《 建设 用地规划许可证的通知 》 。 5.3 核发《建设用地规划许可证》的时限为 40 个工作日。 5.4 本岗位凭《建设用地规划许可证》向上海市房屋土地资源管理局申请办理《建设用地 批准书 》 。26 编制 房地 产开发 流程 计划 1.作业目的 一套科学的网络计划无论在项目管理的前期论证阶段 ， 还是在实施过程中和后期的评估 考核中都有着不可替代的纲领性的地位和作用 。 只有纲举才能目张 ， 才能使项目中上百个环 节高效地有序地协调地工作 ， 达到预定的目标 。 当项目完成后 ， 这张记录着历次实际进度前 锋线和调整痕迹的网络计划图就是一份宝贵的原始资料 。 它可以对整个项目的进度管理作出 评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。 2.决策岗位 总经理： 负责批准计划和批准计划调整。 主管岗位 总经济师 ： 在与总建筑师和总工程师协商一致的前提下负责落实在项目前期策 划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。 总工程师 ： 在与总建筑师和总经济师协商一致的前提下负责落实在项目实施阶 段的计划编制，优化，过程检查和调整。 协管岗位 总建筑师 ， 总会计师 ： 分别向主管总师提供分管范围内的进度目标和调整意见 。 主办岗位 营销策划 ： 负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制双代号座标 网络计划，并根据各总师的意见修改完善。 项目 经理： 在计划 实施过程中 ，根据具体 情况提出调 整意见，经 各总师批示 后报总经理批准。 3 . 紧前条件和作业持续时间 根据公司 通用的双代号座 标网络计划的标准 图式和本项目的 目标要求，总经济 师在土 地中标后十天内完成 。 总经济师和总工程师的主办交接界限为规划方案定稿之后 。 定期检查 和调整的周期通常为一个月，遇紧急情况可以随时检查调整。 4.双代号座标网络计划的四个要素 4.1工作要素 事件的内容称为 工作 ， 也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源 的一个子项目或子任务 。 在座标双代号网络计划中 ， 采用一根连线和左右两个圆圈来表示某 一项工作 。 圆圈中的编号从左向右依此排列 。 整个计划中编号不容许重复 ， 所以某号到某号 就能代表某一项特定的工作。 4.2时间要素 在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标 ， 称为 时间坐标轴 。 它的起始 原点对应着第一项工作的开始日期 ， 它的终点对应着最后一项工作的结束日期 。 也可以把原 点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的总工期天数。 一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的 持续时间 。 在网络图中以连线的长 度来表示 ， 其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期 ， 结尾端对应着该项工作在时27 间座标上的结束日期。 两各相邻圆圈之间的时间段称为 时距 。 在关键路线上 ， 时距和工作的持续时间是相等的 。 在非关键路线上 ， 工作的持续时间小于时距 。 也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时 间空间 ， 这段机动时间称之为该项工作的 自由时差 。 在网络图上用波形线表示并对应着时间 座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。 4.3逻辑要素 左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作 。 同一垂直面内的工作必须同步 完成，它们之间没有先后依赖的关系。 持续时间和时距相同的工作称为 关键工作 ，自始至终全部由关键工作连接起来的路线 ， 也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为 关键线路 。 各项工作的次序位置和连线表 示着工作相互之间的逻辑关系 ， 这是网络计划的精髓所在 。 如果逻辑出现错误 ， 网络计划也 就从根本上失去了可操作性。 4.4责任要素 相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上 ， 使每个部门和岗位清楚地了解自己在 整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作 ， 每件工作从什么时候必须开始 ， 到什么时候必须结 束 ， 其中有没有机动的时间 ， 和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系 ， 等等 。 便于部门和 岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。 5.双代号座标网络计划的编制要点 5.1确定目标工期和计划工期 根据对计划执行的信心程度 ， 将目标工期适当压缩后作为计划工期 ， 以便给实施过程中 的调整留有余地。 5.2建立座标系统 横座标是工期 ， 如果以天为单位 ， 则起始原点是零 ， 终点是目标工期的总天数 。 如以日 历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。 纵座标是部门和岗位设置 。 网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的 岗位 。 同时 ， 所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内 ， 而管理层又归集到决策 层。 5.3分解出项目的具体工作 ， 落实到岗位 ， 限定它的持续时间 ， 明确它与其他工作的顺序逻 辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。 5.4检查各工作的逻辑关系 ， 所有节点自左向右表示工作的先后顺序 ， 如有部分工作的持续 时间不足时距长度的，用波形线补足。 5.5把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来 ， 形成关键路线 。 关键路线的尽端如没有 超出工期 ， 可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长 。 尽端如超出工期 ， 则把持续时间尚 有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式 ，28 双代号座标网络计划到此初步完成。 6.双代号座标网络计划的优化和调整 6.1事先优化 成本目标 ， 进度目标和过高的质量目标 ， 只能三者兼顾 ， 有所侧重 ， 而不可能三者兼得 。 这是业内人士的共识 。 过高质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工 费用增加 ； 压缩工期的结果会导致资源消耗率增高 ， 工作效率降低 ， 从而使成本增加 ， 出现 安全和质量事故的概率提高 ； 而削减成本又会打击承揽企业的积极性 ， 诱发偷工减料 ， 减少 资源投入，使工期拖延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。 例如某个项目要求进度优先。我们可以首先在关键路线上选择资源投入率相对较少 ， 持 续时间相对较长的关键工作着手 ， 看它是否能通过采取增加资源投入力度的办法使持续时间 减少 。 当然这种调整引起的局部工作的效益下降必须控制在尚可忍受和不至于损害全局效益 的程度 范围内。其 次看与它平 行搭接的非 关键工作的 自由时差是 否由此变成 零甚至成为 负 数 。 因为这样会使非关键工作转变为关键工作 ， 而关键路线的路径改变 ， 将导致逻辑关系的 变化，在多数情况下，不希望发生这种变化。 在计划 优化后如果 仍达不到预 期的进度目 标，这只能 说明预定的 要求是不客 观和盲目 的，需要请示或说服上级领导加以修正。 6.2过程检查 在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情 ， 使实际进度发生变化 。 所以定期的检查 和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品 。 过程检查可以采用前锋线方法 ， 按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直 线 ， 称之为 检查时点基准线 ， 然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连 接起来 ， 形成一条垂直方向的折线 ， 这条折线称为 实际进度前锋线 。 前锋线曲折越多 ， 说明 各项工作的同步性越差 。 其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延 ， 处在右边的工作进 度为提前 ， 其幅度可按前锋点到基准线的距离从时间坐标轴上量化而得 。 前锋线是宝贵的信 息资料，应该一直保留在图上。 经多次的定期检查后 ， 通过对前后两次前锋线的对比分析 ， 就可以在一定范围内对项目 未来的 进度和变化 趋势作出定 量的预测。 在某个线路 上前后两条 前锋线所截 取的线段长 度 （天数 ） 除以前后两次检查的时间间隔 （ 天数 ） ， 所得的比值称之为 进度比 。 该比值大于 1 ， 小于 1 或等于 1 分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快 ， 慢或者相等 。 如果保持 实际的进展速度不变（即进度比不变 ） ，那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达 的位置。 需要说明的是 ， 用进度比这种方法预测未来的进度 ， 有其一定的局限性 。 因为同一条水 平线路上的不同工作 ， 进展的速度可能很不相同 ， 也就是说某一工作的速度比并不一定可以 套用在其他工作上 。 但是 ， 对于同一道工作 ， 特别是持续时间较长的工作 （ 例如工程的结构29 阶段 ） ，采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。 检查在于摸清情况 ， 分析在于找出原因 ， 预测在于掌握趋势 ， 明确责任在于激励岗位的 责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。 6.3及时调整 调整的原则是尽量使各条线路同步均衡地进展 ， 这不仅是为了确保工期不拖延 ， 对减少 资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。通常有以下几种方法： 6.3.1 关键工作拖延的 ， 一定会影响总工期 。 常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一 项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作 ， 压缩它的持续时间 ， 这样做有利于 减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起总工期延长 。 6.3.2 非关键工作拖延的 ， 如果仅消耗了原有的自由时差 ， 当然无关大局 ， 计划不需作调整 。 如果超出了时距范围 ， 就可能发生两种情况 ， 一种是后续是关键工作的 ， 那势必引起关键路 线的改变 。 另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的 ， 计划也不需要 调整 。 如果不足以弥补的 ， 就要设法尽量压缩它的持续时间 ， 避免使它变为关键工作而进入 关键路线。 6.3.3 当关键路线的实际进度比计划进度提前时 ， 先要确定计划总工期是否也要缩短 。 打算 缩短的 ， 应把后续计划当作一个新的计划重新编排 。 其中有些工作可以参照以前已证明是合 理的稳定的速度比来调整持续时间 。 要求保持原计划总工期不变的 ， 则可利用这个机会降低 资源强 度和费用。 方法是选择 后续关键工 作中资源占 用量大的或 直接费用高 的予以适当 延 长。 6.3.4 对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法 ， 可以假设下一次检查时点的 前锋线和基准线重合 ， 要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间 ， 在下一次的检查 时点前达到原计划的同步状态。0 3031 设计 委托 1 .作业目的 设计工作是建设项目开发的前期必要准备工作与重要环节 。 一是对建设项目设计内容考 虑周到全面；二是项目的定位表达具体详细，以利项目的建造、实施。 2 .主管岗位 总建筑师： 主要合同条款定调，代表公司签署委托合同。 协管岗位 总经济师，总工程师： 审阅合同草稿，提出修改意见。 主办岗位 设计管理 ： 按中标单位在投标书中的承诺和主管岗位意见草拟合同 ， 主持与合 同对方的谈判，办理备案手续。 3 .紧前工作 土地中标，规划设计与建筑设计方案的中标单位已确定，设计任务书已修改调整完毕 。 4 .作业描述 4 .1 设计委托所签订的合同文本采用由地方建委与工商行政管理局统一印制的 《 建设工程设 计合同 》 和 《 工程勘察设计廉政责任书 》 等格式文件和附件 。 本主办岗位负责填写 ， 主管岗 位审核后交设计单位征求意见。 4 .2 因格式合同是设计单位提供的，所以设计单位一般不能在格式合同上随意增删条款 ， 但 甲方可以不受格式的束缚和限制。 4 .3 本主办岗位严格按中标单位的投标承诺填写格式文本中的空格，无关的空格填斜杠 ， 无 关的或不能准确表达甲方意图的条款应划除。 4 .4 除格式条款外 ， 甲方还有必须明示的意图应在附加条款中明示 ， 通常有以下但不仅仅限 于以下内容： 4 .4.1设计费应留有 10～ 15%在竣工验收后支付。 4 .4.2现场配合服务应参与的范围包括 ： 图纸交底 、 阶段验收 、 采购考察 、 设计修改 、 设计 的优化、深化和补充、设计签证、审核施工技术方案、质量事故处理等。 4 .4.3设计成果的权属 ： 应明确成果的知识产权归甲方 。 需要设计单位承诺本设计成果至今 和乃至今后始终保持其建筑形态的唯一性。即没有侵害或抄袭任何单位和个人的知识产权 ， 也不会未经甲方的书面同意，而重复用于其他任何项目。 4 .4.4设计质量保险 ： 应有详细条款保证因设计错误导致甲方损失时 ， 甲方能及时合理地得 到保险理赔。 4 .4.5如甲方指定设计人员担任设计总负责人或工种负责人的，设计单位必须安排落实 ， 并 在图纸会签栏和注册盖章等方面得到证实。 4 .4.6限额设计的指标：如基础和上部结构混凝土的含钢量，混凝土的折算厚度等。 4 .4.7设计单位的违约责任 ： 如逾期交图 、 设计错误 、 超限额指标 、 侵犯甲方或第三方的知 识产权、现场配合服务不到位等。由此造成甲方损失的，应承担的法律责任需要一一明列 ，32 不能采用 “ 按有关规定处理 ” 等含糊其词的说法。 4 .5 本作业的经办流程为 ： 主办岗位起草 ——— 主管岗位审核 ——— 主办岗位与对方协商谈 判修改 ——— 主管岗位再审 ， 必要时出面再协商 ——— 定稿 ， 主管岗位代表本公司签署合同 ——— 30 日之内报所在地建设行政主管部门备案。 4 .6 在设计或施工进行过程中 ， 如发生重大设计变更 ， 双方应在原有合同的基础上 ， 逐项商 定增减设计的细节 、 经费等 ， 并签订书面的补充合同作为原合同的附件 ， 与原设计合同具有 同等的法律效力。33 建筑 设计 优化 1. 作业目的 中标方案既已中标 ， 自有其高人一筹的亮点 ， 作为建设单位应该尊重设计师的设计成果 ， 不要大刀阔斧地随意修改 ， 避免将原创概念抹杀诒尽 ， 除非设计师主动请缨更有高招 。 但中 标方案也并非完美无暇 ， 总有拾遗补缺的优化和细化的可能 ， 要求总建筑师和本主办岗位多 方听取意见 ， 在众说纷纭 ， 七嘴八舌中提炼精华 ， 环绕设计任务书中明确的理念目标 ， 和设 计师平等地研究探讨，把建筑方案设计到满意为止。 2. 主管岗位 总建筑师 ： 主持专家评议会议 ， 必要时与设计师讨论交换意见 ， 决定修改方案 的取舍。 主办岗位 土建设计管理： 收集汇总各种优化建议，在总建筑师的指示下和设计师联络， 完善建筑设计方案。 3.规划设计优化 3.1 作业依据 规划设计的中标方案，评标组专家建议。 3.2 紧前工作条件 规划建筑设计方案招标结束，规划审批之前。 3.3 重点是路网和建筑相互关系的精细调整： 3.3.1 规划设计中道路 布局是龙头，区内主干道不宜靠近 建筑，沿途应有景观布置；弯曲的 主干道不仅有利于景观的变化 ， 而且也便于限制车速 ； 建筑物的出入口应通过次级道路与主 干道连接 ； 住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式 ； 形成私密到半私密半开放到开 放三种层次的环境氛围 ； 道路的规划还须注意转弯半径 、 路口的视线遮挡 、 车灯和噪声干扰 、 人车交叉穿越等细部的设计。 3.3.2 要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件，在 不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。 3.3.3 以鸟瞰的俯视眼 光去审视规划图或规划模型，往往 容易忽略人性化方面的缺陷。只有 降低视点高度 ， 象行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型 ， 甚至登上阳台 ， 身临其境一 样地环顾四周 ， 才能感觉视线是否遮挡 ， 视野是否开阔 ， 气流是否畅通 ， 是否有压抑的感觉 。 特别是板式建筑群 。 从俯视的视角去看 ， 各列建筑前后错位 ， 蜿蜒曲折 ， 活泼流畅 ， 但以行 人平视的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。 3.3.4 过分强调人车分流 ， 往往违反了便捷的原则 ， 减少了绿化的共享程度 ， 结果事与愿违 ， 反而人车混杂。 3.3.5 建设和维护城市绿地是政府的职能 ， 房产开发企业没必要不惜紧缩建筑的间距和占地 ，34 在小区内部开辟大型绿地和人工水景 ， 使小区居民长期承担很高的维护费用 。 尽管景观很秀 丽，但利用率不高，缺乏公众的共享和参与，这是对土地这种宝贵的社会资源的浪费。 4. 房型设计优化 4.1 作业依据 已通过审批的规划设计方案。 ` 4.2 紧前工作条件 从规划方案审批通过起 ， 直至施工图设计开始之前 。 其中扩初方案审批之前 ， 主要是对 房型的舍取，轴线的调整，扩初审批之后，主要对细部尺度的调整。 4.3 优化的重点是更加突显人性化： 4.3.1 按照客户定位，掌握舒适型和紧凑型的区别，逐户审视面积标准和功能标准。 4.3.2 就算是特定的客 户群体，其职业、生活习惯、人员 结构也有所不同，所以房型的布局 一定要有变化，品种必须多样。 4.3.3 每个房间的长宽 尺度既要满足功能需要，也要符合 人体工程学的原理。特别是厕所、 厨房和次卧室等小面积的房间更要精心布置，协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系 。 4.3.4 把最需要阳光的房间布置在南侧，不少家庭认为单身老人和儿童的次卧室比客厅和书 房更需要阳光。 4.3.5 敞开无必要封闭 的空间，审视每扇门和窗的位置， 有时只需稍作改动，室内通风立刻 得到改善。 4.3.6 审视每垛内墙 ， 可取消的尽量取消 ， 可减薄的一定减薄 ， 可改成轻质的一定改成轻质 。 4.3.7 注意避让不便取消的柱和梁。 4.3.8 室内管道井应尽量利用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。 4.3.9 难以修改的房型要舍得放弃，推倒重来比勉强修改效果更好。 5. 立面造型优化 5. 1 作业依据 规划方案，扩初方案和建筑施工图。 5. 2 紧前工作条件 规划方案审批通过后可一直延续到结构封顶。其中，扩初方案审批之前，侧重于立面 方案的比较，扩初方案审批通过之后，侧重于立面用料，质感和色彩搭配等的方案比较。 5.3 优化的重点是更加突显个性化： 5.3.1 传统的协调观只 是让新的建筑被动地迎合和融合到 现有的周围环境里去，这长期以来 束膊了设计师的创新意识 。 应该倡导一种主动的协调观念 ， 那就是让现有环境和新建建筑相 互烘托和陪衬 ， 既可以有似曾相识的回味无穷 ， 也可以有标新立异的强烈对比 。 只是在特定 的环境下选择哪种感觉更适宜而已。 5.3.2 高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔，也是最显个性之处。上海地区的建筑屋顶从35 最早的鸭头颈到道士帽 ， 从铅笔头到一柱擎天 ， 从转法轮到苍蝇拍 ， 大家生搬硬套 ， 跟风逐 流，以至举目皆类同，缺乏创新，更何谈个性。 5.3.3 清一色的板式建筑不仅使户型品种单调 ， 缺乏选择余地 ， 而且外观造型也是大同小异 ， 个性特征难以体现。 5. 3.4 减少甚至取消如 屋顶飘板等华而不实的非功能性装 饰，但遮阳板，空调架，花盆架等 有实际功能的外墙附件应该有细部的装饰设计。 5.3.5 注意外窗与墙面的尺度比例，在满足自然通风的前提下减少开启窗扇的面积，以降低 能源损失。 5.3.6 精心布置用于墙面绿化的附属构件，当建筑投入使用后会使立面质感和色感产生画龙 点睛的意外效果。 5.3.7 不同的阳台形状和布列会使立面产生不同阴影的效果。阳台栏板和扶手的用料最能调 节建筑立面的虚实搭配。 5.3.8 仔细研究空调外机的位置 ， 既要就近 ， 又要相对隐蔽 ， 还要便于客户自行安装和检修 。 拖接的冷媒供徊管应嵌入统一安装的墙面管线槽内，或在墙内预埋套管内穿接。 5.3.9 外墙采取保温构造后要注意所有墙面附属构配件安装的节点设计是否牢固和可靠。 5.3.10 把握外墙装饰材料的质感和色彩关键在于搭配巧妙 ， 并非价格贵的一定好 。 利用电脑 技术做多方案比较，一定会有满意的效果。 5.3.11 广开思路 ， 多请几位建筑师创作立面方案 ； 广开言路 ， 多请几位不同年龄层次的专家 审视评判。在这方面多花些时间和费用非常值得。36 日照 分析 报告的 编制 和报送 1 .作业目的 日照分析报告是申办建设工程规划许可证必须附送的重要文件 ， 也是决定规划方案能否 通过审批的重要条件 。 如果是因为日照分析的差错而导致开发区域周边的建筑不能满足规定 日照的最低要求，那么公司将面临承担因法律责任而引起的巨大损失。 2 .主管岗位 总建筑师： 当日照要求的限制引起基地容积率下降时，提出决策意见。 主办岗位 土建设计管理 ： 督促检查设计单位对各单体建筑的位置和体量的调整 ， 直至基 地内外的日照符合规定要求。 3 .作业依据 沪规法 （ 2003） 482号称 关于印发 〈 上海市城市规划管理技术规定的解释 （ 三 ） 〉 的通 知。 4 .紧前工作条件 规划设计方案已确定 ， 已进入扩初设计阶段 。 本项作业必须在申办建设工程规划许可证 之前完成。 5 .作业描述 5 .1 日照分析报告必须委托规划审批部门认可的 ， 且具备乙级或乙级以上的规划设计单位或 建筑设 计单位或咨 询机构编制 。其使用的 日照分析软 件必须是经 建设部有关 部门鉴定通 过 的 。 编制单位对编制的日照分析报告的质量和正确性负责 。 由于日照分析报告不真实 ， 不正 确而产生后果的 ， 编制单位应承担相应的责任 。 以上这些 ， 本主办岗位在与编制单位签署委 托合同时应当在合同中明确。 5 .2 本主办岗位应向编制单位提供以下资料： 5 .2.1覆盖所有主客体建筑范围的测绘院电子地形图（具体范围按编制单位需要而定 ） 。 5 .2.2规划设计方案的电子文本 ， 其中应包括规划总图 、 基地内各单体的屋顶平面图和平立 剖面图（附有建筑坐标和屋顶标高 ） 。 5 .2.3基地外日照影响范围内的居住和文教卫生客体建筑的平面图 ， 其中受影响较大的还须 附标有 详细窗位尺 寸的立面图 ；基地外参 与叠加分析 的主体建筑 的总平面图 和屋顶平面 图 （附有各屋顶的详细标高 ） 。具体哪些建筑由编制单位确定，本主办岗位可向市或区的城建 档案管理部门收集 ， 有困难的话 ， 也可委托编制单位自行收集 ， 无法收集的应委托具备规定 资质的测绘单位测绘。 5 .2.4基地外纳入主客体建筑范围的正在建或已批未建的建筑的资料。本主办岗位可向市 ， 区规划管理部门收集，有困难的话，也可委托编制单位自行收集。 5 .3 编制单位提供的日照分析报告应包含以下内容： 5 .3.1委托方名称、地址、法定代表人、联系方式，受托方名称、资质证书编号、地址 、 法37 定代表人、联系方式。 5 .3.2项目概况： 5 .3.2.1建设项目名称、地点、用地范围； 5 .3.2.2本基地拟建主体建筑的基本情况（编号、使用性质、层数、高度、位置等 ） ； 5 .3.2.3根据本基地主体建筑的阴影覆盖范围确定的客体建筑的基本情况 （ 编号 、 使用性质 、 层数、高度、位置、窗位编号、窗台高度等 ） ； 5 .3.2.4参与叠加分析的本基地外主体建筑的基本情况 （ 编号 、 名称 、 层数 、 高度 、 位置等 ） ； 5 .3.2.5以上资料的来源说明； 5 .3.2.6进行日照分析所采用的分析软件。 5 . 3.3日照分析结论： 5 .3.3.1计算出客体建筑每一分析窗户在拟建建筑建设前后的日照时间段和有效日照时数 ， 列出每幢客体建筑的日照时间表，注明不满足日照要求的窗位； 5 .3.3.2明确在拟建建筑建设前后不符合日照要求的客体建筑的窗户数和户数。 5 .3.4附图： 5 .3.4.1客体建筑范围图（日照阴影覆盖范围图， 1 :1000~1:2000） ； 5 . 3.4.2主体建筑范围图（ 1:1000~1:2000） ； 5 . 3.4.3日照分析图（ 1 :500~1:1000） 。 5 .4 本主办岗位收到报告后应仔细阅读 ， 检查上述应包含的内容 ， 如有遗缺 ， 应返回编制单 位补齐 。 查阅结论中基地内的拟建建筑是否有日照不满足的 ， 基地外的居住和文教建筑是否 有因本基地的原因而减少日照以至达不到规范要求的 。 本主办岗位应依据分析报告与规划方 案的设计单位再次调整优化方案的布局 ， 直至影响消除 。 重新委托编制单位按调整后的规划 方案编制日照分析报告。直至符合规范要求。 5 .5 申办建设工程规 划许可证时应附送《日照分析报告 》全文一份（含附图 ） ，以及进行日 照分析的主要原始材料和清单各一份。 5 .6 本主办岗位对报送的日照分析报告和附送材料的真实性负责 ， 并应如实回答规划管理部 门案件经办人员的询问 ， 如报送材料不实 ， 或对案件经办人员的询问有所隐瞒而产生后果的 ， 应承担相应的责任。38 编制 营销 策划书 1 .作业目的 营销策划书是项目正式对外销售前所有相关推广方案的总体计划文本 ， 其内容包含市场 形象包装、广告推广计划、销售策略以及调整方案等。营销策划书是项目推广销售的总纲 ， 是最终收回投资的重要保证。 2 .主管岗位 总经济师： 批准营销策划书。 主办岗位 营销策划： 具体经办本项作业。 3 .紧前工作 项目销售代理确定。 4 .作业描述 4 .1 营销策划会同项目销售代理根据总体销售目标确定总体推广思路 ， 以及项目总体市场形 象和推广主题。该营销推广主题和项目总体市场形象应具备一定的新颖性和独创性。 4 .2 营销策划会同项目销售代理拟定项目正式对外推广时的目标客户 ， 包括分年龄 、 分家庭 收入、分社会地位和其他特征的目标客户群体，以及客户群体的相应的需求特性。 4 .3 营销策划会同销售代理拟订媒体推广方案和公关活动计划 ， 其内容包括电视广告 、 广播 广告 、 户外广告 、 移动广告 、 网络广告 、 直销广告等营销手段的时间 、 频率 、 费用 ， 以及为 项目推广造势而筹办的大型新闻发布会 、 房展会 、 联谊酒会 、 亲情活动等公关计划 。 所有相 关的推广方案和推广计划均应注意其可操作性和费用支出。 4 .4 营销策划会同销售代理对项目必要的宣传资料进行准备，其内容包括楼书、宣传单张 、 折页、价单、平面图的设计和制作。 4 .5 营销策 划会同销售 代理提出项 目售楼现场 包装方案， 包括售楼处 的选址和内 部装饰要 求、样板房的选择和装修标准、模型的设计和制作、地盘周围的包装（拱门、气球、旗帜 、 指示牌等 ） 。 4 .6 营销策划会同销售代理拟订分批推广的单位 、 分批推广价格 、 预计销售的面积和广告诉 求方案。 4 .7 营销策划会同销售代理提出营销人员的选拔要求和培训计划、销售现场的操作流程 、 作 息制度、考核要求和纪律准则等。 4 .8 营销策划会同销售代理对推广销售所需的技术力量配备提出相应的要求 ， 如前期的物业 管理、现场保安、现场清洁和工程、财务等方面的配合等。 4 .9 营销策划会同销售代理对项目推广销售可能发生的市场变化 、 政策动向等问题进行必要 的分析，提出相应的调整应变计划。 4 .10营销策划会同销 售代理对所有因推广销售而发生的 营销费用进行测算，分阶段投入计 划和总控模式。39 4 .11最终，营销策划 会同销售代理对营销策划书的内容 进行研讨，并提交总经济师批准或 按总经济师的意见修改。40 选择 和确 定营销 代理 1 .作业目的 现时开发项目的销售工作主要分为发展商自行销售和委托代理销售两大类 。 选择专业能 力强、 经验丰富的 销售推广代 理公司对项 目的最终销 售并实现资 金回笼具有 至关重要的 作 用。 2 .主管岗位 总经济师： 确定营销代理，签署代理合同。 主办岗位 营销策划： 筛选、推荐营销代理单位，主持谈判和草拟合同。 3 .紧前工作 项目总体销售目标和阶段性销售目标确定。 4 .作业描述 4 .1 初选联络 : 营销策划从现有资料库中初步选出 4 ～ 5 家营销推广机构进行联络 ， 包含其 他被推荐者。考虑因素包括： 4 .1.1公司规模（分支机构数量、部门设置、人员数量 ） ； 4 .1.2专业背景（专业资质、专业人员构成 ） ； 4 .1.3主要业绩（海外及本地成功项目 ） ； 4 .1.4与本公司合作史。 4 .2 约见面谈 ：本主办岗位分别约见各家营销推广机构进行首次面谈，了解其合作方式 。 考 虑因素包括： 4 .2.1工作时间； 4 .2.2收费标准； 4 .2.3专业合作伙伴与辅助性营销机构（广告制作、展场装修 ） 。 4 .3 召开评议 会议决定 : 本主办岗位组织 公司内部相关专业人员和外单位专 家召开评议会 议 ， 会议由总经济师主持 ， 分别听取各家营销推广机构所作的关于项目推广计划和营销策略 整体安排的陈述，评议其提交的书面计划建议书。考虑因素包括： 4 .3.1市场研究的深度和对本项目的了解程度（市场定位和价格定位 ） ； 4 .3.2营销概念的新颖性和独创性（项目推广主题和整体市场形象 ） ； 4 .3.3营销计划的可操作性（媒体广告和公关活动计划 ） ； 4 .3.4营销对象的合理性（客户定位和所掌握的客户资源 ） ； 4 .3.5具体营销目标（销售价格、销售面积 ） ； 4 .3.6推广时间进度计划（总体计划和分阶段计划 ） ； 4 .3.7推广费用安排； 4 .3.8推广人员安排； 4 .3.9与发展商的具体配合方式；41 4 .3.10委托代理推广费用（数额、结算方式 ） 。 4 .4 内部评定 : 根据各家营销推广机构的口头讲演及书面陈述，由总经济师汇总公司内外 专家的评议意见，对各家机构的推广计划综合排定优劣顺序。 4 .5 合作商谈： 本主办岗位与评定优先的营销推广机构进行进一步商谈，起草合同文本 ， 确 定具体的合作方式和费用安排。考虑因素包括： 4 .5.1配合方式的合理性和可操作性。 4 .5.2费用的高低和支付方式。 4 .6 正式 签约。 由总 经济师 确定正式合 作方并签署 委托营销代 理合约（独 家代理或联 合代 理 ） 。42 召开 扩初 设计审 批会 1 .作业目的 扩大初步设计审批是建设工程在报建工程中的一个重要的环节 ， 是一项国家规定的政府 行政管理制度 ， 其目的是协调各配套部门的资源分配 ， 促进设计进步 ， 提高投资效益 ， 提高 建筑使用功能和城市环境水平。 2 .作业范围 2 . 1 大中型公共建筑；   2 . 2 总建筑面积超过 5 万平方米或单体建筑面积超过 2 万平方米的住宅建设项目；   2 . 3 单体建筑面积超过 2 万平方米的其它民用建筑项目； 2 .4 建筑高度超过 100米的超高层建设项目；   2 . 5 特殊指定的建设项目。 3 .主管岗位 总建筑师： 必要时代表公司在会上发言。 主办岗位 项目经理： 负责组织会务，编制会议纪要。 协办岗位 土建设计管理 、 设备设计管理 ， 土建工程师 、 设备工程师 ： 协助项目经理工 作。 4 .紧前工作 4 .1 已取得 规划部门签发的规划设计要求及规划设计方案的审核意见。 4 .2 全套初步设计文 本已编制完成 。 （若为多家设计 单位联合设计，应有由总设计单位 负责 汇总的资料。若为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见 ） 。初步设计文本必须加 盖市建委统一颁发的出图专用章。 4 .3 扩初设计的开始和过程中 ， 本主管和主办岗位已多次和设计单位沟通联络 ， 甲方意图已 充分表达清楚，并已完全体现在设计文本上。 4 .4 已经市建委建设规划处认可 ， 并由建设单位委托项目所在地的建委科技委组织专家进行 设计技术预审。 5 .作业描述 5 . 1 本主办岗位负责扩初审批会议的会务工作 ， 与建委协商出席单位名单 ， 分发会议资料和 通知，和出席人员招呼和沟通，布置会场，落实记录和编制会议纪要和接待签到的人员。 5 .2 会议由建委主持 ， 设计单位介绍设计概况 ， 各专业审查部门针对设计和说明是否符合国 家及本市有关技术标准、规范、规程、规定及综合管理部门的管理法规发表审核意见： 5 .2.1设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求；   5 .2.2总体布局是否合理及符合各项要求；   5 .2.3工艺设计是否成熟、可靠，选用设备的容量是否合理和符合功能要求；   5 .2.4采用的新技术是否适用、可靠、先进；  43 5 .2.5市政 、 公用设施配套是否落实 ， 建筑设计中的配套和设备用房是否满足配套部门的使 用要求；   5 .2.6结构设计和说明是否符合抗震要求 ， 体系是否合理 ， 基础处理是否安全 、 可靠 、 经济 和合理； 5 . 2 .7 设计概算是否完整准确；   5 . 2 .8 各专业审查部门（住宅建设管理、规划、消防、绿化、交通、环保、节能、环卫 、 劳 动护、排水、卫生防疫、抗震、民防、安保、供电、煤气、自来水、电话通讯等）等意见 ， 相互之间有否矛盾和冲突。   5 . 3 本主管和主办岗位出席会议 。 在各审查部门的发言过程中认真做好记录 ， 一般不发表意 见 ， 除非审查部门的意见明显超越规范 ， 规定或规划审批意见 。 为此 ， 要求本主管岗位发言 时注意分寸，婉转，留有会后协调的余地。 5 .4 本主办岗位必须在会议前与主持人沟通 ， 主动要求编制会议纪要 ， 并在主持人汇总各审 查部门的审查意见之前 ， 完成会议纪要的草稿 ， 提供给主持人 。 这项工作非常紧张 ， 但对达 到会议预期效果十分有效。本主管岗位必须在会前做好充分的准备和分工。 5 .5 主持人宣读会议纪要 ， 征求各审查部门的意见 ， 如有异议 ， 可在文字上略作修改 ， 尽量 不要偏离甲方原意。 5 .6 由主办岗位请各单位在会议纪要的签到单上签字 ， 收齐各单位代表当场出具的扩初设计 征询单，附上专家车马费用。 5 .7 本主管岗位致辞答谢，主持人宣布会议结束。 5 .8 对因故未参加会议的审查部门 ， 本主办岗位应尽快与之联系 ， 取得征询意见 ， 并收集相 关资料报送建委和规划部门。44 扩初 设计 送审 1 .作业目的 工程建设项目初步设计审批是一项国家规定的政府行政管理制度，旨在促进设计进步 ， 提高投资效益，提高建筑使用功能和城市环境水平。 2 .作业依据 《关于提高上海市工程建设项目初步设计审批质量的若干意见 》 （沪建建规【 1995】 第 0633号 ） ， 《 上海市工程建设项目初步设计审批权限的规定 》 （ 沪建建规 【 1998】 第 0319号 ） ， 国家 和本市的有关文件。 3 . 主管岗位 总建筑师： 督促检查主办岗位的作业。 主办岗位 项目经理： 具体经办本项作业。 4 .紧前工作 初步设计已完成。 5 .作业描述 5 .1 在本市建设的工程项目，其初步设计实行分级送审制度，应知晓如下： 5 .1.1国家计委批准立项的大中型建设项目 ， 其初步设计报市建委和上海计划委员会联合组 织审查后，然后再报国家计委审批； 5 .1.2市有关委、办批准立项的建设项目，其初步设计报市建委组织市有关部门审批； 5 .1.3市行业主管部门批准立项的建设项目 ， 其初步设计报行业主管部门组织审批 ， 然后再 报市建委、计委、经委备案； 5 .1.4区 、 县批准立项的建设项目 ， 其初步设计报区县建委 （ 建设局 ） 会同区 （ 县 ） 计 （ 经 ） 委审批，并报市建委及有关委办备案。 5 .2 送审办法 5 .2.1下列建设项目须先经市建委建设规划处认可后 ， 由建设单位委托市建委科技委组织专 家进行设计技术预审，再由市建委召开正式审查会； 5 .2.1.1大中型公共建筑； 5 .2.1.2总建筑面积超过 5 万平方米或单体建筑面积超过 2 万平方米的住宅建设项目； ； 5 .2.1.3单体建筑面积超过 2 万平方米的其它民用建筑项目； 5 .2.1.4建筑高度超过 100米的超高层建设项目； 5 .2.1.5特殊指定的建设项目。 5 .2.2一般民用建设项目采用初步设计审查会的形式 ， 即通过初步设计审查会进行协调并在 会后返回的初步设计审查意见 ， 这类项目通常在送审后可及时获得正式批复 。 对于规模较小 、 技术内容 较简单的项目，在前期文件资料较明确、综合管理及配套部门的意见基本一致的 前提下，在送审后也可迅速获得正式批复。45 5 .2.3外资批租项目 ， 由市建委主持招开方案设计 （ 其方案设计应达到初步设计深度 ） 审查 会，由市规划局批复（如属需要预审的项目，应按上述要求先进行预审 。 ）初步设计审批在 各部门意见基本一致，设计符合规范、合理可行的前提下，一般能在审查会通过后的 15 个 工作日内获得正式批复 。 初步设计一经审批机关批准 ， 不得任意修改 。 遇有特殊情况 ， 与批 复意见相违背的，须重新报原审批机关批准。 5 .3 初步设计在送审时必须准备就绪的书面资料： 5 .3.1工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件 ） ； 5 .3.2规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见； 5 .3.3有设计资质的单位提供的全套初步设计文件 （ 为多家设计单位联合设计 ， 应有由总设 计单位负责汇总的资料；为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见 ） ；初步设计文 件必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。 5 .3.4批租地块的《土地使用权有偿出让合同》复印件。 5 .3.5相关的土地批准文件。 5 .4 下列 内容是政 府行政管 理部门 的审查重 点，初步 设计完成 后应由 总建筑师 组织内部 预 审，并及时与总工程师和总经济师沟通预审情况，认为符合质量要求的，方可签发送审 。 不 符合期望质量要求的，要指出具体问题，责成设计单位限期改进。 5 .4.1 设计内容和设计深度是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程规定及综合管 理部门的管理法规； 5 .4.2 设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求； 5 .4.3 总体布局是否合理及符合各项要求； 5 .4.4 工艺设计是否成熟、可靠，选用设备是否先进、合理； 5 .4.5 采用的新技术是否适用、可靠、先进； 5 .4.6 建筑设计是否适用、安全、美观，是否符合城市规划和功能使用要求； 5 .4.7 结构设计是否符合抗震要求，选型是否合理，基础处理是否安全、可靠、经济、合 理； 5 .4.8 市政、公用设施配套是否落实； 5 .4.9 设计概算是否完整准确； 5 .4.10是否符合各专业部门（住宅建设管理、规划、消防、交通、环保、节能、环卫、 劳 动保护、排水、卫生防疫、抗震、民防）的规程规范要求。 5 .5 送审接待 每 周二 、 周四上午九时至十一时 ， 建设单位可携带填写申请表时声明具备的相关资料至 市建委建设规划和科教处办理初审受理手续 。46 委托 现场 地质勘 探 1 .作业目的 现场地质勘探是项目开发前期阶段非常重要的作业环节 ， 凭借初勘报告 ， 规划设计单位 可以了解哪些不利地质应该合理避让 ， 哪些有利地貌可以充分利用 ， 而详勘报告更是结构工 程设计的主要依据 ， 结构的安全性 、 经济性与合理性 ， 很大程度上取决于勘察数据的准确性 。 所以委托现场地质勘探是公司从技术管理着手进行质量和成本把关的第一步。 2 .主管岗位 总工程师 ： 决定是否委托初勘 ， 批准勘察任务书 ， 签署勘察合同 。 听取勘察成 果介绍，决定是否因地质情况而需要调整规划方案布局。 主办岗位 土建设计管理： 负责编制勘察任务书，商谈勘察合同，抽查勘察作业质量 ， 组 织专家评议。 3 .委托初勘 : 3 .1 紧前工作条件 初勘不是项目开发必须进行的程序，但当缺乏当地的普勘资料并出现以下情况之一时 ， 总工程师可以在土地中标以后考虑决定委托初勘。 3 .1.1大片农田或山坡； 3 .1.2地形地貌与测绘院提供的地形图有多处不相附的； 3 .1.3在土地状况调研时了解到地块内过去有堆 、 填 、 埋 、 挖等地形地貌改造历史的 ， 为减 少地基处理费用，在规划设计时有可能合理避让的； 3 .1.4原有地形地貌包括山坡，水面在规划设计时有被利用可能的； 3 .1.5现场条件可以满 足初勘正常的作业需要（如地块内 的地面障碍物已清除 ） ，还在使用 的地下管线位置走向已经摸清 ， 已征得动拆迁单位同意配合的承诺 （ 包括与暂留居民和职工 的解释安抚工作 ） ，保证施工作业不受干扰和临电临水的拖接工作。 3 .2作业描述： 3 .2.1由主办岗位推荐当地在勘察行业中占领主要市场的单位 ， 经总工程师批准 ， 与其签订 委托初勘合同 ， 并提供 1:500或 1:1000的地形图和勘察任务书 。 如还有在使用的地下管线 ， 应提供管线图并现场交底。 3 .2.2勘察任务书一般包括以下内容，但根据现场和规划设计的要求可以删简： 3 .2.2.1城市水准点和城市坐标点的引测； 3 .2.2.2地形地貌测绘（包括闭合边界坐标的复测或建立、建立坐标网、坡地等高线测绘 、 水面边界和河床断面测绘、基地面积测算、水面面积测算 ） ； 3 .2.2.3地表以下 5 米内的地质普查，地下水位测量、水质分析。 3 .2 .3 进场配合 ： 在勘察单位进场之前 ， 本主办岗位应联系动拆迁单位落实进场条件 ， 如以 上 3.1.5款所述。47 3 .2.4成果交底 ： 勘察单位提交初勘报告后 ， 本主办岗位应到现场抽查复核 ， 检查界桩是否 坚固和齐全 ， 有否永久性的引出定位标记 ， 地形地貌如与报告明显不符 ， 应选点嘱勘察单位 当场用仪器验证。 3 .2.5初勘报告一份由规划设计单位签收，其他暂由本主办岗位保管，以后移交项目经理 。 4 .委托详勘 4 .1 主办岗 位 土建设 计管理： 具体经 办本项作业 。如此时项 目经理已到 岗，本项作 业移 交项目经理操作。 4 .2 紧前工作条件 扩初设计已经批准 ， 除地质因素需要调整规划外 ， 各建筑物的定位坐标不再变动 。 土地 已经移交本公司，或已取得动拆迁单位的配合承诺。 4 .3 作业描述 4 .3.1由本主办岗位负责编制邀请勘察设计招标书，主要内容包括：工程概况、场地概况 、 进度控制 、 有何特殊要求 、 投标书编制要求 、 招投标日程安排等 。 准备招标文件资料 ： 邀标 书， 1:500或 1:1000的地形图，扩初方案文本，规划总图的 CAD电子图形文件。 4 .3.2由本主办岗位推 荐当地在勘察行业中占领主要市场 的单位 2 ～ 3 家，经总工程师 批准 和招投标办公室的同意，邀请他们参加投标。集中分发招标文件。 4 .3.3召开投标书评审会议 ， 总工程师主持会议 ， 本主办岗位负责会务工作 ， 邀请公司系统 的工程技术骨干 ， 本项目的结构设计负责人 ， 与投标单位无利害关系的勘察设计专家等出席 。 对各投标单位编制的勘察设计方案 ， 现场和内业技术人员的资质 、 设备精度 、 质量保证体系 、 进度 、 取费 、 分析建议的承诺详细程度等进行综合评议 （ 有些勘察单位敢于承诺持力层承载 力的建议值与试 压结论的误差不超过 20%甚至更少，依此 证明其具备足够的技术能力 ） ，由 总工程师汇总意见决定勘察业务的中标单位。对中标单位的勘察设计方案提出优化建议 ， 形 成会议纪要。 4 .3.4本主办岗位依据中标的投标书和会议纪要与勘察单位商谈合同条款 ， 此时如项目经理 已经到岗 ， 则由项目经理签署合同 ， 否则由总工程师签署 。 勘察单位的进场条件和配合也由 本主办岗位负责落实。 4 .3.5为保证勘察质量，本主办岗位应通过人事部门聘用一位有勘察实际经验的技术人员 ， 对勘察全过程进行旁站监理。 4 .3.6取得详勘报告后 ， 本主办岗位组织原班评议专家 （ 加上监理 、 勘察单位和规划设计负 责人）举行详勘报告的评议会议，并编制会议纪要。主要议题： 4 .3.6.1分析土样和数据采集，成果参数等的可信程度；与相近地块的现有资料进行比较 ； 如有疑问 ， 而勘察单位又不能合理解释的 ， 应考虑另行委托其他勘察单位在主要孔位附近重 新钻探，以校核数据。 4 .3.6.2详细听取勘察单位对地基承载力 、 沉降计算值 、 地基处理建议 、 基础类型的经济技48 术比较等的分析研究成果介绍；判别推荐的地基处理和基础类型的建议是否经济合理。 4 .3.6.3是否需要调整规划，以避让不利地形或地基，减少地基处理成本。 4 .3.6.4形成会议纪要 , 由总工程师签发。 4 .3.7详勘报告一份 ( 附评议会议的会议纪要 ) 由施工图设计单位签收 ， 其余移交项目经理留 用。49 结构 设计 优化 1 .作业目的 结构设计是工程设计中降本潜力最大的一个环节 ， 目前在设计单位还没有全面推行限额 设计的情况下，开发单位只能依靠限定技术指标，要求多方案比较和专家评审等的办法 ， 促 进设计单位精心设计 ， 使结构设计在保证安全和耐久使用的前提下 ， 达到最经济合理的效果 。 设计优化工作可以推广应用到规划 ， 建筑 ， 环境 ， 设备 ， 施工技术措施等的设计管理环节上 。 2 .主管岗位 总工程师 ：指导结构设计的优化工作，并对其合理性和经济性负责。 主办岗位 土建设计管理： 收集资料，组织研讨会的会务工作，督办设计的优化修改。 3 .紧前工作条件 扩初设计的建筑和配套评审已通过。尚未进入施工图设计阶段。 4 .作业描述： 4 .1 在签订设计委托合同时，应将扩初设计或施工图设计质量要求单列成合同条款，如 ： 基 础以上的结构设计中 ， 混凝土单方折算厚度和钢材的单方耗用量 ， 必须满足在限额以下的要 求；桩基础必须有 2 ～ 3 套方案的技术经济指标的比较；结构计算必须采用至少两种计算机 程序的相互校核；必须承诺向甲方公开计算假定条件和计算机输入输出的数据等。 4 .2 召开结构设计优化研讨会 4 .2.1会前的准备工作 设计单位完成多方案的计算比较 ， 并已形成倾向性意见 ； 本公司内部的技术主管如总工 程师已组织内部智囊团进行研究 ， 掌握了主要的研讨议题 ， 并收集了相近类型建筑的有关资 料，做到了心中有底；聘请公司外的结构专家 3 ～ 4 名已通知落实，确保能准时参加。 4 .2.2研讨会出席对象 本公司人员 ： 总工程师 ， 土建设计管理 ， 承担过类似工程建设的项目经理或现场土建工 程师。并指定专人做好记录和负责编制会议纪要。 本项目设计单位人员：室主任，项目设计总负责人，结构工种负责人，结构设计人。 外聘专家： 3 ～ 4 名。 4 .2.3会议主持人 本公司组织的研讨会由总工程师主持 。 为使专家意见更具权威性 ， 也可委托房地局科技 委，市建委科技委或市科委等科技协会组织，会议由专家推选的组长主持。 4 .2.4 研讨议程 4 .2.4.1由设计单位介绍结构的体系 ， 计算假定条件 ， 输入数据的依据 ， 多方案比较的结果 ， 倾向性的意见。 4 .2.4.2专家询问，由设计单位补充解答和解释 。 4 .2.4.3主持人组织研讨 。 不要先在枝节小问题上过多讨论 ， 应首先判断结构体系是否适用 ，50 支承构件的分布是否合理 ， 建筑重心和结构形心偏位程度 ， 自振频率 ， 最大水平位移 ， 沉降 量计算值等是否符合规范 ， 有没有优化的可能 ； 其次检查荷载和构件截面尺寸等输入数据是 否过于保守 ， 各种构件的强度 ， 刚度和安全度是否匀称 ， 构件的位置尺寸体量是否影响使用 的舒适性和视觉效果 ， 有没有优化的可能 。 主持人要营造自由宽松的研讨气氛 ， 不要停留在 品头论足上 ， 要启发大家提出改进和优化的具体办法来 ， 倡导设计单位对不同意见进行辩论 ， 直到大家的看法趋于统一。 4 .2.4 . 4 主持人汇总 ， 宣读会议纪要 ， 收齐外聘专家的书面意见 ， 并最迟于第二天把会议纪 要 ， 甲方声明和专家意见一并交设计单位签收 。 其中甲方声明的主要内容是要求设计单位必 须按会议纪要的决议进行结构施工图设计 ， 专家意见中如有与会议纪要决议不一致的 ， 除涉 及国家强制性规定外，可仅作参考。 4 .2.5对于重大的或特别复杂的工程 ， 结构设计优化的研讨会可以在总体协调下不为例分阶 段地多次举行 。 如桩基 ， 地面以下结构 ， 地面以上结构 ， 屋顶结构等分别专题研讨 ， 针对专 题如一次研讨不够 ， 还可以另行组织 。 总之 ， 在结构优化上化再大的功夫也不为过 。 在这里 面不仅蕴藏着巨大的经济效益的潜力 ， 也能够充分体现出工程技术人员一丝不苟的职业道德 和追求。

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