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案例库管理作业指引编号：CLZY-ZYAL-ANLC03版号：B/0 页码：第1页 共 3页 商品房买卖纠纷案例 （2012年第一部1号）一、事件描述：李某与某房地产开发经营有限公司于1996年8月25日签订了内销商品房出售合同，合同约定：李某向该公司购买某路段两套房屋，两套房屋建筑面积共为145.63平方米，房屋总价款为人民币1138430元，但该房地产开发经营有限公司未将李某所购房屋的地下室为通水管房告知李某。合同订立后，李某先后四次给付购房款共计1138430元，该公司也将房屋交付给李某使用。此后，李某取得房产证，并对两套房屋进行装修，将两套房屋之间的隔墙打通，该公司明知李某改动结构，但未予以阻止，也未表示异议。李某入住后，发现所购房屋的地下室为通水管房，每隔30分钟发出机器运转声和流水声致使李某生活遭受较大影响，尤其影响睡眠，李某曾多次与物业管理部门交涉要求改善，但虽经整改维修，却仍未能改善，李某遂起诉,要求退房。二、原因分析：1、双方所订立的合同约定，争议房屋的使用性质为“居住”。因此，被告交付的房屋应符合“居住”使用的标准。虽然双方未约定“居住”使用的具体标准，但依据合同法第62条第1款第1项之规定，被告交付的标的物至少要符合行业标准。原告所购房屋的地下室是通水管房，噪音超标，应认定被告交付的房屋不符合标准。 2、原告李某诉请退房，其实质系要求解除合同。李某依约取得的标的物在品质上存在瑕疵，无法达到正常居住标准，属不能实现合同目的的情形。从本案的合同来看，符合“居住”标准应为合同的根本性条款，是实现合同目的的重要标志；被告交付的房屋不符合合同约定的“居住”标准，属于不适当履行；合同法第94条第四项规定的“其他违约行为”包括不适当履行的违约行为。据此，不符合“居住”标准成为不能实现合同当事人订约的目的的条件，故原告要求解除合同符合法律的规定。 3、被告交付的房屋存在品质瑕疵。虽然地下室并非原告所购买的标的物，但因属于原告所购房屋的地下室，因此地下室的品质如何直接影响着原告所购房屋的使用。同时，被告在交付房屋时，没有向原告告知地下室的状况。据此可认为，被告未履行瑕疵担保的义务，应承担相应的责任。鉴于争议发生后，被告虽曾多次对通水管进行修理，但超标噪音的情况仍未得到改善，而被告又无同类标的物即房屋可更换，故原告要求解除合同，退回标的物是合理的。 三、改进措施：1、在签订商品房买卖合同之前，开发商应充分履行告知义务，针对产品的质量瑕疵要对客户特别告知，让客户充分了解产品的质量问题。2、履行了告知义务之后，要在合同中明确约定，并在合同中写明“客户已对该合同及产品作了充分了解，并认可合同所有条款以及产品现状”，据此避免在出现纠纷时，因无法举证，而承担举证不力的法律后果。四、总结： 在出售商品时，不要抱着侥幸心里去掩盖瑕疵，一定要对客户履行应尽的告知义务，避免日后出现纠纷，引起更大的
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