地产项目设计策划评审.ppt

桐乡项目设计策划评审 新城控股设计研发中心 1 1总图及方案技术指标1 2总图及业态划分图1 3分期开发及交付 2 1设计团队2 2设计供应商合约规划3 3协调专篇 3 2结构3 3机电3 4装饰3 5景观 3 1建筑 一 工程概况 1总图及方案技术指标 一 工程概况 1总图及方案技术指标 一 工程概况 1总图及方案技术指标 一 工程概况 1总图及方案技术指标 一 工程概况 2总图及业态划分图 大商业 大商业 金街 金街 住宅10 15F 45 6m 住宅9 17F 51 6m 住宅2 32F 96m 住宅1 33F 96 3m 住宅 住宅11 33F 97m 住宅12 32F 96 6m 住宅13 西25F 东26F西73 8m 东76 7m 住宅8 20F 58 6m 住宅7 33F 97m 住宅6 32F 96 6m 住宅5 33F 97m 住宅3 24F 70 2m 底商 一 工程概况 3分期开发及交付图 大商业 地上四层 地下二层 金街 2层 局部3层 住宅西区 地下二层 占地面积 25652 29建筑面积 12 6万平开工时间 2015 8 30交付时间 2017 12 30 占地面积 63428 09建筑面积 17 6万平开工时间 2015 11 15开业时间 2017 5 26 住宅东区 首开1 3 楼地下一层 其余地下二层 占地面积 32775 34建筑面积 15 6万平开工时间 2015 8 30交付时间 2017 6 30 一期 二期 三期 一 工程概况 3分期开发及交付图 二 管理篇 2 1设计团队 2 1 1团队搭建思路及到岗计划 设计经理编制项目整体设计类总控计划 把控整体设计进度与项目公司其他部门之间的有关设计类的协调工作配合前期与设计有关的报批报建工作审核设计类供应商入库 评估 合同签订审核项目设计类月度汇报资料协调设计团队日常其他工作建筑设计师建筑方案深化 报批沟通建筑图纸的质量把控 是否符合公司标准化 是否符合设计规范灯光立面 幕墙 动线 緑建等分项管控负责协调其他专业的相关工作 二 管理篇 设计团队 2 1 2团队职能分工 二 管理篇 设计团队 2 1 2团队职能分工 结构设计师把控结构图纸的质量 是否符合公司标准化 是否符合设计规范执行公司会议要求及设计意见控制设计图纸中用钢量及混凝土量定期查看现场土建施工质量机电设计师全地块机电专业的技术管理工作 审核施工图及设计变更 巡查现场的施工品质 跟踪设计变更的实施情况 全地块的综合管线配套技术工作 解决施工现场出现的问题 负责对接自来水公司 燃气公司 设计院 等部门 对接集团条线主任工 配合完成相关工作 完成领导交给的其他工作 二 管理篇 设计团队 2 1 2团队职能分工 装饰设计师售楼处及样板房内装设计管控大商业内装方案落地检查样板房售楼处全过程把控商业 住宅分项管控景观设计师装饰图纸的质量把控 是否符合公司标准化 是否符合设计规范公司会议要求及设计意见的执行现场施工质量查看是否符合设计要求设计文员设计合同的跟踪完成计划节点 技术资料的管理其它日常事务的汇总上报及图纸整理 企业文化的理解 在公司快速发展的进程中 需要设计团队能够在很短的时间内去承担较多的工作任务 需要更有效地去完成自己的工作内容 不急不燥 面对困难不退缩 面对压力不胆怯 带着一种 蔑视 的态度去创造奇迹 团队之间需要更加亲密无间的默契去合作 除此之外 在公司的标准化体系下坚决地去执行 在执行的结果中寻找可优化的空间和更合理的方法去补充标准化体系 二 管理篇 设计团队 2 1 3团队文化及团队引领 企业文化 诚实做人 踏实做事 骆驼 文化 1 负重 抗压能力2 持久 锲而不舍3 平和 保持良好的心态4 团结 团队能让我们面对挑战迎来胜利5 创新 在坚持公司标准化基础上稳中求变 开拓创新 企业文化的落地 根据总控计划分解工作 将工作合理地分配给设计团队中每一个人 明确自己的工作内容和完成目标 每周汇报自己的工作完成情况 突出重点难点 一起讨论解决方案 日常组织团队之间的活动 培养团队之间默契 每经过一个重大节点针对该阶段内执行标准化之后的成果进行反思 从而完善标准化体系 二 管理篇 2 2设计供应商合约规划 住宅 二 管理篇 2 2设计供应商合约规划 住宅 二 管理篇 2 2设计供应商合约规划 商业 二 管理篇 2 2设计供应商合约规划 商业 二 管理篇 2 3协调专篇 外联 规划部门 规划 人 事 负责人及级别 庄科长人物特点 死套桐乡当地规范政策 很难变通处理关系策略 1 桐乡当地规范比较旧 从规范制定的目的作为出发点 再参考最新市场上的产品特点 从实际考虑产品的功能性 避开政府领导担心的风险 从而说服政府领导2 组织政府部门的协调会 在会上讨论方案的可实施性 以及给政府及市民带来的便利和好处 审批要求及办事流程 先经设计方案论证会 之后根据论证会意见调整规划报批方案文本 然后在规委会上判定方案是否通过 通过后按照报规证手续资料办理报规 最后公示当地特殊要求 在办理规证之前必须先经过审图及预测绘报告需特别关注点 1 面积核增 住宅设计层高大于3 6米时 需核增0 5 当商铺面积小于2000平方米时 若层高大于5米 需核增0 5 当商铺面积大于2000平方米时 若层高大于8米 需核增0 52 设备平台及飘窗宽度不能超过0 6米3 阳台的设计进深不得超过1 8米 且水平投影面积小于或者等于8平方米 否则需算全面积 二 管理篇 2 3协调专篇 外联 消防部门 消防 人 事 负责人及级别 严参谋人物特点 严控浙江当地规范 但针对模糊的概念可以按照实际情况进行沟通处理关系策略 1 平时经常沟通 一方面解决疑问 另一方面熟悉关系2 熟悉浙江当地规范 从制定规范的根本目的出发解决实际问题 审批要求及办事流程 住宅施工图完成后经规证完成 审图完成等其他相应资料完成后可报入桐乡消防 之后出审核意见书 商业施工图完成后经规证完成等其他相应资料完成后可报入嘉兴消防 之后出审核意见书当地特殊要求 桐乡消防要求需经过审图之后才可报审消防 嘉兴消防无此要求 另报消防需消防设计文件 消防专篇文本 以及附上每个设计师的执业证 并签字按手印需特别关注点 1 浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南2 室内步行街的商铺可以在特殊条件下超过300平方米3 金街的总高度 建筑层高之和 不应大于7 8米4 有顶步行街的顶棚至地面净高不应超过24米 二 管理篇 2 3协调专篇 外联 电力及市政配套部门 电力 人 事 负责人及级别 曹主任人物特点 严控桐乡当地规定处理关系策略 通过当地配套公司协调相关事宜 审批要求及办事流程 施工图完成之后可进行市政配套二次设计当地特殊要求 住宅区小区变必须放置地上 开关站必须放置地上需特别关注点 桐乡当地进线全为20kv 二 管理篇 2 3协调专篇 外联 审图部门 审图 人 事 负责人及级别 潘总人物特点 严控浙江当地规范 对规范的规定很死板处理关系策略 通过桐乡当地分公司来协调审图事宜 审批要求及办事流程 施工图完成后交给审图公司 之后审图公司出审图意见 然后根据审图意见调整施工图 最终出审图合格意见书当地特殊要求 必须经过项目节能评审之后才可出审图合格意见书需特别关注点 浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南 二 管理篇 2 3协调专篇 外联 房管及面积测绘 房管及面积测绘 人 事 负责人及级别 范总人物特点 严控浙江省房屋建筑面积测算实施细则 自我理解意识严重处理关系策略 1 平时经常沟通 一方面解决疑问 另一方面熟悉关系2 熟悉浙江当地面积测绘规则 从功能的基本定义出发协调相关事宜 审批要求及办事流程 建筑图完成就可以办理面积测绘报告 办理规证 人防办审查 公共配套报批等均需房屋预测绘报告当地特殊要求 1 人防办要求测绘报告中必须体现基础埋深超过3米的建筑面积及基底面积 以及基础埋深小于3米的所有建筑面积2 单体面积超过20000需要甲级测绘资质需特别关注点 同规划 1 面积核增 住宅设计层高大于3 6米时 需核增0 5 当商铺面积小于2000平方米时 若层高大于5米 需核增0 5 当商铺面积大于2000平方米时 若层高大于8米 需核增0 52 设备平台及飘窗宽度不能超过0 6米3 阳台的设计进深不得超过1 8米 且水平投影面积小于或者等于8平方米 否则需算全面积 二 管理篇 2 3协调专篇 内联 总经理室 总经理室是整个项目公司的核心总经理室全部通过的方案必须要坚决执行与总经理室经常沟通 了解他们的想法 确保公司标准化内容落地通过一定的设计方案调整 排除总经理室的担忧 保证项目的正常推进 二 管理篇 2 3协调专篇 内联 营销部 营销部是整个项目公司的指向灯方案阶段必须与营销部充分沟通 并达成一致意见 取得设计依据方案完成后必须经营销部确认 并完成流转针对铺位的划分 户型的确认 售楼处 样板房的方案必须与营销部沟通 既要满足营销的实际需求 也要满足设计成果及标准的落地全力支持营销部的与设计有关的工作 二 管理篇 2 3协调专篇 内联 工程部 工程部是整个项目公司的 四肢 施工图完成后与工程部共同审图 沟通图纸中的不足日常去现场查看施工质量 私下与工程部沟通施工质量解决办法及时跟进工程部施工进度 从而控制设计的出图进度 二 管理篇 2 3协调专篇 内联 成本部 成本部是整个项目公司的底线日常与成本部沟通降本增效的方法 从成本的角度考虑方案的调整每发起一个变更都与成本部沟通成本的变动日常与成本部沟通施工土建的用钢量和混凝土量的变化 从而反馈设计方案的优劣 二 管理篇 2 3协调专篇 内联 财务部 财务部是整个项目公司的标志日常与财务部沟通项目公司的付款情况 从而协调设计供应商的付款给财务部提供相应的设计指标 完成整个项目的收支计划 二 管理篇 2 3协调专篇 内联 行政人事部 行政人事部是整个项目公司的纽带日常与行政人事部沟通设计团队的配置要求和标准多参与行政人事部组织的各项活动与行政人事部沟通需要其他部门配合的事项 并盯催其他部门的配合力度 二 管理篇 2 3协调专篇 内联 总部设计研发中心 设计研发中心是整个项目公司的规范 标杆与设计研发中心沟通项目开发过程中碰到的 疑难杂症 日常向设计研发中心反馈执行标准化过程中的优劣点协调设计研发中心经常到项目现场指导工作随时向设计研发中心反馈现场的施工进度和状况 三 专业管理篇 建筑 3 1 1建筑方案推进计划及思路 三 专业管理篇 建筑 3 1 1建筑方案推进计划及思路 三 专业管理篇 建筑 3 1 1建筑方案推进计划及思路 三 专业管理篇 建筑 3 1 1建筑方案推进计划及思路 三 专业管理篇 建筑 3 1 1建筑方案推进计划及思路 三 专业管理篇 建筑 3 1 1建筑方案推进计划及思路 三 专业管理篇 建筑 3 1 1建筑方案推进计划及思路 三 专业管理篇 建筑 3 1 1建筑方案推进计划及思路 三 专业管理篇 建筑 3 1 2方案设计及重点难点 交通配建目前政府方案审批已经正式通过 初步设计正在进行中 设备专业的细化 人防的详细设计后可能对车位指标产生影响 应对策略 严格把控设计 做好各专业的优化工作 合理布置设备用房 人防设施 尽量减少对停车位的影响 满足规划指标 三 专业管理篇 建筑 3 1 3与拿地方案差异及可争取利益点 拿地方案指标与公示方案指标对比表 三 专业管理篇 建筑 3 1 3与拿地方案差异及可争取利益点 对比产生差值原因 一 面积增加部分 1 住宅部分增加 公示方案取消两栋公寓式住宅 分摊面积到高层住宅增加约2 49万 金街增加0 5万 2 大商业部分增加 公示方案轮廓比拿地方案轮廓大 大商业两栋公寓式住宅的取消也增加了大商业的使用效率 增加面积 3 金街增加 拿地方案为两层 公式方案为整体两层 局部三层 增加面积 4 配套公共设施用房 满足规划要求及商管要求 增加0 096万 二 面积减少部分 1 取消公寓式住宅 公寓式住宅减少2 958万 2 住宅底商减少层数 拿地方案两层 公示方案改为一层 减少0 726万 地上总建筑面积公示面积比拿地方案地上总建筑面积减少0 5万 容积率基本不变 三 专业管理篇 建筑 3 1 3与拿地方案差异及可争取利益点 对比产生差值原因 一 面积增加部分 1 住宅部分增加 公示方案取消两栋公寓式住宅 分摊面积到高层住宅增加约2 49万 金街增加0 5万 2 大商业部分增加 公示方案轮廓比拿地方案轮廓大 大商业两栋公寓式住宅的取消也增加了大商业的使用效率 增加面积 3 金街增加 拿地方案为两层 公式方案为整体两层 局部三层 增加面积 4 配套公共设施用房 满足规划要求及商管要求 增加0 096万 二 面积减少部分 1 取消公寓式住宅 公寓式住宅减少2 958万 2 住宅底商减少层数 拿地方案两层 公示方案改为一层 减少0 726万 地上总建筑面积公示面积比拿地方案地上总建筑面积减少0 5万 容积率基本不变 三 专业管理篇 建筑 3 1 4后续各阶段管控要点 三 专业管理篇 建筑 3 1 4后续各阶段管控要点 三 专业管理篇 结构 3 2 1结构方案推进计划及思路 三 专业管理篇 结构 三 专业管理篇 结构 三 专业管理篇 结构 3 2 2后续各阶段管控要点 三 专业管理篇 机电 3 3 1机电方案推进计划及思路 三 专业管理篇 机电 3 3 1机电方案推进计划及思路 三 专业管理篇 机电 3 3 2后续各阶段管控要点 后续机电管控要点 1 供电 供水 供气 排水 弱电等方案与相关政府部门的确认衔接 2 后续景观介入对综合管线的影响 3 建筑深化后地下室顶板标高变化及轮廓线调整对室外管网的影响 4 当地市政部门相关政策规定的变化调整对各类系统及构筑物设置要求的影响 5 建筑内部业态及功能调整引起的接口变化对室外管网的影响 6 特殊节点 如管线交叉标高控制点 地下室轮廓与红线最小距离处 构筑物摆放位置 的持续关注 有任何变化调整时都要核对关注 如何理解后续机电管控要点 1 供电 供水 供气 排水 弱电等方案需要相关的政府部门进行二次设计 接驳口 大市政和小市政管线路由的方案由相关政府部门确认 2 景观对室外管线综合 尤其是雨污水的影响非常大 在保证使用功能的前提下 密切配合景观专业调整室外综合管线 满足景观效果 3 地下室顶板标高对室外管线综合 尤其是雨水的影响很大 需密切关注地下室顶板标高 室外完成面标高以及市政条件 如市政雨污水井底的标高 以保证雨污水的排放 轮廓线的调整会影响室外管线综合的水平排布 应密切关注 4 当地市政部门的相关政策会对构筑物和各类机电系统产生很大的影响 如构筑物的标高 消防系统的设置 给水系统的设置等 应密切关注当地市政部门的相关政策 5 建筑内部业态直接影响了机电各专业的预留条件 室内管线与室外管网的接口等 应在出二版图之前与商管确认建筑内部业态 6 特殊节点 如管线交叉标高控制点 地下室轮廓与红线最小距离处 构筑物摆放位置 直接影响了竖向标高 横向管线是否能够排布等 特殊节点可能涉及到建筑 机电 景观 内装等专业 需整合各专业密切关注该管控要点 三 专业管理篇 机电 3 3 2后续各阶段管控要点 如何对后续机电管控要点进行落地 1 首先 将建筑设计院的图纸提供给相关政府部门的二次设计单位 再依据 商业综合体项目机电设计管控指引 对相关的二次设计单位进行设计交底 交底内容为建造标准和各专项设计任务书以及设计标准 然后 依据各专项设计的自审表审核二次设计图纸 最后 和二次设计单位沟通修改 确认各项二次设计的方案 2 首先 在景观和管线综合方案确定后 进行合图 在保证功能的前提下 配合景观专业修改管综图 最后 管线综合图和景观施工图在相同的时间节点完成并出图 3 向建筑和结构专业提机电条件 并密切关注建筑关于地下室顶板和轮廓线的调整 4 密切关注当地政府部门相关政策的变化和动向 经常与当地政府部门沟通 5 与商管密切配合 在满足建造标准 设计规范等的前提下 尽量满足商管的要求 并根据业态的变化及时调整机电专业各预留条件和室外管网 6