太原市房地产开发中产权瑕疵问题研究.doc

太原市房地产开发中产权瑕疵问题研究山西华晋律师事务所 迟菲太原市作为山西省的省会城市，房地产市场一直比较平稳，未出现大起大落的现象。从房地产统计数字来看，太原市房地产市场发展还比较健康。但事实上，太原市房地产市场有着自身特有的缺陷。由于历次政策变动、单位委托建房或联合建房中的不规范行为以及违规开发、恶意拖欠土地开发税费以及随意改变土地用途等造成存在产权瑕疵的房地产开发项目大量存在。而且，在太原市，这些产权瑕疵的房地产开发项目大多可以顺利销售，并由购房者实际入住。但是，由于这些产权瑕疵房无法办理房屋产权证书。这些无证房屋的大量存在，不但给购房者带来不可预估的风险，也给整个房地产市场带来极大的隐患，从而给社会的稳定带来一定的影响。本文旨在提出这些问题，以引起各位专家以及有关部门的注意，从而为解决这些问题能给予足够的重视，起到抛砖引玉的作用。第一章 太原市房地产开发中产权瑕疵项目的现状在太原市房地产开发市场中，大量存在产权瑕疵项目。由于无可参照的瑕疵房屋调查权威基础材料，关于产权瑕疵项目占太原市整体房地产开发项目中的比例还难以准确予以论述。就作者随机对10个在售项目进行调查，其中4个存在产权瑕疵问题，一个虽然不存在瑕疵，但无销售许可证。这样的随机取样结果，虽然不能代表太原市整体房地产开发市场的现状，但也充分说明了这一问题的严重性。依据作者多年从事房地产法律工作的经验，结合本文写作前对一些项目进行走访调查，目前太原市的产权瑕疵项目大致有以下几种形态：一、无任何土地及开发手续，属于违法开发的房地产项目在产权瑕疵项目中，最极端的就是无任何土地开发手续的违法开发房地产项目。这类项目多建在集体土地或者划拨土地上。项目的土地或属于村民集体所有，或属于国家划拨某单位使用，或属于林地、绿化用地、教育用地等非房地产开发用途的土地上。这其中又大致可分为两种情况：（一）、集体土地上建造的的房屋随着太原市城中村改造的推进，在属于城中村改造范围内这样的违法房地产项目得到有效的处置。但是，在城中村改造范围之外的城市周边，仍存违法开发集体土地，建成房屋后对外销售的情况。这样的房地产开发项目由于土地是集体所有，根本无法办理合法的房地产开发手续，有些以村民的新农村建设报规划批准，但实际进行了商品房的开发。有些干脆无任何审批手续，进行了开发并对外销售。由于这些房屋无土地成本，售价远远低于正规房地产开发项目的房屋，因此对低收入家庭有一定的吸引力。多数项目都对外销售到一定的比例，业主多已入住。依照我国法律及政策规定，对于这类纯粹在集体土地上开发的房地产项目，依法应当拆除。但由于房屋销售及入住后，拆除房屋必将带来大量购房的社会中低收入群体的巨大损失。（二）、单位划拨土地上建造的房屋。单位划拨土地上建造的房屋多数是单位同房地产开发公司联合开发，在开发过程中违法开发造成的。部分单位为改善职工居住条件，以单位划拨土地同房地产公司联合开发。在联合开发过程中，如果土地依法进行变性，变为出让土地，且项目依照商品房开发流程报批，就是完全合法的项目。但是实践中，部分项目并未依法进行报批，而是通过非法的手段变相进行房地产开发。手段一：报建部分宿舍楼，超量建设大量房屋对外销售。比如单位依照正常流程报批宿舍楼两栋，这两栋宿舍楼土地进行变性，且有全套开发手续，但事实上建设的楼盘为五栋。其中三栋无任何开发手续。而开发商对外售楼时，使用前两栋楼的手续对购房者进行欺诈。由于看懂房地产审批手续及附图需要相当的专业知识，必要时还需要实地丈量，所以购房者对开发完成后的地块号、楼座号同开发手续上的是否一致根本无法判断。因此，客观造成购房者购买了无证房屋的事实。手段二、依照单位职工宿舍报建，建成后对外销售，不办理土地手续，不为购房者办理产权证书。这种情况最为常见，单位内部给职工建房，通过同房地产开发公司联合开发，建成房屋后除单位给职工免费分配后，剩余部分对外销售。单位不缴纳任何费用，也无法给职工及购房者办理产权证书。购房者入住后，往往几年甚至十几年无法办理产权，但由于当时自己非该单位职工而以该单位职工名义购房，有理无处说。手段三、单位以出租土地或出租地上物形式将土地违法“租赁”给房地产开发公司，由开发公司违规进行开发后销售。这类房屋无任何审批手续，由于开发在单位内部，可以躲过有关部门的监管。售房多通过卖给单位职工或职工的亲朋好友的方式。房屋交付后，购房人可以顺利使用该房屋，但无法取得房屋产权证书。二、开发手续与实际项目开发不符造成的产权瑕疵这类产权瑕疵项目是数量较大的一种。这种形态的产权瑕疵，并非完全没有手续，而是手续不完善，不符合国家房地产开发的要求。常见的的类型有：（一）、超过规划范围建房如规划批准建28层房屋，实际建设为32层房屋。对于超出的四层房屋来说，无法办理房屋产权证书。而且，由于整个超过规划建房，可能引起规划局的处罚，从而造成整楼停建，影响整个项目的情况。这样的产权瑕疵由于更加隐蔽，购房人即使认真审核的五证，也可能购买到瑕疵产权的房屋。因此，虽然这种方式超范围一般比例不大，但社会危害性很大。（二）、改变土地性质违法开发常见的有在教育用地上以教学楼、办公楼报批的项目，实际建设为商品房对外销售。这类产权瑕疵的房屋一般都有除销售许可证外的四证，而且建设过程合法，不会受到有关部门的查处。往往给购房者一种无瑕疵项目的假象。而事实上，这类改变土地性质违法开发的房屋，由于改变的土地性质，是无法取得产权证书的。（三）、单位以划拨土地上办公综合楼报批，对外销售单位以自己土地同开发商联合开发，以单位办公综合楼手续进行报建。开发完成后，开发商将一定比例的房屋交单位作为办公综合楼使用。其余部分作为商住两用楼或写字楼对外销售。这样形态的产权瑕疵项目由于具有除销售证外的四证，只是项目是某单位的办公综合楼，而土地是划拨土地。但是，对于一般购房者来说，由于对于法律不精通，往往认为是手续合格的房屋放心购买，但事实上购房者无法取得土地使用权证书。（四）、住宅用地上开发商业地产、商业用地上开发住宅这是最为特殊的一种产权瑕疵形态。这种形态虽然违反法律规定，但是比起其他一些产权瑕疵形态，是违法程度最低，社会危害最小的一种。住宅用地上开发商业地产，这样的项目由于整个开发依照住宅进行配套收费，开发成本低，房屋开发后销售价格低，而且土地使用权依照住宅确定，比商业地产长。这样的项目土地使用权长反而价格低，所以销售时有竞争力。但是，购房者在购买这些商业地产后，取得的是住宅的房屋产权证书。如果是写字楼，在客户办理工商注册登记时，会由于房屋产权是住宅遇到很多麻烦。如果是商场，更会因为产权为住宅而时刻面临房屋用途不合法的法律风险。商业用地上开发住宅。这样的项目往往处于黄金地段，由于该地段的低价高，住宅用地少，开发商为了取得土地，依照商业项目报批所有手续后按照住宅销售。这样的项目，购房者购买房屋后，由于是商业用地，往往仅有40年的土地使用权而不是住宅的70年。而且由于所有配套均是依照商业收费项目收取，造成房价中包含大量的此类高额成本。而且，在住户使用过程中，由于水电气暖等都是依照商业项目收费，生活成本也很高。但总体来说，这种形态还是有房屋产权证书的。三、由于历史遗留问题造成的产权瑕疵项目历史遗留问题造成的产权瑕疵项目形态各异，有各种原因难以一一列举，最主要的有以下几个形态：（一）企业改制、重组过程中造成的产权瑕疵项目在企业改制、重组过程中，依照当时的改制、重组政策，部分企业对土地进行了处置。在接收土地的单位或者开发商对土地开发过程中，由于涉及土地上职工宿舍、外单位租借房屋等等因素，造成开发改造周期长。在开发过程中由于政策的变化，造成依照现在的法律、政策无法办理有关产权手续。（二）老旧城改造项目造成的产权瑕疵老旧城改造项目，依照当时的政策，政府牵头，由开发商垫资拆迁并完成旧城改造，政府以土地出让金折抵垫资，开发商无须缴纳土地出让金而由政府办理土地使用权证书。后由于政策变动，造成这些项目始终没有土地使用权证书，而项目早已开发完成，住户已经入住。（三）原由开发商协助一级开发完成的项目在土地招拍挂实施之前，由于财政无法负担对土地的一级开发，一般是由政府同开发商签订合同，由开发商垫资完成土地的一级开发。包括以政府的名义对土地进行征收，由开发商出资完成拆迁补偿工作，由开发商完成土地的七通一平及绿化工作，开发商出资完成地块的规划手续，开发商出资完成周边道路及城市管网建设，使土地成为可以进行房地产开发的土地。开发商完成上述工作垫付的费用，和土地出让金进行折抵。由于一级开发地块往往很大，由开发商一次性完成一级开发后，需要分批、分块办理对这些土地的土地手续。在分批分块进行开发过程中，土地使用权也是分批、分块取得。而且，多数情况是项目已开发完成，土地使用权还在分批办理过程中。但是，我国实施土地招拍挂后，造成这些由开发商一级开发，享有一定权益的土地必须经过招拍挂才能取得土地使用权，而开发商已经在土地上完成销售的住宅取得土地使用权出现政策障碍。（四）单位公房制度改革及集资建房政策变化造成的产权瑕疵由于我国单位公房制度改革经过了一系列的变化，先后出现了单位分配的住房、集资房、单位与个人共有的产权房屋以及个人购买的全产权单位公房。随着单位自建房的一度取消，单位团购房屋成为单位解决职工住房问题的主流。但是，这样的制度变化导致单位公房出现了多种产权形式并存的复杂局面。而且，一些单位由于当时没有及时为职工申报房屋产权证书。由于政策的多次变化，造成部分房屋产权无法办理。我国还曾经许可社会力量集资建房，在集资建房政策下，部分房地产公司组织购房者集资建房，将土地取得在房地产公司名下，由社会力量各自集资完成开发建设，房地产公司收取开发的顾问及管理费用。这类房产在开发完成后，未办理房屋产权证书时，由于政策发生变化，集资建房的产权证书暂停办理，造成这部分房屋的产权瑕疵。（五）开发商的人为因素造成的产权瑕疵这类产权瑕疵形态也是数量很大的一种。开发商为赚取更多的利润，在项目开始建设时，成立一家新的房地产开发公司，自己隐身项目之后。项目开发过程中，不足额缴纳土地出让金以及各项税费，从而造成五证本来可以办理而不缴费办理的情况，从而造成产权瑕疵。开发商在房屋封顶后或者开始建设前就开始销售，销售完成将房屋交付购房者后，不再支付任何拖欠的税费，不办理有关手续，人为的造成产权瑕疵。纵观太原市目前的产权瑕疵项目，可以说包含了国内几乎所有的产权瑕疵形态。从这个角度来看，太原市房地产市场现状，同太原市省会城市极不协调。第二章 太原市产权瑕疵问题产生的原因分析一、产权瑕疵项目长期存在的根本原因从太原市产权瑕疵的形态多样性就不难看出产权瑕疵的成因也是综合因素造成的。在这些因素中，最根本的原因在于人民群众存在的刚性住房需求的情况下，人民群众的收入水平与目前高房价之间的矛盾。在所有产权瑕疵房地产项目中，有一个共同点就是售价低于同类地区同等条件的手续齐全的房地产项目。正是这个特点，使产权瑕疵项目从某种程度上客观的满足了人民群众的刚性住房需求，才使得产权瑕疵房有条件长期存在。二、产权瑕疵项目长期存在的其他原因除前述根本原因为，产权瑕疵项目长期存在还有以下几点原因：1、有关部门监管不严是产权瑕疵项目长期存在的主要原因之一产权瑕疵房地产项目都不是一日建成的，一个房地产项目开发从设计到施工建设完成，一般需要经过两年或更长的时间。房地产项目开发完成后，一般还需要经过两到三年的销售过程。在这样长的时间内，尤其是在销售这样相对公开的环节过程里，有关部门是完全有条件对其进行监管的。目前的现状从客观角度说明监管工作还是有待加强。2、全社会层面对产权瑕疵房屋的危害认识不够产权瑕疵房屋一旦开发完成，就形成了巨额投资的违章建筑。全国拆除这样巨额违章建筑的先例已经很多。但是，拆除建在公园里的别墅，损害的是一些所谓“富人”的利益，这些“富人”也往往明知自己的物业是违法而去购买。而太原市的现状是大量产权瑕疵房屋里居住着把一生积蓄都放在违章建筑上的相对弱势的中低收入群体。如果拆除，引起的社会后果难以想象。但是，如果不拆除，这样的违章建筑给房地产市场健康发展带来的副作用极大。首先是打击了合法开发商的积极性。既然违法的开发商违法开发，利润大、房屋销售好，也没有什么处罚。合法开发的开发商承担巨额成本后，房屋售价高，销售回款慢，还要接受各种限制与审核。在这样的环境下，必然进一步助涨违法开发的势头。其次，由于产权瑕疵房地产项目开发都存在不同程度的违法情况，大量违法的出现，特别是已经入住的违法建筑的出现，给规范房地产市场工作带来巨大的阻力。再次，由于产权瑕疵房屋产权存在瑕疵，其在转让、赠与、继承等产权转移过程中难以得到法律保护，同时由于其无法过户，使得这些房屋长期在民间私自交易，脱离国家对房地产的监管。既不利于国家对房地产的管理与调控，也给老百姓自身带来了巨大的法律风险隐患。同时由于这些房屋没有产权，在二次交易时，买二手房的买家无法用房屋抵押取得贷款，也造成了这些房屋交易困难，急需用钱的业主难以顺利将房屋出手。所有这些弊端都是产权瑕疵房屋给社会带来的不安定因素，也正是由于这些弊端，法律才规定了对房地产开发市场的种种监管。因此，只有当全社会都对产权瑕疵房屋有一个充分的认识，知道其给国家、给社会以及给购房者自身带来的巨大隐患，才能从根本上改变产权瑕疵房屡禁不止的乱象。3、政策变动等历史遗留问题急需集中清理对于历史遗留问题造成的产权瑕疵房，其实不属于人为违法或某个部门的原因造成的。自我国允许公民可以拥有房屋产权以来，房地产市场经过了从无到有的发展，在这个过程中，随着社会经济条件的变化，房地产政策也出现很多根本的改变。由于房地产开发项目周期长的特性，往往开发时项目合法的项目，在开发销售完成后，政策已经发生变化，房屋有关手续无法办理。这类项目由于政策冲突，在等待政策对此有个明确的界定的过程中，百姓的产权变得遥遥无期。因此，对历史遗留问题解决不及时、不彻底也是一个主要原因。4、房地产市场过热带来的诚信缺失由于近几年房地产市场的迅猛发展，过热过快的增涨引起一些不法商人不顾自身的社会责任，背信弃义，肆意违反社会秩序，侵害群众利益。一些开发商在交付部分土地出让金，取得一栋或者两栋楼的开发手续后，开始开发建设整个小区几十栋楼的项目。在将楼盘销售后，只给部分业主办理产权手续，其余的拖欠不予办理，从而不交房地产开发的税费。还有的甚至通过建立全新项目公司的“脱壳”手段，规避有关部门对其的处罚以及业主对其提出的赔偿请求。由于诚信的缺失，现在购房者购房时已练就一对火眼金睛，但在开发商面前，依然频频上当受骗。诚信缺失，也是产权瑕疵项目大量存在的一个内在动因。第三章 太原市产权瑕疵房地产项目预防与解决思路探讨一、产权瑕疵项目应当以预防为主，坚决堵住此类项目产生的根源，避免出现房屋建成甚至已经入住后带来的处置难题对于产权瑕疵房地产项目，还是要预防为主。由于产权瑕疵房屋一旦建成销售，广大群众已经入住的，处置涉及的住户安置的巨大难题。对于广大购房的群众来说，他们也是受害者。如果产权瑕疵房屋的法律后果有他们承担，显然对他们不公平，而且由于很多群众几代人的积蓄都花在了这样的房子上，如果进行拆除必然带来巨大的社会不安定因素，也确实会使得部分群众居无定所。而如果这样的后果由政府承担，显然政府没有这样的能力。当然，这样的结果最应当承担的是开发商。但是由于开发商已经完成开发，其利润只是整个开发成本的一小部分，开发商就是将所有实际利润全部拿出也未必能够弥补损失。所以，这样的项目解决的关键在于预防，就是要加大各部门的监管力度，将所有产权瑕疵房屋制止在初始阶段，避免后续带来更加棘手的难题。二、对于在集体土地上违法建设的房屋，应当依照具体情况出具合理的方案对于集体土地上建设的违法房屋，如果符合征地条件的，可以通过征地程序将土地性质予以转化。通过开发商、集体土地所有人（村集体）以及已经购房的个人分别承担一部分土地出让金的形式，补办土地及建设手续，将这些房屋转换成合法的无瑕疵房屋。如果不符合征地条件的，在耕地上特别是在基本农田上建设的房屋，不管遇到多大的苦难，一律予以拆除。只有这样才能符合党中央的有关精神，才能保证耕地的最后底限。对于拆除引起的损失问题，原则上可以要求受到用地补偿款的村集体进行清退，对于购房的个人，由于耕地或基本农田上建设的房屋，购房者都是应当明知违法而购买的，因此自己也要承担部分损失。对于在宅基地上建设完成对外销售的房屋，虽然