（土地资源管理专业论文）城市土地集约利用评价及其经济机制研究——以淄博市为例.pdf

摘要 当前我国城市化进程进入加速发展时期，城市发展中各项建设用地扩张迅速，我国国土资源 辽阔，但可用土地资源短缺，同时，我国城市化经济增长方式面临由粗放型向集约型的根本性转 变因此，无论从保护土地资源、城市发展和城市土地合理配置的角度，还是从经济增长方式最 佳化的角度，城市土地集约利用的论题都显得十分重要 城市土地利用是一项多方面相互影响的复杂的社会系统工程本文试将可持续发展理论、区 位理论和地租地价理论等融入到城市土地集约利用的研究中，在分析、总结众多学者关于城市土 地集约利用的内涵界定的基础上，提出了本文关于城市土地集约利用的内涵界定 在理论分析的基础上，采用定量与定性分析褶结合的方法及实证分析方法，立足宏观，从土 地投入强度、土地产出水平两个角度构建城市土地利用集约度评价指标体系，进行整体宏观层次 的城市土地集约度评价，并以淄博市作为实证研究，计算结果显示淄博市土地利用集约水平在全 国同等规模城市中属于比较低的水平、在全省则处在前列，比较符合实际情况，说明本文采用的 计算方法比较具有实用性。 文章最后通过对淄博市城市土地利用进行综合评价，并初步探讨了加强土地集约利用的经济 措施，认为在解决完善市场法则、保证市场要素自由流通、消除土地投机、杜绝地方政府及官员 寻租行为等问题的前提下，可以从明确集体土地所有权主体地位、建立健全地价体系、改革土地 税收体系、创新以地招商制度等几方面入手，加快淄博市土地节约集约利用的价格机制构建。 关键词：城市土地；集约利用；经济机制 a b s t r a c t v m o mc o n 鲥删l a n di se x p a n d e dr a p i d l yi nt h ec i t yd e v e l o p m e n tb e c a u s et h eu r b a l t i z a f i o f l p r o c e s so f c o * o n a n t r yc u r r e n t l ye n t e l 暑i n t oas t e p p e d - u pd e v e l o p m e n tp e r i o d o u rc o u n t r yi sw i t hav a s t t e r r i t o r yb u ts h o r to f n s e a b l el a n dr e s o m c e a n d 越t h es a m et i m et h em o d eo f e c , o n o m i ch l c i e a s eo f o u c o r n t l yf a c e st h ef u n d a m e n t a lt r a n s i t i o nf r o me x t e n s i v ee c o n o m yt ot h ei n t e n s i v ee c o r m m y s on o m a t t e rf r o mt h ep o i n to f v i e wo f p r n t c c t i n gl a n d 赶s o m c i t yd e v e l o p m e n ta n dr a t i o n a ld i s t r i b u t i o no f u r b a nl a n d , o ri nt e r m so fo p t i m i z a t i o no ft h ee c o n o m i cg r o w t hm o d e ，t h et h e s e so fu r b a nl a n d i n t e n s i f i e du t i l i z a t i o na s e e m sv e r yi m p o a a m u r b a ni a n du t i l i z a t i o ni sa c o m p l i c a t e ds o c i a ls y s t e me o g i n m i n gw m c h e a c ho t h e ri n t e r a c t si nm a n y a s p e c t s t h i sd i s s e r t a t i o nw i l lt r yt oi n c o r p o r a t et h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tt h e o r y , l o c a t i o nt h e o r y , l a n d - t a xa n dl a n d - v a l u et h e o r y , w i t ha n a l y z i n ga n ds u m m a r i z i n gn u m e t d u ss c h o l a r sd e f i n i t i o n so f c o n n o t a t i o na b o u t u r b a nl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n , a n dp u tf o r w a r dt h i sp a p e r sd e f i n i t i o no f i n t e o s i f i e dn t i l i z a t i o n m e a n w l l i l e ，i no r d e rt om a k et h i ss u b j e c tr e s e a r c hw i t hm o i tp r a c t i c a b i l i t y , b a s i n go nt h et h e o r y a n a l y s i s , t h i sd i s s e r t a t i o na d o p t st h em e t h o dt h a tq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sc o m b i n e sw i t hq u a l i t a t i v e a n a l y s i sa n dd e m o n s t r a t i o na n a l y s i sm e t h o d , i nt h el e v e lo fi n v e s t m e n ti nl a n du w ea p p l yf u z z y s y n t h e t i cj u d g m e n tt oe s t a b l i s hm a t h e m a t i c se v a l u a t i o nm o d e l r e g a r d i n gz i b oa sas t u d ye x a m p l e ，a n d t h ec a l c u l a t i o n ss h o w e dz i b oc i t yl a n du s ew a sa tl o wl e v e l sb e b v e e nt h es a m es c a l ec i t i e si nt h e c o u n t r y , b u tf o r e f r o n ti nt h es h a n d o i l gp r o v i n c e , 州t i it h ea c t u a ls i t u a t i o ns h o w st h a tt h em e t h o du s e di s p r a c t i c a l ， f i n a l l y , t h i sd i s s e r t a t i o nb r i n g sf o r w a r d ss o m ee c o n o m i cs u g g e s t i o n so f s t r e n g t h e n i n gl a n di n t e n s i f i e d u t i l i z a t i o n b a s i n g o n t h e m e a s u r e m e n t so f l a n dc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n , b e l i e v i n g t h a ta f t e rs o l v i n g t o p e r f e c tm a r k e tr u l e s , e n s u r et h ef r e ef l o wo f m a r k e te l e m e n t s ，e l i m i n a t el a n ds p e c u l a t i o n , e l i m i n a t el o c a l g o v e r n m e n ta n do f f i c i a l sr e n t - s e e k i n gb e h a v i o r , a n ds oo n , s h o u l dc l e a rd o m i n a n tp o s i t i o n , e s t a b l i s h p r e m i u ms y s t e ma n dt h er e f o r mo f l a n dt a xs y s t e mt oe n h a n c ez i b oc i t yt oa c c e l e r a t ee c o n o m i cs y s t e m o f u r b a nl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n k e y w o r d s ：u r b a nl a n d ：i n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n ；e c o n o m i cs y s t e m u 图表目录 图1 - 1 技术路线图8 表3 - 1 城市土地利用集约度总体评价指标体系1 5 图4 - 1 淄博市行政区划图1 7 图4 _ 2 淄博市城市形态现状及主要交通线路图2 0 图4 - 3 淄博市与国内同等规模城市土地利用集约度比较图2 l 图4 - 4 淄博市各评价指标值占标准值比例图2 2 图4 5 山东省十七城市土地利用集约度分值图2 3 图4 - 6 淄博市各指标值与标准值比例图2 4 附表1 - 1 国内同等规模城市相关指标值4 0 附表1 - 2 国内同等规模城市相关指标值( 续表) 4 1 附表1 - 3 山东省十七城市评价指标值4 2 v 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意 研究生躲岛寺匆 时阃哆“刖钼 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、 传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名： 导师签名： 时间： 时间： 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 1 1 研究背景和意义 1 1 1 研究背景 第一章绪论 土地集约利用的概念最早是从农业土地集约利用中提出来的，是李嘉图( d a v i dr i c a r d o ， 1 7 7 2 1 8 2 3 ) 等古典政治经济学家在地租理论中首先提出来的集约利用的概念被引申至建设用地 利用的研究领域之后，被赋予了新的含义，并逐渐成为人们关注和研究的焦点迄今为止，尽管 对于建设用地集约利用的精确定义和内涵还缺乏统一的认识，但是建设用地集约利用是合理控制 建设用尥规模，提高建设用地利用效率，缓解土地资源稀缺的矛盾，坚守耕地保护底线，实现土 地可持续利用的有效途径，这一点已经成为共识 人多地少是我国的基本国情，两随着近年来工业化、城市化进程加快，建设用地规模扩张迅 速，上一轮土地利用总体规划确定1 9 9 7 2 0 1 0 年全国建设用地净增面积不超过1 8 0 万公顷，但到 2 0 0 5 年实际净增已经达到2 8 0 2 万公顷，突破控制指标约5 5 6 7 。建设用地指标增幅大、用地规 模难以控制，历年中国国土资源公报的统计结果显示，仅2 0 0 2 - 2 0 0 5 年四年期间，每年建设 用地净增量分别为4 0 9 万公顷、4 2 7 8 万公顷、2 6 7 8 万公顷、4 3 2 万公顷，原本就十分有限的土 地资源在既要。吃饭”又要“建设”的双重需求下显得的更为紧缺，2 0 0 2 2 0 0 5 年非农建设占用 耕地面积分别达到1 9 6 5 万公顷、2 2 9 l 万公顷、1 4 5 l 万公顷、1 3 8 7 万公顷，到2 0 0 5 年人均耕 地面积仅为1 4 0 亩，即便如此，土地空闲闲置的情况依然大量存在，根据2 0 0 5 年中国国土资 源公报，查明到2 0 0 4 年底，全国城镇范围内共有闲置土地7 2 0 万公顷、空闲土地5 4 8 万公顷， 批而未供土地1 3 5 6 万公顷，三类土地总量为2 6 2 4 万公顷，占城镇建设用地总量的7 8 ，对此 国务院于2 0 0 4 年1 0 月发布国务院关于深化改革严格土地管理的决定) ( 国发 2 0 0 4 2 8 号) 明确提出实行强化节约和集约用地政策，2 0 0 5 年6 月发布国务院关于做好建设节约型社会近期 重点工作的通知( 国发 2 0 0 5 2 1 号) 提出要强化节约和集约利用士地，研究提出节约集约用 地的政策措施，2 0 0 6 年8 月又发布国务院关于加强土地调控有关问题的通知( 国发 2 0 0 6 3 l 号) 制定了更为详细的集约用地政策措旌。因此，合理控制建设用地规模，提高建设用地利用 效率，走土地内涵挖潜即土地集约利用的路子，成为我国未来发展的必然选择。 1 1 2 研究意义 随着经济的快速发展，城市化、工业化加速推进，人类社会生活对土地的需求迅速增长，耕 地保护和建设占用的矛盾日益尖锐，节约集约用地是必然选择。在新形势下，突出强调并大力推 进节约集约用地，有着特殊的重要性和紧迫性。 ( 1 ) 节约集约用地，是按照中央要求严格土地管理的重要环节 近年来，针对经济运行中出现的突出矛盾和问题，中央强调，必须坚持以人为本，树立全面， 协调、可持续的科学发展观，做到。五个统筹”。胡锦涛总书记明确提出，要按照建设节约型社 会的要求，积极探索建立国土资源管理的新机制，全面落实土地管理的各项措施，节约和集约使 用土地。切实保护耕地特别是基本农田。在国务院发布的关于深化改革严格土地管理的决定 l 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 中，突出强调了严格保护耕地，节约集约用地2 0 0 5 年6 月，温家宝总理在国土资源部呈送的全 国城镇存量建设用地专项调查情况报告上批示：。盘活存量建设用地，推进集约和节约用地， 是严格土地管理的重要环节。曾培炎副总理主持国务院专题会议，就建设节约型社会当前急需 开展的工作，进行了部署，也专门强调了节约集约用地问题 ( 2 ) 节约集约用地，是缓解我国土地供需矛盾的必然选择 我国正处在加快推进工业化，城镇化、现代化的发展阶段发展离不开土地。必然还要占用 大量耕地。但我国人多地少，特别是受水资源和气候条件的制约，稳产高产耕地尤为珍贵，是我 国最重要的战略资源。国情不允许过多地占用耕地特别是基本农田如果不能坚持严格保护耕地， 节约集约用地，不仅粮食安全难以保证，经济难以持续发展，而且工业化、城镇化和现代化也难 以顺利推进 ( 3 ) 节约集约用地，是调整经济结构、转变经济增长方式、建设节约型社会的基本内容 近年来，我国经济实现了较快发展，社会有了很大进步，人民生活有了很大改善。其中，土 地保障功不可没。但也付出了过度用地的代价根据国土资源部公布的2 0 0 5 年度全国土地利用 变更调查结果，。十五”期间，全国耕地面积净减少9 2 4 0 万亩，由2 0 0 0 年l o 月底的1 9 2 4 亿亩 减至2 0 0 5 年1 0 月底的1 8 3 l 亿亩，年均净减少耕地1 1 7 4 8 万亩，虽然有一部分是生态退耕、农业 结构调整等引起的，但建设用地占用耕地仍然达到1 7 7 6 ( 1 6 4 1 万亩) ，而且这种占用引起的是 耕地的永久流失在这个过程中，大量的土地被粗放利用，甚至浪费。当然，这种代价还包括能 源、淡水、矿产资源。因此，中央突出强调，要以科学发展观为指导，加快调整经济结构、转变 经济增长方式，建设节约型社会。 另外，通过对项目区淄博市进行土地集约利用研究，可为萁建设用地集约利用管理提供可操 作的管理工具，使建设用地集约利用从抽象的概念走向具体落实，为下一轮土地利用总体规划修 编提供理论依据，还可以弥补建设用地后续监管缺位的不足，促进建设用地利用的全程管理，促 进国土管理的三级垂直管理体制与行政管理分级管理体制之间的有效衔接，促进建设用地集约利 用长效机制的建立，有利于提高土地资源对淄博市社会经济可持续发展的资源保障能力，具有广 泛的实践意义。 1 2 国内外研究现状 土地是人类生存和发展的基础，土地资源的稀缺性是土地集约利用的直接动力，二十世纪中 期以来全球经济发展突飞猛进，工业化、城市化水平不断提高，尤其在发展中国家，工业发展迅 速、城市化水平提高很快、建设用地规模扩张迅速，土地资源的稀缺成为制约经济发展的主要因 素，如何集约利用土地城市摆在众多国家面前的难题，也成为各国学者研究的热点，目前研究动 态主要集中在几个方面： 1 2 1 土地集约利用内涵的研究 土地集约利用是针对粗放式土地利用面言的。土地集约利用的概念最早来自于李嘉图( d a v i d r i c a r d o ) 等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究。他认为农地集约利用是指在一定面 积土地上，集中投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土 2 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 地上获取高额收入的一种农业经营方式，其基本涵义是指增加土地投入。获取土地最高报酬著 名的土地经济学家理查德t 伊利( r i c a r dt e l y ) 在其所著的l 土地经济学原理总指出t 。对 现在已利用的土地增加劳力和资本。这个方法叫做土地利用的集约。 一般把单位面积土地上的资本，技术和劳动投入量看作是土地利用的集约度，表示土地与资 本、技术和劳动的结合程度按照生产要素投入构成差异，土地集约利用可分为资金密集型、劳 动密集型和技术密集型三种，我国学者对城市土地集约利用的解释均在此基础上发展而来国外 对与农地集约利用相对应的城市土地集约利用的内涵并没有明确定义，但其土地集约利用的理念 始终贯穿于土地利用规划、城市规划及配套的政策、法规中 城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴过来的，但是由于城市功能的多样性， 土地利用价值或效果等很多方面不是经济指标所能衡量的，因此，城市土地集约利用内涵远较农 业土地集约利用丰富而复杂，目前中外学者对于土地集约利用的概念和内涵，所形成的比较具有 代表性的观点有： 马克伟认为土地集约经营是土地租放经营的对称。是指在科学技术进步的基础上，在单位面 积土地上集中投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。在 建筑业中，集约经营是通过对单位恧积多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用率，增加建筑 物层数，提高土地的经济功能和负荷能力( 马克伟，1 9 9 1 ) 肖梦指出城市土地集约化利用可以多维利用城市土地的立体空间，并使城市土地一地多用。 ( 肖梦，1 9 9 3 ) 丘金峰主编的房地产法辞典，在解释城市土地利用集约程度时指出：“城市土地利用的集 约程度指单位面积城市土地上的投资和使用袄况衡量城市土地利用集约程度的指标有资金集约 度、技术集约度、人口集约度”( 丘金峰，1 9 9 2 ) 毕保德认为“所谓集约度? 就是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量。所投入的资本和 劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。人们在谈到土地集约经营时，往往是指耕地，言 及非农用地的很少，非农用地的效益可分为两类；用于住宅建设的是所建房屋的面积；用于工业、 商业和交通运输的在于所获经营利润。前一类是实物性的，后一类是价值性的。但两者集约经营 的共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益。”( 毕保德，1 9 9 1 ) 以上表述虽然各有不同，但有一点达成了共识：土地集约利用就是要增加单位土地上的投入 ( 包括物质的和非物质的) ，以获得更多产出的土地开发经营方式。 但也有学者认为上述表述虽然抓住了土地集约利用的核心对地增加投入来提高土地 利用强度，却忽略了城市土地利用不同于一般土地利用的特征，即城市土地集约利用的前提和必 要条件一城市土地合理布局、用地结构优化和具有良好的环境。例如陶志红认为，城市土地集 约利用的内涵是，以合理布局、优化用地结构和可持续发展思想为依据，通过增加存量土地投入、 改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益( 陶志红，2 0 0 0 ) 。按这一观点，用 地的合理布局、结构的优化完善、良好的生态环境，是城市土地集约利用的前提。在该必要条件 的约束下，不断增加存量土地的投入，提高土地的经营管理水平，在现有技术经济水平许可的条 件下，尽可能提高土地的使用强度和效率，就成为土地集约化利用的核心，鉴于城市土地集约利 用的最终目标是提高土地的使用效率和产出效率，因此它属于经济的范畴，章牧，骆培聪、查志 强、欧阳安蛟等也持有此类观点。 3 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 1 2 2 土地集约利用中相关理论的研究 在土地集约利用的相关理论研究方面，从早期的强调功能、追求理想城市形态的城市规划理 念，到近代在欧美城市中出现的新古典主义式的城市改建计划，出现了新的具有代表性的霍华德 ( e i l o w a t d ) 的。田园城市理论、勒柯布西埃( l ec o u b u s i e r ) 的。集中城市”理论、伊利 尔沙里宁( e d s a r i n e n ) 的。有机疏散思想”等理论，可持续发展理论，景观生态理论等有 关城市规划和土地利用配置的相关理论也都被引入到土地集约利用研究中 我国学者是介绍国外理论的同时，也从方法论的角度阐述了上述理论对我国相关研究的借鉴 作用随着我国相关研究的兴起，更多学者从我国实际情况出发，探讨与城市土地集约利用相关 的理论问题一些学者讨论了城市土地资源合理配置问题，构建了基于市场机制、政府调控机制 和公众参与机制的城市土地资源集约化配置模式，指出土地置换是土地集约利用的重要手段，并 对产业用地置换做了初步研究( 罗鸿铭，2 0 0 4 ) 另一些学者立足我国城市化迅速发展的实际， 探讨城市化发展与土地集约利用的相互关系，结果表明两者相辅相成、相互促进，城市化建设与 土地集约利用的目标是一致的在城市化的不同阶段，土地利用集约化的类型呈现出不同的特点， 一般经历从劳动力资本型集约到资本技术型集约，再到结构型集约，最后随着城市土地利用空间 形态的城乡融合。土地利用表现为更高层次的生态型集约的发展过程( 何芳、魏静，2 0 0 1 ) 。部 分学者引入城市可持续发展理论，探讨城市土地可持续利用与集约利用关系。研究指出，可持续 的土地和用发展观是城市土地集约乖j 用的指导思想与依据，城市土地利用既要求节约用地，追求 土地产出效益，又要注意土地潜力的适度和可持续挖掘，应避免矫枉过正造成城市社会和生态环 境的恶化( 谢正峰，2 0 0 2 ) 1 2 3 土地集约利用定量评价研究 从世界土地评价的发展来看，近六七十年是评价方法和理论研究渐趋成熟的时期。特别是 1 9 7 2 年联合国粮农组织在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价的国际专家会议，在此基础上提出了 土地适应性评价分类系统，并于1 9 7 6 年发表了土地评价纲要，成为世界土地评价研究走向成 熟化的重要标志，但土地评价的对象还是农业用地。现在，土地评价研究有了更广泛深入的发展， 不仅限于农业用地，在城镇、工业区、旅游区、开发区等均已涉及。 从我国土地评价研究的状况来看，7 0 年代后期至9 0 年代中期，通过引进欧、美、澳土地评 价理论和方法，以及进行广泛的实践和应用研究，在我国也基本建立了从单项到综合的一套农业 土地评价方法和体系。8 0 年代中期和9 0 年代中期，土地评价研究开始涉及非农用地评价，如旅 游用地评价和城市用地评价城市土地评价的类型也由最初的侧重于城市建设自然条件对城市建 筑影响的城市土地建设适应性评价，发展到对城市土地经济性进行评价，如对城市土地进行评价 的城市土地分等定级、评定城市基准地价。 在土地集约利用评价方面，也由最初的开始涉足农业土地利用集约度的量化研究，渐渐转向 城市土地利用集约度的研究，包括评价方法、评价内容、指标体系构建和技术应用在内的土地集 约利用定量评价研究已成为我国土地集约利用研究的核心工作。 评价方法是城市土地集约利用定量评价的基础，但由于研究难度大，成为我国土地集约利用 评价研究中的薄弱环节。一些研究者介绍了西方国家常用的土地评价理论与方法，并从方法论的 4 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 角度阐述了国外相关研究对我国研究的启示( 王宝铭，1 9 9 6 ) 另外一些学者结合我国实际提出 城市土地集约利用定量评价的基本内容，即设计一套评价指标体系和评价方法。对城市土地集约 利用进行定量评价包括3 个层次t 宏观层次是城市总体评价l 中观层次是城市分区评价；微观 层次则是具体地块的评价( 查志强。2 0 0 2 ；白冰冰等。2 0 0 3 ) 还有一些研究者提出因地制宜， 注重约束条件、效率和发展趋势的评价思路，认为城市土地集约利用评价主要采用比较分析方法， 在确定评价标准后进行定性、定量比较分析，取得评价成果( 蕺江红等，2 0 0 4 ；龚义等，2 0 0 2 ) 刘力等人采用熵值法，通过构建一套城市土地集约利用评价的指标体系，分析中国1 3 个特大城 市的土地集约利用度分布情况，并对土地利用经济效益的分异特征进行了分析，从而对城市土地 集约利用评价的方法进行了有益的探索( 刘力、邱道持、粟裕等，2 0 0 4 ) 还有学者采用统计分 析法、特尔菲法和层次分析法从投资强度、利用程度和产出效率对开发区工业内部不同行业企业 用地和城市工业企业用地进行了土地集约利用的定量化评价。还有一些学者在土地集约利用潜力 评价系统的建立方面做了探讨，并在南京、苏州，长春等城市应用( 乔伟峰、孙在宏，2 0 0 4 ；章 其祥等，2 0 0 3 ) 评价内容方面，城市土地集约利用评价主要是针对城市土地集约利用的现状和潜力进行评 价。现状评价主要是针对当前城市土地利用水平，评价当前城市土地利用效率和效益。面潜力评 价就是以国家标准和有关行业规定为依据，采用一定标准，从城市自然和社会经济特点出发，通 过增加土地投入，合理配置土地，优化土地利用结构等措施在不增加城市土地总量前提下增加 土地面积相对数量，提高土地利用经济效益、生态效益和社会效益的潜力。 城市土地集约利用评价的核心工作就是评价指标体系的制定，国土资源部为此专门颁布了 城市土地集约利用潜力评价技术方案 一些学者从我国实际出发。分析评价指标体系建立的 原则，认为应该慎重考虑指标的科学性、整体性、层次性、区域性、动态性、前瞻性和可操作性 等( 查志强，2 0 0 2 ；白冰冰等，2 0 0 3 ；章牧，2 0 0 3 ；薛俊菲等，2 0 0 2 ) 。有些学者从综合评价角 度建立评价指标体系，认为集约化、高效化和协调化是评价的3 个主要目标，评价指标应包括4 方面内容：1 ) 制约土地集约利用的指标，主要包括环境污染指数和城市绿化率等；2 ) 城市土地 集约利用程度指标，主要包括土地投入强度和土地利用强度等；3 ) 城市土地利用效率指标，主 要包括土地经济产出指标等；4 ) 城市土地集约利用趋势和可持续度指标( 何芳、吴正训，2 0 0 2 ； 赵鹏军、彭建，2 0 0 1 ；张国琴，2 0 0 3 ) 。而且由于城市土地集约利用是一动态概念，随着社会发 展，城市土地集约利用水平会不断提高，其评价指标也应随时间、地域变化而变化有的学者则 从不同空间层次建立了宏观、中观和微观层次的土地集约利用评价指标体系。宏观评价是以整个 城市为评价对象，评价指标主要包括城市空间格局合理性、土地利用强度、土地产出效率和土地 可持续利用等；中观层次的评价对象是不同功能的城市分区，根据功能不同分别设计了工业区、 商业区和居住区等评价指标体系；微观层次则是以地块为评价对象，评价指标主要包括容积率、 经济产出和环境指数等。一些学者则从整体角度出发，构筑土地集约化综合指数等综合指标来衡 量城市土地利用集约度( 刘卫东、袁华宝，1 9 9 9 ；徐银良、胡宁，2 0 0 4 ) 。上述研究均在城市用 地具体评价中应用总的来看，学者们构建的城市土地集约利用评价指标体系主要是从土地利用 程度、土地投入水平、土地产出效率、土地可持续发展等几方面来考虑的，并已应用到具体评价 实践中。但是，由于城市的自然、社会、经济条件及发展历史毕竟不同，城市发展水平差异很大， 因此不能用相同指标去衡量不周城市土地利用集约状况此外，不同性质和功能的城市，其衡量 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 标准也不同 由于城市土地集约利用评价涉及因素多，数据量大，并且评价单元具有空间属性和非空问属 性。使得常规的工作方法效率低下，难以保证结果准确因此随着g i g 技术和大型数据库技术的 发展，关于城市土地集约利用评价技术的应用研究越来越受到重视，一些学者建立了基于g i s 和 r s 技术的城市土地集约利用评价信息系统并在南京、苏州等城市应用( 乔伟峰、孙在宏，2 0 0 4 ) 另一些学者认为城市土地利用集约评价成果可以应用于规划编制与管理、建设用地管理、地市 场管理和土地资产管理等领域，对实现城市土地由粗放开发到集约利用转化和我国国民经济的可 持续发展具有重大作用( 董黎明、袁利平，2 0 0 0 ) 1 2 4 城市土地集约利用途径研究及区域实践研究 鉴于目前我国土地利用效率较低，浪费现象十分严重，节约用地的潜力很大，因此如何协调 资源短缺与经济发展的关系，促进土地集约利用的途径及措施研究已成为我国土地集约利用的重 要内容之一，且在全国各地区实践中出现了许多集约用地的典范大部分学者从宏观角度出发， 将土地集约利用途径归纳为四个方面；基于城市化发展规律、基于市场调节机制、基于政府宏观 调控机制和基于公众参与机制等。 ( 1 ) 基于城市化发展规律的相关途径探讨 城市化是社会发展的趋势，适度发展城市化建设有利于土地集约利用。许多学者基于城市化 发展规律提出促进城市土地集约利用的途径及措施。一些学者借鉴国外成功经验，结合我国城市 化实践，认为城市规模越大，其集聚效应越明显，有利于集约用地，提出应该积极促进大中城市 建设，谨慎发展小城镇，一些学者认为城市土地集约利用与城市发展阶段密切相关，应根据城市 所处的发展水平和阶段确定相关政策，合理确定城市发展战略( 刘伯恩，2 0 0 3 ) ，一些学者基于 我国土地资源紧缺的现状，提出土地空间多维利用的立体化利用模式( 张永良、包纪祥，1 9 9 7 ) ， 个别学者从不同空间角度提出了宏观、中观和微观层次的城市土地集约利用措施及相关政策( 陈 书荣、曾华，2 0 0 0 ) 。 ( 2 ) 基于市场调节机制的相关途径探讨 城市土地集约利用的实质就是土地资源的有效配置，而市场则是资源配置的基本方式，因此 众多学者围绕市场机制提出了多种措施，其核心就是通过市场机制促进土地流转和优化使用，实 现土地资源合理配置，从而达到土地集约利用目标。一些学者提出应积极探索城市土地有偿使用 模式，进行城市土地产权制度创新，明确各产权主体的权利义务，以促进土地集约利用( 刘伯思， 2 0 0 3 ) ，一些学者提出应全面实施土地市场化战略，培育和规范土地市场，建设和完善土地市场 环境，改革土地流转方式，以有效发挥市场对土地资源的合理配置作用，提高土地集约利用水平 ( 孙本良，2 0 0 3 ) ，一些学者提出应充分利用市场价格杠杆作用，通过土地租金、地价和税收等 手段促进土地合理流转，提高土地集约利用水平( 张丽琴，2 0 0 3 ) ，一些学者应用级差地租原理 提出“退二进三”的土地置换措施，建议对那些区位条件较好的工业、仓储等低效用地进行置换， 用于发展经济效益较高的商业等服务业，提高土地集约利用水平 ( 3 ) 基于政府宏观调控机制的相关途径探讨 由于完全依靠市场机制配置土地资源存在一定局限性，众多学者从政府宏观调控角度提出促 6 中国农业大学硕士学位论文 第一章绪论 进城市土地集约利用的措施。一些学者提出要科学编制和严格实旄城市规划和土地利用总体规 划，实施严格的土地用途管制制度( 罗鸿铭。2 0 0 4 ) ，一些学者建议建立完备的土地储备和土地 供应计划制度，实行政府对土地一级市场的垄断，严格控制建设用地供应总量，实现土地供给方 式。由需求确定供给。向。由供给确定需求”转变( 李超等，2 0 0 3 ) 。一些学者提出应该完善政 府对土地使用的经济、法律和行政调控手段，建立城市土地利