20141201_武汉_百瑞景11.16-11.30半月报.docx

2014年11.16-11.30市场半月报大桥局地产营销管理部武汉房地产市场半月报2014年12月1日目录第一部分 2014年11.16-11.30宏观政策与片区热点播报31.1武汉楼市成交面积全国第二31.2北上广深宅地收入2755亿刷纪录41.3央行降息利好楼市61.4武汉解限后卖地200亿元71.5降息助推武汉楼市跑步前进10第二部分 2014年11.16-11.30土地市场播报122.1 土地供应情况132.2 土地交易情况17第三部分 2014年11.1611.30房地产市场播报263.1 2014年11.16-11.30成交情况263.2 典型竞品项目半月动态监控28第四部分 总结及个人观点32一.宏观政策与片区热点分析1.1武汉楼市成交面积全国第二 专家：明年房价会上扬来源：长江日报人口资金聚集效应显现今年虽然是楼市调控年，但武汉楼市却比任何时候都火爆。记者昨日从某研究院获悉，武汉楼市成交量今年再创新高，今年以来，我市新房成交面积从前3年全国第五左右水平，跃居全国第二。而其背后，显示着人口和资本正在向这个城市汇聚。外地购房者超五成前日，汉阳一楼盘11月在售百套100平方米以上户型销售一空。“这背后，是限购取消后，大量外地购房者集中进入武汉。”楼盘负责人说。武汉一家大型开发商有关人士也表示，省内购房者集中往武汉市聚集趋势很明显，比例从过去的三成猛增到五成以上。据市房管局统计，我市新房成交量到昨天为止已接近去年的15.9万套，按照目前日均500多套的成交量，预计本月底就会超过去年全年，从而创下历史新高。统计显示，截至10月底，武汉新房成交面积约1370万平方米，从过去的全国第五，跃居到全国第二，仅次于重庆的1400万平方米，年底有望与重庆争第一。半数全国百强房企来汉北京有一家开发商，去年进入武汉后，连续在汉拿了两块地，今年年内还要拿5个地块。公司有关人士表示，这是因为看好武汉区位、人才优势以及产业发展潜力，着力在汉布局。深圳一房产领军企业负责人表示，其全国布局战略中，西南是成都，西北是西安，华中就是武汉，希望能尽快能拿地开发，抢占华中房地产高地。在开发商看来，楼市的兴衰来自于当地的经济和社会发展水平，以及未来发展潜力。据统计，全国百强房企中有接近50家落户武汉，其中有10家左右正在积极拿地，还有未进入武汉市场的10多家百强房企正在寻找机会。城市设施改善宜居区扩大在武汉白沙洲，4年前第一家大房企进驻，目前房企多达10家左右，并且几乎清一色都是百强房企。随着白沙洲大道等城市基础设施的开通，白沙洲目前已经取代南湖片，成为武昌刚需最集中的地方。在轨道交通、城市快速环线的逐步带动下，城市宜居区越来越多，武汉一些之前所谓的楼市洼地已经变成高地。如受益基础设施配套改善的盘龙城片区。该片区今年新开通了轻轨，一临近轻轨的大型楼盘最近开盘，300多套房子开盘当天就全部卖完，出现了罕见的“日光现象”。亿房房产研究中心专家认为，在配套不断完善情况下，随着市中心可开发量减少，汉口的刚需将会从后湖向盘龙城转移，武昌的从南湖向白沙洲转移，汉阳的从王家湾向四新转移。1.2北上广深宅地收入2755亿刷纪录 楼面单价大涨五成来源：证券日报据某机构市场研究部统计数据显示，截至11月11日，“北上广深”四个一线城市今年的住宅土地成交额已高达2755亿元，超过2013年全年的2728.9亿元，创造了新的宅地收入纪录。对此，中原地产分析师张大伟预计，2014年全年一线城市住宅用地成交额将首次突破3000亿元。值得一提的是，从成交楼面价来看，截至11月11日，2014年年内成交的185宗住宅土地平均楼面价每平米为11190元，与2013年的每平米7571元相比，上涨幅度高达47.8%。此外，从所有土地出让纪录来看，截至目前，一线城市总土地成交金额已高达4235亿元，预计全年将突破2013年创造的5245亿元的历史纪录。对此，张大伟向记者表示，一线城市仍是开发商争相抢夺土地的重点区域，9月份以来，万科、保利、首开、远洋等标杆房企已经连续多次出手拿地，虽然目前土地市场依然低位运行，但房企抄底意愿有所抬头，部分热点地块的竞争比三季度更加激烈。值得注意的是，据上海某房地产研究院发布的最新报告显示，截至10月底，一线城市新建商品住宅库存总量为3758万平方米，环比小幅下跌 0.9%，同比增长36.7%。这意味着改善性购房需求释放后，一线城市库存在保持连续8个月环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌。不过，从同 比增幅的绝对数值来看，一线城市年底前仍然需要积极地去库存。此外，10月份，一线城市新建商品住宅存销比为15.7个月，相比9月份的17.2个月而言出现明显下降，可见去库存化速度已经有所加快。对此，研究员严跃进认为，搭乘限贷松绑等利好政策的快车，房企积极推盘促销，库存去化周期明显收窄，但整体楼市库存仍处于高位盘整状态。而从市场走势看，虽然库存正在构筑顶部，但存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。上海松绑公积金等调控政策的出台有助于改善入市需求，提升一线城市四季度的成交量。不过，房企为了年底“跑量”提升销售业绩，预计房价将较为平稳，继续下调的可能性降低，但鉴于库存压力，短期上涨的空间也不大。1.3央行降息利好楼市：未来几月房价有望止跌回升来源：搜狐网央行时隔两年多后实施差别化降息，对楼市将产生什么样的影响？在房价持续走低背景下，降息对楼市影响可能成了许多人关注的焦点。融360的信贷专家徐瑾分析认为，此次降息可以说是“930新政”的接轨，对于楼市来说绝对是大利好，房贷市场可能将再次松绑，楼市成交或将一改往年年底淡季状态，刺激未来几月继续维持高成交量，价格或许有望止跌回升。在徐瑾看来，央行此次降息可能将从三方面来影响楼市。银行或将推更多优惠央行下调银行存款利率，直接降低银行融资成本。“930新政出台后，大多数银行出于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率局面，而且多数优惠银行还设置门槛，使优惠名存实亡，更别说7折房贷优惠了。”徐瑾称，此次央行直接一步降到位，相当于央行变相为全体购房者打出9.4折优惠；对国内部分现行9折优惠的银行来说，相当于在原有基准利率上打出8.5折的大优惠。“在融资成本和资金环境宽松双重利好下，更多银行将推出优惠房贷利率。”房价有可能止跌回升目前，房地产市场的资金依然比较紧张。此次贷款利率下调，对开发商来说可谓是久旱逢甘霖。开发商经过9月、10月冲量后，年底销售压力及资金压力大降，再加上对未来资金环境宽松和楼市未来成交量将继续反弹预期，预计更多开发商将开始上调销售价格。楼市成交量或迎反弹“近半年来，地方政府及中央层出不穷的楼市刺激政策，使得购房者观望情绪浓厚，加上前期房价连续回调，多数购房者不敢轻易入市。”徐瑾称，此次央行一剂猛药，使大家看到了有关方面托市的决心，再加上10月各地房价止跌，房价难以再跌、量价齐涨的可能性非常大。“购房者入市的积极性将大大提高。”预计未来几月楼市会一改往年淡季情形，延续10月高成交量，甚至再创新高。价格也将止跌回升，一线城市有望率先开启反弹局面。1.4武汉解限后卖地200亿元 房企开启防御策略来源：长江商报上周，武汉出让20宗地，成交17宗，金额56.38亿元。记者梳理发现，10月，武汉土地出让金额达到120亿元，11月突破80亿元，自9月楼市迎来多项利好政策以来，武汉累计土地出让金额达200亿元，占前11月卖地的35%。不仅是武汉，全国土地买卖市场也是相当火热。截至目前，包括万科、恒大、保利在内的20大标杆房企，年内拿地金额合计为2658.24亿元，其中2352.19亿元被用于支付一、二线城市地价，占比达88.5%。有专家分析认为，尽管市场状况不太好，房企库存压力较大，但解限后，一线城市的成交量也反映出楼市旺盛的需求量，此阶段，在稳步去库存的前提下，不少房企开启低价拿地的“防御模式”。500强才有资格喊价上周，武汉出让20宗地，成交17宗，金额56.38亿元，其中，2宗远城区地块撤牌，解放大道头道街地块流拍，成交地块中，仅有1宗竞价，其余均为底价成交。最大的一宗东湖高新地块P(2014)123号以9.49亿元被中建三局底价拿得;二七长江大桥旁的滨江地块竞价73轮，溢价71%，由武汉嘉顺达实业(交投集团)以2.89亿元竞得。此外，P(2014)118号为原武昌热电厂，最终由华电集团以底价7.57亿元拿下。据了解，此次118号与123号地块均设置了较高拿地门槛，要求地块竞买申请人必须是财富或福布斯2012或2013年度公布的世界500强公司。临江大道以东、过江隧道以北的P(2014)118号为原武昌热电厂。规划显示，武昌热电厂棚改项目将对热电厂进行综合改造，打造集时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐、商务办公、酒店住宿、高尚居住等功能于一身的城市综合体。此次最大的P(2014)123号是东湖高新近年来推的最大面积地块。位于高新大道以北，高新园路以西，九峰一路以南，光谷六路以东;规划总用地面积超40万平方米，净用地面积也高达26.8万平方米，但起拍价仅约9.5亿元。两个月，土地市场卖出200亿2014年前三季度，由于楼市降温迹象明显，开发企业拿地信心大减，地方政府推地热情下降。前9个月武汉土地出让金额累计370亿元，仅为2013年740亿元的一半。解限后首月的土拍现场，变现仍旧不尽人意，底价成交、流拍成为今年土地市场的常态，高溢价率地块寥寥可数，与去年开发商“抢地”局面迥异。不少开发商表示，今年楼市库存压力大增，在市场仍未全面好转前，开发商的大部分精力仍放在去库存上，谨慎拿地成为共识。此外，土地市场要滞后于商品房市场，开发商要等项目资金回笼得差不多时才敢拿地。不过，从9月中旬开始，武汉限购限贷松绑，楼市成交屡破新高，土地市场反弹迅速，10月份土地出让金额达到120亿元;11月武汉迎来降息等利好，楼市成交持续升温，也推动武汉土地市场升温，出让金额突破80亿元。10月、11月武汉土地出让金额已经达到200亿元。12月，武汉仍有多宗地块出让，仅P(2014)167号、硚口区中山大道与多福路交会的汉正街地块，起拍价就达到42.7亿元，预计2014年武汉土地出让金额将迫近700亿元，与去年的740亿元几近持平。房企开启“防御策略”2014年前期房地产市场冷清的表现，让各大房企不得不比以往更慎重地考虑企业的投资布局。一线城市优质的资源与旺盛的需求，使得这里也成了房企过冬的“避风港”。10月，42个主要城市成交量达2416万平方米，比上月增长12.6%，创年内最高。分城市来看，一线城市成交量全线上涨;25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。同时，房企之所以加大在一、二线城市拿地的力度，更多的还是缘于利润上的追求和提高资产安全性的考虑，而这也是房企在市场状况不好时理应采取的“防御策略”。毕竟人流和资金越聚集的城市房价会更加坚挺，且位置越好安全边界越高。而从实际情况看，目前一、二线城市无论是在房屋销量和房价走势上，均好于三、四线城市。1.5降息助推武汉楼市跑步前进 月度和年度成交将双双创历史新高来源：楚天金报降息助推江城楼市跑步前进月度和年度成交将双双创历史新高江城住宅月度和年度成交纪录最快将在本周五被刷新。据统计，截至25日，武汉11月新建住宅成交1.78万套，今年以来新建住宅累计成交15.7万套，打破最高月度成交纪录（2.01万套）和年度成交纪录（15.9万套）已近在咫尺。连日来，记者走访市场发现，随着央行降息、买房成本有所降低，江城多个楼盘人气有所增加。在各楼盘大力促销平价跑量的推动下，各路看房团的阵容庞大起来，楼市进入年底抢收季。昨日，亿房网统计显示，上周武汉共有8个项目约2000套房源入市，新房成交量在4000套以上，属于传统淡季中的供应和成交高位。从开盘情况来看，个别销售较好项目开盘当日认购率超过九成，接近“日光”。上周武汉整体开盘当日认购率在五成左右，高于本月前几周，表明目前购房者仍在积极入市。价格方面，虽然中心城区销量小幅下滑，但大平层豪宅、江景房以及别墅的热销仍然推高了主城区成交均价。江夏区域别墅产品的成交，也明显推升了新城区住宅产品的成交均价。上周武汉住宅成交均价继续上涨至8762元/平方米。楼盘价格情况监则显示，15个价格变动的楼盘呈现出房价7涨8跌的局面，虽然仍是跌多于涨，但上涨楼盘数目有逐渐扩大的趋势。另据某研究院统计数据，11月前25天，武汉新建住宅成交1.78万套。这就意味着，今年武汉住宅累计成交达15.7万套。去年，武汉楼市行情火爆，15.9万套的成交量成为历年最高；虽然今年楼市进入调整期，房价连续多月下调，但是在多重政策利好的推动下，武汉住宅成交量一路攀升，10月更是创下2.01万套的单月成交量纪录。按照目前日均700套的成交速度，武汉楼市住宅成交最高月度纪录和最高年度纪录最快将在本周五被刷新。降息降低了购房成本二手房看房量小幅增加央行降息、公积金贷款利率下调，入冬的江城楼市刮起一阵暖风。记者近日走访多家二手房中介门店发现，成交量虽未明显提升，但到店咨询的顾客明显增多，中介普遍反映客户入市积极性提升。“降息消息出来后，上周末来看房的客人确实多了一些。”徐东桐城地产负责人高先生称，来的很多客户都在咨询关于降息的信息，关注买房贷款会不会便宜。据一家江城大型连锁中介提供的数据显示，本周前几日新增房源量较上周同期增长了3.12%，新增客源量同期增长了8.41%，客户带看量同期增长了3.67%，均出现了小幅增长。“降息之后，会降低贷款买房的成本，刺激更多的刚需购房者入市。”21世纪不动产武汉区域相关负责人黄女士介绍，比如五年期贷款，此次调整后基准利率由6.55%下调至6.15%，下调了0.4个百分点。而在其门店二手房成交中，贷款客户占比约57.2%，对于正在交易中的二手房，只要没有放款，银行都会执行新的基准利率。该负责人认为，对于改善型购房者来说，限购松绑和降息形成双重利好，对资金比较敏感的刚需购房者也将产生一定推动作用，入市积极性将进一步提高。不过相对于9月底放松限贷限购后的市场反应，此次央行降息带来的影响较为有限。年底开发商冲刺推盘 下月预计有52盘入市传统淡季里，江城楼市在加速推盘。昨日，最新监测数据显示，12月预计将有52个楼盘入市，主城区楼盘以及纯新盘占大头。虽然走过了“金九银十”的楼市旺季，但在接连出台政策利好的推动下，传统淡季里开发商推盘的步伐并未放缓。据数据监控中心统计，武汉12月预计将有52盘入市，其中纯新盘32个，占比超过六成。从分布区域来看，主城区推盘量仍占主流，预计有38个项目上市，占比超过七成。其中，东湖高新、汉阳、江岸的推盘项目量排名前三，分别为9个、8个和7个。从推盘项目房源情况来看，刚需两房和三房产品仍是主打，以80至120平方米户型为主，而小户型LOFT等房源也有所增加。自今年9月底武汉取消限购以后，江城楼市表现抢眼，成交套数节节攀升，但开发商实际开盘量在个别月份并不理想：9月武汉实际推盘项目有50个，10月仅有23个项目实际入市；截至目前，11月也仅有35个项目开盘。二.武汉市土地市场分析2.1土地供应情况2.1.1供应土地一览表地块编号土地位置总用地面积（）净用地面积（）土地用途规划指标要求出让年限出让方式竞买保证金（万元）起始价（万元）原土地使用人备注容积率建筑密度P（2014）146号洪山区青菱街渔业村、青菱村304748.5259214.63商服（仓储）1.84不小于30%的基础上结合方案确定商服40年网上挂牌450020560洪山区土地整理储备中心储备地P（2014）147号汉阳区黄金口都市工业园东南片，三环线以东，汉阳大道以北12300工业、绿地6.0430%工业50年网上挂牌4001890汉阳区土地储备事务中心储备地P（2014）148号汉阳区琴台大道与京广铁路线交汇处159539住宅、商服2.0结合具体方案确定住宅70年商服40年网上挂牌90000144000武汉市土地整理储备中心储备地P（2014）149号蔡甸区蔡甸街高庙村2402商服（加油加气站）0.5依据具体方案确定商服40年网上挂牌270540蔡甸区土地储备中心储备地P（2014）150号江夏区大桥新区豹山村128274.78128274.78住宅1.0-2.020%住宅70年网上挂牌577328865江夏区土地储备中心储备地P（2014）151号黄陂区祁家湾街祁站村，祁水公路南侧，祁泡公路以东2325.69商服（加油站）0.3535%商服40年现场挂牌419419黄陂区土地储备中心储备地P（2014）152号黄陂区前川街火庙村，黄武公路西侧，外环高速以北2057.62商服（加油站）0.3535%商服40年现场挂牌494494黄陂区土地储备中心储备地P（2014）153号黄陂区滠口街许庙村，机场高速以东752.21商服（加油站）0.3535%商服40年现场挂牌220220黄陂区土地储备中心储备地P（2014）154号东湖新技术开发区光谷三路以东，高新三路以南，佛祖岭东街以北88233.560901.17住宅、商服、绿地2.7230%住宅70年商服40年网上挂牌1324813248东湖新技术开发区土地储备中心储备地P（2014）155号蔡甸区蔡甸街独山村51625住宅2.825%住宅70年网上挂牌506010120蔡甸区土地储备中心储备地P（2014）156号新洲区汪集街兑公湖、欧咀村、汪集村和王龙村128625.27111070.23特殊（殡葬）0.630%其他50年网上挂牌66266626新洲区土地储备中心储备地P（2014）157号新洲区阳逻街花园村、红岭村、施岗村9295.379295.37住宅2.830%住宅70年网上挂牌5151715新洲区土地储备中心储备地P（2014）158号新洲区阳逻街潘庙村、万山村24506.4724506.47住宅3.3945%住宅70年网上挂牌16445478新洲区土地储备中心储备地P（2014）159号新洲区阳逻街万山村124822.04105226.92住宅3.620%住宅70年网上挂牌735224505新洲区土地储备中心储备地P（2014）160号新洲区阳逻街黄土村58271.4458271.44住宅2.525%住宅70年网上挂牌314710490新洲区土地储备中心储备地P（2014）161号新洲区阳逻街余集村、马山村31951.8631951.86住宅3.220%住宅70年网上挂牌19276423新洲区土地储备中心储备地P（2014）162号新洲区阳逻街黄土村185302.71185302.71住宅2.125%住宅70年网上挂牌1000633354新洲区土地储备中心储备地P（2014）163号新洲区阳逻街黄土村30179.7430179.74住宅2.845%住宅70年网上挂牌16305433新洲区土地储备中心储备地P（2014）164号汉阳区江城大道与梅林四街交叉口东南角73261住宅、商服3.42、3.8结合具体方案确定住宅70年商服40年现场挂牌4000064100武汉市土地整理储备中心武汉新区分中心储备地P（2014）165号青山区和平大道（建设一路-建设二路区段）52街坊16957住宅、商服、绿地4.3结合具体方案确定住宅70年商服40年现场挂牌1269025370青山区土地整理储备事务中心储备地P（2014）166号青山区建设一路和建港南路交汇处53街坊15553商服、绿地4.2结合具体方案确定商服40年现场挂牌1000022760青山区土地整理储备事务中心储备地P（2014）167号硚口区中山大道与多福路交汇处53200商服地上7.8地下0.68结合具体方案确定商服40年现场挂牌130000427000武汉市土地整理储备中心汉正街商务区分中心储备地P（2014）168号洪山区白沙洲四坦路7号60026住宅、商服3.335%住宅70年商服40年网上挂牌600028500武汉新城土地整理储备中心储备地P（2014）131号黄陂区汉口北大道以南、轻轨一号线以西36627.74住宅、商服4.550%住宅70年商服40年网上挂牌720023900黄陂区土地储备中心储备地P（2014）137号新洲区邾城街蔡壕村7488.297488.29商服4.030%商服40年网上挂牌15161516武汉市第二高级技工学校、新洲区邾城街第四初级中学交易地2.1.2土地供应区域土地供应区域分布图 从11月下半月土地供应分布图可以看出，本月供应土地较多，共供应25块土地，本次土地供应区域以远城区为主，包括新洲、黄陂都是本月供地大户，新洲有9块土地供应，黄陂有4块，汉阳3块，洪山、蔡甸各两块，江夏、东湖新技术开发区、青山、硚口各有1块土地供应。此次供地面积较多，可能是受到限购取消、限贷松绑、央行降息三大政策利好的叠加影响，武汉房地产市场发展良好，因此11月下半月土地供应较多。2.1.3土地供应类型从11月下半月供应土地用途分布图可以看出，本周供应主要以纯商服、纯住宅土地为主，纯住宅土地有9块，商服用地1块，商住用地6块，工业用地、特殊用地各1块。2.2土地成交2.2.1供应成交一览表序号地块编号土地使用权竞得人土地位置土地面积（公顷）土地用途供地方式容积率出让年限成交价格（万元）成交时间1P（2014）117武汉昱玺置业发展有限公司江汉区西北湖片4.1267住宅、商服招标6.72住宅70年商服40年2134302014.11.182P（2014）118湖北华滨投资有限公司临江大道以东、过江隧道以北3.305商服现场挂牌7.5商服40年757202014.11.283P（2014）119武汉市汉桥船舶制造有限公司汉阳区黄金口工业园西北片金龙日盛用地以东、金琴路以南、金福路以西、新塔医疗用地以北2.036223工业现场挂牌1.2-2.5工业50年14702014.11.284P（2014）120武汉山岭投资管理有限公司江岸区兆瑞大道至健康街，华隆路至健身街14.1244住宅、商服、文化娱乐带方案网上挂牌3.63住宅70年商服40年娱乐50年1157202014.11.285P（2014）122武汉嘉顺达实业有限公司武昌区临江大道以南1.135629商服网上挂牌3.85商服40年288902014.11.286P（2014）123中国建筑第三工程局有限公司东湖新技术开发区高新大道以北，高科园路以西，九峰一路以南、光谷六路以东26.85282住宅、商服网上挂牌2.57住宅70年商服40年949502014.11.287P（2014）124武汉清能意盛置业有限公司江夏区藏龙岛办事处栗庙村12.222285住宅网上挂牌1.0-1.8住宅70年355352014.11.288P（2014）125武汉南部新城建设发展有限公司江夏区郑店街东风村、劳一村6.510028住宅网上挂牌2.2住宅70年97652014.11.289P（2014）126武汉南部新城建设发展有限公司江夏区郑店街东风村12.748992住宅网上挂牌2.2住宅70年191252014.11.2810P（2014）127武汉盘龙城镇建设发展有限公司黄陂区三环线以南，轨道1号线以西3.654297住宅网上挂牌3住宅70年220002014.11.2811P（2014）128武汉盘龙城镇建设发展有限公司黄陂区三环线以南，轨道1号线以西4.272094住宅网上挂牌3.1住宅70年268002014.11.2812P（2014）129武汉盘龙城镇建设发展有限公司黄陂区三环线以南，轨道1号线以西5.117794住宅网上挂牌3.5住宅70年383002014.11.2813P（2014）130武汉盘龙城镇建设发展有限公司黄陂区三环线以南，轨道1号线以西3.951271住宅网上挂牌3.5住宅70年295002014.11.2814P（2014）132武汉交通工程建设投资集团有限公司黄陂区横店街后湖北路以南，川龙大道以东18.616955住宅网上挂牌2.8住宅70年615112014.11.2815P（2014）133武汉东升风光汽车工业园有限公司黄陂区横店街外环线以北，318国道以东2.603121商服网上挂牌1商服40年20152014.11.2816P（2014）134武汉东升风光汽车工业园有限公司黄陂区横店街外环线以北，318国道以东1.945516商服网上挂牌1商服40年15072014.11.2817P（2014）135湖北省烟草公司武汉市公司新洲区仓埠街段岗村0.169659商服网上挂牌2.2商服40年1912014.11.2818P（2014）136武汉世纪龙腾置业有限公司新洲区阳逻街高潮村0.405445住宅网上挂牌4.7住宅70年8202014.11.282.2.2土地成交区域土地成交区域分布图11月下半月土地成交18块，其中，11月28日出让17宗地块，总净用地面120.85万，总建面342.31万。本次供地主要集中在黄陂，共成交7块地，江夏3块，新洲、江汉2块，汉阳、江岸、东湖高新、武昌各1块。2.2.3土地成交类型从11月下半月供应土地用途分布图可以看出，供应主要以住宅土地为主，有9块，商服土地有5块，商住土地3块，工业用地1块。从土地供应分布图可以看出，本次土地供应住宅为主。2.2.4热门成交地块P（2014）117一、规划用地情况1、规划净用地面积：41267平方米（其中，A地块商务设施用地11080平方米，B地块商务设施用地13680平方米，C地块居住用地16507平方米，以实测为准）；2、规划用地性质：商务设施用地、居住用地；土地分类：商服用地、住宅用地；3、用地位置：江汉区西北湖片（长江大道青年路地块，详见规划用地范围线）。二、土地使用强度1、建筑面积：控制在277320平方米以内（其中，A地块商务设施不大于69480平方米，B地块商务设施不大于90754平方米，C地块居住不大于117086平方米）；2、容积率：按建筑面积与净用地面积比值计算（约6.72）；3、建筑密度：结合具体方案审定；4、建筑高度：结合具体方案审定；5、绿地率：按武汉市城市绿化条例执行。三、特殊要求1、项目用地范围内涉及轨道交通以及道路、市政等线性工程控制要求的，在核发建设工程规划许可证前，可在满足建筑规模不减少的前提下，按最新控制要求调整规划用地范围。2、经市住房保障部门同意，该地块配件公共租赁住房采取异地配件方式。3、B、C地块之间界限可结合方案微调。P（2014）118号地块P（2014）118号地块，为一宗纯商服用地，位于武昌滨江商务区，长江隧道武昌出口以北。规划净用地面积3.31万，容积率7.5，建筑面积24.79万，湖北华滨投资有限公司以7.57亿元的底价竞得，楼面地价3055元/。规划要求：1.临铁路走廊和用地北侧分别控制一条15米宽公共通道连接临江大道、和平大道；2.用地临北侧热电厂生产区控制15米宽绿化带，靠临江大道一侧控制50米宽绿化带。特殊要求：1.要求竞买人必须为财富或福布斯2012或2013年度公布的世界500强公司或其全资子公司；2.买家必须将项目用地用于建设研发总部，提交引入不少于三家企业入驻总部的承诺书或相关意向协议。P（2014）120号地块P（2014）120号地块，规划为商业、文化、居住用地，位于江岸区（后湖片）兆瑞大道至健康街，华隆路至健身街。该地块规划净用地面积14.12万，容积率3.63，总建面51.27万。武汉山岭投资管理有限公司以11.57亿元的底价竞得，楼面地价2257元/。规划要求：1. 项目地上面积不大于48万，商业金融面积占70%（其中娱乐不小于5%）；2. 重点保证从三环线远眺市民之家视线通廊不受阻；3. 项目配建机动车不少于4896个。P（2014）122号P（2014）122号地块，为一宗纯商服用地，位于武昌区临江大道以南，临近奥山世纪城。规划净用地面积1.14万，容积率3.85，建筑面积4.37万，武汉嘉顺达实业有限公司以2.89亿元，高出底价71%的价格竞得此地，楼面地价6608元/。规划要求：1. 建筑后退离临江大道不少于20米；2. 建筑临江面开敞度不小于50%，提升滨江观景界面。P（2014）127-130号地块P（2014）127-130号地块，均为纯商服用地，位于黄陂区轻轨1号线延长线滠水新城站旁。四宗地块总规划净用地面积17万，建筑面积55.95万，武汉盘龙城镇建设发展有限公司以11.66亿元的总价竞得这四宗地铁沿线地块，四宗地块平均楼面地价2084元/。规划要求：总结：（1）湖北华滨投资有限公司拿下P（2014）118号地块，该地块原土地使用人就是湖北华电武昌热电厂，而湖北华滨投资有限公司正是中国华电集团下属控股公司。此次挂牌就是“左手换右手”，改变地块的使用性质，华电集团计划将该地块打造成华电集团华中研发基地项目。规划建筑高达300米，主要功能为商务办公。地块位于武昌滨江商务区过江隧道武昌段出口处，武昌滨江商务区是武汉市政府重点打造的区域规划项目，目前周边已入驻多个商业项目，例如绿地国际金融城、武汉万达中心等，商务氛围不断增强，同时纵向、横向交通成熟，在此处发展商务总部大有可图。 （2）P（2014）120号地块为事先带方案挂牌地块，在2013年“新江岸”区建设蓝图中，就有中美大都会规划介绍，项目是武汉竹叶山集团与美国潘娜品诺公司合作，计划建设成为集国际知名品牌零售、商贸旅游和主题娱乐于一体的国际大型商业综合体，目标是将其打造成为武汉国际化大都市的城市名片。随着市民之家、传媒大厦等市政单位的相继迁入，区域轨道交通规划的完善，后湖纯居住新城的面貌也已经开始发生转变，近年来后湖区域生活娱乐配套发展极为迅猛，在今年9月绿地就在P（2014）120号地块附近以4102元/的楼面地价拿下一块商住用地发展区域金融中心，加上已经在售的百步亭金桥汇、凯信地产的ZAMA PARK，后湖金桥大道沿线极有可能发展成为江岸区新的商业娱乐中心。（3）此次流拍的P(2014)121号地块，位于解放大道头道街，处于二七滨江商务区，地块起拍价5.3亿，起拍楼面地价6238元/，是本次土拍起拍楼面地价最高的地块。地块区位极佳，临近解放公园、市直机关、周边有不少中高端居住项目（晋合世家、东立国际、航天双城），居住氛围良好，有利于发展商业项目，但是二七片是武汉市旧城改造重点区域，短期内面临区内大面积拆迁需求，由于地价较高，加之区域城市面貌短期内难以改观，迫使此次出让流拍。（4）位于黄陂区轨道交通1号线沿线的P（2014）127-130号地块，整体平均楼面地价2084元/。而在此之前，今年黄陂区成交地块最高楼面地价仅为699元/，究其原因还是在于轨道交通带来的利好，这四宗地块紧挨轻轨滠口新城站，交通出行方便，而且滠口新城站是连接汉口北、汉口中心区的枢纽，区位优越。三.武汉市房地产市场分析3.1整体市场动态播报3.1.1 2014年11.16-11.30成交情况11月16日-30日，期间主城区成交7175套，目前均价9387.58元/平方米。11月下半月与11月上半月相比，成交数量减少490套，降率为6.3%，均价增长率为1.91%。从成交走势图可以看出，十月成交量井喷之后，十一月成交量开始放缓，本周由于央行降息政策利好的叠加影响，本周市场发展良好，预计下阶段房地产市场成交量与本阶段持平。各片区住宅成交量方面，汉口中心区、光谷南以及汉阳中心区的销量有20%以上的下滑，二七后湖片、东西湖片、青山片以及光谷东均有明显增加。各片区住宅成交均价方面，上周武昌中心区、光谷东以及光谷南均出现10%以上的价格波动，古田片成交均价也有7%的涨幅，不过南湖片、白沙洲片、汉阳中心区以及四新片的价格变化不大。武汉中心城区11.16-11.30，期间成交639套，目前成交均价13233元/平方米。最近一周与前一周相比，成交均价有上涨，从均价走势图可以看出，11月武昌区成交均价呈上涨趋势，最近一周与前一周相比，成交均价上涨率为0.9%。11月下半月与11月上半月成交量相比，成交量有下降，降率为19.5%，随着央行降息政策利好的影响，预计下阶段成交量会有多回升。3.2典型竞品项目半月动态监控3.2.1复地东湖国际半月动态监控项目名称复地东湖国际地址 武汉市武昌区中北路147号（原武重工厂） 经济指标 占地面积:530000平方米 建筑面积:1300000平方米 容 积 率1.79，绿化率35% 现售产品高层：88-197平二房-四房，277-358平四房；别墅：193-235平叠拼目前优惠 一次性付款99折，复地业主99折,大客户团购优惠99折。成交均价 112500-14600（毛坯，高层），17000（毛坯，高层大平层），22000(毛坯，别墅） 剩余货源盘点一期、二期、三期、四期、五期已经售罄。主要客户区域中北路、水果湖、中南路主要客户来访渠道1、搜房（占总来访量30%左右，成交10%左右）；2、楼体字（占总来访量20%左右）；3、老带新，现金5000奖励（占来访总量20%左右）。宣传渠道1、搜房 2、派单； 3、户外 4、报广（有活动时做） 5、楼体字； 6、软文 7、短信复地东湖国际半月营销表现来电来访成交活动营销动态12331611套（三房：9四房：2）无1、133-197绝版楼王特惠，279湖景别墅。特惠房源一口价，明星单品低价特卖，所有选房的客户参加进口家电大抽奖。2、86-240地铁学区旺铺，最低26000元/起3、11月29日启动七期认筹，房源面积为85平、105平、130平、160平2-4房3.2.2华侨城半月动态监控项目名称华侨城纯水岸东湖地址 武昌东湖生态旅游风景区欢乐大道166号经济指标 占地面积:600000平方米 建筑面积:1020000平方米 容 积 率：1.70，绿化率:36%现售产品一期双子座；二期T35、T36、T37；双拼、叠拼目前优惠 优惠：T23-25#楼电商1万抵5万，认购98折，按揭99折，一次性98折，按时签约99折；T1-4#楼电商一万抵5万，按揭98折，一次性97折，按时签约99折；T37#楼侨城会99折，按揭99折，一次性97折，按时签约99折；T3-4#楼按揭98折一次性97折按时签约99折，T23-25#楼认购98折按揭99一次性98按时签约99折； 周末特价房成交均价 T1/T2 12000元/平 （精装）T23T25 12500元/平（毛坯） T36/T37 17000/平（毛坯）剩余货源盘点精装修双子座270左右，90系高层20左右，大平层150左右，别墅（双拼）10左右，别墅（叠拼）70左右主要客户区域武昌中心城区、青山区、水果湖主要客户来访渠道1、户外 ；2、 亲友转介；3、电商宣传渠道1、户外（针对别墅产品）2、楼体字 3、搜房电商（针对90系产品） 华侨城半月营销表现来电 来访 成交 活动 营销动态251515142套（二房：101三房：8四房：1双拼：1叠拼：311、成交砸蛋、冷餐1、11月22日275叠院墅开盘，共推82套，当天成交23套。 2、11月29日T2682-95平两房共推出165套，开盘卖了98套。3.2.3中建福地星城半月动态监控项目名称中建福地星城地址 武汉市洪山区珞狮南路268号经济指标 占地面积:52566平方米 建筑面积:223570平方米 容 积 率： 4.25绿化率:25%现售产品5号楼和6号楼78-136，6号楼现在在认筹目前优惠 搜狐电商两房5千抵3万5，三房5千抵3万成交均价 79（货量很多，约500套）均价11000元/ ， 83均价12000元/，124均价13000元/剩余货源盘点88平剩余房源：9套；79平剩余房源：11