中国城镇住房建设.doc

20072008年中国城镇住房建设摘要：20072008年是中国城镇住房建设跌宕起伏的两年。2007年住房建设在国家实施紧缩的宏观调控下延续了加快速度，多数指标达到近年来的新高。2008年在国际国内经济形势影响下，全年住房出现了滞销。下半年国家及地方政府调整了住房政策，鼓励普通住房消费。本文在分析房地产调控政策及住房建设现状、存在问题的基础上，提出了相应的对策建议。关键词：城镇住房 房价 政策住房是人们最基本的生活需求，人人享有适当的住房是城市住房建设的主要任务，也是城市住房建设追求的目标。住房问题是重要的民生问题。任何一个国家也不能完全靠房地产市场来完全解决居民的住房问题。中国政府高度重视解决城市居民住房问题，把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。1998年以后，我国的住房建设主要是由房地产开发企业完成。因此，这里对2007年和2008年住房建设的分析，主要以统计上房地产开发企业建设的住房数据为依据。2007年和2008年是中国城镇住宅建设跌宕起伏的两年。2007年，部分城市在延续前几年房价上涨的情况下房价涨幅加快，2008年，在国家近几年一系列宏观调控政策作用下房价涨幅回落、交易量萎缩。下面笔者就2007年和2008年中国城镇住房建设的情况加以分析。一房地产调控政策2003年，中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的121号文件出台，标志着对房地产业的宏观调控的开始。2004年的“8.31”大限提高了房地产企业拿地“门槛”，被认为从土地政策上控制房地产过热。2005年开始出台了一系列稳定房价的政策，如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”等。2007年房地产调控出台了若干政策，包括2007年一年内6次加息及10次提高存款准备金率等。从政策层面讲，真正对于房地产业发生作用的有两个政策：一个是国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见；另一个是被称为二套房贷款的由中国人民银行和中国银行业监督管理委员会出台的关于加强商业性房地产信贷管理的通知，2008年，国家宏观调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策。如央行连续5次大幅度降息，一年期的贷款基准利率下调了2.16个百分点；存款准备金由17.5下调到14.5；财政部下调居民首次购房契税至1%。据不完全统计，全国各地有18个城市出台了房地产的利好政策。上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴刺激购房消费等政策（见表1）。下面结合表1进行简要分析。（一）加强住房保障建设，解决低收入家庭住房困难的政策1998年，中国开始住房货币化后，住房建设以房地产企业开发的商品住房为主。但是住房保障建设相对滞后，部分城市居民住房比较困难。住房保障机制、制度不健全，措施不到位。由于过多地强调了市场对住房供应的调节作用，忽视了对部分城市低收入家庭的住房保障问题。19982007年，在中国房地产开发企业新建住房中，90%为商品住房，经济适用住房平均只占10%左右，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套。廉租住房制度更是因各地的财力不同尤其是西部地区财政困难而相对滞后。2007年8月国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（以下简称意见）发布，标志着中国住房保障政策体系走向完善。对促进各地加快廉租住房制度建设起到了极其重要的推动作用。廉租住房作为住房保障政策体系的基础，其近期和中期目标是：进一步建立健全城镇廉租住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”时期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城镇住房困难群体的居住条件得到逐步改善。1逐步扩大廉租住房制度保障范围针对廉租住房的覆盖面比较小，大多数不能享受低保的低收入家庭既无力购买经济适用住房，政策上也不支持享受廉租住房保障的情况，意见提出逐步扩大廉租住房制度保障范围，并提出“十一五”期末，廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难的家庭，即全面覆盖这1000万户家庭。2多渠道筹措廉租住房的房源租金补贴是廉租住房保障的主要方式。由于流动人口增加、住房结构调整还不到位、原有公有住房大部分已经房改出售等原因，适合廉租住房的小户型租赁住房供应总体短缺，部分城市严重供不应求。对于目前享受租金补贴的家庭而言，最大的困扰就是拿着有限的补贴，在市场上租不到合适的房子。这成为廉租住房制度建设的主要问题。意见提出，要通过政府新建、收购、改建以及社会捐赠等方式多渠道筹集房源。为避免低收入家庭集中居住可能形成“贫民窟”，新建廉租住房主要在经济适用住房小区和普通商品住房小区中配建，实行配建政策，有利于低收入家庭平等地享受城市发展带来的便捷、高质量的公共服务。3廉租住房建设资金以财政为主，专项资金支持缺少资金一直是健全廉租住房制度面临的主要问题。为确保廉租住房资金来源，意见提出，地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益净收入要全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例提高到“不得低于10”，各地还可根据实际进一步适当提高。另外，中西部地区将由中央基本建设投资和廉租住房保障专项补助资金给予支持。4明确廉租住房、经济适用房建设面积，对经济适用房产权作了进一步界定意见明确规定，新建廉租住房套型面积小于50平方米，经济适用房控制在60平方米左右。为了严格控制经济适用住房上市交易，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。不满5年因故确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。5重点发展中低价位、中小套型商品住房为调整住房供给结构，意见要求，重点发展中、低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。“两限房”是政策性商品住房。6明确了城市政府解决低收入家庭住房的责任意见明确解决城市低收入家庭住房困难是城市政府的重要责任，城市政府要把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程；要接受人民群众的监督，每年在向人民代表大会所作的政府工作报告中，报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。2007年，由建设部等9部委出台了廉租住房保障办法，对2004年的经济适用住房管理办法进行了修改和完善。这些政策的出台都为解决低收入家庭住房问题提供了政策保证。保障性住房力度的加强，能在一定程度上抑制快速上涨的房价。（二）抑制投机、投资行为，减少住房需求的二套房贷款政策2007年9月，在房价上涨较快的背景下，央行、银监会出台的关于加强商业性房地产信贷管理的通知（以下简称二套房贷款政策）。这是从银行为购买住房消费者提供住房贷款后首次区别对待首付比例及提高利息。这对抑制投机、投资性购房有一定作用。1二套房贷款政策的出台有效地遏制了房地产的投机、投资行为随着购房套数的增加，首付及利率也相应增加，加大了投机、投资购房的成本，遏制了用贷款购房进行投机、投资的炒作，减少了住房需求。2二套房贷款政策的出台有利于防范金融风险1998年，开办个人住房消费信贷后，个人住房信贷规模迅速增加。根据央行2007年第三季中国货币政策执行报告显示，截至2007年9月，购房贷款余额286万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长314%，增速比2006年同期提高135个百分点。在房价上涨较快的情况，一旦房价出现波动，会给银行带来较大违约风险。房贷新政的出台可以减少购房贷款增长的速度，有利于银行防范、控制金融风险。3二套房贷款政策的出台有利于加大对保障性住房建设的金融支持力度银行重点支持居民对第一套住房的信贷需求。那些需要通过银行贷款才能购买一套以上住房的群体，被房贷新政策挡在购房群体外，从而在一定程度上减少住房需求。4二套房贷款政策的出台在一定程度上抑制了改善型住房需求我国住房制度改革以来，房地产市场有了较快的发展，部分居民通过房地产市场改善了居住条件，但仍有一大部分人群还住在福利分房时户型较不合理、面积较小的住房里，二套房贷款政策使这部分人群的购买力滞后了一段时间，抑制了部分住房需求。通过一年多的实践，央行和银监会出台的二套房贷款政策确实有效地抑制了投机和投资购房行为，从而在一定程度上减少了住房需求。2008年9月以后的连续4次降息，特别是11月27日下调1.08个百分点的大幅降息将很大程度上减轻房地产企业信贷成本，同时也将减轻个人住房贷款的负担。（三）鼓励普通住房消费、强化地方政府稳定房地产市场职责的政策国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见（以下简称若干意见），若干意见提出：加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对市场变化、强化政府职责、加强市场监测等。1进一步鼓励普通商品住房消费若干意见加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过两年（含两年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足两年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2强化地方人民政府稳定房地产市场职责若干意见强调落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。因地制宜解决其他住房困难群体的住房问题。3确定保障性住房建设时间表若干意见提出，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2009年是加快保障性住房建设的关键一年。加大保障性住房建设力度：一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市等棚户区改造，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2010和2011年，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。二是加强经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。20092011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。若干意见同时明确了多渠道筹集保障性住房的建设资金。4鼓励房产商以合理价格促销商品房若干意见提到引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。支持房地产开发企业合理的融资需求。加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。取消城市房地产税。金融危机爆发以来，国家提出了拉动内需、刺激消费，出台了多项鼓励居民购房的政策。若干意见延续了2008年下半年新政策的主题，首次提出支持房地产开发企业以合理价格促进商品房销售来应对市场变化。强化地方政府稳定房地产市场的职责，也给开发商带来土地、信贷等利好。政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌的同时鼓励居民住房消费，也为消费者和开发商提振了信心。通过增强居民购房的购买力，降低购房成本，支持有效扩大内需，避免房地产上下游产业萎缩、缓解就业压力，实现了保增长目标。二住房建设情况（一）人均住房建筑面积大幅提高，房地产开发建设的住房面积占城镇新建住房面积比重不断提高改革开放以来，中国住房建设已经取得了很大成绩。人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米上升到2007年27.06平方米，比1978年增长了4倍多。1998年房地产开发建设的住房面积只占城镇新建住房面积的29.6，从2003年开始房地产开发竣工的住房面积就超过了城镇新建住房面积的50以上，由2003年的58.5上升到2006的68.6（见表2）。表2城镇新建住房面积和居民居住情况（二）住房投资快速增长，2008年下半年投资增速减缓2007年，房地产开发投资为25280亿元，其中,住房投资为18010亿元，占房地产开发投资的71.2。从月份看，住房投资增速基本在30以上，这种高速增长的态势持续到2008年8月份，其中，2008年2季度住房投资增速高达35以上。2008年112月累计投资增速比2007年112月回落9.5个百分点，比2008年16月的累计最高增速36.6回落14个百分点，下半年回落幅度呈加快态势（见表3）。2008年112月住房投资占房地产开发投资的72.2，所占比重比2007年112月上升1个百分点。表320072008年房地产开发商品住房投资情况（三）2008年商品住房供给较快增加，增速高于2007年2008年，房地产开发的商品住房竣工面积增速情况，19月之前均高于2007年，其中，1季度增速高于2007年同期34倍。但全年增速呈下滑趋势，2008年112月同比增长比2007年同期回落9.2个百分点（见表4）。（四）2008年住房销售出现下滑，需求减少2007年，商品住房销售达到历史最高水平，为69亿平方米，同比增长247，其中，3、4季度增长幅度远远高于1、2季度，18、19、110、111月同比增长均超过30，需求旺盛。但是，进入2008年商品住房销售持续负增长，且下降幅度在加快，由12月的-3.6下降到112月的-20.3（见表5）。需求在减少的同时供给在增加，缓解了住房供求紧张的局面。到2008年12月末，全国空置住房面积9069万平方米，同比增长32.3，比13月提高42.8个百分点，比17月提高了27.7个百分点。据搜房网数据显示，2008年11月1723日的一周，北京、上海、深圳、重庆、成都销售住房的套数分别占可销售住房套数的1.9、4.6、2.5、1.1、0.9；其销售面积占可销售面积的比重分别为1.4、3.4、2.3、1.0和0.8。尽管一周的数据代表性不强，但至少可以说明这一周观望氛围较重，当期出现了严重的供大于求的局面（见表6）。需求减少的主要原因：一是2007年央行和银监会出台的二套住房贷款政策有效地抑制了房地产的投机、投资行为，同时也部分抑制了改善型的住房需求，以及2007年的6次加息和10次提高存款准备金率等一系列的紧缩银根政策等；二是国家对保障性住房投入的加大，分流了一部分符合保障性住房条件的消费者；三是过快上涨的房价使一部分购房者难以承受；四是在2008年9月前贷款利率不断提高，增加了贷款购房消费者的成本也是需求减少的原因之一；五是2008年2季度以来全国70个大、中城市房屋销售价格同比指数大幅下降、环比指数8月开始出现负增长，导致消费者持币观望氛围浓厚（见图1、2）。三存在的问题（一）2007年以来房价上涨过快，中低收入家庭购房困难从统计数据显示，20052007年住房价格同比分别上涨12.6、6.2和17.5住房价格上涨较快，导致中低收入家庭购房困难。根据国家发改委和统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，2007年，除广州外，以北京、上海、深圳等一线城市为代表，全国房价总体继续加快上涨。全国房屋销售价格指数由1月的5.6上升到12月的105；北京、上海、深圳分别由1月的89、零增长、12.7上升到15.0、9.3和164%（8、9月深圳分别为20.8、205的高增长）。2008年1、2、3月全国房价上升到2006年的最高点（11.3、10.9、10.7）后缓慢下降，12月才出现负增长。北京房价7月前仍然是2位数上涨，全年同比一直超过全国；上海15月均在9以上，下半年降幅加大，12月为-1.7；广州8月开始负增长；深圳6月开始出现负增长，下降幅度在4个一线城市中最大。不仅如此，在全国70个大中城市中下降幅度也最大（见表7）。2007年北京住房均价达10661元/平方米，见国家统计局2007年房地产统计快报。这种价位对于一般的中低收入家庭来讲购房确实存在支付困难。北京2007年开工建设的限价房为中等收入家庭购房提供了一种可能。笔者根据北京在建限价房价格（6000元/平方米左右）进行了计算，假定限价房价格为6000元/平方米，一套90平方米的住房需花费54万元，首付20的话，剩余部分购房者20年按揭（商业）贷款的话，（按等额本息方法）每月还款3260元（利率按2007年12月21日下限计算年利率6.66），即购房家庭每月的全部税后收入最少要在7500元才有可能购买限价房，即年收入在9万元左右；如果剩余部分购房者30年按揭贷款的话，（按等额本息方法）每月还款2775元（利率按2007年12月21日下限计算年利率6.66），即购房家庭每月的全部税后收入最少要在6500元才有可能购买限价房，即年收入在7.8万元左右。如果低于上述收入的家庭只能购买经济适用房或由政府提供的廉租住房。（二）中低价位住房比例偏低以经济适用房投资占住房投资比重较低为例。根据统计数据显示，19982007年，房地产开发中住房投资达7.6万亿元，平均增速达28.0，高出房地产开发投资平均增速4.8个百分点，除2003年外，均高出房地产开发投资增速。经济适用房投资达5717亿元，占住房投资的比重平均为10.2，平均增速为18.3，低于住房投资平均增速9.7个百分点。2002年、2004年、2005年经济适用房投资出现了负增长，经济适用房投资占住房投资比重的持续偏低，导致经济适用房供求严重失衡。根据统计快报显示，2008年111月，全国经济适用住房投资为819亿元，同比增长18.2%，占住房投资的比重为4.2（见表8）。（三）住房保障制度建设滞后中国在最近20年来一直进行着住房领域的改革，但是保障性住房改革显得相对滞后，部分城市居民住房还比较困难。住房保障机制等制度不健全，措施不到位。我国住房制度改革的基本准则为，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。但是，由于过多地强调了市场对住房供应的调节作用，忽视了对部分城市低收入家庭的住房保障问题。在我国新建住房投资中，19982007年90%为商品住房投资，经济适用住房投资平均只占10%左右，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套。廉租住房制度更是因各地的财力不同尤其是西部地区财政困难而相对滞后，直至2007年，国家才出台较为具体的政策扶持措施。2007年末，累计改善了95万户低收入家庭住房困难，对28万多户承租公有住房的低收入家庭进行了租金减免，相对近1000万户的低收入家庭的住房困难只是杯水车薪。虽然这种情况在2008年已经有较大改善，但是想要全面解决低收入家庭的住房问题还需要几年时间。（四）住房建设中存在的其他问题一是区域发展差异较大。以2007年为例，东部、中部、西部地区住房投资分别为10962亿元、3605亿元和3443亿元，分别占全部住房投资的60.9、20.0和19.1。东部地区占绝对优势，广东、江苏、浙江三省合计住房投资高达4981亿元，占全部住房投资的27.7。二是住房建设制度尚不完善，监督检查力度不够。住房建设不能过多依靠新建住房市场。要多元化、多渠道解决居民住房建设问题。即市场解决一部分，住房保障解决一部分；新建住房市场解决一部分，二手房市场解决一部分，租赁市场解决一部分。因此要加快和完善我国二手房市场、租赁市场的制度建设，使存量房能更好地参与住房供给，并加大监督检查力度。四对策建议2009年，是中国房地产市场调整年。以房地产开发为主的住房建设也不例外。（一）继续加大住房保障力度，提供具有有效需求的居民住房加强对我国住房保障政策的落实力度。政府应对住房供需政策、总量和结构进行引导和调控，在保持房地产市场健康持续发展的同时，切实解决中低收入家庭的住房问题。在大中城市，可探索由政府组建非营利性的公营住房机构或特殊企业，作为政府住房保障的执行机构，负责廉租住房的建设、运营和管理。并要建立、完善实物廉租住房的退出机制。总之，要提高经济适用房、限价房建设比重，加大廉租住房的资金投入，并严格监督、检查，考核地方政府在解决中低收入