价值的存在,泡沫的开始.docx

价值的存在，泡沫的开始 对苏州房地产市场的胡言乱语乱政频出、定力不够、市场扭曲、改革朦胧，直接导致百姓生活黯淡、社会保障脆弱、实体经济萎靡、金融风险积累，唯有地产跳舞。十五年来，尤其是2005年以来，房地产市场几乎没有消停过一刻，分分秒秒都在涨（除次贷危机短暂下跌和2012-2014年休整外）。2015年以来，一二线城市的暴涨更是成为这十多年来最精彩的时刻，精彩并不是源自于涨幅，而是源自于资产的升值（2007年前后，房价一年时间也会翻倍，但是那时候的翻倍是四位数的翻倍；而这次翻倍已经是五位数的翻倍；对于北上深三个城市，更是均价上涨了3-4万/平方米，100平方米的房产一年多时间的增值等于普通工薪阶层一辈子的收入，岂能不精彩）。舞曲没有结束，舞蹈还会继续。且听胡言如下：1、不忘初心：商品属性决定了价格与价值的一致性。什么是商品属性，不要去看教科书上的理论，一句话归纳“为了使用的买卖关系所体现出来的物品属性就是商品属性”。俗话说“衣食住行”，房子的商品属性就是遮风挡雨，白天烧饭、晚上睡觉；跟衣服一样，冬天保暖、夏天遮阳（当然后面开始慢慢演变，比如说房子有了学区的概念，衣服有了时尚的概念）。这个阶段的房价是根据需求来的，并没有什么炒作，区域性差异也不大；举个栗子：2000年的时候，上海房价大概2000元/平方米，苏州房价大概是1000元/平方米，苏北大概在600元/平方米，苏北乡下造个房子，不算宅基地也要200元/平方米。这个时候的房价反应的居民收入和供求关系，房子仅仅是一种商品。但是，2001年11月10日发生了一件大事：在多哈举行的世贸组织第四次部长级会议上审议并批准了中国加入世贸组织。中国利用“比较优势理论”，开启了外向型经济的钥匙，外资涌入、人口迁徙、商品输出、外汇流入、货币贬值、环境破坏，一举成为全球生产基地。其中两大因素影响了房价，人口迁徙改变了供求关系，进而实现了房价的区域分化；货币贬值并没有改变供求关系，但是在纵轴上把供求交汇点推高了。于是，全国房价出现了普涨和分化，总体上人口输出地的房价增速远低于人口输入地的房价增速，其中北上深三个城市的房价快速上涨。但是，在房价充分展示其商品属性阶段的时候，有一个人口净流入的城市的房价并没有急速上涨，而是缓慢上涨，这个城市就是苏州。2、先知先觉：金融属性决定了商品的时间价值。大约从2005年开始，从全国范围看，一些先知先觉的商人太太在追涨杀跌的“羊群心理”催化下，有些人假装发现了货币贬值的秘密，拿着私房钱去买房，一不小心发现比小企业赚的钱还多；一些在商场中成功的土豪，在“包养小三”的刚性需求下，偷偷地买了房，赚了钱。在赚钱效应和货币贬值（还记得2006、2007年的通货膨胀么）的双重影响下，房子的金融属性体现的淋漓尽致，有能力者通过买房保值增值，炒房大军兴起。2005年-2012年，金融属性迅速改变了商品属性的供求关系，单从保值增值的角度看，在官方CPI5个点，民间感受到的CPI10个、8个点的时候，房价在商品属性和金融属性的双重牵引下，每年上涨10%、15%，一线地区上涨30%、40%，好像也不是那么过分吧；况且在2005年-2007年中国股市经历了一波牛市，2009年还有“四万亿”，财富效应和刺激效应也催促了房价的上涨。整体上看，如果剔除了货币膨胀因素，过去十年房价上涨速度基本上反应了商品的时间价值，十年时间上涨一倍属于跑输了真实的CPI，上涨1.5倍属于与真实的CPI持平，上涨2倍属于有效保值增值。但是，在这个阶段，苏州的房价还是像一个娇滴滴小姑娘一样，含蓄的很：采用官方数据，2008年-2013年，苏州商品住宅平均房价从7836元/上涨到11871元/，6年上涨50%；苏州是“一线城市的经济、二线城市的政治、三线城市的房价”，苏州好像被谁抛弃了一样。3、实事求是：苏家有女初长成。背离是一个时点概念，常识是一个时间概念。任何有悖于常识的背离，在短期内有市场，中长期看一定会回归常识。在不经意间，苏州房价在2015年4月份开始启动了，一年时间平均涨幅超过了80%，部分区域、部分楼盘实现了翻番。舆论之下，苏州面临着较大的压力，实属不公。“苏州不是房价高，而是短期涨得快”。我比较赞同这个观点，正如：一个经常卖弄风姿的少女，有一天穿个比基尼上街，大家觉得很惊艳但不会批评，比如说上海；但是一个娇滴滴的小姑娘，有一天穿了个T恤上街，就有人说她“不检点”了，因为以前裹得严严实实，今天露出了个莲藕般的手臂，比如说苏州。这对于苏州来讲是不公平的。为什么说经过2015-2016年的急涨，苏州房价是回归正轨呢？三个理由：一是商品房的的确确是为约30%-50%的人口服务的。二是“房价/居民平均收入”是一个伪概念，应该采用“（房价-家庭平均积蓄）/家庭平均收入”。三是住房升级，经过十多年的时间，原有房产升值了、家庭储蓄变多了、夫妻收入上涨了，于是才有了“小换大、偏换闹、乱换雅”。2015年以来，苏州房价是一个与市场接轨的过程，刚需与改善并行，商品属性与金融属性并存。对于苏州中心城区来说，不到2万元/平方米的均价，与苏州城市是匹配的，甚至还没完全反应出金融属性，苏州房价的时间价值相对还是被低估的。换句话说，苏州房地产市场尚不存在泡沫。4、胡言乱语：2017年将是苏州房地产市场开启泡沫化的元年。应该说，2016年下半年苏州房地产市场进行了休整，这既是政治的需要（总得给上面一个交代），也是市场的需要（急涨后需要一个接受的过程）。对于2017年的苏州中心城区的房地产市场而言，分化逐步开始、泡沫逐步开始。（1）普涨还会继续。我认为苏州中心城区局部区域的房价尚未完全反应出金融属性，所以后市仍然有一个普涨的过程，苏州均价突破2万元是一个大概率事件。（2）区域开始分化。从区域上看，拥有自然资源、教学资源、行政资源的核心地段，均属于保值增值优质板块；而一些大众化的地方，空间相对有限。从需求看，刚需型楼盘上涨空间有限，改善型楼盘空间很大（尤其是好地段的改善型楼盘）；这个观点可能与大众看法不一样：从买方看，由于刚需群体对价格敏感度比较高，一旦房价普遍突破2万元/平方米，刚需群体购房压力非常大，可能对于很多家庭来说是榨干了最后一点积蓄，且大部分刚需群体的还贷能力相对较弱，总价多个10%（20万左右），可能就成为“最后一根稻草”；从卖方看，刚需型新楼盘土地价格、建造成本、营销成本相对比改善型楼盘低得多，“羊毛出在羊身上”，刚需盘的价格空间有限，二手刚需盘由于卖方大都获利，有一种“多赚少赚”的心理，所以价格上涨空间也有限。但是对于改善型楼盘，尤其是处于核心地段的改善型楼盘，由于前期通过置业获得了资产升值红利，通过置换物业，他们有能力支付改善型住宅的首付，若还贷能力较强，他们对价格敏感降低，推动改善型楼盘住宅的价格，苏州已经进入到改善型住宅市场时代。（3）泡沫开始形成。什么是泡沫？可能金融界没有统一的概念。什么“泡沫只有等待泡沫破灭时才知道是泡沫”、“价格超出价值的范围就是泡沫”，这些说法都晦涩难懂。我的概念很简单：你对一件商品的价格开始想不通了，对你来说就是有泡沫了。按照这个概念去看，如果苏州局部区域房价突破了4万元，某个楼盘的价格突破了5万元、6万元，我们是不是开始想不通了？好，这个时候可能就存在泡沫了。苏州中心城区再经过一轮普涨后，区域分化必然会出现单价5万元、6万元的楼盘，需要的时间可能不会太长，3-5年。货币之水起决定性作用。所以，必须对货币态势进行推演。第一步：你相信经济在5年内会好起来吗？可能好不起来，权威人士都说经济是L型，我估摸着是横着的L型，长期低位徘徊。第二步：你相信在经济不好的时候，货币政策会收紧吗？不相信，就目前而言，不敢预判货币政策再松，但是收紧的可能性几乎不存在；如果货币政策不收紧，M2每年保持12%左右的增速，名义GDP6.5%，中国政府又没有太多实物货币化，实际上平均通货膨胀都得5%左右。第三步：你相信商品价格在同步上涨吗？如果说商品价格同步上涨，那么官方通货膨胀率一定在5%左右，长期保持这个通货膨胀率可能危及到长治久安和政治稳定，所以商品的价格一定不会同步，满足基本生活需求的商品价格一定得严格控制，货币必然流向小众资产且有足够吸水能力的资产。第四步：低利率水平时代的理性选择是什么？目前居民中长期负债的利率水平跌破了4.5%，这个利率水平可能在新中国货币史上都属于最低的阶段，但是没有最低只有更低，后市利率