万象城管理处工程工作手册.docx

万象城管理处-工程工作手册 编 号： 版 号： A 页 数： 页 生效日期： 年 月 日 拟 制 品质管理部 日 期 审 核 日 期 批 准 日 期 持有人： 受控印章：华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司 目 录第一章管理制度8第一节商场前期介入工作制度8第二节商场设施设备接管验收工作制度10第三节设施设备维护检查控制程序制度12第四节设施设备管理制度24第五节节能降耗管理制度27第六节危险品管理制度30第七节 安全生产规章制度和操作规程33第八节 安全生产检查制度36第九节 能源管理制度38第十节 仪器仪表使用管理制度41第十一节 外来人员来访制度44第十二节 档案管理制度45第十三节 钥匙管理制度46第十四节 工具管理制度47第十五节 培训制度50第十六节 工程人员行为礼仪制度51第十七节 二装店铺验收标准制度52第十八节 装修巡查制度57第十九节 建筑物外立面及屋面管理制度58第二十节 供配电设备（设施）运行管理制度60第二十一节 柴油发电机运行管理制度64第二十二节 万象城购物中心临时用电管理制度67第二十三节 高压配电中心管理制度68第二十四节 高压配电中心巡查制度70第二十五节 操作票制度71第二十六节 入户维修服务管理制度73第二十七节 杭州万象城物业管理服务承诺75第二十八节 交接班工作制度安全76第二十九节 值班制度77第三十节 物业工程人员岗位安全制度78第三十一节 公共区域、后勤通道巡检制度80第三十二节 电动广告挂钩管理制度81第三十三节 电动广告挂钩安全操作制度83第三十四节 电气安全管理制度85第三十五节 蜘蛛车/升降机申请使用制度86第三十六节 登高作业制度87第三十七节 电梯安全操作制度88第三十八节 电梯定期报检操作制度90第三十九节 电梯巡检操作制度91第四十节 电梯档案管理制度93第四十一节 自动扶梯巡检操作制度94第四十二节 生活水泵房管理制度96第四十三节 污水泵房管理制度98第四十四节 污水泵巡检制度99第四十五节 空调设备管理制度100第四十六节 设备机房管理制度101第四十七节 设备巡检管理制度104第四十八节 空调设备巡查制度105第四十九节 热水锅炉维护保养制度106第五十节 弱电系统运行管理制度108第五十一节 消防设施设备运行管理制度110第五十二节 消防管理制度112第五十三节 消防责任制度114第五十四节 零星工程实施制度116第五十五节 工程质保期内及退质保金期间管理制度120第五十六节 大中修工程管理制度122第五十七节 加建改造工程管理制度125第五十八节 噪音污染管理制度127第五十九节 受限空间作业安全管理制度129第六十节 物料管理制度133第二章岗位说明书135第一节工程部经理岗位职责135第二节 工程主管岗位职责138第三节工程助理岗位职责139第四节 行政助理职位职责140第五节工程维修领班岗位职责142第六节工程维修技工岗位职责144第七节工程维修技工夜间值班岗位职责145第八节高配值班工程人员岗位职责146第九节工程运行技工岗位职责147第十节节能管理岗位职责148第三章操作规程151第一节杭州万象城店铺围挡设计制作规程151第二节杭州万象城租户装修规程154第三节商场遗留工程处理规程172第四节设备台帐管理规程174第五节供配电设备操作规程176第六节电气运行管理规程179第七节报修处理操作规程181第八节 万象城工具领用及归还规程186第九节 柴油发电机运行操作规程190第十节给水设备操作规程195第十一节二次供水卫生管理制度及作业规程197第十二节BA系统维护保养规程200第十三节门禁系统操作维保规程202第十四节监控系统操作维保规程205第十五节停车场道闸系统操作维保规程208第十六节巡更系统操作维保规程211第十七节背景音乐及广播系统操作维保规程213第十八节UPS电源系统维护保养规程215第十九节不间断电源系统操作维保规程217第二十节 防排烟及联动控制系统维保规程218第二十一节 火灾自动报警系统维保规程220第二十二节 气体灭火系统维护保养规程222第二十三节 消防对讲及紧急广播系统维保规程224第二十四节 消火栓系统维保规程226第二十五节 自动喷水灭火系统维保规程229第二十六节 空调工运行检查规程232第二十七节 空调机房及风机房安全操作规程234第二十八节 防排烟及联动控制系统维保规程236第二十九节 冷冻机房安全操作规程238第三十节 热水机房安全操作规程240第三十一节 中央空调安全操作规程242第三十二节 二次供水卫生管理制度及作业规程244第三十三节 户外设施设备维护保养细则247第三十四节 工具及材料管理规程249第四章补充细则252第一节商场设施设备接管验收补充细则252第二节 设施设备管理细则257第三节设备台帐制定细则260第五章专项指导书265第一节设施设备年度维保规程指导书265第二节户外设施设备维护保养作业指导书275第三节 供配电设备维护保养作业指导书276第四节柴油发电机维护保养作业指导书278第五节电梯维保作业指导书281第六节给排水系统设备维保作业指导书282第七节弱电系统维护保养作业指导书287第八节空调系统设备维修保养作业指导书288第九节防雷与接地系统保养作业指导书290第十节 仪器仪表管理作业指导书293第六章应急预案295第一节设施设备事故应急预案295第二节停电应急预案297第三节电梯意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援299第四节电梯进水应急预案300第五节电梯困人应急预案301第六节停水应急预案303第七节给排水突发事件应急预案304第八节地下室进水应急预案305第九节防汛应急预案307第十节 防台应急预案309第十一节 其它设施设备事故应急预案311第十二节 柴油发电机应急预案318第十三节 BA控制失灵后的应急预案320第十四节 冷水机组群控发生故障时的应急预案321第十五节 真空热水锅炉群控发生故障后的应急预案322第十六节 供水事故应急处理预案323第十七节 燃气泄漏应急预案324第十八节 触、漏电突发事故应急处理预案325第十九节 防雷应急预案331第二十节 地震、塌方应急预案334第二十一节 强降雪应急预案336第二十二节 供配电系统停电处理应急预案337第二十三节 暴雨天气漏水应急预案339第二十四节 工程突发事件应急预案340第二十五节 玻璃幕墙破裂/脱落应急预案343附记录表单347培训签到表348培训记录349部门年度培训计划350钥匙领用、借用登记表351调阅、借离或复印审批表352档案目录353库存物品盘点表354工具领用、借用登记表355工程部工具年度采购计划356领料单357公共设施一览表358设备台账359设备标识卡360值班日志361租户进场装修现场协调记录362杭州万象城租户消防安全责任书363商场装修申请表364动火证365杭州万象城安全施工协议366杭州万象城店铺装修施工授权委托书371杭州万象城消防报审承诺书372杭州万象城租户装修用电用水容量申请确认书373杭州万象城门面还原承诺书374杭州万象城租户店铺开业申请表375杭州万象城（购物中心）装修押金退还申请表376装修施工巡查表377空置商铺检查表378商铺二次装修室内给排水管道试压厨房闭水试验验收表379商铺二次装修室内空调冷冻(却)水管道压力验收表380商铺二次装修整改通知书381商铺二次装修工程竣工验收表382商铺二次装修工程隐蔽验收表383商铺二次装修工程竣工复验表384商铺二次装修进场电表确认385水景、建筑小品巡查表386商铺二次装修人员登记表387万象城外立面钢挂石材玻璃幕墙巡查表388装修施工许可证389BA系统维护保养记录表390UPS电源系统维护保养记录表391背景音乐系统维护保养记录表392监控系统维护保养记录表393停车场系统维护保养记录表395信息发布系统维护保养记录表396信息系统维护保养记录表397BA系统检测记录表398UPS电源系统检测记录表399背景音乐系统检测记录表400监控系统检测记录表401门禁系统检测记录表402停车场系统检测记录表403信息发布系统检测记录表404巡更系统检测记录表405建筑消防设施维修保养周记录406消防系统故障处理报告407火灾自动报警系统维修保养检查表408喷淋及消火栓系统检查表409防火卷帘维修保养检查表410防排烟通风系统检查表411气体灭火系统检查表412变电所巡查表413发电机房巡查表414来访人员出入登记表415发电机组运行检查记录表416供配电系统维护保养417倒闸操作票418第一种工作票419第二种工作票421发电机维护保养422高压中心设备运行记录表423节能计划424临时用电申请表425冷冻机房低压室巡查表426隔油池间检查记录表427生活水泵房运行检查记录表428湿式报警阀间巡检记录表430万象城水箱清洗记录表432万象城给水泵月保养记录表433万象城室外雨、污水系统检查表434生活水表、消防水表、绿化水表每日用量435污水泵检查记录表436污水泵周巡检表437杂用水泵房运行检查记录表438消防水泵房巡检记录表439配电柜、控制箱保养记录441水池(箱)清洗及消毒记录表442隔油池间检查记录表443设备年度保养记录表444电梯机房日巡视记录445公共区域设施设备运行检查表446蜘蛛车使用申请表447电梯维修保养月考评表448强电井巡查表449杭州万象城购物中心诺维锑升降机使用申请表450升降机（8米）维护保养计划表451升降机（14米）维护保养计划表452蜘蛛车维护保养计划453机房巡查签到表454空调、通风设备巡查表455通用机房检查表456空调风机及风机盘管保养记录表457突发事件报告单459空调机组/新风机组设备检查保养记录460空调水系统保养记录表462冷冻机房、泵房巡查签到表463空调冷却塔检查保养记录表464冷却塔巡查签到表466设备保养记录表467万象城购物中心空调运行指令468锅炉设备检查维修保养记录表469空调水处理加药机运行记录表470万象城购物中心板式换热器（空调）运行记录472空调机组、新风机组滤网清洗记录表473万象城购物中心热水系统运行记录474制冰机房巡查签到表475万象城工程安全检查表476灭火器检查表477万象城店铺工程安全检查记录表478万象城店铺环境检查记录表479万象城店铺消防检查记录表480万象城逃生指示标识检查记录表481消火栓检查表482零星工程指令表483零星工程施工单位评价表484零星工程质量验收单485零星工程变更申请表486零星工程移交表487客户服务中心报修记录表488客户服务中心报修记录汇总表（月度）489万象城工程维修单490万象城租户工程维修回访单491万象城租户有偿维修统计表492防雷接地设施保养记录表493整改联系函494电动挂钩检查记录表495电动挂钩操作申请/使用表496电动挂钩维保计划表497日立电梯（日常）维护保养499扶梯半月保养项目内容及要求501维保/抢修评定表503工程应急抢险物资检查表504工程应急物资检查表505万象城设备机房安全检查表506仪器仪表统计表507仪器仪表台帐508万象城工程遗留问题跟进对照表509万用表校验记录表510值班巡检表511物品领用记录512公用工具保养记录514仓库标准化管理检查记录表515物资标识卡516煤气自动报警系统维修保养检查表517工程设计、监理、承建单位信息表518租房资料移交清单519物业综合数据移交清单520资料移交表525工程竣工实物移交549工程验收记录表551竣工验收接管统计表552房屋接管验收遗留问题统计及整改情况表553工程整改记录单556室外水景使用前/后检查表558给水系统排气阀检查记录表559新型工艺/材料使用评定表560第一章 管理制度第一节 商场前期介入工作制度1. 前期介入准备：(1) 总经理对确定的物业管理委托项目，在正式接管前指定前期介入负责人。(2) 前期介入负责人组织相关部门、各专业工程人员组成物业项目前期介入小组。(3) 前期介入小组成员从物业管理角度对物业项目的规划设计、工程施工、设备安装的质量提出建议。2. 规划设计阶段的前期介入：(1) 前期介入小组依据国家现行设计标准，对物业项目设计方案中的万象城配套设施、水电气供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用，室内管线与设施的布局、位置、高度等项目进行考察。考察时应从实用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等方面进行考虑。3. 施工阶段的前期介入：(1) 前期介入小组成员参与施工监理，对施工中影响楼宇质量、实用性及维护保养问题提出质疑，并以工程质量整改联系函的形式提交前期介入小组负责人，负责人核准后交物业开发单位。(2) 前期介入小组负责人负责收集、整理、保存前期介入阶段的所有资料，待物业验收接管后，将所有资料转品质管理部存档。4. 前期介入工作的内容包括：(1) 认真审核物业规划设计、竣工图纸等技术资料。(2) 对于在施工期间的物业项目，现场观察施工质量；已投入使用的物业项目，通过审查技术资料，现场观察物业项目，判断物业项目的施工质量等。(3) 提交前期介入报告，报告中明确物业项目的特点及存在问题。第二节 商场设施设备接管验收工作制度1. 技术资料(1) 商场竣工总平面图。(2) 所有单位建筑、结构、设备安装竣工图。(3) 单位工程竣工验收证明书。(4) 地质勘测报告，沉降观测记录。(5) 地下管道网竣工图。(6) 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。(7) 防雷接地电阻检测记录。 (8)电梯验收许可证。2. 设备设施(1) 电器回路测试：绝缘测试导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧，通电测试漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。(2) 配电柜、盘。(3) 电缆。(4) 电动机的验收。(5) 电梯。 (6) 水泵。(7) 背景音乐系统：室内扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。(8) 闭路电视监控系统：系统必须可与周界防越报警器系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰、配置必须满足招标书 上的功能要求。(9) 周边红外线报警系统：系统配置必须满足招标书上的功能要求，安装可开牢固，报警点沙盘显示正常，可与电视监视系统动，雨天、雾天、大雪天不会发生有误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。(10)电子巡更系统：信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要防水不锈。(11)消防系统。(12)空调及采暖系统。(13)公共通道应采用节能灯。3. 室外总体部分(1) 室外排水工程1) 室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。2) 窖井布置合理，出水口四周封闭严密，粉刷符合要求。3) 各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。4) 管道系统作闭水试验和冲水试验。系统无外泄，排水通畅。4. 商场景观：(1)按图布置各景点，坐标位置正确。(2) 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量水泵要作试压，灯光布置系统做线路绝缘测试和通电试验。(3) 配套设施：各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。(4) 围（护）栏（墙）：1) 安装固定、焊接平滑、无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。2) 设计安装围栏应设立监控系统和报警系统的安装位置。 5. 车库：(1) 在商场适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，其大小应与商场的实际情况相吻合。(2) 存放点设置合理的照明。(3) 存放点应设置固定支持物，与商场的风格相匹配。第三节 设施设备维护检查控制程序制度1. 设备间管理(1) 设备房门上应有明显设备房标识，“机房重地，非请勿进”等类似标识；设备间地面应统一铺装或油漆。(2) 地面应干净，物品摆放整齐无杂物。(3) 作业指导书齐备有效，维修检查记录完整，该记录保存期为3年。(4) 配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。重要机房照明采用双电源供电。(5) 开关、阀门单体设备要有明显状态标志，流体流向标识，可能造成人员伤害的设备间作业场所应配置相应的安全警示牌。(6) 设备外观清洁油漆无脱落，防护装置配备齐全。(7) 各类仪表试用正常无“跑、冒、滴、漏”，责任人明确。(8) 标识安装位置适当、醒目、清晰、统一、完整。机房内应配备各类应急操作工具及维修严禁操作警示标识。(9) 供配电房在明显位置设立“严禁合闸”等移动标识统一挂放点。(10)设备上端如有排污管等设施应加设喇叭口、挡板等设施。(11)重要设备房（监控中心、电话机房、配电房、发电机房、消防控制房、电梯机房、电脑机房、水磊房）应保持在40摄氏度以下，相对湿度80%以下，有防鼠防虫措施。(12)参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。(13)无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。(14)设备表面无积尘、无油渍，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。(15)设备房排水通畅。具有防暑措施。(16)专用工具、安全用品应放置在指定位置。(17)应制定维修工具的管理维护办法，并确定落实，电动工具应定期检修；封存暂停使用设备应作保养后，用防护罩保护并贴上标签。(18)对维修工具应有保管清单，保管现状良好。(19)设备房应设置与监控中心直接通讯电话，设施设备转动运行范围内应加设防护罩。(20)设备房内应定期组织排查危险源。设备机房维修设备时要挂检修牌，如当班不能完成的要交接到下一班；出现故障待修设备一律要挂故障牌。(21)二次供水安全措施：水箱、池加盖上锁，在通气口和溢流口装防虫网。(22)二次供水按规定时间清洗每半年或按当地法规规定时间清洗一次。(23)二次供水水池清洗：清洗人员具有健康并接搜专业配顺。(24)二次供水水质检查：保证达到国家标准，有水质检查合格报告，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。2. 资料管理(1) 物业接管验收应提交资料。1) 技术资料中竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等，设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；功臣预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试压报告；供水、供暖、管道煤气的试压报告；各类配套设备、设施合格证明和使用说明书。2) 设备的图纸、操作手册、说明书、合格证、检测报告、验收报告、商检证明等技术资料须完好存档，装订成册。(2) 原有房屋接管验收的资料。产权资料：房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。3. 供配电系统：(1) 属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。(2) 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。(3) 动了配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。(4) 变压器出口线电压：380V+5%范围内。原则上以进户电压220V+5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油侵式变压器温度：105度继电保护延时跳闸；90度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。(5) 电容补偿柜管理：功率因数能手动、自动调节控制、补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏；补偿控制手动、自动切换有效；补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧；功率因数：不小于0.9。(6) 高低配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常响声、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确。(7) 高压蓄电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种吊牌信号性质。(8) 操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235v-255v。(9) 蓄电池：镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，即使补充电解液。蓄电池不应发生如下现象：电解液过少、露出部分极板；蓄电池外部短路；电池电压不正常；电极板膨胀，气塞孔堵塞；电解液内含有机杂质；爬碱严重。酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。(10)发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。(11)发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏；发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合要求的切换开关装置；蓄电池组电压保持在24v左右；柴油储备房需设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统；正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周启动运行一次，每次运行时间为20分钟；发电机接地可靠，对噪音污染已影响租户的发电机房应有隔降噪音措施。4. 消防设备实施系统(1) 消防控制中心主机，消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。(2) 消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄露。止回闸动作灵敏可靠。反向不泄露。消防栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵每半年进行一次带载试验一次、并做记录（或按消防要求执行）。(3) 喷淋头：无泄漏、外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。(4) 消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。(5) 卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。(6) 消防监控中心：1) 录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间设定时，专人负责保管。2) 音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。3) 监视摄像头干净无尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。4) 监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。5) 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。5. 电梯系统(1) 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完好。非维修保养人员不得擅自运行维修。(2) 电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。(3) 电梯舒适性：运行时运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击及异常声响。(4) 平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负7mm以内。(5) 曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有想摩擦现象。检查制动工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0.7毫米。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。(6) 曳引机电动要求：轴承温度应不高于80度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。至少每年更换新的润滑脂。(7) 曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性涔油（每滴/3-5分钟）。减速器的机件和轴承的温度不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪音或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。(8) 曳引轮：防止钢丝绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。(9) 限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限度器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。(10)安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿厢内能用手将门拨开，其拨力应在200-300牛顿范围内。(11)轿厢门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿厢门刀对厅门地勘间隙为5-8mm。轿厢地勘对厅门地勘间隙为25毫米。门厅锁齿合影不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门拉开。门扇下端距地砍应为5-8mm。门垂直误差不大于0.5毫米。(12)门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁齿合应不小于7毫米。(13)轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物、无油污、无积水。设备无灰尘。(14)轿厢导轨导靴1) 导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。2) 检查滑动导靴的寸垫磨损情况，寸垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。3) 导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。(15)缓冲器1) 油压缓冲器用油固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。2) 缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。 缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。(16)安全钳1) 传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位凃锂，其动作应灵敏可靠。2) 安全钳锲块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。(17)钢丝绳1) 轿厢和对重侧的钢丝绳应张力均匀。2) 钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。3) 断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过164) 不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。补偿装置补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳因完好无折断，无严重磨损。(18)电梯电气部分1) 续电器接触器触电应吻合，无机碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。2) 接地电阻小于4兆欧，动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。(19)盘车、救人设置于机房明显位置，平层标志明显。(20)运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。(21)如果电梯由分承包方维护保养，为包房电梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备负责人每季度至少须向本部门负责人提交对承包房维修保养工作的评估报告一次，并存档。(22)电梯轿箱内各种设施完好，清洁卫生，无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。(23)电梯机房：温度保持在0-40度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。(24)管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。6. 采暖及空调系统(1) 采暖系统：锅炉、分气缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。(2) 燃油锅炉要求：1) 锅炉的进水必须经过水处理，并对水质量定期定期进行检测。2) 流量开关（或其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择要符合锅炉安全流量要求（安全保护功能）。3) 锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持0-20毫米水柱微负压状态。4) 正常状态下燃烧器自动一次启动成功率95%-98%。第一次自动点火不成功要查明原因，第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。5) 火焰传感器对明火有信号输出，高压点火变压器电压5000-10000V，点火电极绝缘不漏点。间距3-5MM。燃油泵输出压力达到额定值1030巴（BAR）。6) 锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器、无漏油漏水、无锈蚀、螺栓紧固。7) 温度控制体系要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。(3) 热力换热站供暖：1) 对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感器、变送器显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。2) 换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。设备应有水质和介质的实际情况，定期的检查和清晰。（1-3年）设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到说明书中规定的尺寸。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。3) 热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损坏泵的密封装置。泵电机避免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每次大修期间进行润滑脂润滑保养。4) 分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出阀标识清楚，无泄漏无锈蚀。5) 对锅炉供热时，膨胀水箱应保持一定水位或系统排气畅通。对市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排干净，待排出全是蒸气为止。(4) 空调补水装置：1) 高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。2) 变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。波动压力小于0.05兆帕。(5) 循环水系统：1) 采暖循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。2) 风机盘管设备要求：出口风速，温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水，保温良好。风机盘管回风每半年清洗一次。(6) 电加热采暖：1) 电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。2) 电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。3) 空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。(7) 冷空调系统：冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。(8) 冷却塔设备：1) 电机、风扇联接良好，转速风量达到设备要求。2) 减速器润滑油位在油标或油尺上下范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。3) 风机扇叶安装牢固、不变形、运动无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。4) 滤料应整齐排列无损坏，经过滤料到节水盘应如下雨。节水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流，运行时塔外允许有少量漂水。(9) 冷却水、冷水系统：1) 冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。2) 水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求，并且在电气，控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。(10)冷水机组设备：1) 离心式冷水机组润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60度温度。压缩机运行时油温高于43度，设备运行时润滑油应有103-207KPA压力。2) 冷凝器压力范围：690-1450KPA相应温度范围：15度-41度。3) 蒸发器压力范围：410-550KPA，相应制冷剂温度范围：1度-8度。4) 螺杆式冷水机组，开机前冷凝器进水温度不得低于15度，运行时冷却水进水温度范围20度-42度。出水温度范围25度-45度。5) 电气部分应保持干燥防止电路板等设备绝缘损坏，机组应保持情节完整，无锈蚀，无泄漏，螺栓紧固。（11） 电机：1) 水泵电机绕组温度下雨70度，正常状态下壳温度：30度-50度，电机轴温度小于80度。2) 电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。3) 电机风扇冷却效果明显。4) 电机运转时不能有糊焦味、冒烟现象。5) 电机三相运行相电流为零，运行电流不超过额定电流的110%，对地绝缘电阻大于0.5兆欧。(12)水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动、密封良好无泄漏。泵轴转动轻快无刮碰。(13)管理项目建立检查机制并予以落实，检查记录完整。7. 给排水设备设施：(1) 水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应小于10滴/分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。(2) 设备、阀门管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。(3) 限水、停水按规定时间通知用户，对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案。(4) 高层变频供水电气系统：变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03KPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。(5) 排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门、法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水位控制装置灵敏可靠，平时手动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电池小于额定值。(6) 下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。(7) 管理项目建立检查制度，并予以落实，检查记录完整。8. 检测仪器仪表安全设施(1) 购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门进行检验或送专业机构检验，并有效标识。(2) 检验项目：安全操作的高压验电器、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、防雷设施、电梯安全检验、高压配电设备、变压器、燃气锅炉、锅炉、重要设备用仪表、消防管道出口压力表等。9. 弱电设备设施：(1) 可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐。(2) 门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固，布线整齐。(3) 电话系统、有限电视；主交换箱、分线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理，箱体内外完整无损坏。(4) 管理项目建立检查制度，并予以落实，检查记录完整。10. 附属、配套设施(1) 防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象。(2) 外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；时玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；时涂料的，无脱落、无污渍；无张贴、乱涂。11、各专业负责人需根据对各自管理的工程、公共设备和设施设备制定年度检测计划，按照国家法规进行检测。如外围维修时，需安排人员跟进确保工程质量并将结果向上级领导报告。第四节 设施设备管理制度1. 设备的配置、验收、建档。(1) 配置：1) 工程部须对所有配置设备状况足够了解，同时根据物业服务需求和实际工作情况提出设备改造、优化、节能方案。(2) 验收：1) 工程部负责对设备进行验收，经验收合格的设备方可接管投入使用。(3) 建档：1) 2万元以下的设备应登记在设备台帐中，作为设备管理台帐;对2万元以上的设备除登记在设备台帐中外，还应填制设备卡2份，一份悬挂于设备上，另一份保留在维修部存档(维修部存档的设备卡应包括大修记录，悬挂于设备上，不包括检修内容。2. 设备的使用管理：(1) 工程部工作手册的编制：1) 工程部负责编制、级设备的管理工作规程，其中应包括设备的操作、安全操作规程等要求。级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作，或由工程部对操作人员进行必要的培训，级设备的操作人员负责每日对设备进行的清洁、润滑、更换易损易耗件。3. 对运行的设备每天进行检查，及时发现隐患，第一时间处理。(1) 设备运行：1) 工程部员工根据工程部工作手册进行设备操作，并根据运行情况填写操作表格。(2) 设备巡查：1) 工程部员工根据工程部工作手册对供配电、弱电、给排水系统等进行巡查，并填写下列表格:a) 供配电设备巡查记录b) 弱电系统巡查记录表c) 电梯运行巡查记录表d) 给排水设备设施巡查记录表2) 对于委外维护保养的设备应在分包合同中注明维护保养的内容，工作检查标准、频次等要求，由工程部编制相关工作规程，并据此对供方的工作进行检查、监督，并填写下列表格:a) 电梯维护保养记录b) 消防系统维护保养检查记录4. 设备的维护保养：(1) 设备维护保养工作规程的编制：1) 工程部负责编制、级设备的维护保养工作规程，其中应包括保养项目、保养频次、保养时间、保养内容等。(2) 日常维护：1) 工程部员工操作人员负责按照工程部工作手册的要求，对设备进行日常维护保养，并填写设备设施保养记录。(3) 定期维护保养1) 定期维护保养计划的制定：工程部负责在每年12月编制下年度设备年度维护保养计划。在每月的下旬编制下月的设备月度维护保养计划，以据此安排维护保养工作。2) 定期维护保养的实施维修部根据设备月度维护保养计划和工程部工作手册实施设备的定期维护保养工作，保养人员根据维护保养情况填写。设备设施保养记录供配电设备(设施)保养记录表。5. 设备的维修(1) 设备自行维修1) 当设备不能正常运行、操作人员无力维修时，工程部应组织专业人员进行检查维修，并根据维修情况填写设备设施维修记录。设备大修还应填写在工程维修部保存的设备卡中。(2) 设备委外维修1) 当设备故障超出工程部现有维修能力时，工程部应打报告给公司领导申请外委维修，经公司领导审核批准后，选择合格供方实施委外维修。6. 应急处理(1) 工程部负责对各系统建立机电设备系统应急处理方案，以满足在设备出现故障或紧急情况下，能尽快排除故障，减少损失，使广大业户满意。7. 设备(系统)的更新改造、报废：(1) 当设备系统不能满足服务运作需要时，工程部应根据工程部工作手册要求实施技改。设备选型、费用估算、实施计划安排等方面的内容，报管理处及租户大会审批，审批通过后执行。(2) 当设备无法维修或维修成本太高、不经济时，由工程部填写报废单报管理处及租户委员会审核、公司及租户大会审批通过后作报废处理。8. 质量记录的保存：工程部负责按照档案管理工作程序的要求保存与设备管理有关的记录第五节 节能降耗管理制度1. 节能降耗改造方案的确定和实施：(1)