福建省房地产估价师《制度与政策》确定房地产开发项目的原则考试试题.doc

福建省房地产估价师制度与政策：确定房地产开发项目的原则考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产具有供给有限特性，本质上在于_。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大 2、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同3、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是_。 A弱流动性 B异质性 C寿命周期长 D不可移动性 4、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。(2009年试题) A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调5、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。 A：发明 B：发现 C：创造 D：确定 E：工业用地的监测点评估价格 6、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为_。 A建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外 C建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区 D建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区 7、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。 A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途 B：所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准 C：产权档案未记录用途的，以实际用途为准 D：实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、城镇土地使用税采用分类分级的_税率。 A比例 B超额累进 C全额累进 D幅度定额 9、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。 A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本 B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失 C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失 D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失 E：工业用地的监测点评估价格 10、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由_名的单数业主担任。 A27 B311 C511 D61311、_是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A差异性 B各异性 C特色性 D独立性 12、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取_。 A佣金 B手续费 C咨询费 D保证金 13、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。 A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税 B：流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税 C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 E：执行层的组织协调14、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为_元/m2。 A1000 B1100 C1200 D1300 15、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由_估价机构评估。 A一家 B两家 C三家 D多家 16、属于直接融资的金融工具为_。 A存款单 B保险单 C支票 D银行承兑汇票 17、I regret _ harder at office. Anot to have worked Bnot having worked Cnot have worked Dhaving not worked 18、拆除公益事业用房的货币补偿，通过_确定其价格。 A成本核算 B协商 C评估 D房地产管理部门规定 19、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是_。 A10.38% B11.07% C12.45% D13.62% 20、某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面积为100。该商品房的成交价格为元。 A：500000 B：5 15000 C：520000 D：530000 E：执行层的组织协调 21、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是_。 A房地产投机 B物价变动 C财政收支状况 D居民收入水平 22、是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。 A：投标人 B：招标人 C：招标监管部门 D：招标监管人 E：房地产估价机构必须加盖公章23、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。 A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙 E：执行层的组织协调 24、某宗土地面积10 000 ，土地单位价格800元，最高容积率为2，固定费用400万 元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建 安成本的20，销售价格为3 000 元，则该项目的盈亏平衡点销售量为。 A：10 000 B：120 00 C：180 000 D：15 000 E：借款合同25、物业管理工作中的每一部分工作，都应以_为中心。 A物业的保值增值 B满足当前的租户和新租户 C物业的安全 D实现物业的管理目标二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的_倍。 A5 B10 C15 D30 2、在成本分析中，主要是区分_，明确它们之间的关系。 A经济成本 B总成本 C平均成本 D边际成本 E会计成本3、自用的地下建筑，按以下方式计税；工业用途房产，以房屋原价的_为应税房产原值，商业和其他用途房产，以房屋原价的_作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 A30%40%，50%60% B30%40%，30%40% C50%60%，50%60% D50%60%，70%80% 4、下列各项符合房屋租赁政策的有_。 A出租人持有房屋所有权证 B公有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权 C房屋需要拆迁时，租赁合同自动解除 D承租人在租赁期间死亡的，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原合同 E拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权中止租赁合同5、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为万元。 A：30 B：60 C：80 D：100 E：执行层的组织协调 6、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用求取。 A：市场比较法 B：基准地价修正法 C：假设开发法 D：成本法 E：路线价法 7、申请强制拆迁必须提供_。 A行政强制拆迁申请书 B仲裁决议书 C拆迁协议范本 D裁决调解和裁决书 E被拆迁房屋的证据保全公证书 8、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。 A：买卖 B：赠与 C：交换 D：继承 E：房屋的翻建和改建 9、根据净收益求取的不同，收益法可分为【2006年考题】 A：直接资本化法 B：投资法 C：收益乘数法 D：利润法 E：现金流量折现法 10、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。 A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则 D：估价时点原则 E：最高最佳使用原则11、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。 A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命 B：建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数 C：建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数 D：建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长 E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数 12、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是_。 A珍惜耕地，合理利用土地的原则 B无偿使用土地的原则 C保证国家建设用地的原则 D妥善安置被征地单位和农民的原则 E依法征地的原则 13、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。 A平均价格 B加权价格 C抽样价格 D成交价格14、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。 A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置 B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效 C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行 D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可 E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿 15、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。 A折旧费 B审计费 C金融机构手续费 D无形资产摊销费 16、在资产负债表的编制中，_是根据几个账户的期末余额合计数填列。 A短期投资项目 B累计折旧项目 C未分配利润项目 D存货项目 17、下列关于保险合同的表述中，正确的有。 A：保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据 B：保险金额是保险人承担赔付或给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额 C：保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，全部无效 D：保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度 E：保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式(趸交或按年缴纳等)、期限长短、银行利率水平等多种因素有关 18、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，_。 A私有住宅转让后仍用于居住的 B办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金 C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金 E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 19、财产租赁、转让所得，适用比例税率，税率为_。 A17% B20% C25% D30% 20、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于_不同。 A变动成本的设置 B销售收入的不同 C固定成本的设置 D平衡点的设置 21、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是_。 A相关房地产的价格水平 B该种房地产的开发成本 C消费者的收入水平 D消费者对未来的预期 22、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的(2002年试题) A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同23、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是。 A：交换价值 B：公