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高速地产集团各项目市场研究 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归高速地产营销有限公司所有 未经高速地产营销有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 谨呈 安徽省高速地产集团 本报告是严格保密的 高速地产营销High speedrealestatemarketing 六安 本报告目录 合肥 巢湖 铜陵 苏州 池州 滁州 第一部分 区域房地产市场行情 第二部分 房地产政策解读 合肥房地产市场运行情况 2009年合肥 含三县 土地共计成交95宗 平均楼面价为1458 8元 09年土地市场 成交面积高达6972 9亩 折合成464 86万 成交总金额高达189 32亿元 成交土地规划建筑面积累计为1297 83万 平均单亩价格为271 5万元 亩 平均地面价为2140 9元 平均楼面价为1458 8元 合肥土地成交宗数为95套 且所有区域均有土地成交记录 滨湖新区土地成交宗数高达22宗 占全市总宗数比重为23 将近1 4 成为土地成交最高的区域 2009年合肥住宅成交价格平均4388 0元 蜀山以4740 0元 位列第二 09年房地产市场 2009年政务区在售楼盘价格的抬升和新开豪宅的拉动 使得该区域价格上涨 住宅成交价格高达4901 0元 蜀山和包河以其成熟的地理位置和配套 分别以4740 0元 和4665 0元 紧随其后 位列二 三位 其中滨湖第6位 庐阳住宅成交价格为4062元 主要受政府集资房的大量低价拉低作用 使得该区的价格倒数第二位 2009年合肥楼市可以说是长达一年的供需两旺走势 09年房地产市场 2009年合肥住宅市场除1月份供应套数为5900套 供应面积为49 2万 供应量超过销售量 表现为供大于求外 从2月份开始到12月 每个月的销售量均大于供应量 长达11个月住宅市场表现为供小于求的走势 2009年合肥住宅销售套数为116028套 而供应累计套数仅为91741套 年度累积量也表现出供小于求的局面 反映出合肥楼市置业需求表现得极为旺盛 2009年滨湖区住宅成交面积为300 4万 占比26 5 成交均价4154 6元 滨湖区销售情况 2009年合肥楼市滨湖区住宅成交套数29584套 占全市总销售量的25 7 成交面积为300 4万 占合肥总量的26 5 滨湖区楼盘分布较不均衡 有销售记录的楼盘数共计有17个 真正热销楼盘大都集中在滨湖世纪城 2009年滨湖住宅成交年度平均价格为4154 6元 略高于新站 庐阳和经开 位列合肥区域价格榜的第六名 2010年6月蜀山区住宅销售仅为全市第四 整体去化减缓 销售均价6233 4元 蜀山区销售情况 2010年6月份的片区中 瑶海区以833套的销售业绩排9区销售之首 占到了全市销售比例的29 74 滨湖区以657套的销售量排名第二 占到了全市销售比例的23 46 排名第三的包河区的销售量为405套 其占全市比例为14 46 蜀山区的销售为341套 排名第四 其占全市比例为12 17 2010年合肥市商品住宅销售排行榜滨湖时代广场 一举夺得第七位的佳绩 上半年销售排行榜 2010年上半年的全市销售排行榜 按套数 滨湖区两项目占据排行榜前两位 其中滨湖假日一举夺得上半年销售套数 销售面积 销售总金额三冠王 滨湖时代广场以694套的销售套数 位列合肥市上半年销售排行第七位的佳绩 蜀山区的信旺 华府骏苑和万科金色名郡分别位列 第五位 第八位 2010年在新政后的5月和6月 成交量一路萎缩 每月成交量缩水近50 调控后的合肥楼市在历经了金三银四红五月的旺季后 在传统淡季6月作为商品房市场主体的住宅类商品房成交量再度大幅缩水 截止6月24日 合肥市住宅类商品房成交套数仅为2131套 不到传统低点2月成交量的一半 继5月住宅类商品房成交3662套后 再创历史新低 从2010年1 6月 截止24日 住宅类商品房成交套数最终在4月升至上半年高点11229套 上半年销售情况 六安房地产市场运行情况 2009年六安共拍出的住宅商业土地有17块 共1729 48亩 共计18 08亿元 2009六安土地市场 2010土地市场 2010年六安城区的土地出让推介地块有20块之多 当然参考价格也是这次推出的20块地最高的200万元 亩 最低的20万元每亩 截止上半年目前商住内土地成交仅为2块 约124亩 不足去年全年成交量的10 六安土地市场成交冷淡 开发商拿地意愿降低 2009年六安楼市住宅类商品房共计销售12473套 住宅价格冲破3000元 成交量稳中有升2009年1月 12月六安楼市住宅类商品房共计销售12473套 住宅销售行情表现出较高的水平 成交价格再创新高安本是安徽省中城市住宅价格较低 基本维持在3000元 左右 而2009年该市的价格出现较大幅度的上涨 年度价格上涨了461 3元 涨幅接近2成 高达17 1 2009六安楼市情况 2010年6月六安住宅成交均价为3500元 商业成交均价为3655元 平米 2010年4月新政前后 成交量变化不大 至6月成交量有一定程度的萎缩 说明三四线城市 对政策的敏感程度较弱 受影响程度较小 1 6月份成交价格较稳定 2010年6月六安住宅成交均价为3500元 商业成交均价为3655元 平米 2010六安楼市情况 2010年6月六安楼市住宅成交套数累计为607套 成交价格为3825 7元 2010年6月六安楼市住宅成交套数累计为607套 环比5月降幅为43 6 相较其他地市 六安楼市一直较为稳定 直到本月楼市才受新政影响出现大幅下跌走势 成交价格方面 2010年6月六安楼市住宅成交价格为3825 7元 环比5月涨了95元 涨幅为2 5个百分点 2010六安楼市情况 铜陵房地产市场运行情况 09年市场回顾 2009年全市房屋销售均价创历史新高 全市房屋销售均价3725元 平方米 同比增长12 9 其中 住宅销售均价3645元 平方米 增长15 4 销售市场 2009年全年铜陵市房地产供销情况 整体市场供不应求 09年市场回顾 土地市场 2009年铜陵土地市场全年拍卖土地共2357 09亩 总价款20 114亿元 09年上半年铜陵土地市场相当不景气 后来随着经济危机的慢慢解除 房地产市场在下半年的时候迎来发展的高峰期 这一时期土地市场也迅速发展 09年下半年的土地供应量和出让总价款均比上半年高出许多 其中出让总价款是上半年的5倍 6月住宅成交均价为5209元 平米 商业7409 平米 4月新政前后 成交量变化不大 至5月 6月成交量萎缩迅速 1 6月份成交价格较稳定 2010销售市场 铜陵市场显示出对政策调控影响较为敏感 成交急剧缩量 从1月份开始到6月份结束铜陵共拍出的土地有25块 共2694 57亩 共计57 958亿元 2010土地市场 2010年上半年土地市场总体比2009年发展迅速 仅上半年土地拍卖收入已达57 958亿元 是09年的两倍多 10年的土地市场上半年总体来说比较火爆 而09年上半年可以说是冰冻期 无论是面积还是成交总价都不能与10年比拟 当然两者也有共同之处那就是都有不景气的时候 09年的时候上半年土地市场冷清 而下半年开始回暖 10年的土地市场是上半年火爆 拍卖量与09年全年持平 土地款增加近1倍 受4月新政政策影响 目前有降低趋势 下半年土地成交由于受市场表现影响可能要走下坡路 巢湖房地产市场运行情况 2009年全年完成房地产开发投资60 22亿元 与去年同期相比增长22 5 占全社会固定资产投资总量14 2 房屋施工面积525 29万平方米 新开工面积264 73万平方米 竣工面积164 54万平方米 同比分别增长22 7 53 2 36 2 商品房空置面积19 45万平方米 下降6 2 2009年整体房地产处于上升发展的态势 施工面积 新开工面积 竣工面积大幅增长 市场压力大 2009年巢湖市房地产市场回顾 2009年巢湖房地产住宅成交7355套房源 其中巢湖市区成交6051套房 巢湖市区全年成交均价2874元 平米 12月底巢湖市区住宅成交均价3216元 平米 商铺全年成交套数1527套 成交均价为15316元 平米 2009年房地产处于上升发展的态势 住宅市场整体较为平稳 商业市场起伏较大 行情不稳定 2009年巢湖市房地产市场回顾 2009年全年房地产开发投资60 22亿元 比上年增长22 5 商品房销售面积218 29万平方米 增长47 3 商品房销售额66 07亿元 增长79 8 商品房空置面积19 45万平方米 下降6 2 2010年上半年1 6月巢湖普通住宅和商铺成交量比2009年均有不同幅度的增长 其中住宅成交量3126套同比09年上半年2689套增长了近500套 商铺成交977套同比09年上半年420套增长100 2010年上半年巢湖市商品住宅成交3126套 商铺成交977套 与2009年同期相比 有较大增长 2010年上半年房地产成交套数 2010年上半年巢湖房地产住宅成交3126套房源 其中巢湖市区成交2067套房 6月底巢湖市区住宅成交均价3846元 平米 进入2010年1月巢湖房价开始一路攀升 连续大涨5个月 涨了450元 平米 进入5月6月 房价才开始停涨 2010年上半年巢湖市商品住宅价格持续上涨 截止至6月份3846元 呈现下滑趋势 区域价格走势 1 房地产新政在一定程度上遏止了改善性居住和投资需求 对巢湖市场产生了较大影响 短时期内将处于平稳状态 价格上不会有太大下跌幅度 2 由于房地产起步相对较晚 随着沿巢湖城市经济圈的发展 房地产仍有发展空间 3 随着巢湖旅游经济的发展和滨湖旅游观光大道的建成 将对巢湖北岸及巢湖市区房价产生较大拉动 前景可观 小结部分 苏州房地产市场运行情况 2009年苏州楼市突飞猛进 房价水涨船高 限制了部分自住购房需求 2009年苏州市房地产市场回顾 2009年全年 苏州共成交住宅类房源77729套 同期增幅123 7 成交面积940万平米 较上年增幅139 4 综合均价为7451 11元 平米 较08年上涨769 31元 平米 涨幅11 5 分析 09年 苏州楼市整体出现整体改变 08年压抑需求在各种作用下 得到了很好的释放 特别刚需方面 下半年开始 随着改善性需求和投资大量入市 苏州房价一路走高 限制了部分自住购房需求 2009年苏州市场供应量小于成交量 市场整体处于供不应求状态 价格增幅也较快 2009年全年 苏州全市多数月份供销比都在1 0以下 年初勉强超过1 0 整体表现为 新增上市量跟不上去化量 市场供不应求 价格在一定程度上也突飞猛进 2009年苏州市房地产市场回顾 2010年上半年苏州楼市搭上过山车理性置业成趋势 2010年1 6月苏州市区住宅类房源共成交18686套 较去年同期减少了14644套 降幅为43 94 成交面积为1913564 75平方米 较去年同期减少2126001 28平方米 降幅达到了52 63 成交均价为9268 33元 平方米 较去年同期增加了2590 09元 平方米 增幅为38 78 2010年苏州市房地产市场分析 今年1 6月 住宅类商品房共计成交18686套 各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是 工业园区5493套 去年同期11663 占全市29 4 吴中区3492套 去年同期6726 占全市18 69 高新区2984套 去年同期4113 占全市15 97 金阊区2875套 去年同期1386 占全市15 39 相城区2188套 去年同期4708 占全市11 71 沧浪区1345套 去年同期2668 占全市7 2 平江区309套 去年同期2066 占全市1 65 房产新政实施以来成交下挫明显 加之开发商推出市面房源的减少 是造成同比成交量大幅减少的主要原因 2010年上半年苏州楼市受到房产新政影响较大 成交下挫明显 2010年苏州市房地产市场分析 1 6月苏州市区住宅类商品房成交均价为9268 33元 平方米 较去年同期上涨38 78 较去年同期上涨2590 09元 平方米 分析 1 2010年3 4非理性入市抢购 导致价格在恐慌心理作用下飞速上涨 价格被急速抬升 2 四月后半月新政颁布后 随着成交量的迅速下滑 众多楼盘纷纷推迟或取消开盘 从成交项目来看 高端产品集中推盘相对滞缓 周边乡镇楼盘成交及保障性住房的成交 使得成交均价出现下降 新政的实施对价格上升的抑制作用表现较明显 2010年1 6月成交均价9268 33元 平方米 较去年同期上涨2590 09元 平方米 2010年苏州市房地产市场分析 小结部分 1 苏州外来投资客比例相对较大 09的疯狂后抬高了房价 一定程度上遏止了自住性需求 2 房地产新政的实施对苏州房地产市场影响较大 投资客受到打击 短时期内房价将呈现回落趋势 3 从区域发展来看 苏州 北拓 规划使得相城成为未来发展的中心 轻轨2号线 4号线规划使得出行更加便利 而京沪高铁苏州站在相城区的设立 再次提升了区域价值 池州房地产市场运行情况 2009年池州房地产市场开发投资情况 2009年全年池州市房地产市场保持着持续稳定的发展态势 开发投资增幅明显 新开工面积增幅较大 竣工面积持续保持增长 1 12月份主城区房地产开发投资35 89亿元 同比增长100 05 1 12月份主城区商品房新开工面积154 08万平方米 同比增长45 36 1 12月份主城区商品房竣工面积110 46万平方米 同比增长78 16 2009年池州房地产市场供销情况 2009年全年池州市房地产供销情况 整体市场供不应求 截止到2009年12月底 池州商品房累计可售情况 2009年池州商品房全年累计销售情况 2000 3000的占总成交面积的68 7 是目前市场的主导消费价格 但3000 4000的房价比例有所提高 总体房价处于缓慢但稳定的上升中 2009年成交价格结构 商品房平均售价为3033 18元 平方米 同比上升7 09 商品住房平均售价为2485 14元 平方米 同比上升2 95 二手房平均售价为2390 19元 平方米 同比上升11 59 二手住房平均售价为2370 1元 平方米 同比上升5 96 价格2000元 平方米以下的销售面积约10万平方米 价格在2000 3000元 平方米的成交面积为约70万平方米 价格在3000 4000元 平方米的成交面积为20 44万平方米 价格在4000 5000元 平方米的成交面积为1 15万平方米 价格在5000元以上的成交面积为1 48万平方米 热销户型集中在90 144平方米之间 占总交易量的72 5 中小户型增多体现住房供应结构趋向于合理化 09年成交面积结构 90平方米以下的成交面积为15 2万平方米 占总成交面积的14 78 90 100平方米的成交面积为11 74万平方米 占总成交面积的11 4 100 120平方米的成交面积为31 13万平方米 占总成交面积的30 24 120 144平方米的成交面积为22 34万平方米 占总成交面积的21 7 144 180平方米的成交面积为11 57万平方米 占总成交面积的11 24 180平方米以上的成交面积为10 96万平方米 占成交面积的10 65 2010年上半年池州市场各类商品房销售情况 2010年1 6月各类商品房总成交均价为 3576元 平方米 成交面积为84万平方米 其中住宅类成交均价为 2748元 平方米 成交面积为59 23万平方米 商业类成交均价为 5773元 平方米 成交面积为 17 48万平方米 其它各类房屋成交均价为3134元 平方米 成交面积为 7 36万平方米 池州上半年市场楼市销量呈金字塔状发展 只有金三银四的销量稍有上扬 其他月份均呈逐步下滑的走势 2010年6月池州楼市住宅成交量为444套 环比5月减少了158套 跌幅为26 2 住宅成交面积为5 3万 环比减少1 3万 跌幅为19 7 2010年上半年销售情况 滁州房地产市场运行情况 滁州市在大滁城的大规划 大建设下 旧城改造量大 城市化进程加快 利好房地产销售 未来三至五年 该地块拆迁将会产生大量主城区居民外流 外迁 刚性需求的缺口将是一大利好 客源特点 因该块位于老城区 国有工矿等 拆迁补偿较高 居民住房分配充足 改善性需求将进一步被激发 数据源自 滁州市国土资源局 2010年计划拆迁改造面积达91万 有10092户拆迁受益 旧城改造加速 城市化进程加快 拆迁市场概括1 滁州市在大滁城的大规划 大建设下 城市安置房建设也如火如荼 拆迁和安置的建设必将刺激新一轮投资热 同时吸引大量人员的涌入 利好房地产的发展 数据源自 滁州市国土资源局 2010年政府计划建设安置房127万 累计投资逾22 7亿 大滁城建设必将刺激新一轮投资热 拆迁市场概括2 数据源自 滁州市国土资源局 滁州市年均拆迁近100万 年度新建面积约50万 拆迁和新建的时间差中 蕴含较大置业购房机会 新建工程完成率近七成 房地产开发处于较好的开发时机 截止到目前已建设117 15万 累计完成投资12 1亿 对商品房开发的威胁与机遇并存 拆迁市场概括3 2009年滁州房地产市场部分回顾 2009年滁州市商品房销售总面积212 6万 同比增长64 9 滁州楼市表现出二手房市场成交量较低 新房销售火爆的冰火两重天局面 2009年全年滁州市房地产供销情况 整体市场供销两旺 09年房地产开发投资 施工面积持续增长 2009年商品房住宅整体供不应求 2009年全市商品房累计完成施工面积628 9万平方米 其中商品住房489 3万平方米 分别同比增长24 2 和22 7 2009年全市商品房累计竣工面积174 7万平方米 其中商品住房134 99万平方米 同比分别增长41 5 和32 9 全市商品房销售备案面积为212 6万平方米 其中商品住宅192 5万平方米 同比分别增长64 9 和66 4 开发投资分析 2009年滁州市商品住宅全年成交均价为3587元 平米 整体稳中有升 09年价格结构 09年度销售备案的市区商品住宅中 销售单价在3000元 平方米以下的占成交总套数的31 3 3000 4000元 平方米占总套数的51 9 4000元 平方米以上的占总套数的16 8 全年城区