（经济法学专业论文）住宅质量保障法律问题研究.pdf

原创性声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师指导下 独立进行研究工作 所取得的研究成果 除文中已经标明引用的内容外 本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果 对本文的研究做出贡献的个人和集体 均已在 文中以明确方式标明 本声明的法律结果由本人承担 作者签名 i 气 钐 日期 少 年瑚歹 日 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留 使用学位论文的规定 即 研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学 学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版 允许学位论文被查阅和借阅 学校可以公布学位论文的全部或部分内容 可以允许采用影印 缩印或其它复制手 段保存 汇编学位论文 保密的学位论文在解密后遵守此规定 保密论文注释 本学位论文属于保密 在 年解密后适用本授权书 非保密论文注释 本学位论文不属于保密范围 适用本授权书 作者签名 向乞 日期 声 j 年r 月 1 日 导师签名 日期 2 年工月 j 日 本人已经认真阅读 c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 同意将本人的 学位论文提交 c a l i s 高校学位论文全文数据库 中全文发布 并可按 章程 中的 规定享受相关权益 回童诠塞堡銮卮澄卮 旦堂生i 旦二生 旦三生筮查 作者签名 i 勺红 日期 加f f 年j 月 日 导师签名 日期 夕j 年工月 j 日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 内容摘要 住宅是人类生存和发展最基本的物质条件 是人类生存的最基本所需 住宅质 量的好坏真接关系着人们的生活质量 然而在现阶段 我国却出现了许多住宅质量 不合格的现象 究其原因有社会层面的 也有制度层面的 主要是制度层面的原因 因此反思住宅质量保障机制出现的问题 纠正建筑行业的不正之风 建立健全住宅 质量保障的制度机制 让百姓买放心房 住舒心房 其意义重大而且深远 本文主要分为五个部分来对住宅质量保障中的法律问题进行阐述 第一部分探讨了住宅质量保障的基本理论问题 首先对住宅作了概念性的解 释 并对住宅的性质作了具体阐述 分析了住宅不同于其它建筑工程的特征 另外 还从住宅质量与工程质量 产品质量相比较的角度说明住宅质量保障的特殊性 第二部分综合介绍了我国住宅质量保障制度模式的历史沿革 并对国外的监管 制度作了主要介绍 通过分析 比较的方法提出我国现阶段住宅质量保障的模式选 择 第三部分是本文的中心部分 该部分对我国现行的住宅质量保障制度作了深入 的分析 指出了各个制度的具体构成和实施的法律效果 并为后面第五部分制度的 完善作了铺垫 住宅质量保障首先需要法律的保障 而法律的保障则需要有具体的 法律制度来实现 法律对制度设计得合理就有利于住宅质量的提高 制度设计得不 合理 有漏同 不但不会起到促进的作用反而会起到反作用 甚至会造成更加恶劣 的效果 因此 在本部分详细罗列了我国现行住宅质量保障制度中的市场准入制度 工程监理制度 住宅质量保修制度和工程竣工验收制度 通过各个制度在各个不同 阶段所起的不同作用 实施的不同法律效果 而找出现在我国住宅质量存在问题的 真正原因 第四部分同样也是本文的核心部分 本部分详细分析了住宅质量保障的主体及 各类主体的权利和义务 在现阶段 我国住宅质量的保障主体主要分为政府主体和 市场主体 政府主体在住宅质量保障中起着宏观指引的作用 主要是制定相应的法 律法规 通过法律的手段来间接监督市场主体的质量行为 市场主体主要是住宅建 设过程中的房地产开发商 建设方 勘察设计方 施工单位和监理单位 各个市 场主体都必须在法律规定的范围内承接业务 接受法律法规的监督 他们都以法律 法规和相关的技术规范和技术准则 建筑合同为工作依据 除房地产开发商应当对 住房购买人承担全面责任外 其它四类主体需对自己的工作部分负责 第五部分对我国现行住宅质量保障制度存在的不足作了分析 并对完善措施作 了探讨 制度的缺陷造成了现在住宅质量普遍不高 在完善现有制度的前提下 还 应该对其它国家比较先进的 且适合我国国情的制度经过改良后加以引进 关键词 住宅 住宅质量 质量保障 制度机制 i i 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t h o u s i n g l st h em o s tb a s i cm a t e r i a lc o n d i t i o n so fh u m a ns u r v i v a la n d d e v e l o p m e n t h o u s i n gq u a l i t yg o o do rf a l lh a v ead i r e c tr e l a t i o n 啊t hp e o p l e sq u a l i t yo f l i f e h o w e v e r a tp r e s e n t o u rc o u n t r yh a v em a n yu n q u a l i f i e dr e s i d e n t t h er e a s o nw h ys o m a n yu n q u a l i f i e dh o u s i n ga r et h ef l a wo fs o c i a la n di n s t i t u t i o n a ls y s t e m t h em a i n l y r e a s o ni st h ei n s t i t u t i o n a l s or e t h i n kp r o b l e m so fh o u s i n gq u a l i t ya s s u r a n c em e c h a n i s m e s t a b l i s ha n dp e r f e c th o u s i n gq u a l i t yg u a r a n t e em e c h a n i s mt h a tl e t t i n gp e o p l eh a v eas a f e a n dc o m f o r t a b l ed w e l l i n gi ss i g n i f i c a n ta n dp r o f o u n d t h i sp a p e rm a i n l yd i v i d e di n t of i v ep a r t st os t a t eh o u s i n gq u a l i t ya s s u r a n c es y s t e m t h ef i r s ts e c t i o ni l l u s t r a t et h eb a s i c t h e o r y o fr e s i d e n t i a l q u a l i t y g u a r a n t e e f i r s t e x p l a i nt h ec o n c e p to f h o u s i n g a n ds t a t et h eh o u s i n gc h a r a c t e rw h i c h d i f f e r e n tf r o mo t h e ra r c h i t e c t u r a l e n g i n e e r i n g c h a r a c t e r i s t i c s a n dt h e n t h r o u g h t h e d i f f e r e n c eo fh o u s i n gq u a l i t yf r o mo t h e ra r c h i t e c t u r a lq u a l i t ya n dp r o d u c t sq u a l i t yt o s t a t et h es p e c i a l l yo fh o u s i n gq u a l i t y t h es e c o n dp a r to ft h i sp a p e ri n t r o d u c e st h eq u a l i t yg u a r a n t e es y s t e mm o d e li n r e s i d e n c eo ft h eh i s t o r i c a l e v o l u t i o na n dt h e s u p e r v i s i o ns y s t e m i no t h e r c o u n t r i e s t h r o u g ht h em e t h o d so fa n a l y s i sa n dc o m p a r i s o nt h i ss e c t i o nb r i n gf o r w a r d t h em o d eo u rc o u n t r ys h o u l dc h o o s ea tp r e s e n t t h et h i r dp a r ti sac e n t r a lp a r to ft h i sp a p e r t h i sp a r tm a k e sat h o r o u g ha n a l y s i so f t h ec u r r e n th o u s i n gq u a l i t yg u a r a n t e es y s t e m p o i n t so u tt h ec o n c r e t es t r u c t u r ea n dl e g a l e f f e c t r e s i d e n t i a lq u a l i t yg u a r a n t e ef i r s tn e e d sl e g a ls a f e g u a r d a n dl e g a lp r o t e c t i o n r e q u i r e ss p e c i f i cl e g a ls y s t e mt os a f e g u a r dl a w sd e s i g n e dt ob er e a s o n a b l et oi m p r o v e t h eq u a l i t yo fh o s i n g t h e r e f o r e t h i ss e c t i o nd e t a i l e dl i s t e dt h e q u a l i t yg u a r a n t e e s y s t e ma n de a c ho n e sc h a r a c t e r i n c l u d em a r k e ta c c e s ss y s t e m e n g i n e e r i n gs u p e r v i s i o n s y s t e m r e s i d e n t i a lq u a l i t yg u a r a n t e es y s t e ma n dp r o j e c tc o m p l e t i o na c c e p t a n c es y s t e m t h r o u g ha n a l y z et h e s e v a r i o u ss y s t e m sw h i c hp l a yd i f f e r e n tr o l e si nt h eh o u s i n gq u a l i t y g u a r a n t e et of i n do u tt h er e a lc a u s eo fq u a l i t yp r o b l e m si no u rc o u n t r y t h ef o u r t hp a r ti sa l s ot h ec o xp a r to ft h i sp a p e r t l l i ss e c t i o nd e t a i l e da n a l y s i st h e s u b j e c ta n dr i g h t sa n do b l i g a t i o n so fr e s i d e n t i a lq u a l i t yg u a r a n t e es y s t e m a tp r e s e n t i i i c h i n a sr e s i d e n t i a lq u a l i t yg u a r a n t e es u b j e c tm a i n l yd i v i d e si n t ot h eg o v e m m e n tb o d y a n dm a r k e tb o d y t h eg o v e r n m e n ts u b j e c t i nr e s i d e n t i a lq u a l i t ya s s u r a n c ep l a y sa m a c r og u i d a n c ef u n c t i o n w h i c hm a i n l ym a k ec o r r e s p o n d i n g l a w sa n dr e g u l a t i o i l s t h r o u g l lt h el e 斟m e a n st oi n d i r e c ts u p e r v i s et h em a r k e tb o d yq u a l i t yb e h a v i o r m a r k e t s u b i e c t sa r em a i n l yi n c l u d i n gp r o j e c to w n e r r e c o n n a i s s a n c ed e s i g n c o n g t m c t 1 0 nu m t s a n ds u p e r v i s i o nu n i t e a c hm a r k e tb o d yd ob u s i n e s sm u s tb ew i t h i n t h el i m i t sp r e s c n b e d b vl a wa n da c c e p tt h es u p e r v i s i o no fl a wa n dr e g u l a t i o n s n o to n l ys h o u l dt h e yr e s p e c t l a w sa n dr e g u l a t i o n sr e l a t e db u ta l s op r o j e c tc o n t a c t t e c h n i c a lc r i t e r i o n sa n dt e c h n i c a l s t a n d a r d s t h ef i f t hp a r ts t a t et h el a c ko fo u rc u r r e n t r e s i d e n t i a lq u a l i t yg u a r a n t e es y s t e m a r l da l s od i s c l l s s e d t h e i m p r o v e m e n t m e a s u r e s t h ei n s t i t u t i o n a l d e f e c t sc a u s e d r e s i d e n t i a lq 豫l i t yc a n n o tu pt os t a t es t a n d a r d s oe x c e p tp e r f e c t i n ge x i s t i n gs y s t e m 0 t h 盯 c o u 埘e ss v s t e mw h i c h 羽 ea d v a n c e da n ds u i t a b l ef o rc h i n a sn a t i o n a lc o n d i t i o n sa f t e r m c i d i f i e ds h o u l db ei n t r o d u c e d k e y w o r d s h o u s i n g h o u s i n gq u a l i t y q u a l i t yg u a r a n t e e s y s t e m m e c h a n i s m i v 硕士学位论文 m a s t e r j st h e s l s 目录 内容摘要 i a b s t r a c t l i l 前言 1日 菁 一 研究的背景 1 二 研究的意义 2 一 住宅质量与住宅质量保障之基础理论 q l 一 住宅与住宅质量 4 1 住宅的性质 4 2 住宅的质量特征 5 二 住宅质量保障 7 三 住宅质量保障之意义 7 二 住宅质量保障模式及我国的模式选则 9 一 以德国为代表的市场保障模式 9 二 以美国为代表的政府保障模式 1 0 我国住宅质量保障模式的历史沿革 1 单一制 一l1 2 第二方验收制 1 1 3 核验制 1 2 4 工程监理制 1 2 5 备案制 13 四 我国珊 阶段住宅质量髁障的楱萄 i 基至择 1 3 三 我国现行住宅质量保障的制度构成 1 4 一 市场主体资质资格准入许可制度 1 4 1 建筑工程施工许可 1 4 2 建筑企业资质许可 1 4 3 建筑从业人员的执业资格管理 1 6 顾士学位论文 m a s t e r st h e s i s 工程监理理制度 17 1 监理的经济地位不独立 1 7 2 监理的工作范围不饱满 1 8 3 工程监理的责任安排有缺陷 1 8 工程竣工验收制度 19 1 工程竣工验收的主体 1 9 2 工程竣工验收的条件 2 0 3 工程竣工验收的依据 2 0 4 工程竣工验收的程序 2 0 四 住宅质量保修制度 2l 1 住宅质量保修的责任主体 2l 2 住宅质量保修的范围和保修期限 2 1 3 住宅质量的保修责任 2 2 四 住宅质量保障的主体及权利和义务 2 4 一 住宅质量保障主体的类型 2 4 1 住宅质量保障主体之政府行政机构 2 4 2 住宅质量保障主体之开发商 2 6 3 住宅质量保障主体之建筑商 2 7 4 住宅质量保障主体之工程监理 一2 7 5 住宅质量保障主体之验房师 3 0 二 住宅质量保障主体的权利和义务 3 2 1 房地产开发商的权利和义务 3 2 2 施工单位的权利和义务 3 3 3 勘察设计方的质量责任和义务 3 3 4 工程监理方的质量责任和义务 3 4 五 我国住宅质量保障制度的不足及完善 3 5 一 我国住宅质量保障制度的不足 3 5 1 住宅质量保障的相关法律法规还不健全 执法不严 3 5 2 工程监理因为制度的限制而不能发挥应的有作用 3 6 3 住宅市场主体的准入机制和退出机制不健全 3 6 4 住宅质量保修保修期短 保修范围粗糙 3 7 1 建立健全我国住宅质量保障法律法规体系 严格执法 3 7 2 完善工程监理制度 3 8 3 完善住宅市场主体的准入机制和退出机制 3 8 4 完善住宅质量保修制度 3 9 5 完善住宅各方主体的质量责任 3 9 6 大力推行住宅质量保险制度 4 0 结语 4 l 参考文献 4 2 1 改谢 4 z i 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 一 研究的背景 上 j 一 刖吾 2 0 0 8 年的大地震 2 0 0 9 年 楼氏 的一系列事件使人们从高额的房价中惊醒 房屋的质量问题一度成为人们关注的热点 2 0 0 8 年的一场地震使很多人失去了亲人 失去了家园 但此次地震中许多鲜活 的生命都是因房屋倒塌而被夺走生命的 这次地震死亡人数之多 破坏力之大使人 们走过悲伤之后开始反思房屋的质量问题 从一些灾后的照片我们可以看到 倒塌 的房屋其形式各不一样 有的是粉碎性坍塌 有的是整体性倾斜 也有一些没有倒 塌仍然伫立的房屋 在倒塌的房屋废墟中 有些房屋所用的钢筋细得让人惊心 有 的甚至只有稀稀的几根钢盘 另外 在合肥又出现了以竹签代替钢筋的 竹签垫块 事件 建筑工地上混凝土里面穿的不是钢筋而是竹签 而钢筋的是防止混凝土崩裂 固定房屋 有效保证房屋质量的重要材料之一 这样的楼房如同凶器 许多无辜的 百姓以生命的代价为低劣的房屋质量买单 这个代价太沉重 圆而与此形成鲜明对 照的是2 0 1 0 年9 月4 日 新西兰发生了7 1 级地震 而死亡人数为 零 这不得不引 起我们对房屋质量的反思 继2 0 0 8 年之后 2 0 0 9 年楼市的一系列住房质量事件也引 起了业界 学界和政界的广泛关注 上海 莲花河畔景苑整栋高楼卧倒 使人们唏 嘘不已 然而紧随着上海 莲花河畔景苑 的 楼倒倒 之后 全国各地又出现了 一系列的 楼脆脆 楼歪歪 楼塌塌 等住房质量事故 让人不解的是 这些有着严重质量问题的房屋的被曝光之前有的还曾获众多奖项 除了楼房质 差 不符合国家建筑规范和准之外 精装修房屋的质量也让人揪心 帕纳溪谷别墅 里的小女孩被家里刚装修的壁炉砸死 家庭厨柜整体脱落砸伤在厨房做饭的主妇 等因房屋装修质量不过关而给生命造成的威胁不胜枚举 o 揭开钢筋 瘦身 的秘密 陕西电视台 今日点击 揽 2 0 1 0 年8 月2 3 日 揭秘西安 瘦身 钢筋 由来 中央电视台 焦点访谈 2 0 1 0 年9 月l o 日 竹签代替钢筋是中国楼市骗局的缩影 载 新安晚 报 2 0 1 0 年8 月3 1 日 oh t t p w w w a b b s c o n l 建筑论坛 9w n m s i n a c o m 2 0 1 0 1 2 1 9 百度快照 李娜 王婧 r 楼氏 系列拷问住宅质量监管 法制网 口h t t p b b s u f i n c o r n 搜房网 oh t t p w w w s u n b a l a c n e h o m e n e w s 香巴拉家居网 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 根据我国现行的法律制度 房屋建设要经过勘探 设计 施工 监理 竣工验 收等环节 每一个环节都有着明确的规范要求和明确的质量标准 但在现实生活中 还是有一些质量不合格的建筑产品能闯过层层关口 最终进入市场卖到普通老百姓 的手中 那么出现这些问题的原因究竟在哪里 根据国家相关规定 建筑施工有完 善的质量监督体系 包括施工单位自己的内部检查 工程监理的第三方监督 另外 完工后也会有由建设方组织的各方主体的竣工验收 竣工验收后还需要报到相应的 建设行政主管部门备案 由此看来 住房的质量问题通常不是在某一个环节上出现 问题 而是环环都有问题 首先是在施工阶段的质量隐患 施工单位层层转包 资 质资格内部挂靠 偷工减料等现象严重 其次是工程监理阶段的质量隐患 工程监 理经济地位不独立 监理不监现象随处可见 竣工验收环节也存在问题 我国现 在验收的主要成员仍然是由建设方主导的勘察设计方 监理方和施工方 这种自导 自演的作法使竣工验收也只是走过场 总的来说 我国现在的住宅质量保障在制度方面还不是很健全 现有的制度也 没有得有效的实施 全国房地产市场良莠不齐 房地产开发商投机现象严重 在房 价居高不下的情况下 住宅的质量却一路下滑 质量事故层出不穷 在社会层面 普通购房者由于受到高房价的影响 把注意力都放在房价上 而没有关注房屋的质 量 往往是买了房子住进去之后才发现房屋质量有问题 而在房屋质量维权时 因 为相关的法律法规不健全 举证责任的困难和国家政策对房地产开发商的制度倾 斜 普通老百姓的权利很难真正实现 二 研究的意义 住宅是人类生存和发展最基本的物质条件 是人类生存的最基本所需 自从人 类社会以来 就有了 住 的问题 恩格思曾经说过 人们首先必须吃 穿 住 喝 然后才能从事政治 科学 艺术 宗教等 圆在当前 我国的住宅问题较为复 杂 一方面大量的低收入人群还没有解决住房问题 另一方面是居高不下的房价 良莠不齐的房屋质量使得一些想改善住房条件的人也望而止步 2 0 0 8 年汶川地震中 大量倒塌的房屋 2 0 0 9 年上海楼房倒塌事件看起来像是偶然事件 但实际上却反映 了整个房地产行业的浮躁化 大家都在关注地王 楼王 都在关注飙升的房价 几 乎没有人去关注房子本身的质量 住房是人们安居乐业 家庭团聚的场所 住宅的 宋宗宇 曾林 建设工程质量监管的机制失灵与制度补救 建筑经济 2 0 1 0 年第2 期 马克思思格思选集 第4 卷 人民出版社1 9 7 2 年版 第3 0 3 页 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 安全与质量关系着千家万户的生命与财产安全 也影响着住宅这一财产 不动产价 值之实现 在房屋价格居高不下 房屋质量却一路下滑 住宅质量事故层出不穷 市民满腔愤怒而又无可奈何的社会背下 在房地产开发商不讲信誉 只求利益 工 程监理方利益熏心而政府又放手不管的信用危机下 反思住宅质量保障机制出现的 问题 纠正建筑行来的不正之风 建立健全住宅质量保障的制度机制 让百姓买放 心房 住舒心房 其意义重大而深远 第一 促进住宅质量保障相关法律法规的完善 为住宅质量纠纷提供清晰明确 的法律依确 一方面是对现有法律法规不足的地方进行修改 跟上住宅质量的时代 步伐 另一方面 有关住宅的基本法还没有出台 例如 中华人民共和国住宅法 作为住宅质量的一部基本法现在还没有面世 加强住宅质量保障的研究 有利于促 使立法工作的跟进和完善 第二 有利于执法机构加强执法 引起执法机构的高度重视和高度的责任感 法律法规只有通过执法其立法目的和立法效果才能实现 在现阶段 我国住宅质量 方面的法律虽然不够健全 但更重要的是目前的法律规定没有得到具体的落实 加 强住宅质量保障方面的研究 找出住宅的质量问题所在 使得执法更具有针对性 第三 有利于房房地产市场的有序竞争 提高 增强住宅市场主体的诚信度 各方主体在有序的市场竞争中按照法律法规的相关规定规范作业 不唯利是图 不 投机取巧 多为人民 为社会造好房 造高质量的房屋 第四 有利于住宅质量纠纷问题的解决 提高购房消费者的法律意识 为购房 消费者主张权利开辟明确有力的救济途径 目前我国的 消费者权益保护 法还没 有将住房消费纳入到保护的范围 但购房消费者是大型商品的消费者 更应该得 到全面的保护 对住宅质量保障的研究 有利于推动民意 扩展住宅质量纠纷的救 济渠道和路径 总的来说 对住宅质量保障的法律研究不仅有利于个体购房者 而且还有利于 整个社会住宅质量的提高 不仅有利于房地产开发商提高商业诚信意识 还有利于 普通老百姓法律意识的觉醒 不仅有利于经济社会的长足发展 更有利于社会秩序 的和谐稳定 o 参见 中华人民共和国消费者权益保护法 第2 条 第3 条 3 一 住宅质量与住宅质量保障之基础理论 一 住宅与住宅质量 住宅是人们居住生活的主要场所 是社会的生活的重要组成部分之一 而要想 给住宅下一个准确的定义 这可能是一件很难办的事 因为住宅随着时代的进步住 宅的功能 构造都在发生改变 房地产大辞典 解释为 住宅是以家庭为单位 满足家庭生存和发展需要的建筑物 住宅的物质客体就是生活用房 住 是对 居住者的容纳 也是居住者日常生活发生的场所 因此 住屋不仅是一般的实质空 间 而必须是对应着居住者不同的生活行为或生活轨迹所呈现的空间形态 o 住宅质量是一个内涵十分丰富开放的概念 同是它也是一个动态的开放的概 念 随着社会的进步 生活水平的提高以及经济的发展 住宅的消费者会对住宅的 质量有新的要求 从现在的基础工程式 主体结构 住宅设计 装修等前期的建筑 质量要还应 后期的住宅需求诸如周边文化 生活环境 生态环境 节能的范围和 力度等等 国家在民意的推动下对住宅的基本要求和标准也会随着时代的变化而有 新的发展 1 住宅的性质 1 住宅具有社会民生的性质 住宅是人们安居之所在地 是工作学习生活的主要场所 住 乃人们生存之 基本所需 生活质量的高低与住的质量息息相关 住宅具有公共产品的属性 住宅 不仅仅是为了单个的个体而存在 也是为了社会的整体利益而存在 2 住宅是一项不动产物权 具有财产权的性质 无论是从所有权还是从使用权的角度来讲 住宅又是一项物权 住宅的所有者 可以在其上行使所有权或使用权 并获取由其带来的利益 住宅的所有者不仅可以 在住房内居住 还可以以租赁的形式把使用权让渡出去 收取租金 获得收益 此 外 住宅还可以转让给他人 获得市场对价和增值 因此 从所有权和使用权的占 有 使用 收益 处分上来讲 住宅又是一项财产权 3 住宅是一件特殊商品 具有商品的属性 哚春华主编 房地产大辞典 红旗出版社1 9 9 3 年版 第1 9 页 金俭著 中国住宅法研究 法律出版社2 0 0 4 年版 第2 页 周珂主编 住宅立法研究 法律出版社2 0 0 8 年版 第5 页 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 住宅是一件商品 是开发商交易的标的 是开发商用以获取利润的工具 住房 的所有者以合理的对价从开发商手中获得所有权 这本身就是一种交易 此外 住 房的所有者也可以将该住宅再进行交易 以此获得市场对价 住宅是一件商品 但 又不是一般的商品 它具有一般商品所不具有的特殊性 首先从价格的层面上讲住 宅的价格比一般商品的价格要高得多 一般商品的价格大都在一个较小的范围内 起点可以从一元钱到几十元甚至到几万元不等 但住房的价格一般是万元起步 且 计算单位一般也是以平方米为单位 因此可以说住房消费一般都是大额消费 许多 购房消费者一生的心血都花费在购买住房上 另外 从国家的宏观控制上 商品住 房又受到国家多方面的控制 从商品房土地的出让 转让 商品房的价格以及对预 售房的规制等各个流程和环节都能见到政府调控的影子 这主要是由住房的社会属 性所决定的 2 住宅的质量特征 住宅质量是指住宅的结构 工艺 材料以及整体在达到国家相应的标准时同时 能满足消费者个体的需要 随着现代生活水平的提高 住宅的质量还有进一步扩 展的趋势 诸如住宅周边的环境 包括人文环境 地理环境以及绿化生态环境 住宅的节能水平以及住宅的物业服务水平等都在考虑范围之列 1 住宅质量的隐蔽性 住宅质量的隐蔽性性主要表现在两个方面 一是住宅质量对最终购房消费者的 隐蔽性 二是住宅质量本身的隐蔽性 圆住宅本质上是建筑产品 住宅的修建具有 特殊的专业性 长期性 且在现在商品住宅的模式下 住宅的修建还具有封闭性 住宅质量的隐蔽性主要表现在两个方面 一方面是指住宅质量对最终业主的隐蔽 性 这是因为住宅的建造首先需要一个较长的时间 且从它的设计到施工再到最后 的竣工验收 整个过程都是由具有专业知识和专业经验的相关人士来操作 最终的 消费者所见到的则是一栋栋建成的房屋 而对房屋的具体用料 操作流程 操作工 艺都无法从直观的角度来加以辨别 另外 住房的使用期限具有一定的长久性 房 屋质量的好与坏不能在短时间内得到检验 我国目前的相关制度缺失也是导致消费 者对整个建造过程不知情的主要原因 我国目前对住宅建设没有设置相关的信息披 露制度 也没有设置业主参与建设制度 因此 住宅建造的整个流程购房消费者无 从得知 另一方面则是住宅质量它本身的隐蔽性 住宅的建设与其它商品的建成过程大 国金俭著 中国住宅立法研究 法律出版杜2 0 0 4 年6 月第1 版 第1 0 9 页 金俭著 中国住宅立法研究 法律出版社2 0 0 4 年6 月第l 版 第1 1 7 页 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 不一样 其它商品的质量好坏首先可以从外观上以目测的方式得出结论 或者通过 相应的检测工具测出结果 而住宅质量的好与不好 它的结构 构造则不可能从直 观的角度来得出结论 住宅从外观上来讲具有整体性 而内部的部分内构件 工艺 则无从目测 甚至到目前为止这方面的仪器也无法达到相应的检测水平 另外 住 宅的建造过程和建造程序也决定了它是隐蔽的 其它商品一般是由单个的零部件构 成 各个单个的部件自成一体 可以对单个的质量好坏进行判断 而住宅的建造则 必须一气呵成 上下一体 各个部件不可能拆分成单个的部分 而且在整个工艺流 程中 住宅的建造是上一层掩盖下一层 各道工序之间相互依存没有上一道工序就 不可能有下一道工序的实施 但上下工序之间又相互掩盖 到了下一个工序 上一 道工序也就无从看起 2 住宅使用年限的长久性 住宅的使用年限比一般商品的使用年限要长得多 因此住宅的质量要求也就比 一般的商品质量要求要高 在实行商品住宅以来 住房的价格一路上抬 普通百姓 用一生的积蓄所购来的房屋应该满足一代人 甚至两至三代人居住需要 按照现代 人平均寿命来算 我国现在的平均寿命在7 5 岁左右 因此住宅的使用寿命在7 5 年 则是最基本最一般的要求 随着新技术 新材料的进一步发展 再加上我国现在大 力推行节约社会 发展绿色环保经济 国家推出了建设百年住宅的口号 不管是7 5 年的基本之需 还是百年住宅都从一个侧面反映了住宅这件商品它在使用上的长久 性和对质量延续年限上的更高要求 3 质量 产品质量与住宅质量 所谓 质量 就是质与量的给合 不仅要达到质的标准 还要达到量的要求 质就是指某个事物的本质 属性 所谓量也就是指事物的数量 质和量相互结合就 构成了质量 在 现代汉语词典 中 质量则是指产品或工作的优劣程度 因此 质量 它所强调的不仅是质的好与坏 而且还强调量的足与不足 根据我国 产 品质量法 的规定 住宅质量不属于该法的调整范围之列 只有经过加工 制作 用于销售的产品才属于产该法的调整范围 建设工程建设使用的建筑材料 建筑构 配件和设备属于 产品质量法 的调整范围 因此 我国的住宅质量不在 产品 质量法 的调整范围之列 而且也不在与 产品质量法 配套的 消费者权益保护 法 调整范围之列 住宅质量的调整则主要集中在 建筑法 和相关的法规中 法 律依据不同 调整范围也不相同 消费者权益保护法 里面的许多对消费者有利 的条款也不能适用购房消费者 从一定程度上来讲 这种立法分离的作法对购房消 中国社会科学院语言研究所词典编辑室编 现代汉语词典 商务印书馆1 9 9 6 年第3 版 第1 6 2 3 页 参见 中华人民共和国产品质量法 第2 条 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 费者是不公平的 住宅质量在本质上来讲应该属于产品质量 只是现在的法律将二者分开 各自 适用独特的调整方式和相关的制度 住宅质量又不同于建筑质量 建筑质量在范围 上是一个较大的概念 它不仅包括住宅质量 还包括商业楼盘 办公楼 学校 医 院等建筑系列 住宅则只强调供人居住的房屋 住宅的质量不仅要达到一般的建筑 质量标准 还应该达到住宅的质量要求 因此 从深度上来说 住宅的质量要求要 比一般的建筑质量要求要高 而从广度上来讲 建筑质量的范围则比住宅质量要广 二 住宅质量保障 住宅质量保障就是解决住宅质量问题 保障全体社会成员住上安全房 放心房 住宅质量保障就是要在政府的行政监督下 在市场主体的自觉努力下共同建构符合 现代生活需求的房屋 分开来讲 住宅质量保障需要在工程的勘察阶段得到保障 所谓 万丈高楼平 地起 只有有了良好的地基才能支撑出高楼 而勘察阶段也正是了解地质情况 并以此为依据来进行下面的工作 同时也需要在设计阶段的质量保障 设计是根据 勘察的地质情况进行设计 设计工作涉及到结构的合理性 空间的合理性等各个细 节的方面 下面的施工阶段得以设计文件为依据 所以设计质量事关重要 另外 施工阶段是对设计文件的具体实施 在具体的实施阶段其施工质量的好坏就掌握在 施工单位的手里 所在以施工阶段国家的施工程序和工艺都有着严格的规定 与施 工阶段同时进行的是工程监理 工程监理就是对施工质量的监理 为了保障住宅工 程质量 国家对成片开发的小区实行强制监理 监理的重要职责就是要保证施工 质量并对施工质量负监理责任 因此 住宅的质量保障不仅需要法律的强制力 需要政府的执行力 同时也 需要社会各界的支持 尤其是需要房地产开发商的诚信和真正的责任意识 三 住宅质量保障之意义 前面讲到住宅具有社会属性 具有民生的性质 住宅的质量问题不仅是一件商 参见 建设工程监理范围和规模标准规定 第2 条第三款 9 何红绛 李方圣 政府对建设项目质量监督的比较研究 中国地质大学学报 社会科学版 2 0 0 2 年第3 期 7 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 品的质量问题 而是关系百姓民生的大事 因此住宅质量保障不管是从个人层面上 来讲还是从社会层面上来讲都具有重要的意义 首先 从个人层面上来讲 住宅的质量保障使得购房者个人用毕生的心血而购 买来的房屋是一个符合质量标准的房屋 屋有所值 这是市场经济中价值规律的体 现 质量有保障一方面满足了购房消费者的需求 另一方面也说明了房地产开发商 的诚信 从大的角度来讲 更说明了整个房地产行业市场秩序的和谐 有序 政府 的调控有力 其次 从社会层面上来 住宅质量保障有利于社会的稳定 有利于国家其它经 济 政治 文化的政策的实施 国民的居住质量也是衡量一个国家综合实力的一个 重要标准 一般来讲 综合国力水平较高的国家 都能保障国民的居住质量 而综 合国力水平较低的国家 则国民的居住质量也较差 同时 住宅质量保障还有利于 房屋建筑行业的有序竞争 提高商家的诚信 提高国民的整体生活水平 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 二 住宅质量保障模式及我国的模式选则 一个国家的住宅质量监管模式与一国的住房政策有着密切的联系 同时也与一 个国家的经济 政治 以及整体国民素质和社会氛围相关 从大体上来讲 住宅质 量的保障模式有以德国为代表市场保障模式 以美国为代表的政府直接监管模式以 及二者的折衷式也就是政府和市场共同主导的住宅质量保障模式 一 以德国为代表的市场保障模式 德国以市场为主要的住宅质量保障模式 德国选则以市场为主要的质量保障模 式 这主要得益于德国发达的经济和德国民众的诚信素质 德国是较早实行市场经 济的国家 市场经济在德国已经进入成熟阶段 市场经济发展的配套法律 制度都 比较完善 在德国 企业 公民的诚信度较高 政府运用间接的管理方式 以市场 为主导来进行住宅的质量监管能够起到很好的效果 这一模式在英国 法国也得到 了推广 只是在具体操作上有些微的区别 德国对住宅质量的监督管理以市场为主导 政府只起次要的引导作用 政府主 要通过间接的手段如法律手段 经济手段对市场主体进行调控 政府只做四件主要 的事情 一是制定颁布建筑工程法律法规 从宏观上规定建筑工程应该要达到的法 律要求和法律标准 对具体的建筑工作起宏观指引作用 第二 政府从公共利益的 角度出发来审查建筑产品是否对第三人和其它社会利益造成危害 第三 颁发建筑 产品使用许可证 德国政府虽然不对住宅进行直接的竣工验收 但在业主入住之前 必须向政府申请住宅使用许可 政府在对建成的住宅进行相关的检测 符合住宅要 求的会颁发给申请者住宅使用许可证书 此时业主方可入住 另外 政府还通过其 它机构对住宅质量进行间接的监督管理 在德国 具体的住宅质量监督管理事项由政府认可的三个机构来具体执行 这三个机构首先要得到政府的认可并得到相应的资格证书 才能在市场上进行市场 化的运作方式进行住宅的质量监管 这三个机构分别是检测机构 监督机构和发证 机构 这三个机构以政府制定的法律法规为依据 分别进行质量控制 但同时他们 又相互制约 秦光 德国政府对工程施工质量的监督管理 建设监理 2 0 0 9 年第5 期 刘祖和 国外建筑工程质量监管经验借鉴 工程质量管理 2 0 0 6 年第7 期 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 检测机构 当施工单位获得施工许可后进行施工之前必须委托一个或几个 检测单位对建筑施工进程中的建筑材料等进行检测并出具相应的检测证明文件 检 测机构是由政府认可并获得检测资格证书的法人或者自然人 也可以是一个专业团 体 检测机构不仅对工程材料要进行抽样检查 而且还参与到建筑施工进程中去 对其中一个或者几个环节进行初步的检测 在建筑产品完工后还要对成批的产品进 行抽样检查 通过检测机构的程序后 检测机构才会出具相应的证明文件 因此 检测机构主要通过测量 实验 核算或其他方式对建筑产品包括对建筑产品的原材 料 试块 半成品 成品等的质量进行检测并进行特性确认 2 监督机构 监督机构是在施工单位获得施工许可并委托了相应的检测机构 之后再必需委托的一个专业性机构 监督机构以政府颁布法律法规为依据对整个施 工过程进行全流程的监督管理 监督机构也是必须是得到政府的认可并取得监督 资格证书的自然人或者法人或者专业团体 监督机构主要是对建筑产品的生产过程 进行全过程的监督和评价 监督机构对整个的监督过程必须成文写成报告 并需将 相关的文字材料保存至少5 年以上 3 发证机构 在建筑产品施工完成后 必须由政府认可并获取发证资格证书 的发证机构对建筑产品的质量进行评价和确认 发证机构在以法律法规为前提的情 况下 以施工单位 监督机构和检测机构的各种证明文件为依据进行建筑质量的评 价和确认 如果检测机构和监督机构的前期工作没有达到国家规定的相应标准 发证机构则不会发给相应的资质证书 因此可以说发证机构对监督机构 检测机构 有一定的牵制作用 另外 法国也是以间接手段对住宅质量进行监管 但与德国的具体做法有些不 同 跟德国的三个专业机构相比 法国更加强调工程保险 通过强制性的工程保险 制度来约束建筑工程各方主体对建筑质量负责 从而达到提高工程质量的效果 二 以美国为代表的政府保障模式 美国也是市场经济发展得较早的国家 但与德国的保障方式不同 美国的住宅 质量保障主要是靠政府的监管 住宅的质量保障是在政府的主持下由政府工作人员 或者政府认可其它社会人员对住宅质量进行层层把关 美国政府对住宅质量的每 孔凡剑 借鉴国外经验 我国建筑工程质量监管对策签析 建筑与工程 2 0 0 8 年第3 l 期 秦光 德国政府对工程施工质量的监督管理 建设监理 2 0 0 9 年第5 期 秦光 德国政府对工程施工质量的监督管理 建设监理 2 0 0 9 年第5 期 孔凡剑 借鉴国个经验 我国建筑工程质量监管对策签析 建筑与工程 2 0 0 8 年第3 l 期 1 0 程序的操作 而在建筑材料 建筑产品的质量认证上则由相对独立的具有法定资质 的检测机构来验证 这一点与德国的检测机构在工厂 工地上直