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日本知名 日本知名 REITs 介绍 介绍 NBF NBF 目录目录目录目录 背景资料背景资料背景资料背景资料 业务模式业务模式业务模式业务模式 业绩表现业绩表现业绩表现业绩表现 图表图表图表图表目录目录目录目录 图表图表图表图表 1 NBF 重点投资于东京重点投资于东京重点投资于东京重点投资于东京 图表图表图表图表 2 NBF 旗下资产在三大区域的分布旗下资产在三大区域的分布旗下资产在三大区域的分布旗下资产在三大区域的分布 图表图表图表图表 3 NBF 的内部增长战略的内部增长战略的内部增长战略的内部增长战略 图表图表图表图表 4 NBF 上市之后股价走势上市之后股价走势上市之后股价走势上市之后股价走势 图表图表图表图表 5 NBF 的并购历程和旗下物业出租率的并购历程和旗下物业出租率的并购历程和旗下物业出租率的并购历程和旗下物业出租率 日本知名 REITs 介绍 NBF 中国金融地产网特别策划 日本规模最大日本规模最大日本规模最大日本规模最大 REIT 重点投资于东京重点投资于东京重点投资于东京重点投资于东京 CBD 区域区域区域区域 旗下资产在三大区域的分布旗下资产在三大区域的分布旗下资产在三大区域的分布旗下资产在三大区域的分布 的内部增长战略的内部增长战略的内部增长战略的内部增长战略 上市之后股价走势上市之后股价走势上市之后股价走势上市之后股价走势 的并购历程和旗下物业出租率的并购历程和旗下物业出租率的并购历程和旗下物业出租率的并购历程和旗下物业出租率 2 REIT 3 3 4 3 4 4 5 5 背景资料背景资料背景资料背景资料 Nippon Building Fund 所挂牌 NBF 专注于写字楼投资 达到 75 07 万平方米 租户多达 同时 NBF 也是下辖资产规模最为庞大的 NBF 的发起人以三井不动产株式会社 他还有六家寿险公司或银行机构 京的第一座摩天大楼 其他由三井不动产参与修建的知名建筑还包括日本首个大规模的区域 性购物中心东京湾船桥和东京迪士尼乐园 助于 NBF 吸引租户 管理写字楼物业 业项目也可以给 NBF 提供优质的并购资源 业务模式业务模式业务模式业务模式 NBF 的投资方向可以分为三类 把 70 的资金投向前两个区域 域布局多元化的目的是最大限度降低地震 图表 1 NBF 重点投资于东京 在当前市场行情低迷的情况下 依托三井不动产深厚的行业经验和市场信用 日本知名 REITs 介绍 NBF 中国金融地产网特别策划 NBF 是日本第一支上市 REIT 于 2001 年 9 月在东京证券交易 专注于写字楼投资 在东京 CBD 核心区域持有 58 处写字楼物业 租户多达 931 家 NBF 以 6775 亿日元的市值名列日本 下辖资产规模最为庞大的 REIT 7252 亿日元 三井不动产株式会社 Mitsui Fudosan 和住友生命保险公司 他还有六家寿险公司或银行机构 三井不动产是东京著名的豪宅开发商 1968 其他由三井不动产参与修建的知名建筑还包括日本首个大规模的区域 性购物中心东京湾船桥和东京迪士尼乐园 三井不动产在房地产行业的丰富经验和影响力有 管理写字楼物业 有效推动 NBF 的发展 另外 三井不动产开发的物 提供优质的并购资源 的投资方向可以分为三类 东京 CBD 区域 泛东京区域 其他城市 的资金投向前两个区域 而其他城市在投资组合中的比重不超过 30 域布局多元化的目的是最大限度降低地震 空置等可能影响现金流的风险 重点投资于东京 CBD 区域 在当前市场行情低迷的情况下 三井不动产在 NBF 的外部扩张战略的位置更加重要 依托三井不动产深厚的行业经验和市场信用 NBF 在收购物业时所面临的风险会小很多 3 月在东京证券交易 处写字楼物业 可租面积 亿日元的市值名列日本 REITs 之首 住友生命保险公司为主力 其 1968 年兴建了东 其他由三井不动产参与修建的知名建筑还包括日本首个大规模的区域 三井不动产在房地产行业的丰富经验和影响力有 三井不动产开发的物 其他城市 既定战略是 30 充分实现地 的外部扩张战略的位置更加重要 在收购物业时所面临的风险会小很多 图表 2 NBF 旗下资产在三大区域的分布 在对外并购扩张之外 区新增供应量非常有限 所以租金还有可观的提升空间 升租金水平 仅最近一个会计年度 内部增长的战略 通过资产提升 升 图表 3 NBF 的内部增长战略 业绩表现业绩表现业绩表现业绩表现 NBF 从 2001 年上市以来 户的依赖程度非常高 仅三井不动产就 产之间的密切关系 这种高度依赖性从另外一个角度来说就是租金收入的稳定性 NBF 的租金收入受租户变动的影响会相应小一些 这种稳定性也体现在 NBF 出租率整体维持在比较高的水准 规划 投资组合在三个区域的分布相对比较均衡 稳步提高租金 日本知名 REITs 介绍 NBF 中国金融地产网特别策划 旗下资产在三大区域的分布 内生增长也是 REITs 为股东增加回报的一种途径 所以租金还有可观的提升空间 NBF 利用租约到期之际 仅最近一个会计年度 就把租金提高了 8900 万日元 NBF 给自己设定了有效 通过资产提升 不断巩固租户的满意度 从而实现租金和出租率的稳步提 的内部增长战略 年上市以来 总回报达到了 157 3 从 NBF 的租户结构来看 仅三井不动产就租用了总面积的 23 2 但是鉴于 NBF 这种高度依赖性从另外一个角度来说就是租金收入的稳定性 的租金收入受租户变动的影响会相应小一些 NBF 的业绩表现上 虽然不断通过并购扩张资产规模 出租率整体维持在比较高的水准 此外 NBF 坚持贯彻了自己着重投资于东京 投资组合在三个区域的分布相对比较均衡 提高满意度提 高出租率 4 为股东增加回报的一种途径 东京 CBD 地 利用租约到期之际 稳步推 给自己设定了有效 从而实现租金和出租率的稳步提 的租户结构来看 对单一租 NBF 和三井不动 这种高度依赖性从另外一个角度来说就是租金收入的稳定性 意味着 虽然不断通过并购扩张资产规模 但物业的 坚持贯彻了自己着重投资于东京 CBD 的战略 通过定期翻新 提高竞争力 图表 4 NBF 上市之后股价走势 图表 5 NBF 的并购历程和旗下物业出租率 日本知名 REITs 介绍 NBF 中国金融地产网特别策划 上市之后股价走势 的并购历程和旗下物业出租率 5 制作 中国金融地产网 撰文 朱元伟 地址 中国 网址 电话 010 电邮 zhuyuanwei 日本知名 REITs 介绍 NBF 中国金融地产网特别策划 中国金融地产网 朱元伟 CNFRE 基金部高级经理 中国 北京 清华科技园 文津国际 1705 010 62651465 801 zhuyuanwei 6 1705

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