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购买一套二手房的流程房地产门户-搜房2004-06-2417:09:00.0随着北京市房地产业的不断成熟和升级，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点吸引了越来越多的人青睐这些旧房。但是，由于买卖双方对二手房交易流程不了解，致使在交易过程中出现了很多问题，买卖双方利益都受到了损失。为了让消费者买到称心如意的二手房，北京安家置地房地产经纪公司的有关专家提出以下建议，希望能帮助大家尽快购买到满意的房子。消费者需首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照以下步骤按部就班进行交易。第一步寻找房源寻找房源有以下几种途径：1、通过亲戚朋友打听寻找；2、通过报纸、网络上的房屋出售广告或登出购买广告寻找；3、直接到一家可靠的房地产中介公司登记，让其代替寻找。第一种途径的缺点是信息太窄，时间太长而且成功的几率也较低。第二种方法的问题在于目前某些广告市场较为混乱，很多打着私人售房旗号的广告实际上是不法中介以此为幌子拉拢客户源。自己刊登购买广告也是不明智的，一旦将自己的私人信息暴露在网络上之后，消费者将成为长期受不法中介滋扰的对象。第三种方法比较省时省力，由于房地产中介公司在信息服务方面有着得天独厚的优势，能在最短的时间内为消费者寻找到合适的房源。如果没有找到满意的房子，正规的房地产中介公司是不会收一分钱的。第二步现场看房一旦寻找到合适的房源，消费者应在专业房地产人士的陪同下去实地查看房子的基本情况。看房的主要目的是了解房子的实际情况与事前所了解到的是否相符，如查看有无私搭私建的部分、确认房屋的准确面积、观察房屋内部有无明确的质量问题、了解装修的状况、查验物业管理的情况以及往后的居住费用。此外还要考核房屋的市政配套设施，包括水的质量、水压；电视接收的清晰度；房子供电容量、户内外电线是否老化、电话线和煤气的接通情况、暖气片数够不够或暖气温度够不够等，这些情况不摸清楚，入住以后出现各种问题会很头疼。另外还应初步查验一下该房的产权证书，是否是售房者本人的，是否属于可上市交易范围，当然最保险的办法是应向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的真伪、性质等。第三步谈判签约在实地勘测房屋和审验产权证明均无误的情况下消费者就可以与卖方谈判签约了（如果委托了房地产中介公司做代理，则代理应同时到场）。在合同中应详细、清楚地规定出买卖双方及有关第三方的权利和义务，精确交房时间、付款时间、物业交割时间、办理产权过户的时间和付款方式、金额等，还应规定违约一方应承担的责任及纠纷不能自行解决时的做法等。第四步缴费过户签订了买卖合同并且付清房款后，交易双方即可携带有关证件资料到房屋坐落区、县房地产交易管理部门办理交易手续。交易管理部门经过现场查勘等程序，确定产权无纠纷后办理产权转移手续，买卖双方缴纳相关税费，核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。购房者如需银行贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续。附：二手房交易的当事人双方需提供的材料卖方需提供的材料：1、产权人身份证2、户口本3、房屋产权证4、原购房发票（复印件）、原购房合同5、共有人意见书6、结婚证复印件（限朝阳区）7、产权人印鉴8、土地使用证（限市局过户商品房）9、已购公有住房和经济使用房上市出售申请确认表买方需提供的材料：1、当事人身份证件、授权委托书、代理人身份证明、当事人的私章2、户口本3、本人印鉴4、外籍人士需护照或回乡证、外批单另外需要提醒的是，购房人一定要找正规的房产经纪公司，看房前要先审查经纪公司是否有营业执照及国土资源和房屋管理局签发的资质证，不要轻易被业务人员的花言巧语所迷惑。今天上午去朝阳房屋登记发证大厅完成了过户。房产证要十天以后才能领，然后还要办理抵押等手续。但是不管怎样，悬着的心总算稍微踏实了一些。购买二手房经验之前，我道听途说的认为新房要么太贵，要么太远，而且期房的不确定性因素太大，所以几乎从一开始就锁定了二手房。而实际上，自己从没去看过新房，了解的还是太少，对这个问题没有发言权。但有一点是肯定的，那就是如果真想买房的话，成天呆在电脑前面是找不到自己满意的房子的，还是要多出去跑跑。先把现在买的这套房子的时间流程描述一下。通过中介看的房和办的手续，转按揭（即原房主有贷款未还完，我这边也需要贷款），从签合同到办理过户大约一个半月，应该算是比较快的速度，因为我和原房主几乎是每天都打电话催着逼着中介。我的贷款银行刚开始选建行，后来房主说建行放款慢，改为浦发。我后来才发现我亏了，因为建行的评估费是600，而浦发的评估费是评估额0.3%，多多了。不过想想也许办手续能快些，我也早点心安，也就认了吧。2.15看房2.16签合同2.17交合同价10的定金2.25签补充协议2.27原房主的老公从上海飞回北京做公证，因为房产证写的他的名字3.2银行委托房地产评估所对房屋进行评估3.3出具评估报告3.4物业交验，我拿到钥匙3.6我见律师，拿到评估报告；交足首付、律师费、保险费；和银行签贷款合同；订防盗门3.8律师出具法律意见书3.15银行通知批贷3.16安装防盗门3.17中介借款帮助原房东提前还款，取回房产证存在中介处3.19搬家、入住3.24我补交评估费、中介服务费等3.28原房东去朝阳区地税局交营业税3.29交纳契税、过户费用情况如下卖方：印花税合同价0.05%营业税：合同价5%，貌似还要多一点零头，我没弄明白怎么回事。原房主虽然是2000年买的房，但房产证去年年底才办下来，未满2年，所以要交营业税交给中介的：代理费合同价2%；办证费500中保费1000转按揭服务费3300买方：契税：合同价1.5%印花税合同价0.05%评估费评估额0.3%律师费300保险费评估额0.47515%（这个比率根据贷款额和贷款年限不同而变化）交给中介的：代理费合同价1%；办证费500中保费1000贷款代理费1800基本上，房东找中介时会说自己想净得多少，也就是上面卖方和买方的支出都不含在内；而中介给买方的报价一般包含了卖方需要支出的费用，买方在这个报价基础上加上22.5万左右（即包括契税、保险、评估费、中介服务费等）就是自己需要支出的全部费用。当然，实际上羊毛出在羊身上，所有的费用支出最终都是由买房人的房款里扣除的。不过，这样考虑问题没有实际意义，除非你能花更少的钱买到更满意的房子。个人认为买二手房在自己没有房源的情况下，还是得通过中介。我只找了和#，接触过的经纪人有6、7个吧（只打电话没带我看房的不算），感觉素质都还可以。一开始时，我对买房过程一无所知，抱着试试看的心理在朝内南小街的和#门面登记了一下。以为自己会收到很多骚扰电话，却发现手机总是安静的出奇，不免很失落，呵呵。后来才慢慢明白，自己的要求提的不够具体，经纪人很难为你找合适的房子。所以我后来一上来就连珠炮的说出自己的要求，比如一线地铁沿线，2居，总价万以下，首付能承受万，月供能力千，95年以后的房子，不要一层，等等。甚至更具体，直接说您帮我找小区的板楼，要南北通透的。因为当时我已实地看过这个小区的房子，对其环境和价位有了大概了解了。从中介那边来讲，比如，他的房源信息和客户信息都是网上共享的。那就是说，你在朝内南小街的店面登记了，国贸店的经纪人也能看到你的需求信息；而国贸那边的房源信息，朝内南小街的店的经纪人也能看到。但是问题是，如果你想买国贸附近的房子，第一，你没有给国贸店打电话或者到国贸店当面和那里的经纪人聊，他可能不会重视你，一旦有了好的房源，他会首先通知自己手头的最新登记过的客户；第二，朝内南小街的店的经纪人对国贸附近的房子不熟悉，而且如果他带你过去看房的话，交通费谁出呢？他可能还要为此多耽误时间呢。所以，建议：1、多去实地考察，尽量把自己的要求提的更明确，至少清楚自己买房的大致区域，比如是一号地铁沿线而不是南三环；2、给目标区域内的店面打电话，狂轰烂炸。不要怕重复登记，这都不是问题。要多打，而且常打，主动去问。这样做还有另一个好处，下文中将提到。我看过的二手房大约有十来套。刚开始时，因为当时租的房子在朝内南小街，想在附近找。结果发现附近的房子要么就是03、04年底的回迁房，很新，但很贵，均价8、9000；要么就是85年的房子，太老，而且也不便宜，均价也上8000了。比如，一个雅宝里的房子，85年的，60平，45万，顶层，东西向，2室一厅，房和厅都特别小，屋里破烂不堪；一个朝内南小街的回迁房，04年底的房，空置房，水泥地白墙，90平，80万，2室1厅，东西向，房主还要求全款。看了这两套房子，我倍受打击。后来，觉得地铁10号线明年要通了，东三环沿线应该不错。于是在那边又看了4、5套房子。比如，建业苑的一套房子，90平，60万，带装修、家具、家电，2室半2厅，西北向，明厨明卫，所有的房间都有窗。这个房子的缺点，第一，朝向不好；第二，只有一个长1米宽80cm的朝西的小阳台，不好晾晒；第三，客厅是35m的，有点窄，不好布置，坐沙发上看电视逼的慌。不过这个小区确实不错，比较幽静，物业费也便宜，好像才8毛多吧。在这附近看的其它房子都是老公房，有的临街，吵的慌；有的顶层，朝向又不好；有的户型很差，厅特别小。总的来看，这些老公房年代一般在95年或更早，基本没有正规的物业管理（当然，物业费也省了），周围的环境比不上商品房，均价却也不低，难以让人满意。然后我就转向看一号地铁沿线的房子（后来对比后我认为，一号地铁沿线的房子比东三环沿线好；东三环沿线给人感觉太局促，太拥挤，而且乱、脏；一号线沿线比如四惠东那边给人感觉很舒服）。2月15日（周三）我恰好有一天假，于是早上9点开始对和#在一号地铁沿线的十几个店面打电话狂轰烂炸，明确的说自己的要求，并希望今天能看房。（这里又有一点经验：一般周六周日看房的人特别多，中介也愿意安排集中看房，这样可以造成某种恐慌情绪，更容易成交。而平时看房的人少的多，中介的态度也好的多，至少可以一对一服务。）这一天手机响个不停，我已经准备好靠打车赶场了。中午12点多就看到了现在买的这套房子，当时房主就在屋里。（一定要见到房主本人。）对这套房子，算是一见钟情。看了房子结构，仔细量了各个屋的尺寸，画下户型图以后（看房时记得带上卷尺、铅笔、白纸），就和房东聊了半天。房东是实权部门公务员，当时是托关系弄到这个楼层和户型的。从房子出来后，吃午饭，边吃边想这个事情。下午其它的房子还看不看呢？给经纪人打电话，告诉他如果能减1万元，我马上就要。他答应去和房东协商。下午又看了2套房，有了比较以后，更发现中午那套房的弥足珍贵，如果上天让我再来一次的机会的话不用再来了，我马上又给经纪人打电话，说价格不是问题，希望马上安排签合同。虽然没有明说，但实际上傻子都能听出来我已经接受原价了。可是，我发现经纪人那边迟迟没有回复。我又打过去，他说房产证的名字是她老公的，而她老公在上海出长差，没法签合同我不知道这是不是借口，但又没有其它办法。第二天上午，事情有了转机。的红庙店的经纪人给我打电话，说在小区有一套房，我一听，就知道她说的是我昨天中午看的这一套。这里我说明一下，前面我说过，的房源信息和客户信息都是网上共享的。昨天带我去看这套房的是国贸店的人。我马上就对她说，这套房我看过了，很满意，你马上给我联系房东，我要和她当面再聊聊（后悔昨天太厚道了，没有悄悄的把房东的手机要过来）。她过了一会告诉我，说和房东联系过了，你们下午2点来我们店碰面。建议您交一个小订，1万元，交了以后我们就不带其它客户看这套房了。我一向对小订不感冒，但也没回绝她。挂电话后马上回头再给国贸店打电话，说红庙店的人给我联系好了，我和房东下午2点见面。他们这才急了，说您别急，我们先了解一下情况。然后过一会告诉我，说给您联系好了，中午12点来我们店里碰面。虽然是连锁的，但是哪一笔业务在哪一个店做，这个店是有相应提成的；而且每一个店每个月都有固定的指标任务，完不成是没有奖金的。下午和房东见了面，聊的甚欢。中介昨天说的情况也确实属实，她老公在上海。但是她马上给她老公打电话，让他手写一份授权书传真过来。于是当天下午就签了合同。需要说明的是，当时同时看中这套房的还有一个人，但是他想做公积金贷款。房主觉得那样的话可能会比较麻烦，而我是用商业贷款，所以和我签了。签合同的时候，有一个意外之喜。本来我已经做好了接受原价的思想准备了（甚至再加1万我也要买，碰到自己喜欢的房子不容易），但是发现合同附件里的价格清单上，中介还是帮我砍了5000元下来了，相当于买方、卖方各让了5000。中介还是很厚道的。之后的过程呢，就基本按照中介的流程一步一步的走了。我和房主都不断的催促他们。值得一提的是后来又签了补充协议，房东要求在银行批贷以及过户之前，从我已经交给中介的定金里面划出5万元给他们。而中介声明可以这么做（而且事实上50的卖家都有这样的要求），但这5万元他们不提供中间担保责任。补充协议里虽然写明了卖方的违约责任，但是在中国做生意的人都知道，不管合同上怎么写，钱付出去容易收回来难，付给这样比较有信誉的中介钱，我心里都犯嘀咕，何况是付给个人呢？可是房东的要求也有道理，他也希望我给他一点信心，这个信心就指着这5万元钱了。我看了房东的名片，是某企业法人代表、董事长（在网上也查了这个企业，还可以），应该是有身份的人，而且和他接触也觉得是层次比较高的人，于是赌一把同意了。作为交换，我们提前做了物业交验，早早的拿到了钥匙，并为购买家电、家具、搬家等做准备。家具（包括防盗门）的订做、安装和家电的安装都是有时间周期的另外，有些朋友对二手房买卖非常不了解，不知道能贷款多少。简单的说，二手房的贷款额不取决于买卖双方的合同价，而取决于银行对房子的评估价，这个评估价根据房屋的年代、位置、户型、朝向、装修程度不同而不同。比如，你们的合同价是50万，而银行评估价为40万（银行也不是傻子，评估价一般低于合同价），400.728万，也就是可贷款额度最大为28万，你需要准备22万首付（还要加上2万元左右的契税、中介服务费等）。一般来讲，房屋越老，银行评估额越低，80年代的房子银行贷款都比较谨慎。所以，如果能找2000年以后的商品房，银行贷款额一般会比较高，而且批贷爽快。比如你们的合同价6400/平，银行评估也许能按6000/平来评，这样最后算下来，你实际能贷到你的合同总价的6成多。写到这打住吧，已经很晚了。总的感觉：1、购买了3、4年左右的二手商品房往往还不错，是可以重点考察的；2、目前的购房形势下，别太指望二手房有多大的还价余地，买二手要是抱着非要捡个大便宜的心态一般都没戏；3、看房最好有2个人一起看，2个人都喜欢的话才好；如果1个人的话，那么要谨慎，最好多看几套房子；4、一旦碰到自己非常喜欢的房子，要马上定下来，尽快交定金，签合同；5、大的中介商还是值得信赖（比如5i5j、链家）但对于购房流程要注意考察6、我的房子的情况，四惠东某小区，从家步行到地铁站15min，板楼，4/6层，南北通透，不临街，2000年的房子，水泥地白墙，厨房卫生间带装修，主卧客厅南向，明厨暗卫，均价6613（含所有税、费）Btw：朝阳房屋登记发证大厅已经由三里屯南56号迁至石佛营东里128号院3号楼，电话85839922；早上8：30开始办公，不用预约登记，直接过去就行，最好8：30之前能到那里排队；二楼交契税，一楼办证；快的话从交契税到过户完成半小