（管理科学与工程专业论文）我国房地产业集中度研究.pdf

摘要 我国房地产业集中度研究 研究生 李凡导师 张建坤副教授 专业 管理科学与工程 摘要 我国住房制度改革以来 房地产业发展迅速 然而产业结构仍不够合理 产业集中度作 为衡量产业结构的重要指标 是本文的研究对象 本文首先对我国房地产业在产业系统的地位及房地产现状进行阐述 在此基础上引入产 业集中度概念 并确定其测定基数及测定方法 分析依据产业集中度得出的市场结构分类 然后以主营业务收入 利润总额 资产为基数测算全国房地产业集中度及区域市场集中 度 通过与美国 日本 中国香港 中国大陆各行业集中度的横向及纵向比较及根据房地产 业自身特点和未来消费趋势 总结出我国房地产业健康集中度标准 接着分析影响我国房地产业集中度的因素 包括规模经济 市场容量 进入壁垒 产品 差异 产业政策等 根据房地产业影响因素的分析 提出实现我国房地产业健康集中度相应建议 从而优化 房地产业产业结构 关键词 房地产业 集中度 标准 a b s t r a c t t h er e s e a r c ho nc o n c e n t r a t i o nr a t i oo fr e a le s t a t ei n d u s t r yo f c h i n a c a n d i d a t e l if a n s u p e r v i s o r z h a n gj i a n k u n m a j o r m a n a g e m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g a b s t r a c t s i n c et h eh o u s i n gr e f o r m i n go fc h i n a r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sd e v e l o p e dr a p i d l y h o w e v e rt h e i n d u s t r ys t r u c t u r ei ss t i l ln o tr e a s o n a b l e a sa ni m p o r t a n tm e a s u r i n gi n d e x o ft h ei n d u s t r i a l s t r u c t u r e t h ei n d u s t r i a lc o n c e n t r a t i o nr a t i oi st h er e s e a r c ho b j e c to ft h ep a p e r f i r s t l y b a s e do nt h ea n a l y s i so ft h ep o s i t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r yi ni n d u s t r ys y s t e ma n d p r e s e n tc o n d i t i o n so fr e a le s t a t ei n d u s t r yo fc h i n a t h ep a p e rb r i n g sf o r w a r dt h ec o n c e p to f c o n c e n t r a t i o nr a t i o t h e nn o to n l yd e t e r m i n e st h em e a s u r i n gc a r d i n a ln u m b e r sa n dm e a s u r i n g m e t h o d s b u ta l s oa n a l y s e sm a r k e ts t r u c t u r ec l a s s i f i c a t i o na c c o r d i n gt ot h ec o n c e n t r a t i o nr a t i o s e c o n d l y t h ec o n c e n t r a t i o nr a t i o so fr e a le s t a t ei n d u s t r yo ft h ew h o l ec o u n t r ya n dd i s t r i c t sa r e m e a r s u r e db a s e do nm a i nb u s i n e s si n c o m e t o t a lp r o f i c t p r o p e r t y t h e nt h eh e a l t h ys t a n d a r d c o n c e n r t r a t i o nr a t i oo fr e a le s t a t ei n d u s t r yo fc h i n ai ss u m m a r i z e dc o m p a r i n gw i t ht h e c o n c e n t r a t i o nr a t i o so fi n d u s t r i e si na m e r i c a n j a p a n e s e h o n g k o n ga n dm a i n l a n da n db a s e do nt h e c h a r a c t e r i s t i co f r e a le s t a t ea n df u t u r ec o n s u m p t i o n t h i r d l y t h ep a p e ra n a l y s e si m p a c tf a c t o r s o ft h ec o n c e n t r a t i o nr a t i oo fr e a le s t a t e i n d u s t r y s u c ha ss c a l ee c o n o m g m a r k e tc a p a c i t y e n t r yb a r r i e r p r o d u c td i f f e r e n c e i n d u s t r yp o l i c y a n ds o o n i nt h ee n d a c c o r d i n gt ot h ei m p a c tf a c t o r sa n a l y s e d t h ep a p e rp u t sf o r w a r ds u g g e s t i o na b o u t h o wt or e a l i z eh e a l t h ys t a n d a r do ft h ec o n c e n t r a t i o nr a t i oo fr e a le s t a t ei n d u s t r yi no u rc o l l i i t r y k e yw o r d s r e a le s t a t ei n d u s t r y c o n c e n t r a t i o nr a t i o s t a n d a r d l l 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果 尽我所知 除了文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果 也不包含为获得东南大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意 研究生签名 l l 日期 半 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学 中国科学技术信息研究所 国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档 可以采用影印 缩印或其他复制手段保存论文 本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致 除在保密期内的保密论文外 允许论 文被查阅和借阅 可以公布 包括刊登 论文的全部或部分内容 论文的公布 包 括刊登 授权东南大学研究生院办理 研究生签名 导师签名 劾帮 刍 2 e t 期 掣 绪论 0 1 研究背景 绪论 随着我国住房制度改革的深入和国民经济的不断增长 房地产业迅速成长壮大 并成为 国民经济的支柱产业 城镇居民的住房购买能力迅速释放 个人成为市场购房主体 房地产 市场的深度 广度得到进一步拓展 与此同时 房地产企业也如雨后春笋般出现 1 9 9 7 年全 国房地产企业共有2 1 2 8 6 家 而到2 0 0 7 年底己增至6 2 5 1 8 家 但是 目前房地产开发企业普遍 存在资产规模小 年开发量不大 资质等级低 企业经营能力较弱等现象 整个行业的发展 处于比较松散的阶段 资源集中度低 抗风险的能力差 缺乏有影响力的大型企业或企业集 团引导整个行业的发展 通过对房地产市场结构研究 即对房地产企业间在数量 份额 规模上的关系 以及由 此决定的竞争形式的研究 可以有效地引导房地产企业健康发展 以适应激烈的市场竞争的 需要 满足国民经济和行业发展的需要 满足住宅产业化的必然需要 市场结构是产业组织 理论 特别是传统s c p 分析最为重要的研究主题 主要的构成因素是规模经济 产业集中和 进入壁垒 图0 1 产业组织理论s c p 分析框架 现代经济学认为 一个产业的竞争和垄断程度极大地影响着这个产业的企业行为 从而 影响产业绩效 一个产业的竞争和垄断程度往往与企业的规模 企业的数量及市场容量这三 个因素有划 简单地说 前两个因素可归结为企业规模差异 后一因素则是企业的数量 而产业集中度概念的引入 是用米同时反映这两个因素 不仅可以反映行业的垄断或竞争情 况 同时还可以反映产业整体结构优化程度和经济效率高低 因此 要真正了解我国房地产 业市场结构情况 就应该研究我国房地产业的集中度 0 2 国内外研究的现状 0 2 1 国外研究现状 产业集中度相关的产业结构理论的研究 主要集中在西方的一些国家 且以制造业 银 行业 石油产业等为主要研究对象 产业组织理论体系起源于二十世纪三十年代的哈佛人学 东南人学硕士学位论文 其发展历程大致可分为两个阶段 第一阶段 上世纪4 0 一6 0 年代 以美国哈佛大学经济学教 授麦森 e s m a s o n 和贝恩 j s b a i n 等人为代表的哈佛学派 又称结构主义学派 深入分析 了主要产业的市场结构 并形成了传统产业组织理论的s c p 分析框架 第二阶段 6 0 年代至 今 以芝加哥学派为首的众多学者研究出的注重产业 行为 绩效之间的双向互动关系的新 的产业组织理论 其间重要的成果有8 0 年代的美国著名学者迈克尔 波特 m i c h a e lp o r t 神 研究得出的产业结构强烈影响竞争规则的确立以及潜在的可供企业选择的发展战略 泰勒尔 成功把产业组织置于博弈论和信息经济学的分析框架内 9 0 年代以来 研究者主要将实证研 究与理论相结合 全面反映产业结构领域中的最新成果 2 产业集中度是衡量产业结构的指标之一 国外学者对其也有较多的研究 早在1 8 9 0 年 马歇尔 m a r s h a l 就在其著作 经济学原理 中 详细论述了特定地区产业集中的利益和大 规模生产的利益 此后张伯伦 c h a m b e r l i n 及加布尔雷斯 c a l b r a i t h 论证了市场中垄断力和 集中之间的关系1 3 1 1 9 7 4 年w e m u e l l e r l g h a m m 对美国 1 9 4 7 1 9 7 0 及1 9 7 8 年e j e n y a p w b b e r 对法国的集中度变化研究得出期初集中度对当期集中度的影响为负的结论 4 5 1 1 9 8 5 年 l e v y 汞j 用部分调整模型米研究长期均衡的产业集中度水平 1 9 9 0 年 d e a m e l j n l a n g 对美国 1 9 9 6 1 9 8 6 银行业产业集中度的变化进行了研究 6 1 近年来 美欧经济学者在对具体行业产业组织问题进行大量研究的基础上 也对本国的 宏观的产业集中度进行了深入研究 并得出了一些重要结论 为政府和产业界的决策提供了 有力的理论支持 p r y o r 2 0 0 1 对美国产业集中度变化的新趋势进行了分析 对可能导致美 国产业集中度变化的因素进行了深入的探讨 尤其是并购潮 信息基数和电子商务的快速发 展以及反垄断当局的新思维对集中度的深刻影响 并对美国一些重要产业集中度变化的方向 进行了预测 c o r t e s 1 9 9 8 通过对日本1 9 8 3 1 9 9 2 年4 3 6 个行业c r n 和h h i 指数数据的分析指出 宏观来看日本产业集中度在过去几十年中呈缓慢上升趋势 作者还探讨了导致日本产业集中 度变化的主要因素并针对美国指责日本产业集中度提高导致从美国进口不足的问题进行了 实证分析并得出结论 日本产业集中度跳实际上对进口有正面影响 产业集中度提高并非导 致进口歧视和限制 美国应把调查的重点放在具体的企业行为和其他影响需求的冈素上 1 0 2 2 国内研究现状 上世纪8 0 年代中期以后 国内学者开始借鉴产业组织理论研究中国产业组织问题 如用 规模经济的观点讨论我国产业组织中企业规模偏小 各种类型企业间的分工与协作关系不合 理的问题 提出应该以大企业为主体再造我国的产业组织 与此同时 中国经济问题的特殊 性也受到学者的注意 在应用两方产业组织的基本分析方法的同时 有针对性地提出一些表 述我国问题特点的概念和方法 一些学者开始尝试将产业组织理论用于具体部门和行业分 析 其中胡汝银的专著 竞争与垄断 社会主义微观经济分析 影响最大 指出社会主义经 济中的垄断是以国家垄断和行政垄断为特征 社会主义经济中的竞争存在部门内竞争不均齐 的特点等1 8 j 进入9 0 年代 出现了一批用西方产业组织理论中的 结构一行为一绩效 框架研 究我国产业组织问题比较有价值的成果 另外 一些学者开始考虑用西方产业组织理论中的 2 绪论 一些最基本分析框架分析中国产业组织问题是否贴切这个问题 近几年 国内主要是通过对 各行业 主要如石油业 汽车业产业 银行业 的产业集中度的实证分析 研究如何调整产 业结构 实现规模经济 提高行业竞争力 随着中西方产业经济学交流的深入 西方的一些产业组织理论逐渐为中国学者所熟悉 产业集中度这一衡量产业组织的重要指标也受到越来越多的重视 但研究方向主要集中在一 些具体行业的产业组织问题上 对宏观中国产业集中度问题研究尚有不足 马建堂 1 9 9 3 将市场一结构一绩效的模式引入到中国产业经济问题研究中 对后来的中 国产业组织问题研究方式和方法产业生了重要的影响 9 1 赫丽媛 金永生 2 0 0 5 结合入世 后中国流通产业面临的外资企业进入 内资企业重组等现状 对大量行业数据进行分析 最 终计算出中国流通产业的集中度 进一步通过对历年产业集中度的比较与分析 找出我国流 通产业市场组织结构的特点 并对入世承诺兑现后的流通产业发展趋势进行深入分析 徐康 宁 韩剑 2 0 0 6 认为针对钢铁行业来说 产业集中度和空间布局是关系产业竞争力的两个 重要方面 提高产业集中度和优化空间布局 是中国钢铁产业实现可持续发展的主要任务 他们通过建立相关的模型测算我国钢铁产业集中度和空间布局的变化 发现我国钢铁产业的 生产集中度和空间集中度不仅很低 而且自2 0 0 1 年以来还在不断降低 并对2 0 0 5 年新颁布的 钢铁产业发展政策 作出了相应的分析和评论 主张作为产业政策不适宜对市场作具体数 量方面的规定 顾海 卫陈 2 0 0 6 深入考察我国医药产业的集中度状况 对影响我国医药 产业集中度的因素进行定量分析 他们收集整理各年度我国医药制造业的产值 销售收入 企业数 新产品产值等数据 运用多元线性同归等分析方法 找出影响我国医药产业集中度 的因子及其影响程度 并根据回归结果探讨提高我国医药产业集中度的途径 针对过期改革 和市场结构的关系问题 刘小玄 2 0 0 3 指出国有企业通常是垄断和缺乏竞争的市场结构密 切相关的 而可竞争的市场结构是与非国有产权或民营产权结构密切相关的 唧 因此 提 出在中国特定的经济发展环境下 产权问题对市场结构有着十分重要的影响 并且利用实证 分析的方法说明国有产权和私有产权对产业集中度因而市场结构和绩效有关键的影响作用 对于房地产业相关研究 蔡黔芬在硕士论文 房地产业市场结构研究 在房地产市场结 构分析中对房地产集中度有部分的论述 1 1 1 黄晓艳在硕十论文 中国房地产市场寡头垄断 趋势分析 分析了我国房地产市场的现状 并作出房地产寡头垄断的判定0 2 李伯含在其 博士论文 中国房地产业的市场结构与竞争行为研究 中也对中国房地产集中度有所分析 1 3 1 王新军在 中国房地产业市场集中度分析 中 定性阐释了房地产业市场集中度f 1 4 总的来说 集中度的研究应用的领域越来越广 但深度不一 且单独从集中度的角度分析房 地产业的研究还很少 3 东南大学硕上学位论文 0 3 研究思路与框架 本文的研究思路是通过对我国房地产业现状的分析 找出产业结构中存在的问题 引出 产业集中度这个研究对象 确定产业集中度的测定基数和测定方法 计算我国房地产业全国 及区域市场集中度水平 并提出我国房地产集中度健康状态 分析影响我国房地产业集中度 的因素 最后探讨如何达到我国房地产业集中度的标准 以优化我国房地产业组织结构 提 高产业竞争力 我国房地产业集中度测算 健康集中度标准提出 集中度影响因素分析是本文的重点 其中集中度的测算结合房地产业特点 采用一般的测算基数和测算方法 分为全国及区域集 中度两种 通过分析美国 日本 香港 大陆等各行业集中度情况 并结合我国房地产业自 身特点 提出健康集中度标准 房地产业集中度影响因素难以量化 为定性分析 根据以上研究思路及研究方法 本文研究框架如图1 2 4 绪论 分 析 问 题 解 决 问 题 0 4 研究价值 图0 2 本文研究框架 1 研究创新性 国内外对房地产业的研究主要集中在三个方面 基于整个宏观经济的视角 重点研究房 地产市场的供求关系 突出对房地产开发 营运和管理等实务操作方面的研究 基于微观经 济的角度 从投资和金融理论方面集中探讨房地产业的投融资问题 因此 用产业组织理论 5 一提出问题一一一 东南人学硕士学位论文 这一中观层面来分析中国房地产业 这既是对房地产业理论研究的有力补充 又为房地产理 论研究提供了新的研究工具 2 探索优化我国房地产业集中度 提高企业竞争力的途径 讨论我国房地产业的市场结构现状与趋势 指出不同的房地产企业拥有不平等的原始享 赋 大企业投资于高端物业 而部分企业通过调整将资源转入低端市场的开发 从而探索优 化我国房地产业组织结构 提高企业竞争力的途径 3 有助于政府对房地产产业结构调控 政府在房地产业集中度形成中扮演着重要的角色 本文通过对房地产业集中度影响因素 的分析 包括规模经济 市场容量 进入壁垒 产品差异 产业政等 为政府对房地产业市 场结构的调控起到一定的引导作用 6 第一章我国房地产业现状分析 第一章我国房地产业现状分析 1 1 房地产业概述 1 1 1 房地产业概念 房地产业是从事房地产开发 经营 管理 服务的行业 它涉及房地产生产 流通 消 费 管理的全过程 是商品经济发展到一定阶段的产物 1 1 2 房地产业分类 1 i s i c 中的不动产业 联合国在1 9 9 0 年公布了第三版的 经济活动的标准产业分类 i s i c 全部经济活动 被分为1 7 大类 不动产业和租赁 商业一起作为第1 l 大类 被归于第三产业 在i s i c 中 不动产业又被分为拥有或出租物业的不动产活动和以收费或合同为基础的 不动产活动两部分 各部分中的分类具体如下 拥有或出租物业的不动产活动 包括 买卖 租赁和经营自有或租赁不动产 不动产细分和十地的开发与出售 不包括 以自己的帐户进行的房地产活动以及酒店式公寓和活动住宅场所的经营等 以收费或合同为基础的不动产活动 包括 不动产代理和不动产经纪人的活动 以收费或合同为基础的不动产买卖和租赁 中介 以收费或合同为基础的不动产管理 不动产估价服务 不动产托管代理 1 5 j 2 n a i c s 中的不动产业 以美国为首 美国 加拿大和墨西哥于1 9 9 7 年开始使用一种新的产业分类法 称为 北 美产业分类体系 n o r t ha m e r i c a ni n d u s t r yc l a s s i f i c a t i o ns y s t e m 简称n a i c s 它将全部经济 活动分为9 大类 不动产业和信息业 金融与保险等一起作为第5 大类 也属于第三产业 不动产业包括出租不动产给他人 为他人进行不动产管理 为他人买卖或租赁不动产 包括 评估服务在内的其它与不动产相关的服务 n a i c s 明确指出 以出售为目的进行的土地开 发 不动产开发和房屋建设 属于房地产业 作为一种投资 t 具 不动产投资信托 r e i t s 包含在金融与保险部门 具体的产业细分如下 不动产出租人 包括住宅房地产的出租人 非住宅房地产的出租人 除小型仓库外 小型仓库和白有 储存单元的出租人 其它类型物业的出租人 不动产代理和经纪机构 与不动产相关的其它活动 括不动产物业管理者 不动产估价机构 其它与不动产相 关的活动 1 6 1 3 我国房地产业分类 7 东南大学硕上学位论文 按照国民经济行业分类与代码 g b t 4 7 5 4 9 4 房地产业为门类j 分为房地产开发与经 营业 房地产管理业 房地产代理与经纪业 所包含的活动范围为 房地产开发与经营业 包括各类房地产经营 房地产交易 房地产租赁等活动 房地产管理业 包括对住宅发展管理 土地批租经营管理和其它房屋的管理活动等 也包括兼营房屋零星维修的各类房管所 站 物业管理单位的活动 不包括房管部门所属独 立核算的维修公司 队 的活动 独立的房屋维修公司 队 的活动列入土木工程房地产业 中 房地产代理与经纪业 包括房地产代理与经纪中介活动 如房地产交易所 房地产估 价所等 忉 而按照国民经济行业分类与代码 g b 4 7 5 4 2 0 0 2 房地产业为门类k 由房地产开发经 营 物业管理 房地产中介服务 其它房地产活动等组成 所包含的活动范围为 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设 房屋建设 并转让房地产开发项目或者销售 出租商品房的活动 包括 十地使用权的转让 买卖和租赁活动 住宅 公寓的开发 销售 出租等活动 办公楼的开发 销售 出租等活动 商业营业用房的开发 销售 出租等活动 其它房地产物的开发 销售 出租等活动 不包括 房屋及其它房地产物的工程施工活动 列入e 房地产业 的相关行业类别中 房地产商自营的独立核算 或单独核算 的施工单 位 列入e 房地产业 的相关行业类别中 家庭旅社 学校宿舍 露营地的服务 列入6 6 9 0 其它住宿服务 物业管理 指物业管理企业依照合同约定 对物业进行专业化维修 养护 管理 以及对相关区 域内的环境 公共秩序等进行管理 并提供相关服务的活动 包括 住宅小区 住宅楼 公 寓 别墅 度假村等物业管理 综合楼 办公楼 写字楼 商场 商厦 购物中心 酒店 康乐场所等物业管理 工厂厂房 仓库等物业管理 车站 机场 港口 码头 医院 学校 等物业管理 房管部门 房管局 房管所 对直管公房的管理 单位对自有房屋的管理 其 它物业管理 不包括 独立的房屋维修及设备更新活动 列入e 房地产业 相关类别中 贸易大厦 小商品人厦的市场管理活动 列入7 4 7 0 市场管理 社区服务 列入8 2 9 0 其 它居民服务 房地产中介服务 指房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪等活动 包括 房地产价格评估机构活动 房屋买卖居问 代理活动 房屋租赁居间 代理活动 房地产咨询活动 房屋置业担保 其 它房地产中介代理 不包括房产测绘 列入7 6 4 0 测绘服务 其它房地产活动 包括 房地产交易管理 房屋权属登记管理 房屋拆迁管理 住房及房改积 基 金的 管理 其它未列明的房地产活动 不包括 房地产行政主管部门的活动 列入9 4 2 5 经济事 8 第一章我国房地产业现状分析 务管理机构 i s l 1 2 房地产业在产业系统中的地位 1 2 1 产业分类 1 三次产业分类法 该方法由英国经济学家费希尔于1 9 3 5 年在 安全与进步的冲突 一书中首先提出 克拉 克在继承费希尔研究成果的基础上 于1 9 4 0 在 经济进步的条件 一书中 按经济活动的客 观顺序和内在联系 运用三次产业分类法研究了经济发展同产业结构变化之间的规律 从而 开拓了产业结构研究这一应用型经济理论的新领域 并使三次产业分类法得剑了广泛的普 及 欧美日本发达国家普遍采用 我国1 9 8 5 年首次对第三产业进行统计 具体标准和范围为 第一产业是指农业 包括林业 牧业 渔业等 第二产业是指工业 包括采掘业 制造业 煤电水 和建筑业 第三产业再分两大部门 流通部门和服务部门 四个层次 第一层次是 流通部门 包括交通运输业 邮电通讯业 商业饮食业 物质供销和仓储业 第二层次是为 生产和生活服务的部门 包括金融业 保险业 地质普查业 房地产业 公用事业 居民服 务业 旅游业 咨询信息服务业和各类技术服务业等 第三层次是为提高科学文化水平和居 民素质服务的部门 包括教育 文化 广播电视事业 科学研究事业 卫生 体育和社会福 利事业等 第四层次是为社会公共需要服务的部门 包括国家机关 党政机关 社会团体 军队警察等 在此分类中房地产业属于第三产业第二层次 1 9 2 国家标准分类法 这是一国政府为了统一该国产业经济研究的统计和分析口径 以便科学地制定产业政策 对国民经济进行宏观管理 根据实际需要而编制和颁布的划分产业的一种国家标准 1 9 9 4 年制定了 国民经济行业分类与代码 把国民经济划分为1 6 个门类 9 2 个大类 3 0 0 多个中 类和更多小类 1 6 个门类依次是 a 农业 林业 渔业 畜牧业 b 采掘业 c 制造业 d 电力 煤气及水的生产和供应业 e 建筑业 f 地质勘查业和水利管理业 g 交通运输 仓储及邮电通讯业 h 批发和零售 贸易 餐饮业 i 金融 保险业 j 房地产业 k 社会 服务业 l 卫生 体育和社会福利业 m 教育 文化 艺术和广播电影电视业 n 科学研 究和综合技术服务业 o 国家机关 政党机关和社会团体 p 其他行业 2 0 0 2 年国民经济行业分类如下 a 农 林 牧 渔业 b 采矿业 c 制造业 d 电力 燃气及水的生产和供应业 e 建筑业 f 交通运输 仓储和邮政业 g 信息运输 计算机 服务和软件业 h 批发和零售业 i 住宿和餐饮业 j 金融业 k 房地产业 l 租赁和商 务服务业 m 科学研究 技术服务和地质勘查业 n 水利 环境和公共设施管理业 o 居 民服务和其他服务业 p 教育 q 卫生 社会保障和社会福利业 r 文化 体育和娱乐业 s 公共管理和社会组织 t 国际组织 2 0 l 3 生产要素分类法 即按照劳动 资本 知识等生产要素的比重或者对各生产要素的依赖程度对产业进行分 9 东南大学硕十学位论文 类的方法 以此为标准 全部生产部门划分为劳动密集型产业 资本密集型产业 知识密集 型产业 该方法能比较客观地反映一国的经济发展水平 一般来说 知识密集型产业的比重 较大 说明发展水平越高 劳动密集型产业的比重越人 说明发展水平越低 该分类法可以 反映产业结构的高度化趋势 即劳动密集型产业占主导地位的产业结构向资本密集型产业占 主导地位的产业结构过渡 资本密集型产业占主导地位的产业结构向知识密集型产业占主导 地位的产业结构过渡 这有利于一国根据产业结构的高度化趋势制定相应的产业发展政策 房地产业投资较大 受资本影响人 应为资本密集型产业 此外 产业生命周期分类法将产业划分为 幼稚产业 幼小产业 朝阳产业 夕阳产 业 淘汰产业 衰退产业等 产业发展周期分类法将产业划分为 新兴产业 高新技术产业 与传统产业 产业结构分类法将产业划分为 先行产业 主导产业 支柱产业 基础产业 等 四次产业分类法将产业划分为 一二三次产业和信息产业 2 l 1 2 2 我国分行业增加值构成 表1 1 我国分行业增加值构成 产业分类2 0 0 42 0 0 52 0 0 6 总计1 0 01 0 01 0 0 第一产业1 3 41 2 21 1 3 农林牧渔业 1 3 41 2 21 1 3 第二产业 4 6 24 7 74 8 7 工业4 0 8 4 2 2 4 3 1 采矿业4 85 65 7 制造业3 2 43 2 73 3 6 电力 燃气及水的生产和供应业 3 63 73 8 建筑业 5 45 55 6 第三产业 4 0 44 0 14 0 0 交通运输 仓储和邮政业5 85 95 9 信息传输 计算机服务和软件业2 62 62 5 批发和零售业 7 87 47 3 住宿和餐饮业 2 32 32 3 金融业 3 4 3 4 4 0 房地产业 4 5 4 5 4 6 租赁和商务服务业 1 61 61 5 科学研究 技术服务和地质勘查业 1 11 11 1 水利 环境和公共设施管理业 0 5 0 5 o 4 居民服务和其他服务业1 61 7 1 7 教育3 13 12 9 卫生 社会保障和社会福利业 1 6 1 6 1 5 文化 体育和娱乐业 o 7 0 6 o 6 公共管理和社会组织 3 83 73 6 注 数据来源于参考文献 2 2 上表1 1 为2 0 0 4 2 0 0 6 年第一产业 第二产业 第三产业及分支产业在国民生产总 l o 第一章我国房地产业现状分析 值中所占份额 从图中可以看出 第二产业中的工业 制造业分别超过了4 0 3 0 而第 一产业中农林牧渔业在1 0 以上 房地产业连续三年超过4 在第三产业中所占份额仅次 于批发和零售业及交通运输 仓储和邮政业 房地产作为国民财富的重要组成部分 为整个 社会经济 社会活动的开展提供了重要的和基础的构成要素 房地产的运行和发展涉及众多 的相关产业 显示出很强的关联性 几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物 质要素 这就确定了房地产业的基础性地位 表1 219 9 7 2 0 0 7 年三大产业及房地产业占国民产值比例 年份第一产业第二产业第三产业房地产占国房地产占第三 民产值比例产业产值比例 1 9 9 71 8 34 7 53 4 23 71 0 8 1 9 9 81 7 6 4 6 2 3 6 24 11 1 2 1 9 9 91 6 54 5 83 7 74 11 0 9 2 0 0 01 5 14 5 93 9 o4 21 0 7 2 0 0 l1 4 44 5 14 0 54 31 0 6 2 0 0 21 3 74 4 84 1 54 41 0 7 2 0 0 31 2 84 6 04 1 24 51 1 0 2 0 0 41 3 44 6 24 0 44 5 1 1 1 2 0 0 51 2 24 7 74 0 14 51 1 2 2 0 0 61 1 34 8 74 0 04 61 1 4 2 0 0 7 1 1 34 8 64 0 14 7 1 1 8 注 数据来源于参考文献 2 2 从表l 2 中可以看出 从整体上来看 第一产业产值所占比例有所下降 而第二产业所 占比重有所上升 第三产业在1 9 9 7 2 0 0 3 年比重一直上升 而2 0 0 4 年有所回落 2 0 0 5 年后又 有所增加 基本保持在4 0 多 房地产业占国民经济比重一直上升 在2 0 0 7 年达到4 7 而 占第三产业比重在近几年也处于上升阶段 均在1 0 以上 由此可见 房地产业在国民经济 及第三产业中发挥着越来越重要的作用 另外根据r e i c o 工作室撰写的 2 0 0 8 年3 季度中国房地产市场报告 我国房地产开 发投资对关联产业的带动效应约为2 倍 2 0 0 7 年综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房 地产开发投资对g d p 增长的总贡献率2 7 4 9 房地产开发投资关联产业众多 在我国的产 业划分中 房地产开发投资基本与所有产业都有关联 其中关联度较高的产业包括建筑业 相关制造业 电力煤气自来水供应业 金融保险业 社会服务业等 东南大学硕十学位论文 1 3 我国房地产业发展状况 1 3 1 我国房地产市场现状 表1 3 我国房地产开发投资额 销售面积 施工面积 房地产开发投资额销售面积施上面积 年份 金额 亿元 增k 率万平方米增长率万平方米增长率 2 0 0 16 3 4 4 12 7 2 2 4 1 22 0 7 9 4 1 22 l 2 0 0 27 7 9 0 92 3 2 6 8 0 82 0 9 4 1 0 41 9 2 0 0 31 0 1 5 3 8 3 0 3 3 7 1 82 6 1 1 7 5 2 6 2 5 2 0 0 4 1 3 1 5 8 33 0 3 8 2 3 21 3 1 4 0 4 5 l 2 0 2 0 0 51 5 9 0 9 32 l 5 5 4 8 64 5 1 6 6 0 5 31 8 2 0 0 61 9 4 2 2 92 2 6 1 8 5 7l l 1 9 4 7 8 61 7 2 0 0 72 5 2 7 9 73 0 7 6 1 9 32 3 2 3 5 8 8 22 l 注 数据来源参考文献 2 2 房地产市场是指房地产交易活动的总和或房地产商品流通中所有关系的总和 近几年 来 我国房地产市场早现以下特点 1 房地产投资强劲 外资踊跃进入 信贷投放力度加大 呈现过热趋势 2 0 0 1 2 0 0 7 年 全国房地产开发完成投资额一直攀升 2 0 0 7 年全国共完成房地产开发投 资额2 5 2 8 0 亿元 2 0 0 5 2 0 0 6 年受宏观调控的影响 投资增长率有所下降 而2 0 0 7 年又回 升 达到3 0 增速上升7 4 个百分点 高于其他行业的投资增速 占城镇总投资比重高达 2 1 5 2 0 0 7 年 行业高位景气 吸引了大量信贷资金进入 房地产业利用国内贷款规模达到 6 9 6 1 亿元 增长3 2 3 2 0 0 7 年虽是房地产行业宏观调控力度最大的一年 但外资并未放 缓进入中国的步伐 全年房地产开发利用外资高达6 5 0 亿元 增长6 5 增速加快8 2 4 个 百分点 另外 房地产行业外商直接投资额 无论单月同比还是年度比较 均呈递增态势 另外除2 0 0 5 2 0 0 6 年外 全国房地产开发完成投资增幅一直高于同期同定资产投资增 幅 2 0 0 7 年全社会城镇固定资产累计投资额1 1 7 4 1 3 亿元 增长2 5 8 而房地产开发投资 增长3 0 高出同期城镇固定资产投资增长率4 2 个百分点 增速上升7 4 个百分点 远高 于其他行业的投资增长速度 占城镇投资的比重为2 1 5 表明房地产投资呈现过热趋势 潜在风险较大 2 3 1 2 土地开发活动大幅增加 土地购置面积负增长 土地价格历史新高 2 0 0 7 年 全国土地开发面积2 6 8 7 1 万平方米 增长1 增速骤降 下降2 7 1 个百分 点 2 0 0 3 2 0 0 6 年 房地产企业购置土地面积增长一直旱现逐年下降的局面 2 0 0 5 年和2 0 0 6 年甚至为负增长 降幅分别为4 和4 3 9 2 0 0 7 年土地开发活动增长有所减缓 但十地购 置面积出现近5 年来首次大幅增加 同时土地价格也快速上涨 涨幅达到5 年来高 房地产 企业购置土地面积的人幅增加 对缓解未米房价上涨预期具有积极意义 1 2 第一章我国房地产业现状分析 2 0 0 5 年下半年以来 全国7 0 个大中城市十地交易价格指数逐步下降 2 0 0 5 年为1 0 9 1 2 0 0 6 年为1 0 5 8 2 0 0 7 年 全国7 0 个大中城市土地交易价格出现人幅上涨 前3 季度同比 上涨1 2 8 其中l 一3 季度涨幅分别为9 8 1 3 5 1 5 涨幅逐季增加 2 季度已经达 到2 0 0 0 年以来的最高涨幅 土地价格的加速上涨 体现了房地产开发企业对未来房价快速 上涨抱有较高预期 有些地块的竞拍价格竟然超过了房屋售价 出现了 面粉价格高过面包 的现象 3 房地产供给 需求两旺 2 0 0 4 年受宏观调控影响 商品房新开工面积 施工面积和竣工面积均出现较大幅度下 降 2 0 0 5 年 商品房新开工面积增幅小幅增加 竣工面积增幅则有较大幅度增加 施工面 积增幅则继续减少 2 0 0 6 年 商品房新开工面积有较大幅度增加 但受前期施工面积增幅 下降的影响 竣工面积增幅则有所减少 2 0 0 7 年商品房施工面积为2 3 5 9 亿平方米 增氏 2 1 5 增速上升3 5 个百分点 新开工面积为9 4 5 9 0 万平方米 增长2 1 1 增速提高4 2 个百分点 商品房竣工面积为5 8 2 3 6 万平方米 增长9 8 增速加快1 1 个百分点 显示 房屋开发节奏加快 2 0 0 6 商品房销售面积6 7 8 5 7 1 万平方米 同比增长1 1 4 8 其中 现房销售面积2 3 3 5 0 3 1 万平方米 同比减少l o 3 8 期房销售面积3 8 5 0 6 7 6 万平方米 同比增加3 0 8 4 销售与竣工面积比为1 3 1 高于0 6 年1 1 4 的水平 连续两年销售大于竣工 显示2 0 0 7 年楼市处于供不应求态势 但房屋开发节奏的加快 将使这一态势在未来有所缓解 2 0 0 7 年商品房销售面积同比大幅增加的同时商品房空置面积呈现负增长 说明房地产市场需求非 常旺盛 4 房地产价格涨势凶猛 销售金额增速趋缓 预售款人幅增长 房地产企业未来业绩获 保障 近三年来 我国房价经历了2 0 0 4 年的大幅上涨 2 0 0 5 年涨幅的快速回落 2 0 0 6 年到 2 0 0 7 年1 季度涨幅基本平稳三个阶段 2 0 0 7 年以来房价涨势汹涌 整年商品房平均销售价 格为3 8 8 5 元 平方米 上涨1 4 9 涨速比0 6 年提升2 个百分点 其中住宅销售价格为3 6 6 5 元 平方米 上涨1 7 涨速比0 6 年加快4 9 个百分点 一线城市房价涨幅尤为巨大 0 7 年 1 2 月份 深圳住宅价格同比涨幅为5 1 北京4 5 广州达到了3 0 津 渝 沪三地的 同比涨幅也都超过了1 5 2 0 0 7 年 销售金额分别为2 9 6 0 4 亿元 分别增长4 4 3 增速趋缓 下降1 1 个百分点 其中 住宅销售金额分别为2 5 3 2 3 亿元 分别4 8 6 增速分别下降7 1 个百分点 受益于 2 0 0 7 年房地产市场火爆 0 7 年定金及预收款呈现较快增长 全年定金及预收款总额达到了 1 0 6 2 8 5 亿元 增长3 1 相当于0 7 年全年商品房销售金额的三分之一 由于定金和预收 款将在今明两年转化为收入 因此 2 0 0 7 年定金及预收款的大幅增加 将在一定程度上减 缓房地产企业2 0 0 8 年的经营压力 使企业0 8 年的业绩获得了一定保障 5 房地产宏观政策环境严峻 1 3 东南大学硕j j 学位论文 由于宏观政策具有一定的时效性 以下主要针对2 0 0 7 年的宏观政策的影响 1 在土地管理背景下 先保证居住用地的供应 2 0 0 7 年 政府一方面加强土地管理 另一方面则努力保证居住用地的供给 年内房地 产企业购置土地面积在持续两年负增长后出现大幅度增加 1 1 月国十资源部对明年城市建 设用地审批适度核减了工业用地 重点保证了居民用地 在居民片j 地中 又重点保证了经济 使用房 廉租住房和中低价位 中小套型普通住房用地 该类用地不低于居住用地的7 0 9 6 2 高度重视住房保障体系的建设 2 0 0 7 年8 月7 日 国务院印发实施 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国 发 2 0 0 7 2 4 号 1 1 月 建设部等七部委联合发布 经济适用住房管理办法 和 廉租住 房保障办法 住房保障体系初步建立 3 提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率 抑制住房需求增长 2 0 0 7 年9 月2 7 日 中国人民银行发布 中国银行业监督管理委员会关于加强商业房地 产信贷管理的通知 1 2 月5 日 央行发布 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 银发 2 0 0 7 4 5 2 号 4 降低外资对住房市场的投资性需求 2 0 0 7 年1 0 月3 1 日 国家发改委和商务部联合颁布了 外商投资产业指导目录 2 0 0 7 年修订 规定从2 0 0 7 年1 2 月1 日起 不再鼓励外资进入内地普通住宅的开发建设中 同 时 该政策第一次明确提出 外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司将受到全面 限制 5 相关规章制度进一步健全 2 0 0 7 年 出台和修改的有关房地产市场发展的规章制度包括 3 月1 6 日 第十界全国人民代表大会第五次会议闭幕 表决通过 中华人民共和国物 权法草案 中华人民共和国企业所得税法草案 8 月3 0 日 全国人民代表大会常务委 员会关于修改 中华人民共和国城市房地产管理法 的决定 公布并施行 对国家因公共利 益需要而征收单位和个人房屋重新进行了明确规定 1 0 月2 8 日 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国节约能源法 颁布 分 别t2 0 0 8 年1 月1 日 4 月1 日起施行 1 3 2 我国房地产企业现状 1 房地产企业数量及从业人数众多 1 4 第一章我国房地产业现状分析 个7 0 0 0 0 6 0 咖 5 0 咖 4 0 咖 3 0 0 0 0 2 0 咖 1 0 咖 0 历1 2 0 0 1 5 0 1 0 0 5 0 0 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 年份 图卜1 我国房地产开发企业个数 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 2 0 0 52 0 0 62 0 0 7 年份 图卜2 我国房地产开发企业从业人数 随着我国房地产业的发展壮大 我国房地产开发商队伍迅速扩大 1 9 9 7 年我国房地产 开发企业2 万多家 2 0 0 2 年底全国房地产开发企业突破3 万家 2 0 0 3 年为3 7 1 2 3 家 2 0 0 4 年骤升为近6 万家 行业的调整 2 0 0 5 2 0 0 6 年数量略有下降 但基本维持在5 万以上 从 业人数由1 9 9 7 年6 8 3 2 万人增至2 0 0 7 年的1 7 1 9 7 万人 2 区域分布较集中 部分企业跨区域发展 近