武汉市航空路商业概况市调分析.doc

武汉市航空路商业概况2010年市调分析武汉市航空路商业概况市调分析B 2010-07-30必够市场研究部经过必够网调查研究：航空路相邻武广与万松商黑圈，但有自己独立的商业性质。航空路东西走向，分别车连接青年路与建设大道。是汉口唯一有两所大学同济大学，地质大学，以及非常有影响力的同济医院综合的商圈，商业氛围亦是围绕学生群体，医院人群，社区大众的小型独立商业体。商业辐射不大，但消费水平不容小视。航空路主要商业街区不长，主要集中710余米的一段。整个商业业态极具针对性，所以合适的商业而局依然能在航空路取得相应的回报。 航空路东接青年路，西近建设大道，属于由东西的双向交通。隶属于武汉市江汉区行政区域内。东西连通航空小路，全长约1.38千米，经过的公交线路有621，720，512，590四条公交线路。一、整体路段分析1.商业发展现状 航空路属于武汉主城区社区型商圈，商业主体主要是以学校，医院，居民为目标的综合商业业态。因邻近武广商业圈，所以无大型主体商业体。 由于学校医院非常邻近，商业集中度高，商业门点不多，需求比较旺盛，租转率波动较小。 整段商业路段商业比较成熟，临街商业基本以居民楼底商为主。且物业以15-50为主。物业整体形象一般。但近青年路段的物业形象比较好，商家众多，但一铺难求！ 虽然交通线路不多，道路为双向单通道，外来消费群体少，但学校，医院带动的人流消费能力不容小视。且临近青年路主道及武广主商圈，仍然很有活力；商业稳定。地大门口同济医大青年路口2.经营业态 青年路到同济医大门口主要以服饰，美发，蛋糕，药房为主。人流亦是此段最大，物业形象最好。特别是同济医大门口与电业集贸市场隔街相对，人流最为集中，带支日用零售超市，药店，水果副食围绕布局。 同济大学至地质大学南侧全部为底商，门店连续性好，街铺面积较小，主要以个体服饰，日用零售为主，主力学生与居民为主力的消费群体。北侧小型餐饮，零售副食，银行，宾馆分别布局。主力消费群体为同济医大，同济医院，地质大学，电力社区，电业新村，宝丰街社区。 由于本段商业街区较短，医院学校相距较近，商业涵盖是以居民，就医院群体，学生为主的生活零售，生活服饰，小型餐饮，药房，美发，水果副食，宾馆，银行。由于没有大面积物业，且消费群体相对固定，所以品牌商家局较少。3.消费群体分析：4.流动线及聚客点分析：整段：主要流动线及聚客点为同济医大附近及地大至同济附属小学一边之间，如图所示5.租金水平经必够网调查研究发现，航空路租金水平呈现以下规律： 因航空路属于医院，学生及社区相结合体现出的商业物性，不属于主力商圈，总体物业形象一般，租多水平总体在30-280元/月。面积越小，价位越高。聚集消费的人流比较大，所以此段的租金水平因位置，物业形象起伏较大。 青年路至同济医大门口门面连续性最好，物业整体较好；公交车站正在路段中间，出入般空路人群为最多的一段。所以租金水平也最高，维持在高位：150-280元/月。 地大与同济医大中间一段，学生，就医人群，居民较多，消费也很活跃，近地大半段多为小型的餐饮，快餐，奶茶汉堡，面馆较多。物业形象最差，租多水平在50-120元/月附近；近同济医大半段主力为居民，就医消费群体；商业为银行，宾馆，美发，眼镜，超市等结合业态。租金处于中等水平：80-220元/月之间二、整段分析根据航空路自然路段和租金分布规律，整段业态体现为：青年路口航空小路路口（1） 业态统计（2） 租金分析（3） 小结 由于航空路商圈商业街区较短，业态集中，主要在青年路与航空小路中间，医院，学校的分布，使得此段人流很大！消费非常活跃。 尽管航空路过往通行的公交不多，但青年路公交车站非常邻近，出行也很方便，加之距离武广商圈百余米，居住航空路仍然拥有诸多便捷。 同济医院，同济医大，地质大学，电业新村，电力社区为主力消费人群众。相对稳定。该段无大型的业态，物业面积不大，但连续性比较好，人气也很商，合适的业态选择也能大有收获。 整个业态是能学校医院社区带动的日用零售业态，以及各类小型餐饮。非常贴近区域内消费所需。业态不大，但活跃度较高仍显示其内在的潜力。 租金水平从东侧至西侧由高到底规律分布。 物业型态除邮局，及七天酒店，瑞泰宾馆，其它物业皆为1层商铺。 三、 投资指南 整段与武广商圈咫尺之遥，物业面积不大，不宜品牌商家选址要求。 因两所大学与两所医院在此路段，建议围绕学生与医院人群的消费针对性的商业性质布局，如水果鲜花店，便利超市店，快餐类比较合适。但因此类店铺过多，无特色无销售方法的产品将会在激烈的竞争被淘汰出局！ 周边没有大型事业单位及高端的楼盘，临近地大一段私房较多，所以固定高消费人群稍微欠缺，但处于繁华市区中间，人流丝毫不逊色，定位较好依然能锦上添花。四、发展前景 般空路处于中心的商业区，道路不宽，依托武广中心商圈附近的较好地理位置。就医就学的良好生活便捷性都是其得天独厚优势，非常具有吸引力。相对稳定的消费群体有效的保证了航空路展示了独立商业的可持续性发展，随着市中心城中村的改造力度加快，宝丰二路地大附近，以及地大门口至建设大道一侧的私房亦将在拆迁规划之内，但可供发展的地块不多，保持一贯的稳步节奏会是其本身发展的一种不变的方式。备注：1、典型性样本为商品房性质、具有一定研究价值的商业物业，包括临主干道住宅独立商铺、住宅及商务楼裙楼、商业街区