（金融学专业论文）我国住房抵押贷款保险市场研究.pdf

内容摘要 内容摘要 一个成熟和完善的住房金融体系是住房产业顺利发展的重臻保证，可以为其 提供各种金融腋务。住房抵押贷款傈险市场是住房金融体系的麓要组成部分，保 险作为风险管理的主要手段，襁化解住房抵押贷款风险的问题上，是可以起很大 俸甭瀚。通过缣险来转移住房祗摔贷款泣务中魏各静风险，贷款槐掏可以放宽贷 款条件，从而为不同收入群体进入住房市场提供公正平等的机会，住房市场就可 懿真正痿动莛来。同时，傈陵公司将褥翻一个琶大酌露产群蓓，有稠予蒸韭务的 拓展。因此，开展住房抵押贷款保险业务有着广阔的市场前景，无论是从保险 枣场开发静焦壤还是觚聚台藿家佳痔熹凄改摹，程遴嚣强经济增长等方器，都肖 其必要性和重凝性。但是，我国住房抵押贷款保险市场存在着很多不完蛰的地方， 医姥露其遴孬系绞熬磷究并撵貘霹供僚签戆发震悉鼹，吴寿十分耋要辩凌实意 义。 论文分惫三章，爨农热下： 第一章首先界定了住房抵押贷款保险市场的概念并介绍了我国发展住房抵 押贷款保险市场鳃政策导岛，然器对其枣场主体窝经营活动骰了系统磷究，耀述 了市场主体的现状和面临的风险及经营活动中存在的问题。第二章研究了国外成 熟的住房抵抛贷款保险市场的运馋模式，著微了偌鉴分亳蓐。第三肇是本文匏主体， 在前两章分析的基础上，本文提出了发展和完善我国住房抵押贷款保险市场的思 路。 我溺住房抵押贷款僳险市场发展时间不长，加之其实践性较强，国内对它研 究不多。本文在分析研究的基础上，形成了一个较为全颇的住房抵押贷款保险市 场发震和完善的战略规划。这可潋说怒本文豹削新之处。 关键词：住房抵押贷款保险市场市场主体渡务经营 险静设计市场模式 目录 a b s t r a c t am a t u r ea n dd e v e l o p e dh o u s i n gf i n a n c i a ls y s t e mw i t ha l lk i n d so ff i n a n c i a l s e r v i c e sw i l ls m o o t ht h ew a yf o rt h eh o u s i n gi n d u s t r y t h em o r t g a g ei n s u r a n c e m a r k e ti sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n tp a r to fs u c has y s t e m a sam a i nm e a r l so fr i s k m a n a g e m e n t ，i n s u r a n c ep l a y sak e yr o l ei ns o l v i n gp r o b l e m sc o n c e r n i n gh o u s i n g m o r t g a g er i s k s ，o n c et h ev a r i o u sr i s k so f h o u s i n gm o 拉g a g ei st r a n s f e r r e db ym e a r l s o fi n s u r a n c e ，t h el o a n g r a n t i n gi n s t i t u t i o n sw i l ll o o s e nt h e r e q u i r e m e n t s o nt h e b o r r o w e r ss ot h a tf a i rc h a n c e sw o u l db ea v a i l a b l ef o rg r o u p sw i t hd i f f e r e n tl e v e l so f i n c o m e ，a n dt h eh o u s i n gs y s t e mw i l lt h e ns t a r ti nt h i ss i t u a t i o n a tt h es a n l et i m e ， t h ei n s u r a n c ec o m p a n yw i l lg a i nal a r g eg r o u po fg u e s t s ，w h i c hw i l lh e l pi ni t s b u s i n e s s t h u sm o r t g a g ei n s u r a n c es e r v i c ew i l lh a v eab r i g h tf u t u r e i ti s a b s o l u t e l yn e c e s s a r yb o t hi nt e r m so fo p e n i n gi n s u r a n c em a r k e ta n di nt e r m so f k e e p i n gu p w i t ht h eg o v e r n m e n t s h o u s i n g r e f o r m a t i o na n da c c e l e r a t i n gt h e d e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y t h em o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e t a th o m ei s ， h o w e v e ln o tv e r yd e v e l o p e d ，i nw h i c hc a s eas y s t e m a t i cs t u d yo fi tp r o v e s p a r t i c u l a r l yi m p o g a n ti nt h a tt h es t u d yw i l lp r o v i d ev a l u a b l es o l u t i o n st ot h ee x i s t i n g p r o b l e m s ， t h et h e s i sp r o p e ri sd i v i d e di n t ot h r e ep a r t s ，w h i c ha r ea sf o l l o w s c h a p t e ro n ep r o v i d e s ad e f i n i t i o nf o r m o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e t a n da l l i n t r o d u c t i o no ft h ec o r r e s p o n d i n gp o l i c i e so ft h eg o v e m m e n t as y s t e m a t i cr e s e a r c h i st h e nm a d et om 姣ec l e a rt h es t a t u sq u oa n dr i s k st h em a r k e ts u b j e c te n c o u n t e r sa n d t h ep r o b l e r n si nt h ec o u r s eo f o p e r a t i n g c h a p t e rt w oi sd e v o t e dt ot h eo p e r a t i n gm o d e so fm a t u r em o 建g a g ei n s u r a n c e m a r k e t si nf o r e i g nc o u n t r i e sa n dt h ep o t e n t i a lv a l u ef o ru s c h a p t e rt h r e ei st h em a i nb o d yo f t h et h e s i s ，b a s e do n t h ea n a l y s e si nt h ep r e v i o u s c h a p t e r s a d v i c ei sm a d et od e v e l o pt h em o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e ti nc h i n a i th a sb e e nn o tv e r yl o n gs i n c et h em o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e ts t a r t e di nc h i n a a n di ti sh i g h l yp r a c t i c a l ，s of e ws t u d yh a sb e e nm a d eo ni t t h e p r e s e n tt h e s i si so r i g i n a li nt h es e n s e t h a ti t ，f o rt h ef i r s tt i m e ，f o r m u l a t e sa s t r a t e g i cp r o g r a mf o rt h ed e v e l o p m e n to ft h em o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e tb a s e do n c o r r e s p o n d i n gr e s e a r c h e s k e yw o r d s ：m o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e t ；m a r k e ts u b j e c t ；c o u r s eo fo p e r a t i n g ； r i s k t y p ed e s i g n ；o p e r a t i n gm o d e so f m a r k e t s 南开大学学位论文电子版授权使用协议 ( 请将此协议书装订于论文首页) 论文s 铡霞 踢执拼橼俘修中修研劾 * 系本人在 南开大学工终帮学习赣溺匐作宠成的俸磊，并蠢逮过论文答辩。 本天系零终瑟懿难一痒者( 第一佟蠢) ，帮著 乍投入。褒零久霹意将本 睾螽 收录于“南开大学博硕士学位论文全文数据库”。本人承诺：己提交的举位论文 瞧子敝与窜嗣敝论文懿淘容一致，蘩霹不霹蓑弓| 莛学本声誉上簸按失奎本a 鑫 负。 本人完全了解南开大学豳书馆关于保存、使用学位论文的管理办法。同 意离开大学图书镑在下述范围蠹受费谈爝本人掺燕款电子叛： 本幸霉晶呈交当年，农校霆隧上提供埝文嚣秉捡索、文接测赞以及论文全文部 分浏览服务( 论文前1 6 页) 。公开级学位论文全文电子版于提交1 年后，在校园 网上允谗读者测楚并下载全文。 注：本协议书对于“非公开学位论文”在保密期眼过后同样适用。 院系所名称：彳和尚黾、 作者签名：南巧毽 举号：o 1 f 强麓：口舜，秀尸霾 载篷往房抵押贷款僳陵枣墒拜究 第一牵我国往房抵押贷款保险市场概述 第一节我国住房抵押贷款保险市场发展的政策环境 一、住房羝摔贷款僳浚隶场的概念梗构或装素 ( 一) 霆痰援择贷款保险枣壤熬攘念 市场是商品经济的范畴，凡是有商品，就必然有市场。狭义的市场是指买卖 鸯品静坜鼹，英特点是具备一是鳇遮纛窝设憨。广义瓣枣场则搂在定瓣对阕、 地点、条件下商品交换关系的总和。在缀济全球化的今天，市场的含义威从广义 上去理瓣。 住房抵押贷款保险市场是指住房抵押贷款保险商晶交换关系的总和或住魔 抵押贷教保险薅晶供给与需求哭系的总褰。本文中所提剿的住房抵押贷款保险爨 指广义上的概念，即与个人住房抵押贷款相关的各类险种，既包括财产保险，媳 包括人囊保险。 ( 二) 住房抵押贷款保险市场的构成要素 一个真正懑义上的保险市场应该具强以下几个条件：首先，保险市场组织结 构完善，邵包攒保险入、投傈入、代瑾人和经纪入的组织结构都是完善的，这识 是最重溪的一个条件；其次，市场主体具有独立的利益；再次，利用市场规则遴 行蠡由交易；最焉，带滋规熏键全，酃肖一套究善的缣陵法律憩| 菠。蠢茂虿觅， 一个成熟的住房抵押贷歆保险市场体系应包括其有稳定需求的市场主体群、具有 较强承绦麓力翁市场镄徐主体瓣、臻栽宠备豹串贪橇构、可及融分散风险熬再保 险机构和控制得当的监管机构及完善的法律制殿等组成蒙素。我国目前在这些方 嚣经拐步具备了一定瓣基醚，海建房羝捧贷款僳整枣场熬遴一步发震秘完善翻 造了良好的条件。 二、我国往房抵押捷款保阪市场发器的政策环境 孛夹帮各缀致癀已经谈谈到发震鞠完善住宅羝挣贷款保险帮场戆纛要缝耱 迫切性，相关的各项政策正在不断完善中。中央和地方性法规纷纷出台，为我斟 往宅抵撵爨款缣验枣场貔发展鸟完善葵定了坚实戆政繁基礁。 ( 一) 中央相继出台各项法规 1 9 8 0 年邓小平疑惑发表了关予住凌目透戆蓬要谈落，麓鹄了住宅建设及谯 房制度改革的总体构想和相关政策，为貔国的怯房制度改革指明了方向。之后， 进行了1 0 多年蛇探讨、试点及实践，农广泛调凌研究的基础上，】9 9 4 攀俸为经 济体制改革的羹大举措之一，豳务院做出了关于深化城镇住房制度改革的决定， 我国住房抵押贷款保险市场研究 明确提出“实现住房商品化、社会化”的目标；1 9 9 8 年，国务院又发出了进一 步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，核心是停止住房实物分配、推 进住房分配货币化，并提出要发展住宅金融培育和规范住房交易市场。 1 9 9 7 年6 月1 日，建设部开始施行城市房地产抵押管理办法，其中规定 “抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费 由抵押人负担”。1 9 9 7 年4 月，中国人民银行个人住房贷款管理 办法 以及l9 9 8 年5 月修订下发的个人住房贷款管理办法，使住宅抵押贷款保险业 务开始有了科学化、规范化的运作依据。1 9 9 9 年1 月2 8 日，中央国家机关住房 资金管理中心发布了关于确定个人住房担保委托贷款担保方式和有关单位应办 理事项的通知。中国人民银行1 9 9 9 年4 月6 日实施的经济适用住房开发贷款 管理暂行规定中对在建工程保险做出了具体规定。2 0 0 0 年9 月，一个崭新的 住房贷款配套服务住房置业担保出现。当时，它只受理纯公积金贷款的担保 业务，大部分购房者仍享受不到此优惠。2 0 0 1 年6 月1 9 日，中国人民银行发出 关于规范住房金融业务的通知，对住宅金融中出现的违规现象进行了纠正。 2 0 0 1 年1 1 月，“房贷险”改革措施出台。新方案摒弃了以往按房价总额为基数 的方法，而采取按贷款额计算；同时还增加了“还贷保证保险责任”。 ( 二) 各地方政府不断颁布法规 在中央和政府各部门出台对住宅抵押贷款业务及相关的保险业务的管理 办法的同时，一些地方政府根据本地的实际情况，也颁布实施了一些建设性的方 案和办法。1 9 9 9 年1 月4 日广州市公布施行的广州市住房公积金个人住房抵 押贷款实施办法中规定“借款人必须将所购住房用于贷款抵押”，“委托人审 查批准后，借款人按规定办理房屋抵押及保险等有关手续，并与委托人签订借款 合同”。2 0 0 4 年6 月1 日广州市又公布了关于修订 的通知，其中有关保险的部分修订为“借款人在抵押合 同签订前必须按有关规定办理有关保险手续，保险金额不得少于借款额，并将受 托人作为保险合同的第一受益人”，“房屋及贷款保险期限应与借款期限一致。在 合同约定借款期间，借款人不得以任何理由中断或解除保险合同，否则，受托人 有权代为保险，一切保险费用由借款人承担。在保险期内，房屋如发生保险责任 范围以外、因借款人过错而造成损毁的，由借款人负全部责任”。北京市1 9 9 9 年9 月1 日发布的北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案 中提到要“完善住房抵押贷款抵押登记制度，发展住房贷款保险和住房贷款担保 业务，增强贷款风险的防范能力”。2 0 0 5 年出台的上海个人抵押住房综合保 险条款在2 0 0 1 年条款的基础上作了局部修改，主要集中在三方面：一是“责 任免除”条款，把被保险人因猝死等造成的结果列为不予赔偿；二是“赔偿处理” 条款，规定同一被保险人的最高赔偿金额以5 0 0 万元为限；三是“保险合同的解 我臌往虞抵押贷款保险市场研究 除与终【e ”条款，将退保手续赞从应缴保险费的5 降至了3 。 第二节我国住房抵押贷款保险市场主体分析 一、市场需求主体 市场需求主体是一个市场的重要缀成要素。我国静僚房抵押贷款保险市场的 主要需求者是贷款购房者、提供贷款的商业银行和房地产开发商。 ( 一 贷款鳓房者 1 、贷款购房者逐渐成熟 ( 1 ) 我嚣篷民l 曼入东平受凌多元豫趋势。敬革开放二十多年来，我国经济 快速发展，城镇居民人均生活赞收入大幅度增长，城镇爝民人均年可支配收入从 1 9 7 8 年懿3 4 3 ，4 元递壤戮2 0 0 t 箨懿6 8 5 9 5 8 元，增长了途2 0 毯。勇一方藿，两 于收入持续快遮增长，中国城镇居民家庭的恩格尔系数蹩现下降趋势，尤其是近 年来，憨撂尔系数簿摇竣显麓块，1 9 9 6 至2 0 0 1 年闯年均下降2 1 4 令吾分点。与 1 9 7 8 年的5 7 5 相比，2 0 0 1 年中国城镇居民家彪恩格尔系数为3 7 9 ，下降1 9 6 令酉分点1 。在整蒋下辫熬趋势下，又大蒋经痰了“裹经棼钢波动下簿 较快下降”的变动过程。始报道，与发达图家人均g d p l 0 0 0 美元藏右时的 情况掘比，中国城镇詹凝家庭的恩接尔系数与美藿霹爱零挺当，貉低予法国郛英 国。社愈上也出现了少数高收入阶层，融经提前步入了富裕阶段。广大膀民随着 生活水平的不鼗提高必然会想方设法地改善生溪质量，滋露器放出巨丈静游费熊 赞，从而为我国住房抵押贷款傈险市场的发展和完善提供了良好的客户蒸础。但 在同时，改革开放的深入进行也使下岗工人这个特定的社会群体的人数苟所增加 而且当前国家燕处于经济体制转轨和缀济结构调整时期，国有企业亏损面比较 大，一媳企业蒜至破产倒闭，失业下岗人数将逐会不断增加。如何使下岗工人、 低收入者等弱势群体通过住房抵评贷款保险获褥住房，将是关系到国家校会稳定 和经济发展的璧大问题。 ( 2 ) 居民豹传统溺费露念芷在逐渐转交。中华民族在漫长游征骚与改造蠡 然的历史过程中，逐步孕育了勤劳致富、量入为出、知足常乐的传统消费观念， 这在物簇贫乏的辩絮嫠剿过稷裰鼢作爝。疆着耱质产品鹣鋈益丰富和爻飚生活水 平的不断提高，这种积累型的消费习惯融经受到挑战。 运年亲爱众黠湾囊信贷兹了解、认懿窝参与程度呈不鞭上瑟之势，鬻家统诗 局一份调查表明，2 0 0 0 年初中国普通老酉姓了解信贷消费的人只有5 3 ，而2 0 0 1 1 国研网，中国恩格尔系数降幅加大，2 0 0 2 年1 2 月1 0 日 h t t p ：2 1 】8 1 3 1 5 4 ：8 5 l a n m u v i e wd o c ，a s p ? m a i n u n i d 2 1 4 6 9 6 6 d r c n e t e h e n t e c h d f g d g h d a a 0 2 3 & d n = g u o y a n _ g r e a t v i w 我国住房抵押贷款保险市场研究 年的同一类调查反映民众中对信贷消费了解者已超过9 0 。2 0 0 2 年6 月中国社 会调查所对全国十大城市二千多名公众进行的专项问卷调查显示：有2 0 的被访 者表示尝试过信贷消费，4 ：的被访者表示打算尝试；民众的信贷消费愿望还会 随着收入的提高而相应增强。近几年我国的国民经济以接近8 的速度快速增长， 今后若干年仍可望继续保持快速增长势头，民众收入将稳步提高，其信贷消费意 向会逐步增强。另一方面，国家实施积极刺激消费、拉动经济有效需求的宏观经 济政策，并连续多次下调利率，鼓励民众消费、投资，各商业银行开展个人消费 信贷业务面临着较为宽松的外围政策环境。住房改革顺利推进，货币分房制度已 逐步付诸实施，有效促进了个人住房及家居装修等个人贷款业务的发展。2 0 0 1 年我国个人消费贷款余额达6 9 9 0 亿元，比上年增加2 7 5 5 亿元，比1 9 9 7 年末增 加了6 8 1 8 亿元，增长了4 0 倍，但消费信贷占银行贷款的比例也只占到6 2 。 随着财富的增长、生活水平的提高，为增加个人效用，个人的融资需求将越来越 大。 可以看出，人民对消费信贷总体是持积极态度的。与此同时，我们也应该看 到目前国内房价普遍偏高，超过国际公认的房价水平，不是工薪阶层所能轻易承 受的。据世界银行统计，住宅价格与家庭年收入比保持在3 6 倍之间，居民才 有足够的购房支付能力。而我国大中城市的普遍商品房价格与家庭年收入之比在 1 6 18 倍之间，远远超过居民实际购房能力。普通居民要想改善居住条件，购 买商品房必然需要向银行贷款，这就为保险公司开办住房抵押贷款保险业务提供 了广阔的市场。 2 、购房者面临的主要风险 ( 1 ) 抵押房屋损毁的风险 我国是地震、洪水、雷电等自然灾害多发的国家。如果由于自然、灾害或 意外事故引起贷款所购房屋遭受损毁，则对购房者来说是个人财产的损失和减 少，不可避免地造成其对房屋处置权、使用权的损失，会直接影响购房者的生活。 ( 2 ) 支付风险 一方面，由于我国目前正处于经济体制转轨和产业结构、就业结构的调整时 期，一些部门和行业的就业机会减少，收入也有所下降。另方面，购房者可能 由于疾病、意外事故等原因导致死亡或完全丧失工作能力。这些原因会使购房者 减少或者丧失支付能力，面临无法继续还款，丧失贷款所购住房的风险。 ( 3 ) 交易风险 由于房地产供应商故意或疏忽等原因，购房者贷款所购房屋可能存在潜在的 2 中国农业银行广东省分行课题组：国有商业银行发展个人消费信贷业务的战略思考，2 0 0 3 年0 9 月2 4 日 h t t p ：2 1 1 8 13 15 4 ：8 5 l a n m u v i e w _ d o ca s p ? m a i n u n i d 2 2 1 5 2 9 2 d r e n e t c h e n l e e h c h e n c h e n c h e n & d n 2 9 u o y a n _ m o n e y 我国住房抵押贷款保险市场研究 未清了的产权关系，在日后将导致经济纠纷。 ( 二) 贷款银行 1 、银行的住房抵押贷款业务迅速发展 1 9 8 5 年中国建设银行深圳市分行发放首笔个人住房抵押贷款，揭开了我国 开展个人住房抵押贷款业务的序幕。我国的个人住房抵押贷款虽然起步晚，发展 时间也不长，但这项业务增势迅猛。经过一段时间的高速发展，至今已经具备了 相当规模，在银行贷款中所占比例迅速提高。据中国人民银行的统计资料显示， 截至2 0 0 1 年底，全国金融机构个人消费贷款余额为6 9 9 0 亿元，其中个人住房抵 押贷款余额为5 5 9 0 亿元；截至2 0 0 2 年1 2 月3 1 日四大国有商业银行的个人住房 抵押贷款余额达到7 2 1 3 亿元，比年初增加2 1 4 5 亿元，年增长幅达到了4 2 3 。 个人住房抵押贷款开办之初，由于普遍实行了“抵押+ 担保+ 保险”的多重保障 模式，该项业务被银行认为是风险低、利润稳定的信贷品种。事实也证明个人住 房抵押贷款的风险远远小于其它贷款品种。以个人贷款业务量最大的建设银行为 例，截止2 0 0 1 年末，个人住房抵押贷款不良率仅为1 3 5 ，远低于四家国有独 资商业银行全部贷款2 6 的不良率4 。但是也应看到不良贷款率之所以能保持较 低的绝对值，一是因为不良贷款余额较小，而贷款余额在不断增大；二是放出的 抵押贷款尚处于初始还款阶段，整个住房抵押贷款市场发展尚不足一个完整的还 款周期，潜在的风险随尚未暴露，呈缓升趋势。 2 、银行在开办住房抵押贷款业务时面临的主要风险： ( 1 ) 购房者的信用风险 由于住房抵押贷款的还款期很长，即使贷款银行在审核贷款申请者资信时 作过非常严密和谨慎的调查，仍然不可能完全避免下列风险：首先，购房者因为 意外事故或疾病导致伤残甚至死亡，无法偿还贷款余额：其次，由于受到经济周 期等客观原因的影响，购房者所在企业不景气或破产，购房者收入下降或下岗失 业，由此而无法偿还贷款余额。 为减少购房者的信用风险，银行一般要求购房者以所购房产作为贷款的抵押 物。目前，我国个人住房抵押贷款额度最高不超过评估房价的8 0 ，余下的2 0 以上由购房者以首期付款的方式支付给房地产开发商。然而，尽管银行为了减少 和避免坏帐风险把贷款与房价比率定为8 0 而把一定的风险转移给了购买者，但 贷款额以外的房价要购房者以首期付款的形式支付给房地产商，这笔高额的首期 付款超出了大多数居民的承受能力，从而也大大抑制了居民申请贷款购买住房的 热情。银行面i 临着要么提高贷款比率降低首期付款额而面对更大的贷款坏帐的风 险：要么缩减住房抵押贷款额度而在房地产市场外徘徊的两难选择。 3 中国房地产报，2 0 0 3 年1 月2 2 日第一版 4 乔新霞：住房抵押贷款风险研究，乌鲁术齐职业大学学报2 0 0 4 年9 月第1 3 卷第3 期，第7 3 页 我嚣往赛抵撵袋靛探险书坜研究 ( 2 ) 抵 甲物风险 目前在我翻的住房贷款业务中使阁最多的担保方式是抵押，抵押物一般为 不动产，并且多以购房赣所购买的房屋作为担保，这样贷款银行螺面临以下风险： 第一，抵押物遭受各种自然灾害羊口意外事故而毁损或灭失的风险。住房抵 押贷款偿还时间较跃，一般长达l o 年到3 0 年。在这么长的时阀内，抵押物本赛 可能囡暴风、黎雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、 崖崩、地震等自然灾害或火灾、爆炸、空中运行物坠落、邻近建筑物或固定物体 倒瑶、突发往滑坡、戆颟突然瀚陷等意岁 事敌两损毁甚至灭失，这对，银行丧失 了抵押物，而光法行使其抵押权。 繁二，交予经济运行情况豹变亿，弓l 致雳价波动，导致抵押扬交现的损失。 如果发嫩金融危机或经济处于萧条期，房价可自会更低，从而导致变现抵押房艨 嚣幸鬃褥欺小予贷款燕露凝零l 惠，使银行续程受鬟g 臻害。 第三，实磁性行使抵押权时面临的限难。当银行真的要行使抵押权时，可能 嚣貉下捌困难：房蓬翡蠢投著饕完全属予魏房豢个人掰密；家巍主要投入者死亡 或残废，或因其他原因无法偿还债务余额，若要强行将其家人越出作为抵押物的 往房，会造藏较大懿享会影嚷，酉笼要鬣鬟致黪涎于臻，镬镶行缓难真难露使箕 抵押权。 第鞠，抵挪物无法嶷现或滚以变褒夔聚殓。镶行 | 叟溷抵撵魔之嚣，囊予枣场 原因很难变现或者变现成本很高。我国虽然为抵押权的实现提供了拍卖这一渠 道，但我基的拍卖枣场粒撞卖法露割尚不健全，无法扶校本上傺护镶霉豹馈权葶鞋 其他合法权益。 第五，利率预测风睃。在锻嚣发放贷款时，出于对洙来利率趋向分梃不准确 而制定过高或过低的利率，过高的贷款刹率不利于业务开展，过低的利率又损害 银行本身的利藏。另外，对房燃价格的把握不礁确，会弓l 起贷款墨不足躐过多， 过多的赞款可麓要冒抵押不足的风险，而过低的贷款又不利于信贷业务的开展。 ( 3 ) 担保街资格和自力风险 在往房抵押贷款照务中，房地产抵押是采粥最为广泛的担保方式，另外一种 方式即笫三者作为购房游贷款偿还的担保在实际业务中也有应用。一些银行为了 稳妥起浆，在要求薅痔纛将掰麓买的窦臻产迸彳亍羝摔的弼对还要求符合条件豹蘧 人或自然人作为购房者偿还贷款的担保。我国担保法规定：国家机关、事业 孳霞、社会霞俸、企照擎位兹分支梳稳及不其备宠全民攀行为筑力豹鸯然入不其 备担保资格。由于住房抵押贷款往往数额较大、期限也较长，这就使得担保人的 资格亵麓力存奁较大风黢。譬蘸我晷往魔援舞贷款竖务中豹握琛者主要裔三释清 况： 第一，叁然人俸爻攘保者懿风险。这里鲍塞然人是臻县鸯完全民事行为襞力 6 我交往痔抵押爨黎探验枣蛹辑究 祁一定经济实力并愿意为购房畿提供攫保的鱼然人。以趣然人作为担保畿使贷款 银行面临与购膀者相同的信用风险，即担保人的资信虽然经过锻行方面的认可， 但担保卷仍然有可能在朱来因番静原嚣蕊无法腰行其担保义务，使银行的债权绻 不到有效的担僳。 第二，购房者所在的企业单位作为担保者的风险。如果购房者无力继续偿还 贷款，往往是因为收入下降，而收入下海往往又是由于所在单位不景气造成的。 假如为购房者申请贷款提供担保的企业因经营不善而导礅破产，企业的担保也 裁没有侄衙意义。嚣魏，购房者荜位作为贷款者捂傈入的作法滚以有效缝兢避往 房抵押贷款业务中银行面临的贷款风险。 第三，商效往担保公司 筝为疆傈者漪风险。近年来，上海、成都等魏先看戏 立了商业性住房置业担保公司，在为购房者申请住房抵押贷款提供信用担保方面 进嚣了蠢益尝试熬同霹，遣暴鬟囊一些存在戆麓藤。蓍炎，整保公司静寇醢不臻。 担保公蠲是以盈利为目的的企业法人，但同时叉依托于政府房管部门，舆有一定 瓣致策优势。季筝麓擎缝夔蠢监瞧公司，撬僳公裁瓣资金实力著不雄霉，滁去致繁 优势担保公司，很难得到银行的认可。其次，担保公司的经营缺乏透明度。公 露戆资金来涤予塑保赞收入，蘧运用著不公野餐确。懿否实瑷攫保基众戆傈壤 增值值得怀疑。如果届时担保攥金不能足额偿迸贷款或担保公司出现财务危机， 镊萼亍戴会西瞧氍大鲍风验。这墩佼亵业性担保公霉难以惩裂锓露缒充分缤经。 ( 4 ) 购房糟的行为风险 购磨者如摹对住房筑忽大意致使用不当、缎修保莽不力，会搏致往魔 正裳 损坏或折旧，从而造成住房使用淹命缩愆以及住房设计装饰落后于时代数使住房 提前结束使用，形成无形损耗。滥出现违约行为银行执雩亍拍卖权时，银行嚣l 羟抵 押房产非正常贬值，使拍卖款项不抵贷款损失的风险。 ( 5 ) 购房街的道德风险 道德风险函素能够引发购捞者通过重复抵押骗取贷款、在来还清贷款前转 让抵押往房等风险事故，这样会使贷款银行在购房者出现违约行为而执行拍卖权 时，西褡无法狡豳绩投酌风险。 ( 三) 痔趣产开发糍 1 、房地产商规模扩大 褒菠藿鼙蔚骞透3 万多家穗逡产开发垒整，瓢2 0 0 0 年瞄采，涉跫痨蘧产行 业的上市公司约为3 0 0 多家，占1 左右。北京市也有5 0 0 0 多家房地产开发商。 我晷懿斑遮产开发垒业夔令数、簿年实琢完残懿投资额秘往房销德颧殇受瑷逐聋 递增的趋势，对住房抵押贷款保险产品的需求也逐渐增加。 2 、房地产舞发亵瑟蠛鲍风黢 我国住房抵押贷款保险市场研究 房地产投资是一种多层次、多方面的综合性投资，因其投资额大、周期长、 变现难等原因，而受到诸多不确定因素的影响。这些不确定因素是造成房地产开 发商面临风险的主要原因。如就房地产风险的潜在损失所涉及的客体来说，它涉 及到财产损失风险、人身伤害风险、责任风险以及信用风险等。不但涉及到直接 损失风险还涉及虱 f n q 接损失风险等。 二、市场供给主体 ( 一) 供给主体的发展状况 住房抵押贷款保险市场的供给主体是指提供住房抵押贷款保险产品的保险 公司，其中包括政策性保险公司和商业性保险公司。我国，目前只有商业性保险 公司提供，而没有专门的政策性住房抵押贷款保险公司。恢复国内保险业务以来， 我国商业性保险公司取得了长足发展，已经具备了提供住房抵押贷款保险产品的 条件。 1 、多元化的竞争格局初步形成 从1 9 7 9 年到1 9 8 5 年，我国保险市场一直是中国人民保险公司一统天下。 1 9 8 6 年新珊生产建设兵团农垦保险公司被批准设立，1 9 8 7 年交通银行及其分支 机构开始设立保险部，1 9 8 8 年在深圳成立了平安保险公司，我国保险市场独家 垄断的局面从此消失。2 0 世纪9 0 年代以来，保险市场的供给主体迅速增多，大 众、华安、新华、泰康等全国或区域性的商业保险公司纷纷成立。与此同时，外 资保险机构也逐渐进入我国保险市场。1 9 9 2 年美国友邦保险公司、1 9 9 4 年日本 东京海、上火灾保险公司相继在上海开业。在此之后，不少国外保险公司陆续在 我国各大城市设立保险机构。从保险市场的供给主体来看，截至2 0 0 4 年底全国 已有保险机构7 8 家，其中中资保险机构4 1 家，外资或中外合资保险公司3 7 家。 一种多家保险公司竞争发展的新的市场格局已经形成。2 0 0 4 年1 2 月1 l 曰，保 险业加入世贸的过渡期己结束，标志着我国保险业进入全面对外开放的新时期。 至此，外资财产险公司可以经营除法定保险业务以外的全部非寿险业务，寿险经 营领域也进一步对外开放。同时外资在华保险公司不仅数量增加，而且质量也在 提高。2 0 0 4 年底，外资保险公司数量已达3 7 家，另外还有3 家正在筹建。财 富杂志2 0 0 3 年公布的世界五百强企业的4 6 家保险公司中有2 7 家已在华设立 外资机构。外资保险公司的总资产规模从1 9 9 9 年的4 4 亿元增长到2 0 0 3 年的 1 9 7 8 亿元。外资保险公司的进入促进了市场竞争，带来了先进的技术和管理经 验。在稳健经营和优质服务等方面起到了良好的示范作用，提高了保险业的整体 发展水平。 总之，保险市场主体的多元化，有力地促进了保险公司经营观念的转变， 逐步确立t n 务意识、竞争意识、效益意识和发展意识。保险市场开始由量的扩 我嗣往掰抵押贷款保险市场研究 张走囊腰麴提赢。 2 、鬻鳖僳陵公司已经冥餐一定懿管疆经辕粕技术祭件 巍业保险公竭已经典罄一定购管理续验秘技术条傅，进入住房掇姆煲款保 险枣缓具商一定憝优势。 蕊先，保险公司羧葶申不甄增加，风睃管理经骧e t 趋成熟，保险公司根据囊 赛艇承傈戆力与罄理筑验奄能力开展健赛羝押贷款傈睃数务，从瑟霹为往房产妲 的发展提供相配套的险种服务和咨询服务，以推动住房产业的健康发展。 其次，保险公司在计算极等嫒件设备上具奄了一定戆条毋，援毒耀囊数爨 的专业技术人才。可以充分利用其现有设镶，发撵专业技术人员从事保险业务的 优势，积极开展住房抵撺贷款保除业务。 鞭次，保险公司业务多元化魑其业务发展的必然趋势。同时，经过多年的经 营发展，保险公司在险种创新方霹已经积累了定的经验，目前匿内保险公司已 经拥有了囱己的精算师，说明已缀具备了开发和究善住房抵押贷款保险的技术 实力。再加上全面细致的市场调查和磴备工作，往房抵押贷款僳险完全可缝成梵 保险公司熏要的效益险种。 鼗爱，舀蘅溺离傈玲公司在与银行进行合作方萄e 缀取得了一定酌疑验， 箕中大多数保险公司都有一个以上的合作伙伴。从银傺双方签订的合作协议看， 合俸酶范围惫括代浚谦赞、代疆支付缣陵金、代销保除产藏、融资鼗务、瓷金汇 划、蠲络缩算、电子商务、联合发卡、客户信患菸辜等方褥，邈就为爨缣双方遴 移更深藩次携会黪提供了绞努翡条箨，铁蠢程遴镁房抵押贷款镪蹬枣琚翡袭震与 完善。 ( = ) 镶验公司鲍可保熙验帮不霹爨风险 凝撰霹绦风险夔含义秘戈1 分糖准，贷款镶嚣、赌魔喾帮痨蟪产开发鬻繇嚣 i 终的风险中有一部分是簿会保烩经营原则鲍，墩蠢一部分不适套邋过保险熙方式 遂辱亍处理。 l 、僳险公司的可保风险 ( 1 ) 贷款银行面姨浆购房者的信掇风险、撼姆物变骥难鳃风险、抵撵房攫 变现时由于房价下降瓶导致损失的风险、掇保者资格和能力风险等可以通过住房 抵押贷款保证缳险和往房抵押贷款信用傈陵的方式在一定程度上得到鳃决。 ( 2 ) 贷款银行和购房者面临的抵押物因为自然灾密或意外事赦而遭受的损 毁风陵可以通过房屋僳陵寐处理。 ( 3 ) 购房者的行为风险，可以包括在房趱保险的范围内，由保险公司通过 部分保险、免始颓、茏赂款优待等技术来实现辩行为风险豹管理。 ( 4 ) 购痨者由于意外事故或疾病等原因而导致的支付风险可以通过往房抵 押贷款潜鲶来瓣决。 我国住房抵押贷款保险市场研究 ( 5 ) 赡赓者藏匿临鼹交荔风险，可以通过产较僳险来解决。 ( 5 ) 痔圭| 垦产开发蠢瑟渔弱莲痔开发秘投资瓣风险中熬一部分，霹跌逶过房 逮产震羹傈险、建筑工程保险嚣陵释来处理。 2 、保险公司鲍不对镰风验 以下风险不符合保险经营蹶露应该盎其谴方式来楚理。 ( 1 ) 购房誊鲍道德熙险。对于道德风险应该透过热强售息工程建设寒菸蓬。 在广东，这矮工作徽褥魄较露，在办理住痔抵撵贷款窭重，魏房者拿产较涟俸为抵 撺物，镶牙发放贷款。该产权 芷在镊行办理了抵拇登记的信息在其健各赢业银行 帮缝查交，簸甏毒效逑减少了购痨者弱羯产较涯挂失手段重复羝舞，恶意交卖抵 搀房产的道德风险。由此可见，加强信感工程建设让镶弦、保险公司、金融监警 凝筏等夏透信惑，蘑菇寄效遮减少蠢纯解麓房者静道德蕊险。 ( 2 ) 所购房估价及秘率预期风险。对予房产估价风险，应该通过建立住房 羝挣贷款谖 鑫壤稳亲专门跫瑾i 瑟对予联率菇陵，壤行霹戮逶过提供多耱贷款模 式来应付，比如，发放蕊调整利率贷款等。 三、市场中奔 一个枣场懿歪耄运行褰不开枣场中赍麓终翔。市缓孛奔箨戈连接镶险枣场 主体积客体之间的纽带，在往房抵押贷款傈险市场上能够起到非常重要的作愚。 一个竞善熬 至赛羝帮贷款绦险豢场豹中分露系瘦雹螽绦羧经纪久、镶险技建久、 评估杌搦、抵捧住房处分代理梳孝奄、公证枫构等等细致的专业分芏才髓使住房抵 努贷款傈验枣场孛奔豹运转雯麴痰蓬。麦子麓旗耩疆，零部分将主要对绦验经纪 入、傈险代理人葙评估枫构送行分析。 l 、绦殓经纪入 在住房抵擢贷款保险市场晓较发达豹国家妇法国，保险经纪入是保障住房 羝挣爨款傈陵枣场蹶剥运行豹羹要力量。其薅来漤，绦猃经纪入终为一个瑾憋翡 住房抵挣贷款保险市场土的中夯，应当其有如下作尾； 营宠，棂撵事诗缝莱受客户安接保险。绦殓经纪公霹熬壤冀模式鼙鞋禳攥 客户髂其落清凌进行费率摸按溺算，同对对傈险合同迸荦亍设诗秘撅定。在设计稚 缎定合嗣方嚣，保险经纪公司霹鞋起草合同懿条款及确定保障弱蕊匿，星粒在予 娟最好躬鼹务帮最合理熬费用寒保护客户的秘蕴。在保险安撵方嚣，傈险经纪公 司可以在褥到各保险公司鲍擐价之压，对器令摄俊加以比较著提出建议麓交给客 户，然压，禳蠢客户酶决定安搀僳陵。 其次，为客户对正在执行中的傈险含同进行审计。赡房者在孛请贷款时， 锻行会黯串谚入熬经济实力、瑷照靛稳定毪及寿关绪嚣逶孬调查e 傈险公蚤在镶 行进行调查的基础上，霉对赡房者进行适当的审蠢后签发保险单n 由于住房抵押 l o 我国性房抵押贷款保险市场褥究 贷款保险的期限长，风险发生的可变因索多，因此，在保险单有效的若千年中对 会同弱执行清魏进行复核往氇审计十分必要。傈验经纪人可以帮韵毅保人对傈陵 公司是讶遵守台同条款游行审核，对合同的效益进行审计，从而使客户了解保险 赞静交纯帮赔纣率、管疆费甭、赔款准备金及技术准备金等清淡。 再次，根据保险公司的委托对合同的执行情况进行审核。由于保除市场本 来裁是予交万 乞豹，甚赛抵簿贷款保险爨是陡蓍经济昂辘静交 乏褥不颧变纯。经 纪人可以受保陵公司的袭托对其所有的住房抵押贷款保险合同进行全面的了解。 经纪入徽这矮王佟戆寿潮条箨圭要是镌察翼寿繁三者懿隽参，著攘有专建人考。 他们一般从合同的内容方面入手，对合间的保障内容、保障金颓、条款等进行审 囊。 2 、保险代理人 攫援国际上兹经骏，实行保险谯避入喜l 度楚发震傺黢照务懿霪要途径，绦除 代理人鼹开展保险业务活动不可缺少的霭要组成部分。 我瓣保险代理业虽起步较唆，但发展较快。截至2 0 0 4 年1 2 月底，我屋保 险代理机构己达9 2 3 家，保险营销员队伍1 4 7 万人，兼北保险代理机构1 1 万多 家，2 0 0 4 年通过中介收取( 包括兼业代理和营销员) 的保费收入2 9 0 2 。7 亿元， 占总保费收入的6 7 2 。保险代理人对予保险公阉住房抵押贷款保险业务的顺利 开展能够起到举足轻重的作用。但是另一方面，我国的保险代理灶也存猩不少阉 题。总体表现在保陵代瑷人员的整体素质不高，保险公司迫于竞争和业务拓展的 压力，常通过快速增员采拓展业务，这使褥代理人队伍的整体素质难以令人满意， 对保险籍韭在公众中的形象带来较大翡熊面影晌。保险公司应丰鬻和挖掘管理手 段，加强对保险代理人的系统化和多层次的管理。具体来说，对保险代理人的管 淫蕊要体现密建立在监管环境、行篷普遍要求霜职整飙藏鏊穑上豹系统化，又娶 兼顾地区市场差异业务不同发展阶段要求以及保险企业自身特点等不同层次的 溺素，经缳验伐疆入充分发挥在往痨抵押贷款僚验泰场上懿应鸯俸霜。 3 、住房抵押贷款评估机构 毪虏抵撂贷款译继毒琏梅懿王作主簧霞瑟嚣撬押秘徐篷戆谔 骞秘怼抵挣人信 誉的评恼。在评估过程中，不仅要涉及对抵押人的资信、经济状况等的调查，而 且还涉歉到诸多法律阉题，虹瞧房毂羝摆蘧曩、羝挣条馋、生效条馋鞋及援舞髅 价与抵押金额的确定等都要受到诸多法律条文的制约，需要经过严密的考查和测 舞。另终，鉴于怯房抵搀贷款谬佑枧掬的中立遮经，傈黢公司可以校据茭对抵攒 物价值的评估结果来确定房屋保险的保险价值和保险金额。而且，住房抵押评估 也是防范风险、增强抵押贷款安全性的攒施之，具有十分重要的意义。因此， 住房抵押评估必须由专门的评镳机构和评估人员来进行。这也同时是我豳住房抵 押贷款保险市场的一个游弱环节，需要在今后的工作中大力加强，否则将会影赡 我国住房抵押贷款保险市场研究 到整个住房抵押贷款保险市场的发展和完善。 第三节我国住房抵押贷款保险业务现状及存在的问题 一、我国住房抵押贷款保险业务现状 我国的商业银行从2 0 世纪8 0 年代开始试办住房抵押贷款业务，当时并 没有住房抵押贷款保险的介入。由于1 9 9 7 年中国人民银行首次颁布了鼓励开展 住房消费信贷的政策，各家商业银行也纷纷出台了一些鼓励措施，刺激消费信贷 的发展，住房抵押贷款业务开始呈现突飞猛进的态势，从而在客观上大量产生了 对住房抵押贷款保险的需求。贷款银行一般都要求购房者到其认可的保险公司办 理抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确贷款银行为保险合同的第一受益人。 同时要求保险期限不得短于贷款期限：投保金额不得低于贷款的全部本息额；保 险费用由购房者承担，贷款期间保险单由贷款银行保管。在贷款合同执行期间， 购房者不得以任何理由中断或撤消保险，否则贷款银行有权代为投保，保费由购 房者承担。 但是与住房抵押贷款业务的较快发展势头相比，住房抵押贷款保险市场则 显得相对冷清，依旧还处在起步摸索阶段，开办的情况很不理想。我国至今没有 政策性住房抵押贷款保险机构，只有一些商业保险公司在开展住房抵押贷款保险 业务。在商业保险公司中，有些公司至今没有开展这项业务，有的在试办一段时 间后就停办了，有的公司虽然有一定的积