物业酒店正式运行方案.doc

市委党校新校日常维修养护暨后勤务运行实施方案/计划书（附 件）方案为基础方案、可依实际需要进行相应调整附件与合同协议具有同等法律效力凯丰酒店管理服务有限责任公司目 录第一章设备档案管理.3第二章消防值班及维保.3第三章安全监控室职责.5第四章电力维保人员及值班人员的岗位职责 .6第五章水泵房设备设施维护保养7第六章 空调机房的管理及系统维护保养. 9 第七章 食堂人员岗位职责. 12第八章 日常保洁.16日常维修养护暨后勤服务计划书.17园林绿化.23第一章 设备档案管理建立设备档案运行管理：1、专业技术力量配备：水暖、电、空调等专业技师技工，以满足日常运行及维修养护的需要。2、大楼公用设施设备进行统一编号，建立台账并通过输入电脑利用现代化的管理手段进行登记、查询，利于全面掌握大楼内设施设备，为维修养护提供科学的参考。3、日常运行记录和维修、维护保养记录一般保存期限为三年，重要设备的运行记录和维修维护保养记录应长期保存，制定并严格执行定人定机制度，使重点设备有专人负责操作或维修维护保养，多人操作的设备实行代班长负责制度。第二章 消防值班及维保一、消防控制室值班人员职责 1、熟练掌握控制室设备的功能和操作规程，按照规定测试。2、自动消防设施的功能，保障消防控制室设备的正常运行。 3、对火警信号应立即确认，火灾确认后应立即报警并向消防责任人报告，准备随机启动灭火和应急疏散预案。4、负责检查和使用联动消防系统，有烟感报警要及时查看并消音。5、对故障报警信号及时确认，消防设备故障及时排除，不能排除的应立即向部门主管人员或消防安全管理人员报告。6、负责及时开关消防广播。当出现火警信号时应按下控制器上的消音键，迅速确认火情后酌情处理，处理完毕后做执行记录，然后按复位键消除，再次出现报警信号时，立即通过对讲机或电话通知当班领班前去报警位置核查信号真伪情况，如确认为误报警在记录完毕后可将报警的设备隔离并通知设备厂商，技术服务部维修。7、不间断值守岗位，做到24小时值班岗位不离人，做好消防控制室的火警、故障和值班记录。8、每日检查火灾报警控制器的功能。同时检查消音、复位、故障报警等功能是否正常。9、做好值班记录，认真填写记录表格，每月将记录进行汇总交由主管存档。10、消防控制值班室不堆放杂物、保持环境洁净符合设备正常运行的要求。二、消防系统设施设备维护人员职责1、熟悉和掌握自动消防系统的功能和操作规程。2、定期对消防系统进行检查、维护和保养，保障消防系统和消防电源处于正常状态，确定有关阀门处于正常位置。3、发现故障及时排除，不能排除的及时向上级主管报告。4、按规定认真填写维护保养记录。三、消防安全制度和管理建立消防安全例会制度，及时处理消防安全的重大问题。研究、部署、落实消防安全工作计划和措施，填写巡查和检查记录，及时消除火灾隐患并予以记录，巡察时如发现火灾立即报火警并实施扑救，防火巡查每周一次巡查内容如下：1、用火用电有无违章情况。2、安全出口、疏散通道是否畅通、有无锁闭，安全疏散指示标志、应急照明是否完好。3、常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘门下是否堆放物品，卷帘门是否完好，且使用正常。消防设施、器材是否在位、完整、有效，消防安全标志是否完好清晰。4、每半年组织一次对员工的集中消防培训，内容包括：自动消防系统的维护保养，灭火器材的性能、使用方法和操作规程。报火警、扑救初起火灾、应急疏散和自救逃生的知识技能。公安局指挥大楼内的安全疏散路线，引导人员疏散的程序和方法等。灭火和应急疏散预案的内容、操作程序，模拟演练。第三章 安全监控室职责一、安全监控室人员职责要求：1、负责按时间段重点监视有关画面，发现异常及时汇报处理。2、负责接听维修电话，及时汇报，并登记清楚。3、熟练掌握安全监控室内设备的操作方法包括：楼宇自控系统（排污管理系统、空调管理系统、冷站管理系统、照明管理系统、设备报警查询系统），围墙红外线报警系统，门禁管理系统，网络视频监控系统。4、整理保管好监控录像带，以便及时查询。5、定期联系专人检修，保养设备。6、当电梯监视专线收到故障报警时，立即通知巡逻保安和工程人员处理。7、接到围墙红外线报警信号后，迅速通知执勤保安处置。8、值班人员准确、真实、清晰填写值班记录。 做到24小时值班岗位不离人。9、谢绝与本监控室无关人员入内。其他说明：未经上级批准，他人不得查看监控录象。严禁非监控人员入内。监控系统本身出现故障要及时恢复处理，异常情况包括：探头是否被移动，可视范围内有无可疑现象等。二、注意事项：1、注意对讲机对话要文明，不能说与工作无关的事情。2、上班要记录主要事件，交接班时要着重说明遗留问题。不能在值班记录本上乱写乱画。3、接电话要注意文明用语，一般在第三声响前就接，打或接时不能有“喂”字，语气要委婉。4、值班期间要注意言行举止，上班不能陪岗。5、各岗位负责打扫本岗位的卫生 ，谁值班谁负责。6、交接班注意事项：设施是否正常运转。信息工具（电话对讲机等）是否完好。寄存物品是否清点，是否完好，是否登记，遗留问题要记得进行信息反馈。7、出入单位要严格执行出入制度。 8、监控室，计算机房等部位严禁使用易燃液体擦刷地板，擦拭设备要在设备不带电的情况下进行。9、机房内尽量减少可燃物，拖把，扫帚，地板蜡等应放在固定安全地点。在各种电气开关、插入式熔断器插座附近和下方，以及电动机，电线附近不得堆放纸条、纸张等可燃物。10、各种通信设备的保护装置和报警设备应灵敏可靠。如有熔丝熔断应及时查清楚原因整修后再安装，切实保证各项设备及操作的安全。第四章 电力维保人员及值班人员的岗位职责一、电力保障运行维修人员的岗位职责1、值班人员必须熟知和严格执行安全操作规程。熟知所管辖的设备系统的运行方式，掌握设备的规范和性能，掌握各种保护和自动装置的一般运行原理和运行规定。做好巡查设备记录以便于设备档案管理，做好定期分期设备保养。2、值班人员必须坚守工作岗位不得擅离职守，按规定至少配备两人值班，值班人员必须思想集中认真负责严格执行值班制度，遵守现场工作纪律。3、认真填写各项规定的记录，按时抄表，做好巡视工作。做到每班巡查两次，用电高峰时两小时巡查一次设备仪表指示是否正常，是否有异常声响及异常现象，记录应准确无误。按巡查设备的规定进行巡查。4、每周检查一次应急照明系统或灯具是否正常，爱护使用设备和工具。5、每日在交接班前应打扫干净值班区域的环境卫生，详细交班认真接班。制度如下：接班人员必须提前15分钟到达工作岗位，交班人员认真做好值班记录。当交班人员正在处理事故时不得进行交接班，接班人员应积极主动协助交班人员处理事故，直至事故处理完毕后方可进行交接班。记录好检修工作的进展情况，安全措施及线路拉合闸的状态，检修工具备品、备件、消防器材、钥匙是否完好。接班人员需对设备运行情况进行检查核实，确认没有问题时方可签字接班交班人员签字后方可下班。二、值班巡查细则：1、值班巡查时查看设备开关及保护装置是否灵敏可靠设备仪表、指示灯等是否指示正常，如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸。2、变压是否正常，电压是否稳定、电流是否在额定范围内，指示标识是否完好。查看设备运行各项指标是否均达标准，有无异常现象，设备指示保护装置正常，室内通风正常，温度过高或电流过高时应立即采取措施。第五章 水泵房设备设施维护保养一、水泵房设备设施维护保养生活水泵、消防水泵、喷淋泵、稳压泵及排污泵每月进行一次一般性保养。保养时把与泵体相连的5米范围内的管道、阀门、压力表等同时进行保养。保养内容如下：1、水泵运行时的声音、震动幅度、轴承温度应正常。2、检查盘根，需要时应更新，盘根处的渗漏水应在允许范围内。3、生活水泵应每周轮换一次，消防水泵、喷淋水泵及稳压水泵应每月手动或自动操作启动一次。4、对停止运行的水泵应手动轻轻盘车，检查和体会有无阻滞现象，如有则应及时分析原因，消除阻滞现象，避免隐患加大。5、检查各润滑点的润滑情况，及时补充润滑油。6、出水压力应正常，压力表指示准确，表盘清晰。7、各阀门开关灵活、无渗漏，单项阀门动作灵活。阀体内外无渗漏。8、管道及其他附件外表无锈蚀、保护层完好，管道的支、吊架牢固。9、水泵及阀门的铭牌清晰、完整。二、楼内给排水管线维护保养：1、每周不少于两次对管线进行巡视检查，发现管、管件、阀门、螺栓等有腐蚀、变形和裂纹等现象时及时更换或修理。2、巡检时特别注意阀件、焊缝、垫片、排水装置、支吊架、保温层、防腐层有无损坏，注意管线的震动情况，当发生问题时及时采取修理措施。3、对控制阀门每半年至少进行一次开关试验，防止打不开或关不严，阀杆上涂油防锈，及时更换破损的管网标识。4、对楼内管井每周不少于两次进行检查保养，管井门锁完好，井内无杂物，整洁卫生，管道无渗漏，无锈蚀，保温层和支架完好，管道标识清晰完好。三、室外给排水管网维护保养：1、室外给排水管网维护保养每年进行两次，填写室外给排水管网维护保养记录表，对于排水管线每月进行一次检查，以防堵塞。填写排水管线月检查记录表。2、清除沟、井内的垃圾杂物，排除沟、井内的积水。3、检查水表、压力表指示是否正常，表接头及管件外有无滴漏和锈蚀现象，检查阀门是否能灵活开关，管道有无漏水，防腐层、保温层是否完好。4、管道、阀门、阀门关闭位置、表计的标识是否完整清晰。5、各井盖名称是否正确（水、电、污、消），各污水井、雨水篦子是否有堵塞物。6、冬季前做好室外设备的防冻保温工作，对室外盖不严的阀门井、水表井、消火栓井，都要在井中填以保温材料。对设在室外的冷水嘴、水箱、阀门、管道、消火栓等应采取保温措施。7、给排水系统设备设施运行、维修维护 四、值班人员岗位职责1、检查各水泵、阀门、管道接头、接口有无渗漏。2、检查管道保温层或防腐层有无破损，管道接头、水管的连接螺栓及水泵的螺栓有无锈蚀，转动阀门、阀杆有无锈死及锈蚀，对所有锈蚀处在除锈后涂抹黄油防锈。3、观察压力表指示，尤其停泵时水泵压力表的指示。4、观察水泵控制柜的指示灯、电压表、电流表的指示、电压和电流是否平衡。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋水泵、排污水泵等的控制开关均应置于自动位置。5、检查电动机和水泵的运行声音、轴承温度及振动情况6、生活水泵每周至少轮换工作一次，消防水泵、喷淋水泵及稳压水泵每月手动或自动操作启动一次。7、检查水泵及管线的标识标识是否完整、清晰。8、每周有专人对水泵房进行清洁打扫，保证水泵房地面及设备外表的清洁。9、检查水泵房的门窗通风照明及应急照明是否完好。10、对巡检中查出的问题能当场处理的要当场处理，不能当场处理的上报维修负责人尽快让他修理或进行保养并在记录中表明。11、对主管分配下的维修任务保证能认真高效的完成。12、.每日巡视检查人员应当认真填写巡检记录表第六章 空调机房的管理及系统维护保养一、空调机房的管理1、空调机房上锁由空调工保管钥匙，未经许可，禁止非工作人员入内。2、空调机运行时值班人员按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有问题及时调整处理并做好记录。3、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的畅通、清洁。4、每季度使用后对主机、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。二、空调系统维护保养空调系统维护保养规程包含主机、冷却水塔、盘管风机、冷却泵、冷冻泵及所有管线、阀门、电气等。三、空调系统和风机运行、维修维护满足使用要求、降低运行成本、延长使用寿命。1、减少用电量是降低运行成本的首要任务，在满足使用要求的前提下，根据环境温度的变化灵活设定空调系统运行的时间和控制室内的温度。2、定期检修、保养制冷机组提高运行时的制冷性能系数，定期检查和清洗表冷器、喷嘴、盘管风机机组、冷却塔、水及空气过滤器等，使其保持良好的工作状态。3、定期检查和维修水及空气输送系统，减少系统的泄露，加强对空调水系统的水质管理，定期对冷冻水和冷却水进行处理。4、定期检查和改善维护结构、设备、水、冷媒溶液和空气输送系统的保温性能，定期维修、校核自动控制装置及监视测量仪表。四、空调维修维护人员的岗位职责1、接班时首先要查看上一班的运行记录，了解主机、副机和系统情况，查看电源电压是否正常，开机前检查冷水塔的水量是否充足，不足时则需补水，停机一周以上重新开机启动时必须先预热。2、检查制冷制热转换阀门开关状态是否正确，分别启动冷冻水循环泵和冷却水循环泵2-3分钟后开启冷水机组控制箱开关，开机后每2-3小时做一下机组运行参数记录，为以后保养和维修时使用。3、水系统启动后注意观察电流、电压、水量、水压是否正常，泵和电机的运转有无异常声响，如有异常则立即停机检查。4、空调正常运行后检查各压力表是否正常，如正常则操作人员方可离开机房，锁上门窗。5、如遇机器运行故障则机器自动报警并停机，出现无法自动停机时，应按下紧急按钮强行关闭机器，待机器停止后联系厂家负责排除故障。6、关闭空调时先至冷水机组开关关掉，五分钟后再关闭冷却水和冷冻水循环泵。7、长期不用空调时要排除循环泵、冷却泵及其管道内的水，防止冬季结冰和杂质沉淀堵塞管道。8、冬季空调制暖石采用地下二层电热水箱经板式换热气提供给空调系统热源，关闭水冷机组的总电源。检查冷冻水压是否到0.85Mpa左右，冷冻水系统为定压补水设备自动控制，把控制箱上的开关调整到自动即可，调试维修时可手动控制。9、大楼分东、西、北侧，分布了24台新风换气机，值班人员根据需要打开。10、离岗时应关好门窗，关闭电源，做好安全保护措施非本岗人员不得擅自动用空调。11、冷却塔的操作：打开手动补水阀，使水位达到浮球底端。关闭手动补水阀，打开自动补水阀。打开冷却塔进出口阀门和中央空调机组的进出口阀门。电启动冷却塔风机。12、冷却泵和冷冻水泵的操作：开冷却泵、冷冻水进、出水阀门。手动按顺时针方向旋转电机轴头（观察电机是否正常）。通电启动冷却泵、冷冻水泵（观察水流变化是否在额定范围之内）。13、冷水机组首次启动前须预热24小时。14、主楼每层管道井内均有平衡阀一个和蝶阀一个，管井外走廊位置有控制阀门两个，维修时可关闭。五、末端设备运行1、夏季运行时将风机盘管温控器调整到制冷模式，冬季时调整到制热模式2、每台风机盘管回水到管道上安装有电动两通阀，设定温度达到要求时，电动两通阀关闭，同时风机停止工作。3、风机盘管温控器可设定每天四个小时间段的运行温度。4、食堂空调运行多联机在室内机控制面板上操作开关机可。换季时需将室内控制面板全部在关机状态下，把制冷和制热模式转换到统一状态下再开机。六、空调通风系统的检查定期对通风系统的清洁程度进行检查，包括空气处理机组、管道系统部件与管道系统典型区域，在通风系统中含有多个空气处理机组，对一个典型机组进行检查即可。1、检查空气处理机组含空气处理机组的所有组件包括过滤器和空气旁路、加热和制冷盘管、冷凝水盘、冷凝排水管、加湿系统、风机和风机室、调节板、密封垫和整体装置等。2、送风管包括控制器、混合室、回热盘管和其他内部组件。3、回风管包括回风管、调节阀、回风空气增压器、空气混合增压器和隔栅等。 第七章 食堂岗位职责一、食堂服务员岗位职责：1、仪容整洁，准时上班，服从指挥。2、营业前检查开餐前的佐料，餐具是否齐备，摆设是否符合规范，有不足或错乱及时补充改正。3、接待中使用礼貌用语。4、一视同仁，不卑不亢，微笑相迎。5、在食堂内不能大声喧哗，不得聚集一起闲谈，站立姿势应符合要求。6、适时询问是否还需要什么，及时供应。7、主动热情介绍菜式品种，及时、准确。8、保持区域卫生清洁，发现不干净的地方应马上妥善处理。二、厨师长岗位职责1、负责召集厨师会议，随时处理厨房发生的问题。2、负责厨房员工的安排与调配，合理安排他们工作，充分调动员工的积极性，有权奖罚、辞退员工。3、负责指挥重要宴会的烹调工作，制订菜单，并对菜点质量严格把关。4、准确掌握原料库存量，了解市场供应情况与价格。5、负责每月厨房盘点工作，检查库存食品质量与数量，合理使用食品原料，核算好成本。6、负责厨师的培训、考核、技术交流，力求统一化和规范化。7、根据职工口味，不断改进菜点。8、负责厨房卫生工作，严格遵守食品卫生法，经常检查卫生和食品质量，把好食品原料进货、验收关。9、经常与管理员、采购勾通、不断改进工作。三、主厨岗位职责1、协助厨师长负责厨房日常事务工作，当厨师长不在时履行其职责。2、根据客源、货源及厨房技术力量和设备条件，准备宴会菜单，经厨师长审核后落实，每天提供所需食品原料的请购，由厨师长审定交采购。3、协调各班组工作，检查各项工作任务的落实与完成情况，及时向厨师长汇报，提出改进意见。4、负责对菜点质量的全面检查，对不符合烹饪要求的原料、对不符合规格、质量要求的成品和半成品有权监督重做或补足，并对制作者给予相应处罚。5、负责检查各组卫生情况，有权检查各班组的冰箱、橱柜、抽屉、工作台、门窗等的清洁卫生，并审核各班组的卫生用品的领用情况。6、根据不同口味制定菜单和特定菜单。7、虚心听取意见，不断提高菜肴质量，满足需求。四、冷菜岗位职责1、根据情况，安排当日宴会冷菜品种及冷菜的制作。2、负责各类冷菜调味汁的制作，保证出品及时，口味、装盘形式符合规格要求。3、每天检查冰箱内冷菜及原料质量，力求当天制作的冷菜当天用完，严格控制冷菜剩余，把好质量关。4、根据季节变化，适时推出冷菜新品，主动征求意见，努力提高出品质量。5、合理使用原料，准确控制冷菜成本。6、每天检查冷藏设备的运转情况，发现问题及时报修。7、严格遵守食品卫生法，防止食品污染。8、遵守工作制度，仪容、仪表、个人卫生符合规定，并做好所属区域卫生。9、完成厨师长布置的其它工作。五、 切配岗位职责1、熟悉菜单，完成各项切配工作。2、按规格切配，保证收定单与出品有序不乱。3、检查库存情况，负责干货原料的涨发工作。4、合理用料，准确配份，把好成本控制关。5、负责每日对冰箱及工作台冷柜中原料数量和质量的检查，预定次日用料。6、做好设备、用具的维护保养和保管工作。7、做好个人区域的卫生。8、完成厨师长布置的其它工作。六、面点岗位职责1、协助厨师长制定点心单，并不断推出新品种。2、负责指定各种面食、点心的制作。3、安排当日的生产品种，领取原料，制定计划，做好开餐前后的准备及原料收藏工作。4、按操作程序规定和质量标准，加工制作宴会、零点各类面点，合理使用原料，准确控制成本。5、主动征求意见，钻研业务，不断提高出品质量。6、负责维护保养面点间厨房设备，发现问题及时报修、上报。7、做好仪容仪表及个人与卫生区域的卫生。8、完成厨师长布置的其它工作。七、 粗加工岗位职责1、在厨师领导下负责所有家禽、肉类、水产品的宰杀、褪毛、洗涤等加工和全部蔬菜的削、刮、剥、刨等洗涤加工，负责各种家禽、肉类、水产品和蔬菜的切割整理。2、根据所需原料和就餐人数、桌数决定加工品种和数量，提前加工好各类原料，交付厨房使用。3、掌握和使用切片机、绞肉机、锯骨机等机械设备，并负责其清洁卫生，掌握各种刀工技术和食品保管办法。4、合理使用原料，使物尽其用，加工好的各种原料要及时送厨房或冰库、冰箱，以防变质。5、加工原料必须严格按操作程序，符合卫生要求和烹调要求，保持原料的营养成分，使菜肴的色、香、味、形不受影响。6、洗涤加工后必须把水池、案台、墩头清洗干净，所用的刀具、容器、盛器等必须经常洗刷，保持清洁，不致污染食品原料，经常检查冰箱内库存情况，做到先进先出，并根据原料性能分别保管。7、 为适应工作需要和更好地为厨房服务，应不断改进工艺，提高效率。第八章 日常保洁一、工作时间及班次1、保洁班次时间：上午 7：0011：00 下午1:305:302、周末休息一天，执行轮休制。二、每天工作：1、拖擦大堂地面，楼层地面，清洁电梯，上不锈钢油，做到无烟头、纸屑、无污迹。2、及时拖抹消防通道，擦抹楼层扶手、开关、警铃、按钮、信箱、等公共设施。3、每天作完第一次清洁后，不断巡回保洁，始终保持干净、整洁。4、每天必须认真检查、记录、报告楼道灯具、开关、消防箱、内墙等公共设施的完损情况，如发现问题，在职责范围内不能解决的，及时上报处理。5、每次作业完毕后，及时清洁干净工具，并整齐、归类摆放在指定的位置。6、发现破坏环境卫生的不良行为或可疑情况及时劝阻并及时上报。7、清扫外围环境，清洁绿化内的垃圾，不断巡回保洁，始终保持地面干净整洁，无烟头，无果皮纸屑。8、认真学习专业知识，努力提高工作质量和服务意识。9、服从安排和管理，遵守工作纪律，按时、按质完成上级交办的各项工作。三、定期工作：1、清洁楼内消防箱、防火门、防盗门、电梯门、水电管道门。2、清洁楼层玻璃门、墙面除尘，蜘蛛网等。3、清洁外露管道、露台等设施。日常维修养护暨后勤服务计划书第一章 维修养护管理、专业技术力量配备水暖、电、空调等专业的技师技工，以满足日常运行及维修养护的需要。二、制度保证严格执行房屋主体、设施设备管理程序、 维修管理程序等程序文件和设施设备管理工作手册、维修工作手册、 设施设备维修养护工作流程等工作手册及文件，以设备提供方甲方移交的操作规范为准，作为维修养护的制度保证。三、建立和完善公用设施设备、共用部位的维修档案大楼公用设施设备进行统一编号，建立相应的裆案卡片和台帐（包括总计台帐、分户台帐、分类汇总台帐），并通过输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、查询利于控制，全面掌握公用设施设备、共用部位的运行（使用）状况，为维修养护提供科学的参考。第二章 设施设备的维修养护一、维修养护范围公共用设施设备包括变配电没备、消防设施设备、监控系统、中央空调、水泵、通风、照明、给排水管道、园林绿化、通道、停车场等。二、设施设备日常管理及维护计划表序号：01设施名称：配电室、变配电柜项目频次内容备 注日常管理l、正常运行时，每班巡查二次2、用电高峰时，二小时巡查一次l、设备仪表指示是否正常，2、是否有异常声晌及异常现象定期维修养护计划每半年保养次！、除尘2、测试绝缘电阻、接地电阻3、开关触点检查4、紧固螺丝工作参考标准要求设施设备管理工作手册之配电柜保养规程实施效果l、设备开天及保护装置灵敏可靠2、设备仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸序号：02设施名称：变压器项目频次内容备 注日常管理l、正常运行时，每班巡查二次2、用电高峰时，每二小时巡查一次l、变压是否正常2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内3、指示标识是否完好定期维修养护计划每半年保养一次 l、接地装置检查2、除尘、紧固螺丝3测试绝缘电阻及接地电流4、查看外观工作参考标准要求设施设备管理工作手册之变压器保养规程实施效果l、运行正常可靠，各项指标均达标准，无异常现象2、设备指示、保护装置正常3、室内通风正常，温度过高或电流过高时应立即采取措施序号：03设施名称：风机项目频次内容备 注日常管理每天巡查一次l、外观有无异常2、皮带是否松紧适当3、试机时有无异常声响4、设备开关是否处于“自动状态定期维修养护计划每半年保养一次 l、机身清洁、油漆2、轴承检查加油、紧固3、设备继电器、接触器、电All检查 4、绝缘电阻、接地电流测试5、测试运行电流工作参考标准要求设施设备管理工作手册之风机保养规程实施效果l、风机风叶正常2、运行时电流在额定范围内序号：04设施名称：中央空调项目频次内容备 注日常管理运行时每小时巡视一次1、设备仪表指示值是否正常并记录2、运行时有无异响定期维修养护计划每半年保养一次l、冷却水、冷冻水作水质处理2、检查电气系统设备开关、接触器、继电器触点及电机接线3、检查冷却、冷冻管道系统压力表、保洁等，4、检查冷却塔进水浮球网、滤网等工作参考标准要求设施设备管理工作手册之中央空调保养规程实施效果运行正常、可靠，各项指标均达到要求序号：05设施名称：水泵项目频次内容备 注日常管理1、一般情况两小时巡查一次2、用水高峰时每半小时巡查一次3、每星期备泵轮换使用一次4、备消防泵每星期试运行一次l、听声响2、感觉电机温度3检查观看仪表指示4、出现漏水及时处理5、消防泵设备开关处于“自动”状态定期维修养护计划每半年保养一次 l、机身清洁、油漆2、轴承检查加油、紧固3、设备继电器、接触器、电流检查4、绝缘电熘、接地电流测试5、测试运行电流6、备消防水泵开机试压7、泵体的五米范围内阀门、管道、仪表等保养工作参考标准要求设施设备管理工作手册之水泵保养规程实施效果l、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流量、压力达到要求3、各仪表、指示灯指示正常序号：06设施名称：安防监控系统项目频次内容备 注日常管理1、每天巡查二次2、出现故障及时维修l、查看设备摄像机是否正常2、查看监视器显示屏显示情况值班室24小时值班定期维修养护计划每月保养一次l、检查防尘罩的密封性2、除尘、清洗镜头、清理降温风扇3、调校焦距4、云台活动部分5、测试接地电阻工作参考标准要求设施设备管理工作手册之可视监控系统保养规程实施效果l、图象清晰、稳定可视范围正常2、录象机工作正常序号：07设施名称：消防报警系统项目频次内容备 注日常管理每天巡查两次、每年烟感探头总数的20%抽检试验l、设备报警按钮、烟感探头、警铃是否完好2、各区域报警器及集中报警器工作是否正常值班室24小时值班定期维修养护计划每月保养、全面检查一次l、测试设备触点电压2、清除设备故障码3、烟感探头数量的30个抽检试验4、测试接地电阻5、试验备功能：工作参考标准要求l、设施设备管理工作手册之消防报警系统保养规程2、消防工作手册实施效果l、系统运行正常、稳定，灵敏可靠2、非人为因素所产生的误报率在3以下序号：08设施名称：沟渠、排水，化粪池、井项目频次内容备 注日常管理每周巡视检查一遍，发现问题做好公共设施巡查记录并及时处理。维修组员组织实施巡查、维修和检验定期维修养护计划l、每半年全面清理疏通一次：2、每季厦天清除各类杂物一次：3、中修4年大修8年。维修组负责组织实施、检验工作参考标准要求l、公共设施巡查制度；2、公司维修工作手册丨3、公司维修过程的检验规程4、市改排水管渠工程质量检验标准；5、市政排水管渠工程质量标准实施效果l、沟渠、化粪池、排水网功能正常，畅通、无堵塞现象：2、完好率达到98%以上。3、加强井盖及雨水蓖子管理，确保完好无损。4、雨季来临前进行一次清理、疏通序号：09设施名称：给排水管道及相关阀门管件项目频次内容备 注日常管理每天检查一次发现问题，及时维修并做好记录维修组员负责组织实施巡查、维修和检验定期维修养护计划l、每年给排水各类管道及其相关阀件要涂一次防诱漆：2、每季要保养一次，每年检修一次：3、每5年进行一次中修，4、每10年进行一次大修或更新改造。维修组负责组织实施、检验或委托专业公习进行工作参考标准要求l、公司机电设备管理规定2、公司维修工作手册3、公司维修过程的检验规程4、给水、排水管理施工及验收规范实施效果l、给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到98%以上！2、结水管道畅通、无渗漏水现象：3、排水系统通畅：4、设备阀门无跑、冒、滴、漏水现象序号：10设施名称：室内消防栓及消防管道、轻便灭火嚣材等项目频次内容备 注日常管理每周检查一次发现问题。及时处理并做好消防设施检查表记录。维修组负责组织实施巡查、维修和检验定期维修养护计划l、每年涂一次油漆：2、每月试射水至少每半年全面检查一次3、灭火器材每月检查一次：5、消防栓、消防管道中修5年，6、到10年进行一次大修或更新改造。维修组负责组织实施、检验工作参考标准要求l、建筑灭火器配制设计规范2、建筑设计防火规定3、有关消防法规4、公司消防工作手册5、公司公共设施巡查制度6、公司维修工作手册实施效果1、消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠：2、完好率100，3、消防柱、消防管遵等无渗漏水现象。火灾易发季节及重要的节假日前应进行一次全画的检查序号：11设施名称：大厦内公共洗手间项目频次内容备 注日常管理每日巡查一遍并记录发现问题及时处理并做好公共设施巡查记录表保洁组和维修组负责巡查、维修和检验定期维修养护计划l、每半年清理一次：2、每年检查维护一次工作参考标准要求维修组负责组织实施、检验l、公司公共设施巡查制度2、公司维修工作手册3、公司维修过程的检验规定实施效果l、确保使用功能正常：2、清洁美观；3、完好率99序号：12设施名称：公用标识系统项目频次内容备 注日常管理每周巡查一遍并做好公共设施巡记录，发现问题及时处理，维修组负责组织实施巡查。定期维修养护计划l、每月清洁标识一次：2、每季度对标识进行维护：3、中修4年，更新维修组负责组织实施、检验工作参考标准要求l、公共标识系管理程序2、公司公共设施巡查制庋。实施效果l、标识请晰美观。2、固定牢固可靠。3、完好茶这到98%以上。序号：13设施名称：防避雷系统项目频次内容备 注日常管理每周巡查一遍并记录发现问题及时处理并做好记录维修组负责组织实施巡查、维修和检验定期维修养护计划l、每季进行一次保养：2、每年进行一次接地电流测试：3、每年涂一次银粉漆：4、中修6年，大修12年维修组负责组织实施、检验工作参考标准要求机电设备管理规定2、公共防避雷系统保养规程3、公司维修过程的检验。实施效果、确保系统正常使用：2、系统完好率10O 3、接地阻值符合C85018992要求。雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面的维护序号：14设施名称：公共照明等一般项目项目频次内容备 注日常管理每日巡查损坏及时维修并做好记录配电室、变配电柜，维修组负责组织实施巡查、维修和检验定期维修养护计划l、每季保养一次，每年检修一次：2、每6年进行一次大修或更新改造维