城市房地产开发与管理.doc

城市房地产开发与管理大家好，很荣幸今天给大家来讲授城市房地产与管理这门课程。首先我们来看一下我们这一门课要学习内容。第一部分是一些基本概念界定，第二部分是土地、城市规划与房地产开发，第三部分是房地产市场及其运行规律，第四部分是房地产市场调查与分析，第五部分是房地产开发项目策划，第六部分是房地产开发项目融资。第七部分是房地产市场营销。房地产近些年来已经成为我们这个国民经济社会发展的一个非常重要的一个话题，所以也希望同学们能够在我们今天这门课学习完之后，能够对房地产房地产业房地产市场有一个更深的认识。一、房地产相关概念（一）房地产的含义首先我们来看一下什么的房地产，房地产是一切社会经济和生活活动的载体，房地产作为人类生产生活所必须的必需品。不仅仅是基本的生产要素，同时也是我们最基本的生活资料，这个也就是说我们为什么说房地产有刚需，尤其是对于住宅产品有刚性需求这样的一个根本的原因。在市场经济中房地产是一种商品也是人们最重视最珍惜最具体实在的这个财产。房地产通常我们是指土地以及在土地之上得建筑物及其他的定住物。所以我们这房地产有两部分构成一个是地一个是房，这个土地我们知道我们国家实行的土地的公有制，所以土地是我们拥有的是土地的使用权国有土地的使用权，而这个土地之上辅佐的这个房产，我们拥有的是所有权，这样的，一个完整一个房地产就是包括这个土地以及土地之上的这个分产。即包括物质实体同时也包括依托与物质实体上的权益。房地产他有这样的一些特性首先从自然的特性来看呢？由于土地的不可移动性，因此房地产产品具有备置的固定性。具有单件性、耐久性。这个单件性如何来理解呢同学们可能会说那同一个住宅小区同样的涉及同样的这个材料，同样的人施工那生产出来的产品为什么还是说他们具有单件呢，大家可以想想，即使是同样的这个设计材料同样的人员来施工但是由于他们所处的位置肯定是不一。比如说你同一个单元里边啊，楼上楼下，是否靠近大山等等，那这个它都是有区别所以我们任何的房地产商品从这个层面上来讲都没有完全相似的，所以他具有单件性。经济特性，首先房地产商品的这个建设周期时比较长，需要的投资额也比较大，投资的流动性相对来说是比较差，具有保值增值性。房地产的价格容易受周围环境的影响。其实这个房地产本身啊这个规划设计非常好，采用的材料也非常合理。但是如果它周边的这个环境比较糟糕，这样的话它的价也容易受到影响。即使是房地产本身必须各方面规划设计材料等等，品质不是很好，但是由于它所处的这个地理位置可能是比较黄金地段，那这样的这个房地产的价格也会变得比较高。因此房地产的价格容易受周围环境的影响。另外房地产变更用途是比较困难的。从社会特性来看我们房地产相关的这个反映等等受政策的影响是比较强的，我们国家在今年来也是不同的地区啊对于房地产也采取了不同的宏观调控的政策，就是基于这样的一个特点。另外房地产的生产和消费反映出了较强的社会风俗和生活习惯。这些自然特性、经过特性、和社会特性都是房地产本身的具有的一个特殊性区别于其他商品的特殊性。（二）房地产业的含义和特性再来了解一下什么是房地产业。房地产业是指从事房地产投资开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称，房地产业是一个巨大的产业体系，具有我们可以把房地产业划分为这样的一些行业体系，比如说土地的开发和再开发，房屋的和建设、地产经营、房地产经营，以及房地产中介服务包括房地产经济，房地产评估等等这样的一些行业。另外房地产物业管理服务业是房地产业的组织部分，以及房地产的金融服务也是房地产业组成部分。房地产业也具有这样的一些特性，首先房地产业具有高度综合性，这个是指房地产业贯穿了生活、流通、分配、消费各个领域。房地产业的运行和发展设计到重大的相关的行业。比如说建筑业、比如说材料、设备的这样的一个生产，供应这样的一个行业，所以它具有高度的综合性。另外政府干预比较强，受政府宏观调控政策的影响，此外，房地产业也关系到了社会的稳定这个每一位同学可能都有自己的一些体会，关于这个关系社会稳定这一方面。另外房地产业也具有高投资、高收益、高风险的这样一个特性。此外房地产业也具有区域性，如果我们谈房地产市场、房地产行业，比如我们提北京的房地产业它一定和乌鲁木齐的房地产业是也区别的。上海的房地产业和深圳的房地产业一定也呈现出不同的特点。这个就说明了我们的房地产业具有区域性。另外它受很多因素制约，比如说我们要受城市土地供应政策的影响，受城市规划部门的这样的一些指标的限制等等。房地产业具有什么样的行业性质，每个同学也都可以有自己的思考，通常上来讲，房地产业是在国民经济行业中这个第三产业是第三产业的重要部分，在我们国民经济分类标准中是作用一个独立的行业，大家在和再想想建筑业就是房地产业和建筑业他们俩是有什么样的区别呢？在国民经济行业这个分类中，建筑业是作用第二产业存在的，房地产业是作用第三产业存在的，我们知道房地产业的开发建设离不开建筑业施工单位的支撑，同时我们施工单位他们在建筑行业里这样一些活动也需要房地产业来给它提供任务，施工任务。所以房地产业和建筑业是紧密相连的，有密切关系的行业但是他们不是同一个行业是分别是第二产业、第三产业是有着明显的区分的因此希望同学们不要把这两个行业弄混。房地产业即是国民经济的先导性和基础性产业同时也是附加值比较高的这个产业，是我们整个城市社会政治经济文化生活非常重要的物质基础。（三）房地产开发接下来我们进入房地产开发的含义，什么是房地产开发？根据我们中华人民共和国城市房地产管理法第二条规定，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上来进行基础设施和房屋建设的行为，具有来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。我们给的定义是我们国家的这个法法律法规直接给出的定义。关于这个房地产开发的定义我们有这样一些要点需要分析。首先房地产开发是在一个土地上来进行的，这个土地一定是指国有取得国有土地使用权的这块地块，如果是在农民集团所有的土地上来进行所谓的房地产开发这个是形成是小产权房是不受法律保护的。这个小产权房也是我们国家就是近年来一个社会经济理论一个非常重要的讨论热点。另外，我们这个开发主体是房地产开发企业，房地产开发是指具有一定开发资质的企业，这个开发资质当然是受政府管理的，另外我们这个房地产开发要根据城市发展和建设的总体规划那也就是说城市的规划对于房地产开发是有着很重要的影响的。下面我们来看房地产开发活动有哪些参与主体。大致我们可以分成这样七类首先是房地产开发企业、房地产开发是指专门从事房地产开发和晶莹的经济组织，包括房地产开发的钻营企业和兼营企业。所谓的专营企业是指专门从事房地产开发的和经营的企业，就是它只有这样的一类业务，而兼营企业是指从原来的经营范围扩大到了房地产开发与经营的企业。实际上是一种多元化的这样一种企业，多元化经营的企业。根据房地产开发企业资质管理规定呢我们的房地产开发企业按照企业条件可以划分成四个资质等级，分别是一级、二级三级和四级。其中这个一级资质是等级最高的，因此他的管理也更加严格，我们的房地产开发的一级资质是由省、自治区、直辖市、人民政府、建设行政主管部门初审、报国务院建设行政主管部门审批，那这里大家想想什么是国务院行政主管部门是那一个部门？实际上就是原来的建设部，现在我们把它称为住房和城乡建设部，这是国务院建设行政主管部门。而二级和二级资质以下的就是管理上相对来说比较宽松，审批办法由省、自治区、直辖市、人民政府现在行政主管部门来制定。一级资质的房地产开发企业承担的房地产的项目的建设规模是不受限制的可以在全国范围内来承担房地产开发项目。而二级别资质以及二级资质以下的房地产开发企业，可以承担建筑面积是受限制的，不允许跨资质等级来从事房地产开发经营业务，只能在各自资质等级允许的范围之内来进行开发活动。参与房地产开发的第二方面的主体啊包括土地的所有者或者是土地的当前使用者，前面我们也讲过我们国家实行的是土地公有制，这个土地公有制表现为呢城市土地是国有的，农村集体农村土地是集体所有的。对应的我们房地产开发商取得土地的这个方式首先是从土地的所有者就是国家从土地的所有者手里来获取土地使用权，那这种方式我们称为土地的出让方式。第二种方式是从当前的土地使用者手里来获取土地使用权，从当前的土地使用者来获取，比如说一些旧城改造等等，我们把现有的这些住户新搬迁将来可能会回迁，或者是异地安置获得土地使用权来进行土地开发和经营，这个是土地的转让方式。政府和政府机关也要参与房地产开发的这样一个过程，政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中呢既有制定规则的权力又有监督、管理的职能，这里的规定实际上指的就是什么，就是说政府来制定法律法规相关的政政策规定，又有监督、管理的职能，是对于比如说对于房地产开发商、对于职业人员他们的资质有管理。对于规划土地等等这样的一些环节也要进行管理。有的时候政府和政府机构是以开发商的身份投资参与公益性项目建设中，甚至以开发及投资主体的身份来参与重大项目的建设。政府及政府机构主要涉及的部门，就是涉及到这个房地产开发相关的这样一些部门，包括土地管理部门城市规划部门、建设管理部门、市政管理部门、房地产管理部门等等这样一些机构。金融机构也是房地产开发活动的重要的参与主体，金融机构一般是以资金的提供者的身份来参与房地产开发，我们的房地产开发金融业务必须通过一定的金融机构才能够完成，在房地产开发过程中大致需要两类资金，首先是在开发建设过程中由金融机构对开发商提供的开发建设贷款，来帮助他完成开发建设活动。这是像房地产这个产品供给方就是开发商提供的贷款，另外方面是指项目建成之后由于支持购买者的抵押贷款，这个是每一个人可能对这一点都深有体会，如果你没有能力全额支付这个房款的话，我们基本上都是需要从银行来进行抵押贷款的，这个层面实际上就是金融机构对于需求方的这样一个资金支持，所以我们金融机构参与到房地产开发经营这样的活动中，即从供方提供支持又从需方提供支持。建筑承包商是我们开发过程中房屋等等建筑产品的直接生产者，建筑承包商以开发商为市场，不享受项目经营效益只是从工程建筑施工中收取工程费用，承包商在开发项目的建设过程中起着十分重要的作用，承包商这个施工单位队伍素质、管理水平、直接关系着房地产产品的质量。其余还包括一些专业顾问也参与到房地产开发活动中，比如说建筑师、工程师、规划师、策划师、景观建筑师、环境顾问交通顾问房地产估价师、会计师、地产代理、物业管理师、市场研究专家、经济师及造价工程师和律师等等。大家可以到我们这么专业顾问实际上他们既可以为我们的开发商，就是房地产开发企业提供服务业，也可以为承包商就是施工单位来提供服务，也有可能为我们购房者来提供专业的服务。其余还包括消费者这个消费者也可以指购买者或者租户，当然他们也是我们房地产开发活动非常重要的参与主体。当然他们主要是以需求者的身份出现的，从市场买家的角度来看我们可以把这个消费者分成自用型和投资型这两种类型。所谓自用型就是指购买者把房地产购买来是自己居住自己使用的，自用型购买的购买者他的主要约束条件就是他是否购买能买什么的样的房子是吧。具有约束条件在于他自己的购买力自身的收入等等决定了购买力。另外一种类型是投资性购房者，投资性的购买者他主要考虑得是我购买的这个房地产的产品预期收益大小，这是决定他购买的一个非常重要的因素，以上这些方面就是我们房地产开发的活动的重要参与主体。接下来我们来介绍房地产开发的主要程序。房地产项目开发程序，是指房地产项目从投资决策、设计、施工到销售和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。一般来说我们房地产开发程序可以把它划分成八个步骤、四个阶段。分别是那八个步骤呢？投资机会寻找和筛选、细化投资方案、进行可行性研究、进行合同谈判、正式签署有关合同、进行工程建设、竣工投入使用以及房地产的资产管理，这个八个步骤我们是按照从前到后的这样的顺序划分，其中前三个步骤投资机会寻找和筛选、细化投资分按、可行性研究，三个步骤我们可以把它划分成第一个阶段就是投资机会选择和角色分析。这个相当于项目的投资决策、论证这样的一个阶段，合同谈判以及正式签署有关合同这个是属于房地产开发的前期工作。工程建设形成的是建设施工的这样一个阶段，竣工投入使用以及房地产的资产管理形成的是房地产租售及资产管理阶段，所以我们房地产开发就是包括这八个步骤这八个步骤我们有把它合并成四个阶段。下面我们就分别来看一下各个阶段都包括那些内容。首先是投资机会选择和角色分析这样一个阶段，这个阶段需要完成主要完成两大方面的工作。首先是投资机会选择进行投资机会的寻找以及筛选，接下来是投资决策分析，那这个我们通长式通过可行性研究来完成的啊，要对于项目的市场方面来进行分析看项目是否有建设的必要性啊等等，另外是对于项目进行技术和经济方面的评估通过项目的财务评估来了解项目未来预期的收益情况啊比如说未来的这个投资回收的情况等等。这是第一个阶段工作。第二个阶段是前期工作，这个前期工作的内容呢主要包括以下的一些方面这个内容非常多，但是对于房地产开发而言呢这个前期工作又是非常重要的，决定着你的项目持续的一个进度等等开发进度对于开发进度有很重要的影响。前期工作第一方面的内容是要分析你开发项目用地范围和特性规划允许用途，以及项目未来获益能力的大小。第二方面获取土地的使用权。第三完成征地、拆迁、安置和补偿，那我在我们当前的社会条件之下拆迁补偿这一块拆迁安置，由于你要和拆迁户被拆迁户要进行一个谈判协商，因此他占有的时间是非常长的，也是在前期工作中工作环境是非常复杂的这样一项内容，他对于房地产开发的进度有非常重要的影响。第四方面前期工作是规划设计以及建设方案的制定。第五方面是与城市规划管理部门协商获得规定部门许可就是要必须要获得这些许可要从规划部门获取。第六方面是施工现场的水、电、路、通和场地平整那这个实际上就是我们常说的三通一平。第七方面是市政设施谈判和协议，第八方面是安排短期和长期信贷，第九是对拟建中的项目寻找预初和预售的客户，第十是对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场租金或者是售价水平。第十一是对开发成本和可能的工程量进行更详细的估量。第十二是对承包商的选择提出建议也可以与部分承包商进行初步的洽商。第十三方面就是开放项目的保险事宜的恰当等等。这些前期工作我们大家可以看一下其中有一些部分，比如说第十方面对于市场状况的分析确定目标市场等等，寻找预初或预售的客户这个内容实际上已经进入了房地产营销的这样一个工作内容，我们在这最后的这一部分内容是房地产营销。我们在那一部分内容里也会给大家强调，房地产营销并不仅仅是销售阶段，或者是这个建成交付之后进行销售这样一个阶段才有的工作，而是在我们项目的前期就要开展的一个工作。在建设阶段开发项目建筑工程的施工过程进行施工过程的管理啊这个是开发商在建设阶段最主要的一个工作。最后是租售和资产管理阶段。这个阶段主要办理竣工验收和批准入住手续。开发商为了分散投资风险减轻借贷的压力实际上在项目建设前或者建设过程中通过预初或预售的形式就落实了部分买家或者使用者。那有可能在前期都已经售光那也有可能也有一些没有卖出去的也需要那出售，这样的一个最后的一个阶段来完成这个项目的销售。接下来我们来了解房地产开发中五证一书这个是我们经常提到的，什么是五证一书？他们分别包括那些内容？这五证一书实际上就是我们城市房地产开发中政府相关部门对于房地产开发的一些管理需要办理的一些手续。具体一书我们先说五证一书中的这个书指的是建设项目选址建议书，五个证分别是指建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、以及商品房预售许可证那这些五证一书的办理实际是需要开发商从什么从城市规划部门土地管理部门、建设行政主管部门手里来获取相应的这样一个文件。只有具备了五证一书，你这个房地产项目的开发实际上才是合理的或者合法的。二、土地、城市规划与房地产开发（一）开发商获取土地使用权的方式接下来我们进行第二章内容的介绍，土地城市规划和房地产开发。首先来了解房地产开发商获取土地使用权的方式。大致是有三种出让、划拨、和转让。出让和划拨它属于土地的一级市场行为，所谓的一级市场，是指房地产开发商从土地的所有者手里来获取土地的使用权，那我们知道我们要在国有土地上进行开发那国有土地的使用者所有者一定是国家。所以这个出让和划拨都是开发商从国家的手里来获取土地的使用权，这个形成的是土地的一级市场。那出让当然是是你需要缴纳土地的出让金等等这样的费用，而划拨是在房地产开发中更多的表现为比如说对于保障性用房的比如说经济适用房，两现房等等对于这样这个房地产保障住房，政府是以划拨的方式把土地的使用权让渡给开发商来进行开发，因此他能够降低房地产的价格。转让是属于土地的二级市场行为，就是国有土地使用权在土地使用者之间进行转移过程，所以我们开发商主要是通过出让、划拨和转让这三种方式来获取土地使用权。具有来看土地出让方式包括招、拍、挂这三种交易方式。招就是指招标，拍就是指拍卖，挂是挂牌。这三种土地的交易方式我们把它列了一个表格进行比较，我们根据底价是否公开底价有谁确定是否设立独立于委托人的集体决策组织，报价方式报价次数以及竞买或者竞投人数等，根据这些方面不同我们来理解一下招、拍、挂的这个区别。首先底价是否公开招标的这个底价就是标底这个标底是保密的，因此他是不公开的。拍卖的底价也是不公开的，这个拍卖的底价和这个起拍价是两个概念，这个大家应该清楚。挂牌交易的底价是公开的，我们从报价方式上来进行比较，招标在招标投标的这样活动中呢投标人报价方式是通过递交投标书来完成的，因此呢他的报价次数实际上只有一次就是你递交的投标书。而拍卖呢是通过举牌这种方式来进行报价的，所以他可以多次报价。挂牌交易是通过交易电脑报价因此它也可以多次报价。从竞买或者是竞投人数上来看呢我们的招标一个招标活动能够进行那投标人一定是至少在三个人以上，所以在招标中竞买或者竞投的人数是不少于三人的，拍卖不少于两人。挂牌交易不少于一人，这就是招、拍、挂我们常讲的土地的这个招、拍、挂这三种方式，他们的一些比较。现在这个挂牌交易实际上也是非常常见的这的一种土地的交易方式。（二）规划设计方案中的主要技术经济指标接下来我们来了解规划设计方案中主要的一些技术经济指标，那这些技术经济指标都是和城市规划部门相关联的，是我们进行房地产开发的这样的一些约束条件。首先第一个指标是建设用地面积，建设用地面积比较简单，它是指就是指城市规划行政部门确定的建设用地边界线所维和的用地水平投影面积，通俗来讲就是指你拿到地块的面积。第二是总建筑面积，总建筑面积是指开发项目规划建设用地范围内各栋各层建设面积的综合，各栋各层建筑面积的综合就是无论你这个房屋你的开发出来的房屋是用于出售，还是用于物业管理还是用于什么幼儿园、托儿所等等这样的用途，都要计算在总建筑面积之内。容积率是非常重要的一个规划指标，也是我们房地产开发商在进行规划设计的时候要考虑的一个非常的重要的因素，它是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积和规划建设用地面积之比，通俗上来讲就是我们用刚才讲的第二个总建筑面积指标除以第一个建设用地指标。需要说明的是，在我们国内这个容积率的计算通常指的是地上建筑物地上的建筑面积和建筑物土地和规划土地面积的比值。地下面积的考虑是相对来说要复杂一点这个要根据实际的拿地的条件啊来考虑。第四个指标是建筑密度这种密度也称为建筑覆盖率，它是指项目用地范围之内所有建筑的基地面积之和，与规划建设用地之比，规划建设用地面积之比。第五个指标是绿化率，这个是指规划建设用地范围内绿地面积和规划建设用地面积之比，反映的是你这个规划用地面积上有多少的这个绿化这样的一个面积，绿化率有时候也称为绿地率，指的是同一回事。三、房地产市场及其运行规律（一）房地产市场的涵义接下来我们来了解第三部分内容，也是非常重要的一部分内容，房地产市场及其运行规律。首先房地产市场呢是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式，都是房地产市场的一个完整。房地产市场它是由市场主体、客体、价格、资金和运行机制等等因素来构成的系统。房地产商品的流通表现为地块上的建筑物所有权和地块的使用权的这个转移。房地产市场是房地产权益的交易市场，房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产上的权益或者是权利，这句话是什么意思？比如说我们甲乙两个人来进行房屋的买卖那通过协商，甲说咱们这100万就成交然后把钥匙交给他了，然后两个人就认为这个房地产交易完成了，实际上这个是错误的，因为甲乙的这个行为实际上只完成了实体的一个交换，而并没有完成产权的一个过户或者是产权的登记，所以这个交易行为是不完整的，因此我们还要强调，房地产的交易实际上除了你这个实体的交换之外，最重要的是交换权益或者是权利，要进行相关的房地产登记。（二）房地产市场的供求关系提到房地产市场，我们必然要分析他们的供求关系，这个市场的供求关系。房地产市场的需求这个需求是指就支付愿望和支付能力的希望或者是需要这个概念是非常重要的，也就是说我们的需求和需要是不等同的，并不是所有需要都是能够转化为需求。举个例子，老师我本人是一个工薪族，有着固定收入但收入也不能很高那在这样的情况之下如果我说我想在香山在北京香山买一套别墅，我的这个想法实际上可以理解为一种愿望一个需求或者可以理解为一种美好的需求，但是开发商是否会重视我的重视我这个人或者说重视我的想法来为我量身订作来做一些适合我的项目别墅项目会不会。答案是不会，因为什么因为我没有足够的支付能力。大家知道，北京香山的如果你要在附近的弄一套别墅是非常贵的，所以这个需要一定是有支付愿望和支付能力的需要才能够转化为需求，这个需求才是房地产开发商真正需要考虑得这样一部分的内容。我们知道一般商品它的需求质量是和价格相关的，一般情况之下，价格增加对于这种商品需求就会下降。而价格下降对于这种商品的需求就会增加。除了价格之外，还有其他的因素也影响着需求的数量。比如说收入的变化，收入的增加会导致对于需求的增加，对于某种商品需求的增加，当然也会导致对于房地产商品的这个需求的增加。其他商品的价格变化比如说替代的价格变化，会影响到对于原商品的需求那我们房地产比如说住宅我们以住宅为例，住宅这种产品的替代品是什么？比如说购买住宅，购买一套住宅的替代品实际上就是租一套租住宅租一套房子来住，比如说如果租金下降，现在租房子租金下降，实际上对于房地产住宅购买的需求也会下降，因为大家会选择租房而不是买方所以替代商品的价格变化会影响到需求数量。另外消费者对于未来得预期也会影响它的需求比如说对于未来的收入、利率以及产品价格涨跌这样的一个情况的预测也会影响到它的需求量，此外政府政策的变化比如说，税收政策、住房政策、和金融政策等等这个变化也会影响到房地产市场的需求。比如说房地产税也是讨论多年的这样一个政策什么时候出台、怎么实施，当然会对买房人会有一定的这个影响。接下来我们来了解一下房地产市场的供给。供给是指出售方愿意在某在特定时间以特定价格出售的总体数量。除了价格之外，影响房地产市场供给的因素，包括开发成本、政府政策的变化以及对未来得预期，其中这个开发成本直接影响到开发商的利率水平进而影响到开发商的供给量或者叫开发量。政府政策的变化影响到开发成本进而影响到供给量，对未来的预期，比如说如果开发商预测未来房价会大跌，这个时候再加大供给实际上就是非常不明智的一个决策了。所以对未来的这个市场的预期也会影响到房地产市场的供给。有了需求、有了供给那我们当然要谈价格。房地产市场的价格机制。我们知道这个价格对于调节需求和供给之间的一个变化还是有着很重要的一个决定作用的。大家看这个课件上左侧的这个图是简化的供求曲线，分别是供给曲线和需求曲线。右侧的这个图反映的是在价格机制作用下房地产市场的供给和需求如何达到平衡这样的一个过程。这个图稍微复杂一些所以我们要解释啊，比如说当前的价格如果是在75这样的水平，在75这样的一个价格在75这样的水平从图上我们可以看出呢供给曲线在这样的一个位置，那70，价格75的时候对应的供给量是要大于需求量的，中间的这个距离实际上就形成了超额供给就是供大于求，产品出现过剩。供大于求我们知道价格会发生什么样的变化。供给大于需求价格实际上会呈现下跌的一个走势。当价格从75跌到50的时候我们发现供给曲线和需求曲线相交，这个点就形成了一个均衡点，这个均衡点的价格是50，均衡数量是2000，也就是说在超额供给出现的时候，在价格机制作用下它们达到了平衡。我们再来看一下，如果价格是处于25的这样一个水平，我们发现需求量要明显大于供给量这个时候就形成了超额需求，也就是说供给太少而需求太多，这种情况会出现什么？价格会下跌，当价格跌到50的时候，达到了一个均衡状况，所以我们可以发现呢在价格机制的作用下，房地产市场的供给和需求会趋于平衡，这就是它的原理。（三）房地产市场的周期循环接下来我们来看房地产市场的周期循环，这个也是房地产市场的规律中非常重要的一个部门内容。房地产的周期循环指的是房地产业的活动后期投入和产出有相当的波动现象，呈现周期性的这样一个规律。房地产周期我们可以分成两个过程，扩张过程和收缩过程，扩张过程实际上是向上走的一个过程，收缩过程是在扩张过程达到最高点之后向下滑的这样一个过程。这两种过程呢又可以分成四个阶段分别是复苏和增长阶段这市第一个阶段，第二阶段是繁荣阶段，第三个阶段是危机和衰退阶段。第四解释萧条阶段。其中复苏、增长、繁荣这两个阶段构成了扩张向上走的过程。而危机、衰退和萧条构成了向下的这个收缩的过程。那我们知道，扩张过程向上走走到最高点再向下滑那这个最高点实际上就是一个波峰你向下滑滑到最低就是一个谷底。我们把房地产周期这个循环通过这样一个图形表示出来了，大家A、C这是扩张，C、E是收缩，A、B是复苏和增长、B、C是繁荣。这个C是达到了最高点是波峰，C、D是危机衰退阶段，D、E呢是萧条阶段。实际上A和E点都是两个谷底就是最低点。这里我们需要注意的中间有一条虚线,这个虚线的含义大家应该清楚。这个虚线代表的什么它实际上本身是一个时间轴，但是这个虚线对应的值，大家看这个纵坐标，纵坐标实际上代表的是一个空置率，就是房屋的房地产商品的空置率，这条虚线所代表的水平实际上就代表着长期平均空置率水平。这是处于中间的这条线我们可以发现，AB和DE就是两个比较不景气的这两个阶段我们的长期空置率水平是在下面，这个下面就代表着它的空置率水平是比较高，所以我们空置率越往下代表着它的值越大，越往上代表着越低。在DC和CD这两个比较景气的阶段，空置率水平是要低于长期平均空置率水平的，就是空置率相对来说比较低。这个就是房地产的周期循环。（四）房地产市场中的泡沫和过热在房地产市场中还存在着两个现象也被我们经常讨论，首先是房地产泡沫、第二是房地产过热。房地产泡沫，是指由于房地产投机活动引起的房地产市场价格和使用价格严重背离脱离了十几使用支撑而上涨了这种过程和状态。房地产泡沫为什么会产生？大致有三方面的原因，首先我们知道房地产离不开土地的支撑，所以土地的有限性和稀缺性是泡沫产生的基础，投机需求膨胀是泡沫产生的诱因，金融机构过渡放贷是泡沫产生的助燃剂。我们通常也经常能够通过，比如说媒体或者是你邻居聊聊天都会说，现在是不是有房地产泡沫分家这么高，是不是有泡沫这个泡沫什么时间破灭，这个问题已经谈论了很多年，到现在我觉得一些专业学者可能也很难给出回答，所以这也是非常复杂的这个现象只有过去了之后你才知道这个是泡沫处于这个其中那你可能认为是这个泡沫，但是这个泡沫是否会破灭谁也不好预测。房地产泡沫一旦破灭它的威海市极大的，首先它使社会生产力使阻造成社会资源的浪费，对金融业造成重大的冲击容易引发金融危机。也会使投资环境恶化使经济陷入衰退。我们国家实际上共出现过房地产泡沫，在海南房地产在1993年下半年泡沫破灭，当时导致还多恶果，比如说银行向开发商放贷，最后找不到人。出现了很多的这个不良资产。另外海南房地产泡沫也留下了很多烂尾楼。另外一个非常有名的泡沫不是不仅仅是指房地产泡沫是日本的经济泡沫。在1980年代后期到19、90初期出现的一种日本经济现象在当时呢日本经济高速发展，但是在91年通常认为91年初这个泡沫破灭也使日本的经济长期陷入低迷，这也就说明泡沫一旦破灭危险是比较大的。和泡沫相关联的还有一个词我们可以把它对比来学习这个叫房地产过热，房地产过热也称为过渡开发，它是指呢市场上的需求增长赶不上新供给的增长的速度的时候所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况。房地产过热的原因主要包括这三方面首先是开发商对市场预测的偏差，第二开发商之间的博弈和非理性行为，第三是开发资金的易得性，就是容易从银行或者金融机构取得贷款，所以它可以由很多的资金投入到这个房地产开发，所以导致房地产过热。泡沫和过热是两个不同层面上的指标。首先过热反映的是市场供求关系，过热反映的是供给大于需求是吧，造成产生的积压和过剩。而泡沫反映的是价格和价值的关系，就是高价格但是本身价值没那么高就是你的价格远远脱离了你的价值而存在，那这种情况形成的是泡沫。二者研究程度和危险性也不一样。泡沫的这个危险性更大，在周期循环中所处的阶段也不一样，泡沫通通常是出现在经济向好的方向的发展的这样一个阶段，出现在上升的经济上升的阶段。而过热通常出现在下降阶段，也就是说需求在减少但是供给在增加，所以形成了这个过渡开发。另外泡沫和过热的动机也是不一样的。房地产过热表现为投资者也就是开发商基于土地开发而获得长期获益的这样一个动机而泡沫表现为市场参与者追逐短期利益。接下来我们来看政府对于房地产市场的宏观调控有那些手段我们知道这个房地产业、房地产市场容易受政府政策的影响，那这些政策分别包括那些呢？首先是土地的供应政策和地下政策，比如说政府是否有限制土地的供应或者是放开土地的供应，对于房地产的这个市场是一个很重要的调控手段；第二个是金融政策通常贷款利率、信贷规模啊来进行调控，贷款利率一方面是对于开发商的贷款利率它会有这些调控作用，另外对于购房者的这个利率的变化也会有一些调控的作用，我们举个例子，比如说我们这个北京最近又出台了从6月份开始又出台了新的一个公积金贷款的政策。这个新的政策对于二套房的贷款的认定条件发生了变化那这样的不断变化的这样一些政策，实际上就体现出了政府要随着房地产市场是否景气来进行调控的这种一种愿望。第三个是住房政策比如说我们当前的这个房改使得商品房就成为大部分家庭的取得住房的一个手段唯一手段，城市规划部门对于房地产市场也是有重要的调控作用，税收政策我们提到房地产税这个当然会对于整个房地产市场有很重要的调控作用。另外就是租金和价格的控制，比如说我们的保障性住房，比如说两现房，它是限制了你的房价，限制了你的面积，实际上这也可以理解为一种调控。四、房地产市场调查与分析（一）市场调查方法接下来我们在掌握了房地产市场及其运行规律之后，就要进入我们开发的一些主动的工作，就是我们要进行房地产市场调查和分析。首先来了解一下有哪些市场调查方法，根据我们获取资料的不同，你调查方法也是不一样的，通常我们能够获取一手资料和二手资料这两种情况。所谓的一手资料，就是指通过观察法、问卷法、电话调查法、或者座谈法、深度访谈法等等这些方式来获取的这个资料。二手资料是查阅各级政府部门和行业协会公布的统计数据及资料；从合法的新闻媒体和互联网上收集资料；从房地产中介服务机构有偿取得有关资料和数据等等这种方式来获取。所以一手资料是亲手亲自获取的第一手的最直接的这样的一些数据，二手资料是别人整理好的你直接拿来所用的这样一些资料。（二）目标市场的细分与选择调查了市场的相关的信息之后就要进行目标市场的细分和选择。首先是市场细分，市场细分从消费者需求的差别出发以消费者的需求为立足点按照一定的细分因素把企业可能进入的市场分成若干个需求和愿望，大体相同的消费群体。所以我们这个市场细分实际上就是一个识别具有不同需要的用户群的过程。我们市场细分可以有很多的变量，比如说地理位置根据地理位置进行市场细分。根据人口标准心理标准、购买行为等变量，可以单独的或者是把这几个变量综合在一块在进行市场细分。通过市场细分实际上是把具有相同特征一部分人群把他们找到一块划为一类，这样呢就是通过我们不同的变量可以把房地产市场呢划分成多个子市场或者叫细分市场。比如说我们根据人口变量，可以把住宅开发市场细分为老年公寓、单身公寓、时尚白领小面积精装公寓等等这就是根据人口这个年龄来划分的。具有来看，就那些的这个划分标准呢？比如说我们可以按地域的范围来划分，城市的中心区、闹市区、边缘区城市的郊区那这个是划分成不同的地域市场。按房地产的用途可以划分为居住、商业和工业等等，按忖量和增量那土地和房地产都有一级和二级市场这是按忖量和增量来划分的。按照交易形式呢划分为买卖租赁和抵押。按照目标市场可以划分为高、中低档这样的不同收入群体。在目标市场细分之后，我们把人群大致进行了一个分类，接下来就要对目标市场进行对于细分市场的进行评估然后再进行选择。我们在评价这个某一个细分市场的时候需要考虑以下三个方面的因素，首先是这个细分市场的规模和发展潜力；第二是这个细分市场竞争结构状况，第三就是企业的目标和能力。选择了一个或者几个细分市场之后，比如说我们专门选择了老年公寓，我们进行养老地产的开发，那接下来你就要定位进行市场的定位，那你为这个市场要提供一个什么样的产品这个市场定位的这样一个工作。具体的定位工作一般包括三个步骤，首先是识别可利用的竞争优势，第二是评估和选择若干优势，第三是确立这个优势并且准确有效的来宣传你的竞争优势。我们来看一下,通常可以利用的竞争优势都有哪些？包括以下的类别，比如说成本竞争优势，成本竞争优势呢就是指通过科学合理的规划和设计来降低成本，或者通过周密的管理和有效的经营来降低成本，就是你的成本能够比竞争对手低那你实际上就具有了这样的成本方面的竞争优势。第二是创新竞争优势，我们举个例子比如说我们房地产业的这个领头企业，万科是吧，万科的物业管理就非常有特色，万科自创了一个社区餐饮的连锁品牌第五食堂，那也是属于一种创新。第三是产业或者服务的差异性的竞争优势，这个所谓的差异性竞争是指你能够为顾客提供区别于其他竞争对手的一些特殊的或者特别的服务，当然你这个服务呢是被消费者认可和接受的，补缺竞争优势实际上就是填空档看市场上有哪些空白，我来进行补缺。接下来是规模竞争优势。规模大的企业拥有资源是非常多的，所以有一定的规模这么的情况呢可以形成一种竞争优势，有利于创建的特色有利于创建项目的特色，也有利于降低成本聚集人气。接下来是信息竞争优势，信息就是资源那这里的资源呢信息资源就包括土地的供求信息、消费信息、城市规划和城市建设信息，社会经济发展的其他相关信息等等，如果能够建设良好的信息渠道能够注重信息的收集开发和利用那对于这个房地产业企业来说也是一个竞争优势。最后我们谈的是品牌竞争优势。一个强势的地产品牌呢能够让产品规避单纯的价格之争，就是如果你具有一个很好的一个品牌实际上是你的市场接受程度认可度就是要高度其他的这个没有品牌一般的这样的企业，所以能够为企业带来很多的一个利润。五、房地产开发项目策划第五部分内容是房地产开发项目策划。我们这里首先来谈一下不同类型性项目特点以及们对于位置有什么特殊要求。首先是居住项目，居住项目的市场潜力巨大，由于刚性需求的存在，另外开发投资的风险相比于其他的商业地产相对来说，比较小对于开发商的投资能力要求也比较低，住宅项目居住项目它对于这个市政功用和共建配套设施完备长度要求是比较高的，还是公共交通的便捷程度，环境因素以及居民人口和收入等等。写字楼项目要求开发商具备长期投资能力而且能够把握写字楼的这个设计发展潮流和趋势，选址也很重要。我们知道，大家影响中一些写字楼都是有独特的设计的能够吸引眼球，能够成为地标性这个是比较经典的这个写字楼项目。写字楼项目对于位置的要求是首先与其他商业设施接近程度。周围土地利用程度和环境以及易接近性等等。零售商业物业这类项目呢需要分析他们的商业辐射区域也就是说要找到他的消费人群，要求开发商具有长期大规模投资能力对于这类零售商业物业的物业管理水平也比较高，这个里的物业管理就是零售商业物业的管理实际上他还承担着比如说项目的营销、这个入住品牌的一个选择等等，要求他具有很强的一个进行能力，并且需要与交通设施联合开发等等或者与其他的物业联合开发，所以对于位置对于周围住宅区的发展有一定的要求。商业副业区域以及就是它辐射范围内的一个消费者的购买力也对于它有重要的影响，竞争性的物业，易接近程度停车场是否充足等等，这个都有要求。第二部分内容是房地产产品的功能定位，这个功能定位实际上就是在我们前面目标市场细分选择和市场定位的基础之上，对于你提供的房地产产品应当具有的基本功能和辅助功能做出规定的过程。具体的方法和步骤呢就是首先要明确目标使用者群体分析研究目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力并且针对目标使用者群体来进行设计。那这里实际上就提出这样一个问题，我们前面的这个目标市场细分和选择，你如果能做的比较好，你在这个阶段你就能够在功能定位在设计方面做的比较好，原因是什么啊？如果你前面通过很好的一个细分非常明确你的未来使用者群体是那些人？这个这些人他想要什么？他们的特征他们的需求你会很清晰的了解，因为我们在这个阶段就可以就针对性的针对他们的需求进行设计，也就说前面市场细分做的越好，和那的目标客户群实际上他的距离就越近，你就知道这是一些什么样他们是谁？他们要什么？你可就可以知道。所以在这一个分析就可以做非常具体明确一个有针对性的设计对项目整体的营销等等是非常有利的。六、房地产开发项目融资第六部分是房地产开发项目的融资，这个融资首先从企业的层次上来看，它包括权益融资和债务融资这两个方面。权益融资比如说房地产开发企业上市或者征发新股合作开发或者吸引其他机构投资者的资金等等这些方式，权益融资的资金的供给方和投资者需要共同承担风险，比如说你要