成本法及其运用 (2).ppt

1 第五章成本法及其运用 搜集有关不动产开发建设的成本 税费 利润等资料 测算重新构建价格 测算折旧 求取积算价格 2 重点掌握内容 重点介绍了成本法的基本原理 重新构建价格的概念 求取思路 求取方法 建筑物折旧的概念 原因和求取方法 3 一 概念成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧 然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 成本法的本质是以不动产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值 第一节成本法的基本原理 4 二 理论依据 生产费用价值论 商品的价格是依据其生产所必需的费用来决定 具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看 从卖方的角度来看 不动产的价格是基于其过去的 生产费用 重在过去的投入 从买方的角度来看 不动产的价格是基于社会上的 生产费用 类似于 替代原理 由上可见 买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价 包含正常的费用 税金和利润 因此 估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值 5 三 适用对象和条件适用对象 只要是新近开发建设 可以假设重新开发建设或者计划开发建设的不动产 均可以采用成本法估价 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价 如学校 图书馆 体育场馆 医院 行政办公楼 军队营房 公园等公用 公益性不动产 以及化工厂 钢铁厂 发电厂 油田 码头 机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的不动产 单纯的建筑物通常也是采用成本法估价 在不动产保险 包括投保和理赔 及其他损害赔偿中 一般也是采用成本法估价 6 运用成本法估价值得注意的是 现实中 不动产的价格直接取决于其效用 而非花费的成本 成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价格 换一个角度讲 不动产成本的增加并不一定能增加其价值 投入的成本不多也不一定说明其价值不高 所以要求在运用成本法估价时注意 逼近 其中最主要的是要注意如下两个方面 一是要区分实际成本和客观成本 实际成本是某个具体的不动产开发商的实际花费 客观成本是假设开发建设时大多数不动产开发商的一般花费 在估价中应采用客观成本 而不是实际成本 二是要结合市场供求分析等来确定评估价值 类似不动产市场供大于求时 应下调评估价值 求大于供时 应上调评估价值 7 四 成本法的操作步骤运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行 搜集有关房地产开发建设的成本 税费 利润等资料 测算重新购建价格 测算折旧 求取积算价格 8 第二节不动产价格构成 运用成本法估价的一项基础工作 是搞清楚不动产价格的构成 在实际运用成本法估价时 不论当地不动产价格的构成如何 首先最关键的是要调查 了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程 以及该全过程中所涉及的费 税种类及其支付标准 支付时间 以做到既不能重复 也不能漏项 然后在此基础上针对估价对象的实际情况 确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额 9 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 下面以 取得不动产开发用地进行房屋建设 然后销售所建成的商品房 这种典型的不动产开发经营方式为例 并从便于测算各构成项目金额的角度 来划分不动产价格构成 在这种情况下 不动产价格通常由如下7大项构成 10 指取得不动产开发用地所必需的费用 税金等 在完善 成熟的不动产市场下 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由不动产开发商 作为买方 缴纳的税费 如契税 交易手续费 构成 在目前情况下 根据不动产开发用地取得的途径 土地取得成本的构成可分为下列3种 1 通过征收农地取得的 土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等 2 通过城市房屋拆迁取得的 土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等 3 通过市场 购买 取得的 如购买政府招标 拍卖 挂牌出让或者不动产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地 土地取得成本 11 是指在取得的不动产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用 税金等 在理论上 可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本 在实际中 开发成本主要包括下列几项 1 勘察设计和前期工程费 2 基础设施建设费 3 房屋建筑安装工程费 4 公共配套设施建设费 5 开发建设过程中的税费 开发成本 土地开发成本取得土地后 对其开发的费用有三种 基础设施配套费 公共事业建设配套费和小区开发配套费 12 管理费用是指为组织和管理不动产开发经营活动所必需的费用 包括不动产开发商的人员工资及福利费 办公费 差旅费等 可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率 因此 在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算 13 投资利息即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值 包括土地取得成本 开发成本和有关税费的利息 无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息 因为借贷资金要支付贷款利息 自有资金要放弃可得的存款利息 即基于资金机会成本的考虑 计算投资利息需要把握5个方面 应计息项目 计息周期 通常为年 计息期 计息方式 单利和复利 利率 名义利率和实际利率现在存款比较 1年期复利和三年单利 14 1 土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清 经历整个开发期 因此 计息期为整个开发期 2 开发费用及其税费在开发过程中逐步投入 销售后方可收回 其计息方法有两种 一是以整个开发费用为基数 计息期为开发期的一半 二是以开发费一半为基数 计息期为整个开发期 15 销售费用是指销售开发完成后的不动产所必需的费用 包括广告宣传费 销售代理费等 销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算 销售税费是指销售开发完成后的不动产应由不动产开发商 此时作为卖方 缴纳的税费 又可分为下列两类 1 销售税金及附加 包括营业税 城市维护建设税和教育费附加 通常简称为 两税一费 2 其他销售税费 包括应由卖方负担的交易手续费等 16 开发利润现实中的开发利润是一种结果 是由销售收入 售价 减去各种成本 费用和税金后的余额 而在成本法中 售价 是未知的 是需要求取的 开发利润则是需要事先测算的 因此 运用成本法估价需要先测算出开发利润 在估价中 测算开发利润应掌握下列几点 1 开发利润是所得税前的 2 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 3 开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应利润率来测算 17 1 计算基数 1 土地取得成本 开发成本 2 计算基数 2 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 18 计算基数 3 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 计算基数 4 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 开发完成后房地产价值 19 1 适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用十销售税费 开发利润 第三节成本法的基本公式 房地产价值 重新构建价格 折旧 2 适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价格 建筑物建设成本 管理费用 投资利息 销售费用十销售税费 开发利润 20 3 适用于新建不动产的基本公式新建不动产价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 4 适用于旧的房地产的基本公式为 旧不动产价格 房地的重新购建价格一建筑物的折旧或者旧不动产价格 土地的重新购建价格 建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 21 例 某成片荒地面积2km2 取得该荒地的代价为1 2亿元 将其开发成五通一平的熟地开发成本和管理费用为2 5亿元 建设期为3年 贷款年利率为8 销售费用 销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2 5 5 和10 开发完成后可转让土地面积的比率为60 求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 由P 1 2 1 8 3 2 5 1 8 1 5 P 17 5 得p 5 2334 土地单价 5 2334亿元 1 2km2 436元 平方米 22 一 概念重新购建价格又称重新购建成本 是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出 或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润 把握重新购建价格的概念 还应特别注意下列3点 1 重新购建价格是估价时点的价格 2 重新购建价格是客观的价格 3 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格 第四节重新购建价格 23 二 重新购建价格的求取思路1 求取房地的重新购建价格有两大路径 一是模拟房地产开发商的房地产开发过程 在本章第2节房地产价格构成的基础上 采用成本法来求取 二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分 先求取土地的重新购建价格 再求取建筑物的重新购建价格 然后将两者相加来求取 2 求取土地的重新购建价格 通常是假设该土地上的建筑物不存在 然后采用市场法 基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格 这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地 求取土地的重新购建价格 也可以采用成本法求取其重新开发成本 因此 土地的重新购建价格可以分为重新购置价格和重新开发成本 24 3 求取建筑物的重新购建价格 是假设该建筑物所占用的土地已经取得 并且该土地为空地 除了建筑物不存在之外 其他状况均维持不变 然后在此空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润 也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造 由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人 这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用 即建筑工程价款或工程承发包价格 再加上发包人所必需的其他支出 如管理费 投资利息 税费等 25 建筑物重新购建价格的求取方式1 重置价格又称重置成本 是指采用估价时点的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润 2 重建价格又称重建成本 是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润 可将这种重新建造方式形象地理解为 复制 注意 有特殊保护价值的建筑物 如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物 适用重建价格 一般建筑物适用重置价格 重置价格通常要比重建价格低 26 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新购建价格可以采用市场法 成本法求取 也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格 房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取 求取建筑物重新购建价格的具体方法 有单位比较法 分部分项法 工料测量法和指数调整法 1 单位比较法 单位面积法 单位体积法 2 分部分项法 3 工料测量法 4 指数调整法 27 28 29 30 31 某房屋装修价格评估 32 33 34 一 概念估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失 其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额 即建筑物折旧 建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 第五节建筑物折旧 建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值 将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整 其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值 35 1 物质折旧物质折旧又称物质磨损 有形损耗 是指建筑物在实体上的老化 损坏所造成的建筑物价值损失 物质折旧可进一步从如下4个方面来认识和把握 自然经过的老化 正常使用的磨损 意外破坏的损毁 延迟维修的损坏残存 二 建筑物折旧的原因根据造成建筑物折旧的原因 可将建筑物折旧分为物质折旧 功能折旧和经济折旧三大类 36 2 功能折旧功能折旧又称精神磨损 无形损耗 是指建筑物在功能上的相对缺乏 落后或过剩所造成的建筑物价值损失 导致建筑物功能相对缺乏 落后或过剩的原因 可能是建筑设计上的缺陷 过去的建筑标准过低 人们的消费观念改变 建筑技术进步 出现了更好的建筑物等 37 3 经济折旧经济折旧又称外部性折旧 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失 不利因素可能是经济因素 如市场供给过量或需求不足 区位因素 如环境改变 包括自然环境恶化 环境污染 交通拥挤 城市规划改变等 也可能是其他因素 如政府政策变化等 38 三 建筑物折旧的求取方法 有关年限的概念1 建筑物的自然寿命和建筑物的经济寿命建筑物的自然寿命 是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏 而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间 1 年限法年限法是根据建筑物的经济寿命 有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法 39 建筑物的经济寿命 是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间 建筑物的经济寿命短于其自然寿命 它是由市场决定的 相同类型的建筑物不同地区的经济寿命可能不同 2 建筑物的实际经过年数和建筑物的有效经过年数建筑物的实际经过年数 是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的经过年数 建筑物的有效经过年数 是指估价时点时建筑物状况和效用所显示的经过年数 建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数 40 3 建筑物的剩余自然寿命和建筑物的剩余经济寿命建筑物的剩余自然寿命 是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命 建筑物的剩余经济寿命 是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命 即剩余经济寿命 经济寿命一有效经过年数如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少 就会延长建筑物的剩余经济寿命 反之 就会缩短建筑物的剩余经济寿命 41 总结 利用年限法求取建筑物折旧时 建筑物的寿命应为经济寿命 经过年数应为有效经过年数 剩余寿命应为剩余经济寿命 只有这样 求出的建筑物折旧 进而求出的建筑物价值 才能符合实际 42 式中 Di 第i年的折旧额 或称做第i年的折旧 C 建筑物的重新购建价格 S 建筑物的净残值 是建筑物的残值减去清理费用后的余额 N 建筑物的经济寿命 R 建筑物的净残值率 C S 称为折旧基数 年限法中最主要的是直线法 直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法 它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等 直线法的年折旧额计算公式为 43 建筑物的损耗可以分为可修复和不可修复的损耗 2 实际观察法实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧 而是注重建筑物的实际损耗程度 44 修复是指恢复到新的或相当于新的状况 有的是修理 有的是更换 预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的不动产价值增加额的 是可修复的 反之 是不可修复的 即修复所必需的费用 修复后的不动产价值一修复前的不动产价值 对于可修复项目 估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额 45 对于不可修复项目 根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命 将其分为短寿命项目和长寿命项目两类 短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换 甚至可能更换多次 长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的 46 短寿命项目采用年限法计算折旧额 长寿命项目是合在一起 先利用建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额然后根据建筑物的经济寿命 有效经过年数或剩余经济寿命 采用年限法计算折旧额 47 例子 某建筑物的重置价格为180万元 经济寿命为50年 有效经过年数为10年 其中 门窗等损坏的修复费用为2万元 装饰装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 经过年数为3年 设备的重置价格为60万元 平均寿命为15年 经过年数为10年 残值率假设均为零 试计算该建筑物的物质折旧额 48 3 成新折扣法根据建筑物的建成年代 新旧程度或完损程度等 判定出建筑物的成新率 或者用建筑物的寿命 经过年数计算出建筑物的成新率 然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值 这种方法被称为成新折扣法 计算公式为 V CXq式中V 建筑物的现值 C 建筑物的重新购建价格 q 建筑物的成新率 49 这种成新折扣法比较粗略 主要用于初步估价 或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合 尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查 在实际估价中 成新率是一个综合指标 可按下列3个步骤进行计算 用年限法计算成新率 根据建筑物的建成年代对上述计算结果做初步判断 看是否吻合 采用实际观察法对上述结果做进一步的修正 并说明修正的理由 50 四 求取建筑物折旧应注意的问题1 求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损 科学地说不是 折旧 而是 减价调整 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊 补偿或回收 51 2 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 1 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧 2 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的 应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧 52 1 建筑物的建设期不计入耐用年限 即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 2 建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时 应按建筑物耐用年限计算折旧 53 3 建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时 应按土地使用年限计算折旧 即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧 54 4 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前 其耐用年限早于土地使用权年限而结束 应按建筑物耐用年限计算折旧 55 5 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前 其耐用年限晚于土地使用权年限而结束 应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧 56 第六节成本法应用中涉及的有关规定 一 商品住宅价格的构成1 成本征地和拆迁安置补偿费勘察设计和前期工程费建筑安装工程费住宅小区基础设施建设费管理费贷款利息2 利润3 税金4 地段差价 57 二 经济适用房价格的构成1 征地和拆迁安置补偿费2 勘察设计和前期工程费3 建筑安装工程费4 住宅小区基础设施建设费5 管理费6 贷款利息7 税金8 利润 按1和4的3 计 58 三 农地征收费的构成1 土地补偿费2 安置补助费3 地上附着物和青苗的补偿费4 新菜地开发建设基金5 耕地开垦费6 征地占用税7 征地管理费8 政府规定的其他有关税费 59 四 国有土地上房屋征收费用的构成 1 房屋拆迁补偿安置费用 1 被征收房屋的房地产市场价格 2 被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额 3 各种补助费 补偿费 包括搬迁补助费 安置补助费 征收非住宅房屋造成停产停业的补助费 2 房屋拆迁管理费3 房屋拆迁服务费4 房屋征收估价费5 房屋拆除和渣土清运费等 60 五 现行房屋折旧制度 各种结构房屋的耐用年限一般为 1 钢筋混凝土结构 生产用房50年 受腐蚀的生产用房35年 非生产用房60年 2 砖混结构一等 生产用房40年 受腐蚀的生产用房30年 非生产用房50年 3 砖混结构二等 生产用房40年 受腐蚀的生产用房30年 非生产用房50年 4 砖木结构一等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 5 砖木结构二等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 6 砖木结构三等 生产用房30年 受腐蚀的生产用房20年 非生产用房40年 7 简易结构10年 61 六 现行房屋完损等级评定标准 房屋完损等级是根据房屋的结构 装修 设备三个组成部分的项目完好 损坏程度来划分的 分为5类 完好房 基本完好房 一般完好房 严重损坏房 危险房 62 房屋新旧程度的判定标准是 完好房 十 九 八成 基本完好房 七 六成 一般完好房 五 四成 严重损坏房及危险房 三成以下 63 实际观测法 成新折扣法 第七节成本法总结和应用举例 64 例1 有一房地产 土地总面积1000平方米 为10年前通过征用农地取得 当时每亩花费20万元 现时重新取得该类土地为每平方米1600元 地上建筑物总建筑面积2000平方米 于8年前交付使用 当时建筑造价每平方米800元 现时同类建筑物造价每平方米需1500元 估计该建筑物尚可使用32年 残值率为5 试选用所给资料计算该建筑物的成新率 并估计其现时总价和单价 地价 1000 1600 16000000 房地产现时总价 4030000元 单价 2015元 平方米 65 例2 有一房地产 土地面积为1500平方米 5年前购得该土地 当时的买价为每平方米800元 经统计该类土地5年中每年地价上涨10 地上建筑物总面积为3000平方米两年前交付使用 当时的同类建筑物造价每平方米1000元 现时的造价比两年前提高6 估计该建筑物尚可使用48年 残值率为5 试估计该房地产的现时总价和单价 66 例3 某建筑物为钢筋混凝土结构 经济寿命为50年