（金融学专业论文）我国商业银行个人住房贷款风险防范对策研究.pdf

河北大学 学位论文独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已 经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得河北大学或其他教育机构的学位或证书所使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说 明并表示了致谢。 作者签名： 学位论文使用授权声明 本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年月日解密后适用本授权声明。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方格内打“) 保护知识产权声明 本人为申请河北大学学位所提交的题目为( 的学位论文，是我个人在导师() 指导并与导师合作下取得的研究成果，研 究工作及取得的研究成果是在河北大学所提供的研究经费及导师的研究经费资助下完 成的。本人完全了解并严格遵守中华人民共和国为保护知识产权所制定的各项法律、行 政法规以及河北大学的相关规定。 本人声明如下：本论文的成果归河北大学所有，未经征得指导教师和河北大学的书 面同意和授权，本人保证不以任何形式公开和传播科研成果和科研工作内容。如果违反 本声明，本人愿意承担相应法律责任。 声明人： 作者签名： 导师签名： 日期：年月日 日期：丕丝绎! 朔上日日期：丕竹! 朔上日 银行成为个人住房贷款的主要供给者。但由于我国住房贷款市场发育的不成熟，也由于 政策因素、经济环境因素的影响，商业银行个人住房贷款面临着诸多的风险。从社会经 济环境来看，商业银行的个人住房贷款主要面临经济周期波动风险、监管部门监督不力 带来的风险、政策风险及法律风险等：从商业银行自身来看，其面临着信用风险、流动 性风险、抵押风险、操作风险及假按揭等风险。美国、西欧的信用管理模式给我国商业 银行个人住房贷款的风险管理以深刻的启迪。借鉴国外风险管理模式，结合我国的具体 情况，我国商业银行应在建立和完善个人信用体系、合理安排商业银行资产的流动性、 规范操作程序、着力防范假按揭行为、把好抵押关、稳步发展住房抵押贷款资产证券化 等方面大力防范个人住房贷款风险。同时，鉴于住房的准公共产品性质，全社会都应为 住房市场的发展营造良好的外部环境，加强立法，强化对商业银行个人住房贷款的监督 管理。 关键词个人住房贷款信贷风险抵押贷款证券化次贷危机， a b s t r a c t a b s t r a c t 啊舱g l o b a lf i n a n c i a lc r i s i si n2 0 0 8 ，w h i c hb e g a nw i t ht h eu s m o r t g a g el o a ns u b - p r i m e c r i s i s ，h a sc a u s e dt r e m e n d o u sd a m a g et ot h ew o r l de c o n o m y t h i sg i v e st h er e a le s t a t em a r k e t i nc h i n aas e r i o u sa l a r ma n dr a i s e sc o n c e r n sa b o u tt h er i s ko fm o r t g a g el o a n s s i n c e19 8 5 w h e nc h i n al a u n c h e dt h er e f o r mo fc o m m e r c i a l i z a t i o no nu r b a nh o u s i n g ，c o m m e r c i a lb a n k s b e c a m et h em a i ns u p p l i e r so fi n d i v i d u a lm o r t g a g el o a n s a sc h i n a sl o wd e v e l o p m e n to ft h e h o 啦i n gl o a nm a r k e ta n dd u et op o l i c ya n dt h ee c o n o m i ci m p a c to fe n v i r o n m e n t a lf a c t o r s ， i n d i v i d u a l m o r t g a g e l o a n st oc o m m e r c i a lb a n k sf a c e m a n yr i s k s o nt h ep o i n t o f s o c i o e c o n o m i ce n v i r o n m e n t ，t h em a j o rr i s k sa r et h eb u s i n e s sc y c l ef l u c t u a t i o n s ，r e g u l a t o r y r i s k so fl a xs u p e r v i s i o n , p o l i c yr i s ka n dl e g a lr i s l 【e t c ；t 0c o m m e r c i a lb a n k st h e m s e l v e s ，t h e y f a c ec r e d i tr i s l ( ，l i q u i d i t yr i s k , m o r t g a g er i s k , o p e r a t i o n a lr i s ka n dt h er i s ko fb o g u sm o r t g a g e s ， a n ds oo n t h ec r e d i tm a n a g e m e n tm o d e lo fu n i t e ds t a t e sa n dw e s t e r ne u r o p eg a v eg r e a t i n s i g h tt oc h i n a sc o m m e r c i a lb a n k s r e f e r e n c et of o r e i g nr i s km a n a g e m e n tm o d e l ，c o m b i n e d w i t hc h i n a ss p e c i f i cc o n d i t i o n s ，c h i n a sc o m m e r c i a lb a n k ss h o u l de s t a b l i s ht h ep e r s o n a c r e d i ts y s t e m ，i m p r o v er e a s o n a b l ea r r a n g e m e n t sf o rt h el i q u i d i t y , s t r e n g t h e ns t a n d a r d i z e d o p e r a t i n gp r o c e d u r e s ，p r e v e n tf a l s em o r t g a g eb e h a v i o r , b r i n gag o o dm o r t g a g ea n di m p r o v e s t e a d yd e v e l o p m e n ts e c u r i t i z a t i o n o fm o r t g a g ea s s e t s a tt h es a m et i m e ，g i v e nt h e q u a s i - p u b l i cn a t u r eo ft h eh o u s i n gp r o d u c t ，af a v o r a b l es o c i e t ye n v i r o n m e n ts h o u l db e d e v e l o p e d ，s t r e n g t h e n i n gl e g i s l a t i o n ，s t r e n g t h e n i n g t h e r e g u l a t o r ym a n a g e m e n to f c o m m e r c i a lb a n k s 。 k e y w o r dp e r s o n a lm o r t g a g el o a nc r e d i tc r i s i ss e c u r i t i z a t i o no fm o r t g a g el o a ns u b c r i m e c r i s i s 目录 目录 第1 章导论1 1 1 选题背景l 1 2 选题的研究意义”2 1 2 1 有助于促进我国居民住房环境的改善2 1 2 2 有助于商业银行强化信贷风险管理3 1 2 3 有助于推动我国房地产业健康发展4 1 3 选题的国内外研究现状4 1 3 1 国外个人住房信贷风险管理研究现状一4 1 3 2 国内个人住房风险研究现状6 1 3 3 对国内外研究现状的评价8 1 4 本文研究思路、方法和创新点8 第2 章我国商业银行个人住房贷款及其发展现状1 0 2 1 我国商业银行个人住房贷款的发展历程1 0 2 1 1 个人消费和个人住房贷款1 0 2 1 2 个人住房贷款的发展历程一1 1 2 2 我国商业银行个人住房贷款的现状和问题1 4 2 2 1 个人住房贷款过多依赖商业银行1 5 2 2 2 非市场因素的影响逐渐加大”1 6 2 2 3 个人信用体系建设落后”1 6 2 2 4 个人住房贷款的风险转移机制不健全1 7 2 2 5 商业银行个人住房不良贷款率逐步上升18 第3 章我国商业银行个人住房贷款的风险分析1 9 3 1 个人住房贷款风险产生的经济社会因素分析1 9 3 1 1 房地产市场周期性波动带来的风险1 9 3 1 2 对商业银行的监管存在缺陷2 0 3 1 3 需求方固有低估贷款风险的意识倾向2 0 3 1 4 人民币升值及外资流入带来的安全隐患2 1 l 目录 3 1 5 政策变动带来的不确定性：2 l 3 1 6 法律风险2 l 3 2 商业银行个人住房贷款自身风险分析2 2 3 2 1 信用风险。2 2 3 2 2 流动性风险2 4 3 2 3 操作风险2 4 3 2 4 抵押风险2 5 3 2 5 假按揭风险2 6 第4 章国外商业银行个人住房贷款风险防范的比较与借鉴2 7 4 1 征信数据及评估评级的比较与启示2 7 4 1 1 政府主导模式2 7 4 1 2 民营市场化模式2 8 4 1 3 两种模式的比较与借鉴2 8 4 2 信用管理法律法规的比较与启示2 9 4 2 1 美国的信用管理立法2 9 4 2 2 其他国家的信用管理立法3 0 4 2 3 国际信用管理立法对我国信用管理的启示3 0 4 3 国外住房抵押贷款证券化的比较与借鉴3 1 4 3 1 国外住房抵押贷款证券化模式比较31 4 3 2 国外住房抵押贷款证券化模式的借鉴3 2 第5 章防范商业银行抵押贷款风险的措施和建议3 4 5 1 建立和完善个人信用体系，加强信用管理3 4 5 2 合理安排商业银行资产的流动性3 6 5 2 1 全面实施资产负债管理3 6 5 2 2 对资产负债进行结构性调整3 7 5 2 3 通过创新降低流动性风险3 7 5 2 4 建立健全流动性风险预警机制3 7 5 3 规范操作程序，加强贷后管理，规避偿还风险3 8 5 3 1 规范操作程序，规避房贷操作风险3 8 5 4 2 加强对购房人的资信审查，4 0 5 4 3 采取积极的贷后管理措施，及时排除风险隐患4 0 5 5 认真审核把关，防范抵押风险4 0 5 6 吸取美国次贷危机教训，稳步发展住房抵押贷款资产证券化4 l 5 6 1 政府在资产证券化初期要起到规范和约束的作用4 1 5 6 2 严控甚至杜绝次级债的发行4 2 5 6 3 禁止专业贷款公司的成立：4 2 5 6 4 应尽快完善资产证券化运作的外部环境4 2 5 7 优化商业银行个人住房贷款的经济社会环境4 2 5 7 1 加快信贷立法，促进信贷市场健康发展4 2 5 7 2 严格对商业银行个人住房贷款的监管4 3 5 7 3 优化经济社会环境的其他措施4 4 结论4 6 主要参考文献4 7 致 射4 9 m 第1 章导论 第1 章导论 1 1 选题背景 2 0 0 7 年4 月，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融破产，引发了人们对美 国金融市场的恐慌。2 0 0 8 年9 月，随着美国著名的投资银行雷曼兄弟公司宣布破产，世 界瞩目的华尔街骤然掀起了人们始料不及的金融风暴。在这条承载着美国梦想的金融街 上，风靡百年的五大投资银行相继轰然倒塌，其震撼的浪涛席卷了全球金融市场，从此 引发了全球金融经济的多米诺骨牌效应。人们在经过了金融风暴的扫荡后追本思源，却 发现整个金融经济风暴的导火索原来是美国个人住房次级抵押债券市场。于是，以前名 不见经传的美国次级贷款问题迅速成为家喻户晓的热点，成了专家学者们竞相研究的焦 点问题。一个本来仅仅出现在次贷市场的问题，竟然能够对强大的美国乃至世界经济产 生如此巨大的冲击，充分证明了个人住房抵押市场在一国经济发展中的重要地位，不能 不引起个人住房贷款蓬勃发展的中国的重视与警醒。 经过危机的洗礼，我们才更加深刻地意识到房地产业是国民经济重要的支柱产业， 房地产健康持续发展，不仅是建设和谐社会的重要物质保证，而且直接关系到国民经济 的发展。发达国家的经验表明，人均g d p 在1 0 0 0 3 0 0 0 美元是房地产业快速发展时期， 而中国目前正处在这个发展阶段。在解决温饱之后，中国现在正处于全面建设小康社会 阶段。住房不但成为城镇居民的基本生活需求，而且是构建和谐社会的重要物质载体。 随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇居民住房的增量需求和改善需求双双 旺盛，成为房地产业持续发展的动力。温家宝总理在十届全国人大五次会议政府工作报 告中明确指出：“房地产业对经济、改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地 产业持续健康发展”。 住宅建设是房地产业的核心。近年来，国家一直把促进住房建设和消费作为扩大内 需、拉动国民经济增长的重要方针，并出台了一系列旨在推动住房商品化、调动居民住 房消费积极性的诸多措施，有力促进了我国城镇住宅建设和房地产业的快速发展。1 9 9 8 年以来，我国房地产开发建设投资年增长额均保持在固定资产投资增长额的3 0 左右， 并且投资增长速度远远超过了的g d p 增长速度。与此同时，房地产业表现出显著的关联 效应和“高增长产业群”的特征，相应带动了对几百大类、几万个品种的产品需求，并 l 河北大学经济学硕士学位论文 ! - a m ! i l l i ! ! 毫量曼皇 直接刺激了包括建材、冶金、化工、机械、公用事业、金融保险等几十个相关产业的快 速发展。以住宅建设为代表的房地产业己经成为国民经济的支柱产业和新的增长点。 尽管改革开放以来我国城市居民的收入水平逐步提高，但与购置住房这样的大宗消 费比较，中国城镇居民人均收入与房价的比例还是很高。以中等城市南京为例，2 0 0 8 年 南京市民年均可支配收入为1 4 9 9 7 元，市内居民住宅平均价格为5 3 8 9 ：t r , 平方米。购买1 0 0 平方米的住房房款总价加各种税费大约为5 6 万元，按三口之家计算，一家人即使没有任 何消费，也需要积攒1 2 年之久，如考虑房价上涨因素，则购房还会遥遥无期。因此，普 通市民根本无法以自己现在的收入水平购买住房。随着城镇住房制度改革的深化，贷款 买房已成为众多城镇居民购置住房、改善居住条件的现实选择。各商业银行在国家有关 刺激消费、扩大内需、促进经济增长政策指引下，纷纷展开了个人住房消费贷款，商业 银行的个人住房贷款业务取得了长足的发展。在大力拓展个人住房贷款业务的初期，部 分商业银行为了争夺市场，扩大市场份额，简化了贷款手续，对相关申请材料没有严格 审查，进行恶性竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不少隐患。由于不确定性 始终存在，风险必定伴随着业务产生，商业银行在开展个人住房贷款业务的过程中，不 可避免会面临来自各方面的风险。而个人住房资金来源过度依赖银行，也为商业银行的 信贷资产埋下了隐患。 鉴于房地产业在国民经济中的重要地位及快速增长的房地产信贷对国民经济的重 大影响，特别是近几年来房地产业发展与房地产信贷中暴露出的风险与问题日益突出， 国家对房地产业的调控措施频繁出台，要求商业银行加强自我约束、风险预警与应变能 力，从容应对市场形势和宏观政策变化，从而有效规避市场和政策的风险。商业银行面 临的政策风险逐渐增大。 1 2 选题的研究意义 1 2 1 有助于促进我国居民住房环境的改善 安居乐业是千百年来中国人特有的生存和生活理念。在“衣食住行四大家庭消 费中，国人即使紧衣缩食，也要最大限度地争取“住 的个人空间这里所说的住，不 是租住，而是具有房屋所有权的“拥有并居住 。二十世纪9 0 年代以前，城市居民的 这种居住诉求完全由客观条件被动地满脯利分房几乎是满足居住需求的唯一方式。 二十世纪8 0 年代末以来，沿袭多年的住房福利制度开始松动。1 9 8 8 年2 月2 5 日，国务院 2 第l 章导论 印发了关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，城镇住房商品化改 革就此铺开。经过2 0 余年的住房制度改革，城镇住房建设和商品化的步伐进一步加快， 以住宅建设为代表的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。又由于居民收入的限制， 个人住房金融迅速兴起，以个人住房贷款为龙头的房地产金融市场的迅猛发展，金融机 构尤其是商业银行的信贷资金己经成为我国居民个人住房消费最重要的资金来源，个人 住房贷款也成为商业银行重要的金融业务。商业银行的个人住房信贷极大改善了城镇居 民的居住水平和住房环境，提升了居民的幸福指数。 但是，由于中国房地产市场起步晚、发展时间短、行业经营管理不规范、国内个人 信用体制不完善等原因，个人住房贷款的风险逐渐增大。并且，随着国家对房地产业和 房地产金融宏观调控和监管力度的不断加强，个人住房贷款存在的问题和潜在的风险日 益凸显。2 0 0 8 年发端于美国的次级贷款危机更是为商业银行的个人住房贷款敲响了警 钟。作为一个密切关系人民生活水平和银行信贷资产质量的重大问题，一旦个人住房贷 款出现风险，老百姓“乐业 的基础不稳固了，则社会稳定必然会受到影响，这不仅仅 是一个经济问题，还关系到社会能否和谐发展。研究商业银行个人住房贷款的风险，防 患于未然，才能避免大的金融动荡，以良好的金融环境来促进居民住房水平的提高和住 房环境的改善。 1 2 2 有助于商业银行强化信贷风险管理 个人住房贷款由于有房产抵押而被业内人士认定为银行优质资产，因而成为商业银 行大力拓展的业务领域。由于个人贷款风险暴露具有滞后性，我国房地产业发展的现阶 段，国内理论界更多关注和研究个人住房贷款的市场开拓、品种创新和服务质量等问题， 忽略了对住房贷款风险控制方面的研究。即使偶有涉及，研究的广度和深度也十分有限。 这主要是由于我国个人住房贷款市场尚处于初级阶段，个人住房贷款风险尚未暴露，因 而没有引起相关各方的高度重视；也由于当前我国商业银行个人住房贷款风险监控系统 尚不健全，信息公开化程度也低，使研究者缺乏实证研究必要的资料和数据。但风险的 存在是客观的，一旦隐性风险充分暴露，再医头医脚为时已晚。所以，银行信贷资产管 理更重要的是防患于未然。此次爆发于美国的次贷危机为我国商业银行的房贷部门重重 敲响了警钟。眼下，楼市在经历了短暂的萧条后又重新活跃起来，我国也存在美国在次 贷危机爆发前几年一直维持的低利率政策，而且货币流动性过剩现象明显( 资产价格暴 河北大学经济学硕士学位论文 涨) ，个人住房按揭贷款又发展得非常快，这就诱发了贷款风险的出现及集中。为提高 商业银行信贷资产质量，强化风险管理，对房地产贷款风险的分析和防范已迫在眉睫。 商业银行应尽快树立适应商业银行发展的风险管理文化，努力探讨和借鉴国外先进的风 险管理经验和方法，积极研究应对个人贷款风险的对策和措施。 1 2 3 有助于推动我国房地产业健康发展 世界各国发展的历史证明，房地产业是关系个国家或地区经济发展和人民群众居 住条件改善的重要领域之一。在计划经济时期，我国住房建设和保有规模较小，房地产 业也不发达。改革开放以来，我国房地产业进入繁荣发展阶段。特别是1 9 9 8 年以来， 我国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，实行住房分配货币化。住房制度改 革使城市居民长期被压抑的住房需求大大释放，极大地推动了我国以房地产开发业为主 体的房地产业发展，极大地改善了人民群众的住房条件。同时，房地产业的发展也带动 了国民经济的增长，成为我国经济发展中举足轻重的行业。相关资料显示，在消费、投 资、出口这拉动中国经济增长的“三驾马车 中，投资的龙头地位毋庸置疑，尤其是在 当前内需不振和出口受阻的特殊环境下。而投资中房地产投资又占据了主要地位。所以， 房地产业的健康发展对于国民经济的发展具有举足轻重的作用。占据房地产业核心地位 的个人住房贷款也因此牵一发而动全身，该领域的风险一方面直接影响居民的住房消费 水平，另一方面，房贷风险及其爆发后的恶劣影响将会蔓延渗透到整个房地产业，进而 影响整个国民经济的健康有序运行。国家对房地产业的历次政策调整也充分说明了这一 行业的重要地位。温家宝总理在十届全国人大五次会议上明确指出，房地产业对发展经 济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展，并提出了 具体要求和措施。因此，研究商业银行的个人住房贷款风险，对于我国房地产业的健康 发展具有重大的意义。 1 3 选题的国内外研究现状 1 3 1 国外个人住房贷款风险管理研究现状 个人住房贷款最初起源于1 9 世纪的英国，至c j 2 0 世纪初已作为一种主要的住房金融工 具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。由于国外开办住房信贷时间比较长，住房信贷 一级市场发育较成熟。对于商业银行个人住房贷款风险理论与实践的研究都比较成熟， 研究的领域较多的集中在通过对住房贷款风险因素的实证研究，建立数量模型以达到控 第l 苹导论 制住房信贷风险的目的，并应用期权等金融创新理论来研究住房信贷风险的控制。 在对个人住房贷款风险与贷款价值比( 1 0 a n - t o v a l u e ) 研究方面，比较著名的有“住 房净资产或贷款与住宅价值比影响着违约决策 理论。贷款占房地产的价值越高，即购 买房地产的资金中信贷比例越大，贷款的风险也就越高。同时，房地产的市场价值是不 断变动的。房地产的价值虚拟化程度( 泡沫) 较为严重时，住房抵押贷款风险变大。一 旦房地产泡沫消失，房价下降，个人住房贷款风险将会升高。 在对不同的住房贷款工具的风险比较研究方面，y i n g f o o nc h o w 等( 1 9 9 9 ，2 0 0 2 ) 对不同个人住房贷款工具，即浮动利率加可变期限贷款( v r t ) 与固定期限可变偿还额 抵押贷款l y r e ) 进行了比较，他们应用数学模型对抵押贷款价值进行了评价，发现固定 期限可变偿还额抵押贷款的贷款人不仅承受利率风险，同时还要承受期限风险。从借款 人方面看盯贷款比v r p 更实惠，但是如果考虑到期限上限，则两种贷款的差异不太明 显。 对期权理论在个人住房贷款违约风险中的应用研究上，k a u ( 1 9 9 8 ) 心1 等将策略性 抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除 抵押贷款责任的选择权。他们认为当住宅价值的银行资产净值降低到抵押贷款价值的时 候，违约就会发生，违约是一种理性的选择。该理论提出应将个人住房贷款作为一种卖 出期权纳入或有资产管理框架，在研究银行个人抵押贷款违约风险的概率分布时，引入 失业率和离婚率变量。 期权的风险模型分析了影响个人住房贷款违约与提前偿还的因素，研究了个人住房 贷款提前偿还行为。提出应从如下三个方面进行研究：家庭层面特征( 如户主特征和房 产价值对提前还款行为的影响) 、提前还款期权条件与借款人收入、房产价值之间的互 动关系对提前还款行为的约束等。该模型应用大量数据研究提前还款的规律性，认为期 权价值对提前还款行为的影响贡献率小于5 0 。 在影响个人住房贷款违约风险的微观因素研究方面，s a n c h e z 和d e n g 选择了贷款特 征和当地的经济特征来预测计算违约概率以及可能招致的损失；k a u 单独建立了一套个 人住房贷款违约风险评价标准。r o b e r t 研究了邻居特征对个人住房贷款违约风险的影响。 在个人住房信贷风险与信息不对称、道德风险的关系方面，l i s a ( 2 0 0 0 ) 的研究认为， 在信息不对称的条件下，由于借款人的风险是一种私人信息，只有借款人自己最为清楚， 贷款人却知道不多。因而就会存在分离均衡( s e p a r a t i n ge q u i l i b r i u m ) ：即高风险的借款人 s 河北大学经济学硕士学位论文 会选择浮动利率抵押贷款，而低风险的借款者则会选择固定利率抵押贷款。因此，观察 借款人的贷款选择倾向就可以在一定程度上鉴别高风险与低风险借款人。 1 3 2 国内个人住房贷款风险研究现状 由于我国开办个人住房贷款业务时间相对较晚，我国理论界在该领域的研究还是相 对较少，也较国外落后，国内对个人住房贷款风险研究还是近几年的事情，国内理论界 对于我国个人住房信贷风险控制的理论及工具基本是源自国外并结合一些中国特色的 东西，对个人住房抵押贷款风险的研究大多集中于风险的成因和防范措施两个方面。 在个人住房贷款风险成因方面，丁磊( 2 0 0 2 ) 研究并建立了个人住房贷款风险 函数，他认为个人住房贷款风险是以下因素的函数： 一国家经济、金融政策调整 x 2 一区域经济环境比变化 x 3 房地产行业周期变化 x 4 一房地产开发商的投入 x 5 一内资银行无序竞争 x 6 一借款人自身情况变化 广 x 7 一银行内部管理不善 该研究在风险指标化方面取得比较大进展，但由于我国当前房地产市场发展时间较 短，研究指标无法得到有效的验证，而且上述指标在影响风险产生的程度上并没有进行 量化，因此，该研究操作性不强。 对于个人住房贷款风险的来源，贾卉认为，个人信用、诈骗行为、银行自身操作、 抵押物产权、抵押物处分、贷款条件等都会导致商业银行面临风险。基于此，她在项目 审查、贷款额度审批、内部管理、房屋交易价格的监督管理等方面提出了防范风险的策 略。 龚懿、吕晖蓉和吕吴炜( 2 0 0 4 ) h3 把个人住房贷款风险划分为利率风险、流动性风险、 价格价值风险、信贷风险、欺诈风险、法规风险、担保风险和经营管理风险，并对这些 风险进行了分析。指出各种个人住房贷款中存在的风险中既有银行内在的原因，又有银 行不能控制的外部因素，因而防范和化解个人住房贷款风险要靠银行和政府两方面的力 量。 6 第l 章导论 张萌( 2 0 0 5 ) 1 认为个人住房贷款风险应作如下分类：外部经济风险、金融机构内部 管理风险、借款人信用风险及住宅开发项目的风险。并给出了防范风险的措施和建议。 梁万泉( 2 0 0 6 ) 把我国个人住房贷款的四大风险：银行的流动性风险、个人住房贷款的信用 风险、房地产消费信贷的利率风险和个人住房贷款的操作风险。并提出个人住房贷款风 险的控制对策。 陈向东( 2 0 0 7 ) 1 从银行信贷管理的角度研究个人住房贷款风险，指出引起个人住房 贷款风险的因素有：经营理念存在偏差；激励考核机制扭曲：内控制度健全性和有效性不 足；对第一还款来源重视不够：风险识别、控制有效性缺失；未根据个人贷款业务特点 合理设置岗位和配置人员；内部审计监督工作不到位。他提出了相关对策建议：创造良好 的内控环境：培育和普及科学有效的内控文化；提高制度执行力，狠抓规章制度的贯彻 落实；进一步完善i t 系统，有效识别、控制个贷风险；严格授权授信符理，提高经营 管理水平；强化队伍建设，加大监督检查力度。 胡颖、谢芳”3 实证研究了个人住房贷款违约因素，将财务负担、年龄婚姻职业、贷 款期限、逾期、利率、借款人学历等因素纳入分析框架，实证分析各因子对违约的影响 程度。但由于数据只来源于某国有商业银行的一家支行，研究结果的普遍性、适用性还 有待考证。 陈则明、吴光伟( 2 0 0 1 ) 认为导致我国个人住房抵押贷款对违约风险的发生除了借款 人经济能力不足外，借款人与其主体的矛盾，如住房质量、虚假广告宣传、房屋预售后 不能按时交付等是导致当前我国个人住房抵押贷款违约的一个重要原因。 在对信息不对称与信贷风险关系的研究方面，赵晓菊运用博弈论中的信息不对称理 论来分析信息不对称与信用风险的关系。李蓉丽认为信息不对称不仅会在消费信贷成交之 前导致消费者的逆向选择，而且在成交之后会使银行面临消费者的道德风险。王重润1 从信息不对称和道德风险的角度研究了住房抵押市场的违约行为住房抵押贷款证券化 的运作和定价，提出了政府监管、信息分离、第三方保险和创新抵押贷款工具等规避风 险的措施。 在对住房抵押贷款证券化和构建二级市场的研究方面，施方1 介绍了住房抵押贷款 证券化的运作和定价，根据我国的实际情况，对我国证券化的运作和定价提出了自己的 观点。张云介绍了住房抵押贷款证券化的国际经验，认为政府在住房抵押贷款证券化的 过程中应该起到重要作用，要制定统一的住房贷款标准，促进住房贷款标准化机制的完 洞北大学经济学硕士学位论文 善。唐棣也主张积极发展住房二级市场，以二级市场的发展推动一级市场的发展。 在建立个人信用制度的研究方面，张宪论述了建立个人信用制度的必要性。建设银 行总行刘庆军通过借鉴国外个人资信审查经验，提出我国应该完善个人资信审查制度， 从信用方面控制银行个人住房信贷风险。郭冬乐、陈忠提出了建立我国个人信用制度的 六大构想，即建立个信档案、建立个信调查报告制度、建立科学的个人信用评估体系、 对违约行为的约束和制裁、加快电子化建设、强化个人信用立法。 1 3 3 对国内外研究现状的评价 国外关于个人住房贷款违约风险的研究是建立在个人住房市场发展历史悠久，相关 法律法规健全，房地产市场运作平台资本市场高度发达成熟，各种避险工具如期权、 期货相当丰富，同时己经建立系统的个人信用体系的前提下。基础理论研究和实证研究 并重。中国的房地产业起步晚，研究较发达国家不成熟，主要集中于国外房地产基础理 论的引进推广和结合中国国情的实证研究。但由于数据可得性方面的问题，实证研究存 在不少困难，定性研究多于定量研究。鉴于发达国家个人住房贷款风险和中国有着差异 之处，同时中国也不可能在住房贷款风险防范方面全盘仿效西方，我们必须结合自己的 实际情况，在有选择地引进基础理论的同时，重点结合中国不同阶段的实际情况、政策 环境，研究中国特色的个人住房信贷风险。最近两年的美国次级贷款危机为中国个人住 房抵押贷款行业的发展提供了丰富的负面教材。在房地产抵押贷款证券化的程度、规模 以及授信对象的长远考察方面，此次危机为我们揭示的诸多崭新的研究领域。 1 4 本文研究思路、方法和创新点 自8 0 年代改革开放以来，中国经济保持了高速发展。现在以及今后相当长的一段 时期，是中国房地产业快速发展的特定时期。房地产业的发展不可避免地伴随着大量的 风险，尤其是在于老百姓生活息息相关的个人住房贷款领域。如何确保商业银行这一业 务持续、健康发展，为信贷结构的优化、经济效益的提高做出长久的贡献，已成为一个 急需解决的问题。 本文通过概述个人住房贷款及其发展现状，来分析现阶段我国个人住房贷款存在的 风险，剖析风险产生的原因及其对授受信用双方的影响，然后借鉴国外个人住房贷款风 险管理的成功经验以及失败的教训，提出防范我国个人住房贷款风险的对策建议。研究 思路如下： 8 第l 章导论 i导论：选题背景、研究意义、甲内外研究述评 上 我国商业银行个人住房贷款及其发展现状 1 r l 我国商业银行个人住房贷款风险分析 r 国外商业银行个人住房贷款风险管理经验借鉴 - 防范我国商业银行个人住房贷款风险的对策及建议 本文采用了理论分析、比较分析、逻辑分析、因果分析、数据分析等方法。文章首 先介绍了个人住房贷款的基本知识，为解决我国个人住房贷款发展中产生的问题提供了 理论基础；此外，行文过程中根据论证的需要采用了比较分析、逻辑分析、因果分析等 法，希望通过多种方法的运用深化论证，突出主题。 本文将对商业银行个人住房贷款的分析置于大的经济、社会环境之下，从商业银行 所处的经济背景、社会环境及国际金融市场状况来分析商业银行个人住房贷款产生的背 景、原因。指出不但商业银行本身要积极防范和化解个人住房贷款风险，宏观的经济、 信用、法律环境及相关管理部门也要创造良好的条件，为商业银行个人住房贷款的顺利 发展提供相应的环境和条件。 9 河北大学经济学硕士学位论文 第2 章我国商业银行个人住房贷款及其发展现状 - 2 1 我国商业银行个人住房贷款的发展历程 “ 2 1 1 个人消费信贷与个人住房贷款 个人消费信贷是指银行或其他金融机构采取信用、抵押、质押担保或保证方式，以 货币形式向个人消费者提供的信用。个人消费信贷是金融创新的产物。目前，我国商业 银行开办的个人消费信贷主要有：个人短期信用贷款、个人综合消费贷款、个人旅 游贷款、国家助学贷款、个人汽车贷款和个人住房贷款。1 个人住房贷款是最为重要的一种消费信贷，2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年间，个人住房抵押贷款余 额占全国消费信贷余额比重均在7 4 以上，2 0 0 4 年、2 0 0 5 年则到达8 0 左右。2 0 0 5 年个人住房抵押贷款余额为1 8 4 0 0 亿元，是2 0 0 0 年的5 4 5 倍，1 9 9 8 年的4 3 1 9 倍，与 2 0 0 4 年个人住房抵押贷款余额相比，增长16 0 7 ，n 个人住房抵押贷款无论是在增长 速度上还是在总量上每年均发展迅速。 从借款人的角度来讲，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房 的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保，担保方式可采取抵押、质押或保证， 也可以将以上两种或三种担保方式合并采用。当借款人不能按期偿还贷款本息时，贷款 人有权依法处理其抵押物( 质物) 或由保证人承担连带责任偿还贷款本息。目前，个人 住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和各种组合贷款三种。 个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住 房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷 款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。 但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差l 有余，因而目前无论是投资者还是 购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。 个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性 个人住房贷款，各银行的贷款名称也不样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和 农业银行称为个人住房担保贷款。 个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用 于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房 1 0 第2 章我国商业银行个人住房贷款及其发展现状 储蓄贷款和按揭贷款等。 本文所论述的个人住房贷款，主要指商业银行发放的个人住房自营贷款。 2 1 2 商业银行个人住房贷款发展历程 第一、个人住房贷款业务的初步发展阶段( 1 9 8 5 年一1 9 9 8 年) 1 9 8 5 年，中国人民建设银行深圳分行发放首笔个人住房贷款，由此揭开了我国商业 银行开展个人住房贷款业务的序幕。1 9 9 0 年，广东省江门市、佛山市等地借鉴港、新加 坡的楼宇“按揭 方式，推出“供楼”贷款业务。1 9 9 2 年9 月，为配合住房制度改革和 满足个人住房消费贷款市场的需要，中国人民建设银行( 中国建设银行的前名) 颁布了 中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款法，首先在建设银行内部开始全 面推行个人住房贷款。随后，建设银行各分机构制定了相应的实施细则，开始开办个人 住房贷款业务。 1 9 9 4 年和1 9 9 5 年，国务院先后颁布了关于深化城镇住房制度改革的决定、中 共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定。以两个决定为指导，中国人 民银行颁布了政策性住房信贷业务管理暂行规定、商业银行自营住房贷款管理暂行 办法和个人住房担保贷款管理试行办法。这几个办法的出台，标志着商业银行个 人住房贷款业务的产生。但作为全新的业务，从1 9 9 5 年到1 9 9 7 年，个人住房贷款发展 较为缓慢，截至1 9 9 7 年末，商业银行个人住房贷款余额不足2 0 0 亿元副。 1 9 9 8 年7 月，国务院颁发了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的 通知，全面的住房货币化改革由此展开。通知内容包括：停止住房的实物分配；建立 和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住 房交易市场。通知极大地激发了居民购房的意愿，从而促进了对住房信贷的需求。在此 背景下，商业银行积极响应住房政策，调整信贷结构i 大力拓展个人住房贷款业务，并 完善了相关的制度办法，为个人住房贷款业务的发展奠定了基础。 第二、促进个人住房贷款业务快速发展阶段( 19 9 8 年2 0 0 0 年) 1 9 9 8 年- - 2 0 0 0 年，为适应国家深化城镇住房制度改革的形势，促进个人住房贷款 业务发展，中国人民银行先后下发了关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通 知、关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见以及个人住房贷款管理办 法等文件。个人住房贷款管理办法规定，商业银行发放的自营性个人住房贷款利 1 1 河北大学经济学硕士学位论文 率水平应按照法定贷款利率减档执行。1 9 9 9 年，中国人民银行下发了关于开展个人消 费信贷的指导意见，该文件将个人住房贷款额度从原来房价款的7 0 调整为8 0 。同 年9 月，中国人民银行又下发了关于调整个人住房贷款期限和利率的通知，对个人 住房贷款的期限和利率做了调整，个人住房贷款最长期限从2 0 年延长到3 0 年，个人住 房贷款利率下调1 0 。上述文件体现了人民银行从优惠利率、贷款额度和贷款期限等方 面对个人住房贷款的鼓励，凸显了政府对住房贷款鼓励支持的政策倾向。受政策利好的 影响，城镇居民住房消费的积极性不断提高，个人购买商品住房的总量和比重连年提高， 个人住房贷款业务逐步进入了快速发展的新阶段。1 9 9 8 年，商业银行个人住房贷款增加 3 0 0 亿元，年末余额超过5 0 0 亿元；1 9 9 9 年年末余额达1 3 0 0 多亿元，到2 0 0 0 年年