2016年1月22日房地产城市进入性研究.docx

中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产百强企业城市选择：机遇？风险？下一站在哪？中国房地产百强企业城市选择：机遇？风险？下一站在哪里？2016年1月22日 2009年9月中国指数研究院中国房地产指数系统电话箱：【目录】1.中国房地产百强企业城市布局现状2.百强房企布局城市的机遇、风险分析(1)长三角地区：宁波、无锡等城市存在发展空间，徐州、绍兴等面临风险 宁波：服务业快速发展，人均可支配收入高，住宅市场具有一定发展潜力 徐州：土地供应过剩，库存压力突出，区域布局可侧重于泉山区(2)珠三角地区：深圳、广州继续发挥带动作用，周边城市存在机遇 福州：住宅库存仅需11个月消化完毕，仓山区和晋安区市场潜力大(3)环渤海地区：天津、青岛等城市住宅潜在库存虽大，但市场依然存在空间 天津：商品住宅库存压力有所缓解，未来仍有发展空间(4)中部地区：武汉、南昌等核心城市住宅市场尚佳，洛阳、宜昌等楼市面临挑战 武汉：人口不断集聚，住宅销售向好，东湖高新、江汉等地潜力较大 洛阳：人口外流、土地存量大等因素使房地产市场中长期承压(5)西南地区：成都、重庆住宅市场未来空间大，贵阳、昆明等城市存在风险 成都：经济规模大，第三产业占“半壁江山”，短期住宅去化压力较小 重庆：住宅市场成交企稳，可售面积降至2014年初水平，宅地存量较大(6)西北地区：高库存下，以价换量成主趋势，各城市均面临挑战 西安：商品住宅库存绝对水平仍处高位，房价持续下跌，房企进入需谨慎(7)东北地区：投资低迷、人口流出严重，沈阳、大连等城市库存去化压力大 长春：商品住宅库存量仍较高，住宅用地存量过剩，中长期库存压力较大 大连：短期供过于求矛盾有所缓解，中长期库存压力突出3.企业城市选择建议【摘要】2015年，中国房地产市场在“促销费、去库存”的总基调下显著回暖，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升。目前，我国房地产市场库存压力虽有所缓解，但仍然处在较高水平，不同城市之间库存差异较大，其中三四线城市库存消化时间最长，部分城市已经进入市场“高危区”。在此情况下，房地产企业将如何应对高库存的现状，下一步如何选择城市等问题值得深入研究。为此，我们基于“中国房地产百强企业研究”，整理了百强房地产企业的城市布局现状，分析研究了不同区域内不同城市的商品房库存情况，并在此基础上总结提出企业城市选择和库存去化建议。报告中，我们对全国重点城市市场数据进行了梳理，并针对七大区域中百强企业入驻数量较多、且库存较高的城市进行了深入分析，得出主要结论如下：大部分城市商品房库存量大，市场存在一定风险；住宅市场方面，北京、上海、深圳、南京、杭州等少数城市长短期均无压力，市场前景较好；宁波、无锡、徐州、长春等城市短期库存尚在合理范围，但因前期土地供应量偏大，中长期去库存有压力，其中徐州、洛阳、大连等部分城市压力较为突出。另外，通过对城市分区的销售、库存情况分析，住宅市场整体较好的城市，各分区的表现也各异，有些区域风险依然很大；而市场整体表现较差的城市，仍有个别区域值得挖掘。基于以上分析，我们对企业提出如下建议：城市选择方面，企业应聚焦城市，深耕发展，在城市选择上应“扬长避短”，重点关注有潜力的城市和区域，远离那些库存量大，消化时间长的城市和地区。同时，也应结合自身产品特点和未来发展规划，审慎进入地王频现、楼价飙高的热点城市。库存去化方面，首先应根据自身发展情况适时调整价格，加快去库存进程；其次，以消费需求为导向，深入挖掘客户需求，合理调整产品结构，打造适合当地居民需求的产品；同时，着重提升产品、服务品质，进一步改善居住体验，丰富社区服务产业链，探索构建新型社区。【正文】1. 中国房地产百强企业城市布局现状图：2015年百强企业布局城市分布资料来源：中国指数研究院综合整理截止2015年，中国房地产百强企业布局的城市总量超过300个，其中恒大布局数量超过100个，万科、保利、绿城等6个企业也均在50个城市以上。在百强企业布局的城市中，上海、北京、成都和重庆进入的企业最多，其中上海有超半数百强企业布局，企业数量达54个；北京46个，紧随其后；成都和重庆均有42个。超过10个企业进入的城市有接近50个，其中位于长三角和珠三角地区的城市最多，如长三角的杭州、南京、苏州、无锡、常州、宁波、绍兴、徐州等城市和珠三角的广州、佛山、深圳、东莞、福州、惠州、厦门、三亚、海口等；中部地区覆盖武汉、长沙、南昌、郑州、太原等城市，其中武汉有接近40家企业布局，长沙也近30家；环渤海地区除北京外，还覆盖天津、青岛、济南、烟台等城市；西南地区主要覆盖昆明和南宁两个城市；东北地区覆盖沈阳、大连、长春和哈尔滨4个城市，其中沈阳有超过30家百强企业布局，为东北地区各城市中最多；西北地区西安入驻企业较多，接近30家。这些城市多属于一线和二线城市，地理位置较为优越，城市交通规划便利，经济水平、人口规模、城镇人均可支配收入等多位居全国前列，房地产市场发展相对较好。2. 百强房企布局城市的机遇、风险分析中国房地产百强企业布局的城市总量较多，这些城市房地产市场发展差异明显，2015年城市间分化更加显著，北京、上海等一线城市及杭州、南京等热点二线城市房地产市场量价齐升、库存消化时间持续下行，未来市场发展依然向好；而其他城市受一些因素的影响，市场销售乏力，库存去化时间较长。基于此，我们在七大区域内选取企业入驻数量较多且市场具有一定代表性的城市进行深入分析，并对其市场发展前景进行了预判。(1) 长三角地区：宁波、无锡等城市存在发展空间，徐州、绍兴等面临风险图：2015年百强企业在长三角地区中部分布局城市分布资料来源：中国指数研究院综合整理长三角地区经济发达、城市化水平高，城市群发展较为成熟。上海、南京、杭州等重点城市房地产市场表现继续向好，成交量价齐升，其中上海商品房库存消化时间为11.6个月，商品住宅（不含保障房）的去化时间仅为7.4个月。宁波、无锡、常州、徐州、绍兴等城市去库存面临较大压力，其中宁波、无锡等城市住宅短期库存消化时间在15个月内，而土地存量略有偏大，中长期有所承压，但在区域带动下依然具有发展潜力；徐州、绍兴等城市房地产市场库存量大，短期和中长期均面临挑战，其中徐州商品房可售面积为2085万平方米，去化时间达22个月。l 宁波：服务业快速发展，人均可支配收入高，住宅市场具有一定发展潜力宁波作为浙江省的经济中心之一，也是长三角地区南翼经济中心，近年来经济持续发展，人口不断增加，房地产市场销售活跃，吸引着众多房企入驻，百强企业中有超过20家企业布局，其中包括万科、保利、恒大、中海等企业。第三产业占比提升，产业结构进一步优化。2015年1-9月，宁波GDP为5581亿元，同比增长7.1%，较2014年小幅收窄0.5个百分点。第三产业占GDP的比重较2014年提升2.5个百分点至47.1%，第二产业和第一产业占比出现不同程度的下降，其中第二产业下降2.4个百分点至49.4%，产业结构进一步优化升级。宁波服务业快速增长，前三季度服务业增加值同比增长10.6%，比GDP增速高出3.5个百分点，对全市经济增长的贡献率超过64%，其中盈利性服务业和金融业增加值增长均在15%以上。人口方面，2014年宁波户籍人口584万人，较2013年增长4万人，涨幅为0.6%。城镇人均可支配收入高达4.4万元，位居全国第六位。房地产开发投资方面，2015年前三季度，宁波房地产开发投资额992亿元，同比由2014年的增长18.3%转而下降4.5%，占GDP的比重小幅提升0.3个百分点至17.8%。图：宁波商品房销售、新开工面积图：宁波新建住宅均价新建住宅均价为百城价格指数中各城市的样本平均价格，下同。及其环、同比变化资料来源：CREIS中指数据，商品房成交面积达2010年最高，首次高于新开工量。2015年宁波商品房销售面积为1007万平方米，同比增长38.7%；新开工面积为885万平方米，同比下降39.8%；销售开工比为1.1，为2010年来首次高于1。其中商品住宅销售面积847万平方米，占商品房销售的84%，同比增幅超四成；销售开工比为1.6。从商品住宅的价格来看，2015年12月宁波新建住宅平均价格为12223元/平方米，为2014年6月以来连续第19个月同比下跌，跌幅为1.6%，较上月小幅收窄。图：2014-2015年宁波商品住宅（不含保障房）分面积段成交套数占比资料来源：CREIS中指数据，120（含）-180平方米住宅成交占比提升。从不同面积段来看，100（含）-120平方米与120（含）-144平方米住宅占比最高，均超过25%，其中120（含）-144平方米住宅占比较2014年提升4个百分点，另有144（含）-180平方米住宅占比提升。90（含）-120平方米住宅占比共下降近7个百分点，下降最多。分区域来看，各区中100（含）-144平方米住宅占比均最高，象山县、镇海区、鄞州区80（含）-90平方米住宅占比也较为突出，比值超过20%；海曙区180（含）平米以上户型占比接近30%，在各区中最高。图：2015年宁波主要地区商品住宅（不含保障房）销售面积城市分区的销售数据为房管局交易数据，下同。占比及销售面积同比资料来源：CREIS中指数据，宁波主要地区住宅销售面积同比增幅均超过30%，市场表现均较佳。分区域来看，2015年鄞州商品住宅（不含保障房）销售面积占宁波总成交的比重超四成，在各地区中最高；北仓、镇海和江东占比也在10%以上。销售面积同比方面，海曙、江北因其销售面积偏低，同比增长幅度在各地区中最大，增幅均在73%以上；北仓、江东、镇海同比增长超60%，市场表现较佳；另外，鄞州同比增长32.3%，增幅也较为可观。图：2014-2015年宁波商品住宅可售面积及库存消化时间库存消化时间=月末可售面积/近六个月平均销售面积。资料来源：CREIS中指数据，住宅库存下降，消化时间降至11个月。截止2015年12月，宁波商品住宅可售面积为584万平方米，较1月下降55万平方米，降幅为8.6%。库存去化来看，2014年6月以来，库存消化时间明显下行，从34.2个月下降至2015年12月的11.3个月，缩短了近23个月，较2015年1月缩短2个月。图：宁波住宅用地推出、成交面积及成交楼面价、溢价率资料来源：CREIS中指数据，潜在库存去化压力大。土地成交来看，2015年宁波住宅用地成交542万平方米，同比下降17.7%；成交楼面价为3907元/平方米，为2010年以来最高水平，同比增长51.5%，相比于持续下行的住宅平均价格，市场的盈利空间不断被压缩；溢价率为6.2%。从2010年以来土地成交面积与销售面积的比值来看，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值一线城市均值为1.1，二线代表城市均值为2.8，三四线代表城市均值4.5。具体城市及比值请参阅中国指数研究院研究报告2015中国房地产市场总结&2016趋势展望第二部分关注点。达3.3，市场潜在供应较大。总体来看，2015年宁波房地产市场表现较好，商品房销售面积达2010年来最高，同比增长接近40%，其中商品住宅销售面积增幅超四成；商品住宅可售面积下降，库存去化时间缩短至11个月，但因2010年以来住宅用地供应量偏大，市场中长期去库存压力较大。在长三角地区经济不断发展，产业结构加速升级的过程中，宁波住宅市场尚有一定的发展潜力。l 徐州：土地供应过剩，库存压力突出，区域布局可侧重于泉山区徐州位于江苏省的西北部，处于长三角地区和环渤海两大经济板块的结合部，是我国重要的交通枢纽，百强企业中碧桂园、绿城等企业入驻。经济增长有所放缓，人口外流。2015年1-9月徐州地区生产总值达3843.02亿元，同比增长9.5%，增速明显高于全国水平，较2014年的10.5%下降1.0个百分点。其中第三产业增加值增长10.1%，高于GDP增速0.6个百分点，增加值占GDP的比重为44.0%；第二产业、第一产业增加值分别增长9.9%和3.3%。2015年1-9月，徐州房地产开发投资额同比增长7.5%，高于全国的2.6%，较2014年的23.2%明显放缓。房地产开发投资额占GDP的比重下降1.1个百分点至8.3%。2014年，徐州常住人口为863万，户籍人口1023万人，分别较2013年增加3.7和16.7万人，常住人口与户籍人口的比值为0.84，人口外流严重。城镇人均可支配收入为2.4万元。图：徐州商品房销售、新开工面积图：徐州新建住宅均价及其环、同比变化资料来源：CREIS中指数据，销售小幅回升，新开工保持平稳，销售开工比维持低位。2015年，徐州商品房共销售791万平方米，同比由降转增7.1%；新开工面积为1074万平方米，与2014年基本持平；销售开工比为0.74，略高于2014年。其中商品住宅销售685万平方米，同比增长5.3%，销售开工比为0.83。价格来看，2015年12月徐州新建住宅平均价格为5696元/平方米，环比、同比均继续下跌，跌幅分别为0.26%和2.82%，其中同比已连续17个月下跌，跌幅收窄。图：2014-2015年徐州商品住宅分面积段成交套数占比资料来源：CREIS中指数据，100-140平方米住宅占比最高，且占比较2014年提升。各面积段中100-120平方米住宅占比29%，与2014年持平；120-140平方米占比26%，排在第二位，占比较2014年提升3个百分点，提升幅度最高；60-90平方米和90-100平方米住宅占比分别下降2个百分点。不同区域来看，泉山、贾汪、云龙区60-90平方米和100-120平方米住宅占比高；铜山、沛县、经开等区域主要成交100-140平方米住宅；鼓楼区则侧重于60-100平方米。图：2014-2015年徐州商品房可售面积及库存消化时间资料来源：CREIS中指数据，商品房库存虽有所下降，但仍处于高位，去化压力大。截止2015年12月，徐州商品房可售面积为2085万平方米，较年初下降161万平方米，降幅为7.2%；库存消化时间高达22.0个月，较年初缩短4个月。其中商品住宅可售面积为1136万平方米，库存消化时间为13.6个月，分别较年初下降202万平方米和7.2个月。图：2015年徐州各地区商品住宅销售面积占比及可售面积和库存消化时间资料来源：CREIS中指数据，泉山区销售面积占比高，库存量大，但去化快。分区来看，泉山区商品住宅销售面积占比最高为16.4%，邳州市和云龙区占比位列其后，分别为13.2%和13.0%。可售面积方面，云龙区、泉山区和邳州市库存量最大，均超过130万平方米；丰县、鼓楼区、睢宁县、贾汪区和经济开发区库存量低于100万平方米。库存消化时间来看，泉山区仅需10个月就可消化库存，时间最短。图：徐州住宅用地推出、成交面积及其同比以及成交楼面价、溢价率资料来源：CREIS中指数据，土地成交增加，绝对量达近六年次高水平，中长期去库存压力突出。2015年，徐州住宅用地推出、成交面积分别为2477、2120万平方米，均为2010年来次高水平，仅低于2013年，同比分别增长6.8%和10.1%；成交楼面价为938元/平方米，同比下降2.2%，连续第2年下降，溢价率保持低位。2010年以来土地成交量较大，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值高达5.6，土地库存高企，已超出市场的消化能力，去化难度大。总体来看，徐州商品房库存面积较大，消化时间长，再加上近几年住宅用地供应过剩，在城市经济增速放缓、人口净流出等不利因素的影响下，市场库存去化困难。不同地区来看，泉山区住宅市场表现较好，销售面积体量大，库存消化时间较短。(2) 珠三角地区：深圳、广州继续发挥带动作用，周边城市存机遇图：2015年百强企业在珠三角地区中部分布局城市分布资料来源：中国指数研究院综合整理珠三角地区整体经济实力雄厚，区域一体化进程发展迅速，各经济圈发展已初具规模。深圳、广州在区域中继续发挥龙头带动作用，2015年商品房销售面积均创新高，12月商品房库存消化时间分别为9.4个月和16.8个月，其中商品住宅分别为7.0个月和9.4个月，市场整体库存消化状况较好；东莞、中山、惠州等城市2010年以来住宅用地库存量小，这些城市承接了地区核心城市的部分市场外溢需求，中长期去库存尚无压力；而福州、珠海、莆田、泉州等城市商品房市场整体库存量大，去化时间长，住宅市场中长期去化压力较大，但在城市群发展带动下及自身发展过程中市场存在较大机遇，城市分区中个别区域库存过剩严重，而对市场发展较好的区域未来可继续深挖。l 福州：住宅库存仅需11个月消化完毕，仓山区和晋安区市场潜力大福州作为福建省的省会城市，万科、保利、北京首开、华润置地等百强企业布局其中。第二产业占比高，产业结构有待升级。2015年1-9月，福州GDP为3412亿元，同比增长9.4%，高于全国水平，较2014年收窄0.7个百分点。第二产业和第三产业占GDP的比重高达93%，其中第二产业占比最高，超过47%；第三产业自2012年以来保持在46%上下，产业结构有待进一步升级。2014年福州常住人口743万人，户籍人口675万人，均较2013年增长9万人，常住人口与户籍人口的比值稳定在1.1。户籍人口中，35-60岁人口占比38%，18-35岁人口占27%。福州城镇化率超过65%，城镇化进程不断放缓。城镇居民人均可支配收入为3.2万元，增长9.4%。房地产开发投资方面，2015年前三季度，福州房地产开发投资额1279亿元，同比由2014年的增长15.0%转而下降3.1%，占GDP的比重提升9.3个百分点至37.5%，为2010年以来的最高水平。图：福州商品房销售、新开工面积图：福州新建住宅均价及其环、同比变化资料来源：CREIS中指数据，商品房销售面积延续下降趋势，其中商品住宅量价齐跌。2015年，福州商品房销售面积为915万平方米，延续了2014年的下降趋势，同比下降5.3%；新开工面积为1389万平方米，同比下降20.5%；销售开工比为0.66，虽较2014年小幅提升，但仍处于较低水平。其中商品住宅销售面积749万平方米，同比下降8.3%。从商品住宅的价格来看，2015年12月福州新建商品住宅平均价格为12385元/平方米，环比、同比分别连续第13和17个月下跌，跌幅分别为1.49%和11.05%。图：2014-2015年福州商品住宅分面积段成交套数占比资料来源：CREIS中指数据，70-130平方米住宅占比高达80%，且较2014年大幅提升17个百分点。不同面积段来看，70-90平方米、90-110平方米和110-130平方米住宅占比均高于25%，较2014年分别提升9、4、4个百分点；130平方米以上住宅占比明显下降，由2014年25%降至12%。分区域来看，晋安、仓山、马尾区70-130平方米占比较高；台江区侧重于110-130平方米和150平方米以上住宅；鼓楼区成交的主要类型是130-150平方米，占比接近50%。图：2014-2015年福州商品住宅可售面积商品住宅可售面积仅覆盖主城区。及库存消化时间资料来源：CREIS中指数据，商品房可售面积超过850万平方米，其中住宅近300万平方米，去化仅需11个月。截止2015年12月，福州商品房可售面积为856万平方米，较1月下降18万平方米，降幅为2.1%，其中商品住宅可售面积293万平方米，下降94万平方米。库存去化来看，商品房库存消化时间为26.1个月，其中商品住宅库存消化时间缩短至11.2个月，处在合理区间。图：2015年福州各区商品住宅销售面积占比、同比以及可售面积和库存消化时间资料来源：CREIS中指数据，仓山区住宅成交体量大，库存消化时间短，市场表现最佳。分区域来看，2015年仓山区商品住宅销售面积占福州主城区总成交的比重过半，销售面积同比增长47.7%；晋安区占比为21.9%，马尾区占比15.3%，分别位居第二、三位，其中马尾区同比增长51.5%，涨幅居各区首位。可售面积和库存消化时间方面，2015年12月仓山区可售面积115万平方米，库存仅需8.2个月即可消化；晋安区库存52万平方米，需消化9.8个月；另外台江区和鼓楼区库存消化时间均超过15个月，时间较长。图：福州住宅用地推出、成交面积及同比以及成交楼面价、溢价率资料来源：CREIS中指数据，宅地成交回升，楼面价大幅上涨，企业争抢力度增加。2015年福州住宅用地推出1030、成交639万平方米，同比分别增长14.8%和20.4%；成交楼面价为5945元/平方米，为2010年以来最高水平，同比大幅增长98.1%；溢价率高达55%。由此可见，企业增加了对住宅用地的争抢力度。从2010年以来土地成交面积与销售面积的比值来看，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值达2.1，中长期去库存略显压力。综上所述，福州商品房库存量相对较大，而住宅市场短期去库存无忧，中长期略显压力，随着人口的不断流入、经济的持续发展、产业结构的不断升级等，福州住宅市场存在较大机遇。分区来看，仓山区、晋安区库存去化时间不足10个月，市场未来发展潜力较大；鼓楼区、台江区库存去化时间超过20个月，但因其可售面积总量较小，区域位置较好，未来市场依然具有一定的发展空间。另外，随着福州住宅市场的快速发展，住宅用地的楼面价将继续上行，利润空间的缩小也应引起企业注意。(3) 环渤海地区：天津、青岛等城市住宅潜在库存虽大，但市场依然存在空间图：2015年百强企业在环渤海地区中部分布局城市分布资料来源：中国指数研究院综合整理在京津冀协同发展推动下，环渤海地区城市经济发展较快，带动房地产市场快速发展。从地区内不同城市来看，北京市场量价齐升，市场表现较好；短期来看，截至2015年12月底商品房消化时间为12.4个月，其中住宅消化时间为9.1个月，同时，住宅用地库存量也不大。天津短期商品住宅去化压力尚可，消化时间为13.4个月，中长期来看住宅用地存量仍较大。此外，唐山、秦皇岛、烟台等城市住宅用地存量也较大，未来存供应过剩风险。廊坊毗邻北京，地缘优势突出，过去几年已不断承接北京外溢的住房需求，但从2010年以来住宅用地成交面积与住宅销售面积的比值来看，住宅用地去化压力仍较大。l 天津：商品住宅库存压力有所缓解，中长期去库存略显压力，未来仍有发展空间在京津冀一体化背景下，京津联动发展，天津作为首都门户和北方重要出海口的城市定位明晰，区位、产业等优势显著，恒大、绿地、万科、金地等百强企业争相布局。2014年天津GDP达1.57万亿元，仅次于北京，位居环渤海区域第二位，GDP同比增长10%，经济保持较快增长，2015年1-9月GDP增速为9.4%，明显高于同期全国GDP增速（6.9%）。第一产业和第二产业所占比重逐渐下降，第三产业占比逐年上升，2015年1-9月第三产业占比上升至51.8%，所占比重最高，第一产业和第二产业占比分别下降至1.1%和47.1%，产业结构不断优化。近几年天津常住人口逐年上升，人口为净流入（常住人口/户籍人口=1.4），城镇居民人均可支配收入于2013年超过3万元，2014年略有回落，但仍在3万以上，2015年1-9月为27245元。近几年房地产开发投资增速有所放缓，但投资热度仍较高，2015年1-11月房地产开发投资额为1730.55亿元，较2014年同期增长10.9%。图：天津商品房销售、新开工面积及供求比图：天津新建住宅均价及环、同比变化数据来源：CREIS中指数据，2015年商品房仍表现为供过于求，全年房价累计上涨3.98%。2015年天津商品房销售面积为1771万平方米，较去年同期增加9.8%，新开工面积为2817万平方米，与2014年基本持平，销售开工比上升至0.63，短期市场供大于求程度稍有趋缓，其中住宅销售面积为1668万平方米，新开工面积为1967万平方米，住宅销售开工比为0.85。从百城价格指数来看，自2015年4月以来，天津住宅价格持续上涨态势，12月住宅价格为10999元/平方米，全年累计上涨3.98%（去年全年累计下跌4.14%）。图：天津商品住宅可售面积及库存消化时间图：天津各区域商品住宅可售面积及库存消化时间数据来源：CREIS中指数据，2015年天津商品住宅库存消化时间明显缩短。截至2015年12月，天津商品房可售面积3372万平方米，较年初增加69万平方米，其中住宅可售面积为1838万平方米，较年初下降8.0%。2015年以来，商品住宅市场成交比较活跃，库存消化时间呈现明显缩短趋势，截至2015年12月，按近6个月商品住宅平均销售面积来看，库存消化时间为13.4个月（商品房库存消化时间为22.1个月），较年初缩短11.8个月。其中，汉沽消化时间最长，超60个月；宝坻、和平等5个区消化时间在20个月以上；大港、蓟县等6个区在10-20个月之间；塘沽、河西等7个区消化时间在10个月以内。图：天津住宅用地推出及成交情况图：天津住宅用地楼面价及溢价率情况数据来源：CREIS中指数据，近几年天津住宅用地推出及成交面积明显减少，但前期土地存量较大。2015年推出住宅用地921万平方米，较2014年减少28.7%，成交住宅用地872万平方米，较2014年减少28.0%。2010年以来成交楼面价呈持续上涨态势，2014年突破5000元/平方米，2015年继续上涨至5735元/平方米，较2014年上涨13.8%，溢价率为10.83%，较2014年上升5.44个百分点。2010年以来住宅用地成交面积与商品住宅销售面积比值为2.4，住宅用地去化压力较大。整体来看，2015年天津商品房销售开工比为0.63，短期市场仍表现为供大于求，其中住宅销售开工比为0.85。住宅价格扭转2014年下跌态势，全年累计上涨3.98%。年底住宅库存消化时间为13.4个月，较年初缩短11.8个月，库存压力明显缓解，但中长期来看，2010年以来住宅用地成交面积与商品住宅销售面积比值为2.4，住宅用地去化压力仍较大。未来随着京津冀协同发展逐步推进，将助推天津楼市发展，届时库存压力有望得到进一步缓解。(4) 中部地区：武汉、南昌等核心城市住宅市场尚佳，洛阳、宜昌等楼市面临挑战图：2015年百强企业在中部地区中部分布局城市分布资料来源：中国指数研究院综合整理近两年丝绸之路经济带、长江经济带等利好规划带动中部地区经济快速发展，极大地促进了中部地区区域产业结构升级、产业转移承接力以及新型城镇化的建设，利好区域各城市房地产市场发展。2015年武汉、长沙、南昌等城市凭借其优越的城市地位、资源等优势，对人口的吸附能力较强，房地产市场继续快速发展，商品住宅可售面积平稳下行，库存消化时间明显缩短，其中南昌仅需6.7个月即可将现有库存去化完毕。另外，洛阳、宜昌等城市受经济水平有限、产业结构不够优化、人口外流等因素影响，房地产市场发展不太理想，销售乏力，商品房库存较大，住宅市场面临较大挑战。l 武汉：人口不断集聚，住宅销售向好，东湖高新、江汉等地潜力较大武汉是中部地区的中心城市，也是全国重要的综合交通枢纽，房地产市场规模巨大，吸引着保利、恒大、复地、卓越等近40家百强企业入驻。人口凝聚力强，人均收入不断提高。2015年前三季度武汉地区生产总值同比增长8.8%，增速较2014年收窄1.1个百分点。其中第三产业增加值增长9.6%，增加值占总GDP的比重为52.2%，与2014年相比扩大3.2个百分点，产业结构不断优化。2010年以来武汉常住人口以每年超过10万人的增量上行，2014年常住人口达1033万人，与户籍人口的比值为1.25，人口吸附能力强。另外，普通高校在校生人数也升至97万。城镇居民人均可支配收入为3.3万元，增长超过10%。房地产开发投资方面，2015年前三季度，武汉房地产开发投资额2362亿元，同比保持增长态势，增幅为9.2%。图：武汉商品房销售、新开工面积图：武汉新建住宅均价及环、同比变化资料来源：CREIS中指数据，商品房成交增长至近六年最高，其中住宅销售面积同比增长超两成。2015年，武汉商品房销售面积为2627万平方米，为2010年以来最高水平，同比增长15.6%；新开工面积为2320万平方米，与2014年基本持平；销售面积首次超过新开工面积，销售开工比为1.13。其中商品住宅销售面积2414万平方米，同比增长超两成。从商品住宅的价格来看，2015年12月武汉新建商品住宅平均价格为8979元/平方米，环比连续第11个月上涨，涨幅为0.63%，同比连续第6个月上涨，涨幅为15.03%。东湖高新、汉阳、江汉等地住宅市场表现突出。分区域来看，2015年东湖高新、洪山和汉阳商品住宅销售面积占武汉总成交的比重均超过10%，在各区中位居前三甲；江岸、黄陂、江汉等区域占比在5%-10%之间；蔡甸、经开等区域占比在5%以内。销售面积同比方面，江汉、青山增幅超过1.5倍，在各区域中增幅最大；东湖风景、江岸增长超五成；东湖高新、汉阳增幅在45%左右。图：2015年12月武汉各区商品住宅可售面积及库存消化时间资料来源：CREIS中指数据，住宅库存消化时间降至合理区间，东湖高新、汉阳等地去化时间短。2015年以来武汉商品住宅可售面积平稳中下行，截止2015年12月，可售面积为2773万平方米，较1月下降102万平方米，降幅为3.5%。库存去化来看，2015年12月，商品住宅库存消化时间降至12.3个月，较1月缩短4.0个月。分区域来看，武昌、江岸商品住宅可售面积超过300万平方米，在各区域中最高；东湖高新、汉阳等6个区域库存消化时间低于武汉整体水平，其中洪山区、青山区不及3个月。图：武汉住宅用地推出、成交面积及其同比以及成交楼面价、溢价率资料来源：CREIS中指数据，宅地成交降至近年来新低，楼面价大幅上涨。2015年武汉住宅用地推出2078、成交1613万平方米，均处在2010年最低水平，同比分别下降21.2%和28.7%；成交楼面价为3492元/平方米，为2010年以来最高水平，同比大幅增长54.1%，打破了2010-2014年楼面价平稳增长的局面；溢价率为22%。从2010年以来土地成交面积与销售面积的比值来看，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值达2.9，中长期住宅市场去库存压力较大。综上所述，武汉新兴产业快速发展，产业结构不断升级，其凭借优越的资源及环境，对人口的吸附能力强。商品住宅可售面积不断下行，库存消化时间缩短至12.3个月；从土地去化情况来看，武汉中长期库存去化压力大，但在经济持续发展、人口不断增加、房地产开发投资继续保持增长等利好因素影响下，未来武汉住宅市场依然可期。分区来看，东湖高新、汉阳、江汉等地区，住宅市场正处在快速发展阶段；值得注意的是，青山区虽然住宅销售增长迅速，库存消化时间很短，但该区作为华中地区的“工业重镇”，未来部分人口迁出也将值得关注。l 洛阳：人口外流、土地存量大等因素使房地产市场中长期承压洛阳是中部地区重要的工业城市，也是我国重要的历史文化名城，2014年入选国家新型城镇化综合试点，百强企业中保利、恒大等企业已进入该城市。第三产业占比提升至四成，房地产开发投资提速。2015年1-9月，洛阳GDP为2491亿元，同比增长8.9%，较2014年小幅收窄0.1个百分点。第三产业占比首次超过40%，为40.9%，较2013年提升4.6个百分点；第二产业占比52.2%，仍为最主要的产业。2014年洛阳常住人口668万人，与户籍人口的比值保持在0.96水平，人口处在净流出状态。城镇居民人均可支配收入为2.7万元，增长8.7%。房地产开发投资方面，2015年前三季度，洛阳房地产开发投资额304亿元，同比增长17.3%，较2014年扩大17.1个百分点，占GDP的比重也提升3.0个百分点至12.2%，为2010年以来的最高水平。图：洛阳商品房销售、新开工面积图：洛阳新建住宅均价及其环、同比变化资料来源：CREIS中指数据，商品房成交面积小幅回落，销售开工基本平衡。2015年，洛阳商品房销售面积为687万平方米，同比微幅下降0.3%；新开工面积为702万平方米，同比下降33.5%；销售开工比为0.98，提升至2010年以来最高，销售开工基本平衡。其中商品住宅销售面积608万平方米，同比下降3.5%。从商品住宅的价格来看，2015年12月洛阳新建商品住宅平均价格为5249元/平方米，环比下跌0.46%，同比结束了连续15个月的下跌趋势，止跌上涨0.25%。100（含）-150平方米住宅占比高。按商品住宅成交面积段来看，100（含）-150平方米住宅销售面积占比64%，较2014年提升11个百分点，100平米以下和150（含）平方米以上住宅占比出现不同程度的下降，分别下降5和6个百分点。分区域来看，洛龙区120-150平方米住宅占比高达48%，接近半数；老城区80-100平方米和120-150平方米为主要成交户型，占比分别为36%和44%；西工、涧西和瀍河区成交侧重于80-150平方米；高新区和伊滨区100-150平方米住宅占比在80%左右。图：2015年洛阳各区商品住宅销售面积占比及销售面积同比资料来源：CREIS中指数据，洛龙区销售面积占比高，销售同比小幅下降，老城区增幅最大。分区域来看，2015年洛龙区商品住宅销售面积占洛阳7个区总成交的比重为31.2%，在各区域中最高；西工区和涧西区占比分别为19.3%和18.5%，位列其后；瀍河区、老城区也在10%以上。销售面积同比方面，老城区同比增长超1.2倍，表现最为突出；高新区销售面积体量小，同比增长75.9%；西工区和瀍河区同比分别增长29.8%和19.6%；洛龙区小幅下降2.6%。图：洛阳住宅用地推出、成交面积及其同比以及成交楼面价、溢价率资料来源：CREIS中指数据，住宅用地成交增加，未来市场面临挑战。2015年洛阳住宅用地推出和成交面积分别为1168、765万平方米，同比分别增长2.7%和10.2%；成交基本无溢价，楼面价为425元/平方米，同比大幅下降41.3%。从2010年以来土地成交面积与销售面积的比值来看，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值达3.5，中长期住宅市场承压。洛阳经济结构中仍以工业为主，第三产业正在快速发展，房地产开发投资提速，但人口的流出对房地产市场的负面影响较大，在现有住宅用地存量偏大的背景下，洛阳商品房销售乏力，房地产市场面临长期去库存压力。基于此，企业应放缓或暂停拿地，全力消化现有库存。同时，随着100（含）-150平方米改善户型占比的提升，企业可针对这类户型需求人群进行产品研发，助力去库存。住宅市场区域分析来看，洛龙区销售面积在各区中最多，虽然同比略有下降，但大体量成交依然是该区的一大亮点，企业如若布局可略加侧重；老城区也是一个值得关注的区域。(5) 西南地区：成都、重庆住宅市场未来空间大，贵阳、昆明等城市存风险图：2015年百强企业在西南地区中部分布局城市分布资料来源：中国指数研究院综合整理随着国家促进区域协调发展战略的实施，西南地区投资环境不断改善，产业转型升级速度加快。成都、重庆中心城市在引导产业和人口聚集、引领地区房地产市场发展方面起着重要作用。成都、重庆商品住宅去化压力较小，短期来看，目前库存消化时间较短，约为10个月，中长期住宅用地存量偏大，但在城市发展过程中，未来成都和重庆房地产市场均有较大发展空间。另外，贵阳、昆明等城市中长期来看住宅用地去化压力突出，2010年以来住宅用地成交面积与住宅销售面积的比值超过3，未来供应过剩风险需警惕。l 成都：经济规模大，第三产业占“半壁江山”，短期住宅去化压力较小成都作为西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，人口基数和房地产市场规模庞大，企业入驻数量较多，恒大、中海、龙湖、华润置地、金地、金科等包含其中。成都依靠商贸物流、金融服务和总部经济等服务业核心功能带动，第三产业占比水平较高，近三年持续超过50%，且呈逐年上升态势，2015年1-9月第三产业占比为近几年最高；第一产业占比始终处于较低水平，近三年均不足4%；第二产业占比逐年降低，产业结构逐步优化。GDP增速2012年以来逐年回落，但仍高于全国整体增速水平，经济规模显著，2015年1-9月成都GDP增速为8.0%（同时期全国GDP增速为6.9%）。成都人口规模庞大，近几年常住人口始终保持在1400万人以上，并且逐年增长，2014年末增至1442.8万人，人口为净流入（近几年常住人口与户籍人口比值为1.2）；人均可支配收入也在逐年上涨，2014年超过3万元。图：成都商品房销售、新开工面积及供求比图：成都房地产开发投资额及同比增速数据来源：CREIS中指数据，2015年成都商品房销售开工比有所上升，但仍表现为供过于求，房地产开发投资增速有所回升。2010至2014年成都商品房销售面积和新开工面积均逐年增加，新开工面积增幅更大，销售开工比逐年下降，市场供过于求矛盾逐渐加深。2015年商品房销售面积为2997万平方米，较2014年增长1.6%，新开工面积为3797万平方米，较2014年下降17.6%，销售开工比提升至0.79，仍略低于全国销售开工比（0.83），其中住宅销售面积为2447万平方米，新开工面积为2227万平方米，销售开工比为1.1。2010年以来房地产开发投资额逐年增长，2015年1-11月房地产开发投资额为2435亿元，同比增速回升至12.6%。图：截至2015年12月成都各区域商品住宅可售面积数据来源：CREIS中指数据，图：截至2015年成都各区域商品住宅销售面积占比及库存消化时间数据来源：CREIS中指数据，截至2015年12月，成都市六区商品住宅可售面积为839万平方米，较年初下降3.1%，库存消化时间为10.6个月，较年初缩短0.9个月。不同区域的住宅可售面积差异明显，温江、高新等6个城市库存量较大，可售面积超过200万平方米，青羊、武侯等区域及部分县市可售面积在100万平方米以内。库存压力较小区域：高新、双流等区域虽然库存量较大，但其成交量大，成交面积占总成交面积10%左右，库存消化时间较短，在10个月左右，去化压力较小；邛崃市、武侯区虽成交面积较低，仅占总成交面积3%左右，但因其库存量较小，可售面积不到70万，去化压力不大，消化时间在12个月左右。库存压力较大区域：都江堰市，成交面积也占总成交面积3%，但因库存量不小，可售面积为160万平方米，库存压力较大，消化时间为21.26个月；新津县、彭州市、青白江、大邑县虽目前库存量尚可，可售面积在90万平方米以内，但成交面积较小，仅占总成交面积2%左右，消化时间超过20个月，库存压力较大。图：成都住宅用地推出及成交情况和住宅用地楼面价及溢价率数据来源：CREIS中指数据，宅地成交回升，中长期去库存压力略显。2015年成都住宅用地推出2812万平方米，较2014年减少17.1%，成交2100万平方米，较2014年增加10.2%。成交楼面价略有降低，但仍超过2000元/平方米，溢价率较2014年回升5.3个百分点，至20.8%。房价地价差始终处于较高水平，2015年为7797元/平方米，与2014年基本持平。由于近年住宅用地成交相对较低，商品住宅市场成交相对活跃，2010年以来住宅用地成交面积与商品住宅销售面积比值为2.0，中长期库存去化略显压力。成都宏观经济环境较好，第三产业占比较高，且逐年呈上涨态势，作为省会城市，其人口规模较大，对人才吸引力较强，人口为净流入。2015年商品房销售面积上升和新开工面积下降，销售开工比有所提升。主城区商品住宅库存消化时间为10.6个月，去化压力较小，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积比值为2.0，中长期库存去化略显压力。各区域去化压力差异明显，房企在进入该城市时应警惕都江堰、温江等库存量大、去化压力较大区域，可选择高新、双流等成交活跃、去化较快区域。l 重庆：住宅市场成交企稳，可售面积降至2014年初水平，宅地存量较大重庆是国家重要的中心城市、长江上游地区经济中心、西南地区综合交通枢纽、国家“一带一路”重要战略节点和长江经济带、西部中心枢纽，经济发展迅速，GDP增速连续多年位居全国前列，人口基数和房地产市场规模大，百强企业中恒大、保利、碧桂园、金科、金融街等企业入驻。重庆近几年产业结构逐步优化，第三产业占比逐年上升，2014年占比首次超过第二产业，2015年1-9月第三产业占比上升至近五成；第二产业占比逐年降低，但所占比重依然较大，2015年1-9月占比为44.6%；第一产业占比始终处于较低水平，不足10%，且仍在逐年下降，2015年1-9月占比降至不足7%。GDP增速明显高于全国整体增速，经济规模显著，2015年1-9月重庆GDP增速为11.0%（同时期全国GDP增速为6.9%）。近几年常住人口始终保持在2900万人以上，并且呈逐年上涨态势，2014年末增至2991.4万人，人口规模较大，但常住人口低于户籍人口，近几年常住人口与户籍人口比值均在0.88左右。2014年人均可支配收入为25147元（成都人均可支配收入超3万），与2013年基本持平。图：重庆商品房销售、新开工面积及供求比图：重庆房地产开发投资额及同比增速数据来源：CREIS中指数据，近两年商品房销售开工比有所上升，市场供过于求矛盾有所缓解，房地产开发投资热度明显下降。2015年商品房销售面积为538