房地产管理法.ppt

1 第3章房地产管理法 3 1房地产管理法概述3 2房地产开发用地3 3房地产开发3 4房地产交易3 5房地产权属登记管理3 6房地产物业管理案例分析 2 3 1房地产管理法概述1房地产概念2房地产管理法的概念3房地产管理法的调整对象和适用范围 3 3 1房地产管理法概述3 1 1房地产概念 房地产有广义 狭义两种 广义上的房地产 包括一切作为不动产的土地 房屋及固着于土地 房屋上不可分离的部分 广义上的房地产与不动产具有同一性 狭义上的房地产仅指城市中具有商品房意义的房地产 4 对房地产概念的理解 不论是广义上的还是狭义上的房地产 从财产的含义上讲均为不动产 首先 房地产是一种财产 它可能是自然财富 如土地 也可能是人力创造的财富 如建筑物或构筑物等 其次 这种财产的位置是不能移动的 土地作为房地产的基础总是固定于地球的某一位置 一旦移动 就会引起该财产的性质 形态 价值的改变 最后 房地产或不动产在法律上是指房地产所有权或不动产物权 房地产既包含可见的有体实体 房屋与土地 又包含寓于房地产实体中的各种权利 如占有 使用 收益 出售 馈赠 抵押 交换等处分的权利 5 3 1 2房地产管理法的概念 房地产管理法有广义与狭义之分 广义的房地产法是指调整在房地产开发 经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律 法规 条例等的总称 它包括宪法 民法 经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法 城市规划法 城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规 部门规章 如 城市私有房屋管理条例 城市房屋产权产籍管理办法 等 狭义的房地产法是指国家立法机关 即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系做统一调整的基本法律 中华人民共和国城市房地产管理法 6 与房地产有关的法律 法规 城市规划法 城市私有房屋管理条例 城市房屋产权产籍管理办法 城市房地产开发经营管理条例 土地管理法 土地管理法实施条例 房地产开发企业资质管理规定 商品房销售管理办法 等 7 3 1 3房地产管理法的调整对象和适用范围 1 房地产法调整的对象 人们在房地产开发 经营 管理和服务活动中所形成的一定的社会关系 1 房地产民事关系 2 房地产行政管理关系 3 房地产经济关系 8 1 房地产民事关系 平等主体之间依法形成的权利义务关系 如土地使用权出让法律关系 房地产租赁法律关系 房地产转让法律关系 房地产抵押法律关系 2 房地产行政管理关系 政府及其职能部门之间及其房地产开发主体之间 因行政管理依法形成的权利义务关系 如土地征用法律关系 房地产开发项目的审批法律关系 9 3 房地产经济关系 国家行政机关与从事房地产活动的法人 社会组织和公民之间因宏观调控依法形成的权利义务关系 如 房地产开发的规划和计划法律关系 房地产价格管理法律关系 10 2 适用范围 在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权 从事房屋开发 房地产交易及实施房地产管理 应遵守房地产管理法的规定 11 3 2建设用地制度与政策 3 2 1中国现行的土地制度概述3 2 2集体土地的征收3 2 3国有土地使用权出让3 2 4国有土地使用权划拨 12 什么是土地 13 土地是一切生产和一切生活的源泉 马克思恩格斯全集 第2卷 第109页 14 3 2 1现行土地制度概述 1 土地的定义 广义的土地 指由土壤 气候 地貌 水文和生物等构成的自然综合体 狭义的土地 指地球的陆地表层 包括陆地 内陆水域 滩涂 岛屿等一切土地 15 辨析土地的定义1 美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间 下至地心 包括地球表层 土壤 砂石 土地中的矿物 石油和天然气 我国的法律对于土地的定义没有明确的规定 16 辨析土地的定义2 矿物 石油和天然气 我国法律对土地内容的界定中不包括土地中的矿物 石油和天然气 矿物 石油和天然气在我国属于矿产资源 其所有权归国家所有 土地使用权者仅拥有对土地使用权 17 辨析土地的定义3 空间 空间包括地上空间和地下空间 为土地的一部分 地上地下空间应属于土地 目前的立法上还没有正式的法律对空间权加以规定 高架铁路 空中走廊 高压电线 地下铁路 地下停车场 地下给排水管线等就是充分利用空间的实例 18 2 现行土地管理制度 1 土地公有制 土地管理法 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制 2 公有制分全民所有制和集体所有制 19 3 国家实行土地用途管理制度 我国 土地管理法 根据土地的用途将土地划分为 农用地建设用地未利用地 包括耕地 林地 草地 农田水利用地 养殖水面等 指建造建筑物 构筑物的土地 包括城乡住宅和公共设施用地等 指农用地和建设用地以外的土地 20 土地用途管理制度的目的 对农用地 不能随意改变用途 土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准 对建设用地 控制建设用地总量 并严格限制农用地转为建设用地 21 基本农田保护制度 基本农田 应占本行政区域内耕地的百分之八十以上 其主要有 经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮 棉 油生产基地内的耕地 有良好的水利与水土保持设施的耕地 正在实施改造计划以及可以改造的中 低产田 蔬菜生产基地 农业科研 教学试验田 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 列入基本农田保护区的 要严格管理 22 基本农田保护制度 1 非农业建设必须节约用地 可以利用荒地的 不得占用耕地 可以利用劣地的 不得占用好地 禁止占用耕地建窑 建坟或者擅自在耕地上建房 挖砂 采石 采矿 取土等 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼 23 2 禁止任何单位和个人闲置 荒芜耕地 国土资源部1999年4月26日发布的 闲置土地处置办法 规定 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地 一年内不用而又可以耕种并收获的 应当由原耕种该耕地的集体或者个人恢复耕种 也可以由用地单位组织耕种 一年以上未动工建设的 应当按照省 自治区 直辖市的规定缴纳闲置费 连续两年未使用的 经原批准机关批准 由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权 该幅土地原为农民集体所有的 应当交由原农村集体经济组织恢复耕种 24 3 在房地产开发中闲置 荒芜耕地的处理 在城市规划区内 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发而闲置土地 依 房地产法 规定办理 即闲置一年 处以闲置费为出让金的百分之二十以下 两年不用的 国家无偿收回土地使用权 25 4 取得国有土地使用权的途径 行政划拨 含征收集体土地 国家出让 房地产转让 买卖 赠与 土地或房地产的租赁 26 3 2 2集体土地征收 土地从使用者手里 国家 征收 征用 征用 国家强行改变国有土地的使用权时采用 或改变集体土地使用权 使用权改变 征收 国家将集体所有的土地变为国有土地 改变集体土地使用权时采用 所有权改变 两者的共同点 具有强制性 用地单位向被征地单位给予补偿 另使用者 27 一 征收集体土地应遵守的原则 土地征收是国家为了社会公共利益的需要 将集体所有土地转变为国家所有土地的强制行为 在征收土地时 要遵守的原则 珍惜耕地 合理利用和保护土地的原则 保证国家建设用地的原则 妥善安置被征地单位和农民的原则 有偿使用土地的原则 28 二 征收集体土地的政策规定 1 征收土地批准权限规定征收下列土地 由国务院批准 基本农田 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的 其他土地超过七十公顷的 上述以外的土地 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案 征用农田的 先办农用地转用审批 并同时办理征地审批手续 不再另行办理征地审批 超过征地批准权限的 另行办理征地审批 29 2 征收土地的几种情况对一个建设项目要征收的土地 要根据总体设计一次申请批准 对分期建设的项目 应分期征地 工程项目施工 确实需要增加临时用地的 经申请 签订临时用地协议后征用 用地期限不超过2年 全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地时 联营企业须向县级以上人民政府土地管理部门提出申请 批准后可以使用土地 土地可以征收 也可以将土地使用权作为联营条件 30 3 对被征地的单位和农民进行安置 补偿和补助用地单位要支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 31 土地管理法 规定 征收耕地的补偿 土地补偿费 安置补助费地上附着物和青苗的补偿费 三 征收 征用集体土地补偿的范围和标准 32 土地补偿费 土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍 征收其他土地的补偿标准由省级政府规定 33 安置补助费 安置补助费以需要安置的农业人口数计算 需要安置的农业人口数 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置人口的补助标准 为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍 但每公顷被征用耕地的安置补助费 最高不超过被征用前3年平均年产值的15倍 前二项的总和 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的 可以增加 但土地补偿费和安置补助费的总和不超过该耕地被征用前年产值的30倍 34 地上附着物和青苗补偿费 地上附着物 依附于土地上各类地上 地下建筑物和构筑物 如房屋 地上附着物和青苗补偿费的补偿标准由省级政府规定 征用城市郊区菜地 应缴纳新菜地开发建设资金 35 实例 36 37 38 案例 2006年 某市经省政府批准 征地300余亩 在经批准的征地方案中 征地补偿费标准为每亩3万元 用地单位按照上述标准 向该市征地部门支付了这笔资金 随后 征地部门将该笔资金转拨给区政府 用于实施征地补偿 区政府接到这笔资金后 在向乡政府拨付征地补偿费时 将补偿费标准降至每亩2 5万元 乡镇政府在向村集体支付补偿费时 又把补偿标准降至每亩2万元 其中的差价 被区和乡两级政府以征地工作经费为由截留 截留的补偿费 大部分用于购买小轿车等开支 本案中 区 乡两级政府 以征地工作经费为由 从征地补偿费中扣留资金 就是巧立名目挪用专项资金的违法行为 试分析相关法律责任 39 3 2 3国有土地使用权出让 一 房地产开发用地的类型房地产开发用地 依法取得土地使用权进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地 类型 土地开发用地 房屋开发用地 综合开发用地 40 二 土地使用权有偿出让制度1 土地使用权有偿出让的概念土地使用权有偿出让 是指国家将国有土地使用权 以下简称土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 城市规划区内集体所有的土地 经依法征收转为国有土地后 该幅国有土地的使用权方可有偿出让 41 土地使用权的出让的法律特征 1 从主体来看土地使用权的出让方是土地所有者 国家 土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司 企业 其他组织和个人 除法律有特别规定者除外 可见出让方是唯一的 为国家垄断 受让方则范围广大 但是国家是一个抽象的主体 在具体行使权利时 一般是由土地所在地方政府及其所属国家土地管理机构作为代表 42 土地使用权的出让的法律特征 2 从内容看由土地出让者出让土地交给受让方使用 而受让方则需支付相应土地使用权出让金 关于土地使用权的出让 一般理解为土地使用权转让的一种特定方式 土地使用权的转让 则是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人 转让双方的法律地位平等 43 土地使用权的出让的法律特征 国家 土地所有者 地方政府 代表国家 第二受让方 受让方 第一受让方 转变为转让 一级市场 出让 政府垄断 二级市场 转让 平等交换 44 土地使用权的出让的法律特征 3 从客体来看土地使用权出让的是国有土地 主要是指市 县 建制镇 工矿区范围内属于全民所有的土地 对于集体土地 中华人民共和国城市房地产管理法 第9条作了明确规定 城市规划区内的集体所有的土地 经依法征用转为国有土地后 该幅国有土地使用权方可有偿出让 45 二 土地使用权有偿出让制度2 土地使用权有偿出让的双方的权利与义务土地使用权有偿出让 是一种民事法律行为 受让方与出让方均应享有一定的权利并承担相应的义务 如受让方可以将土地转让 出租和抵押 46 三 土地使用权出让的计划 方式和年限 1 计划每年出让的每幅地块 面积 年限和其它条件 由市 县土地管理部门同规划 建设 房产管理部门共同拟定 由市 县土地管理部门实施出让 如青岛市国土资源和房屋管理局 47 2 方式土地使用权出让 可以采取拍卖 招标或者双方协议或挂牌出让的方式 商业 旅游 娱乐和商品住宅用地 必须采取拍卖或招标方式 协议出让方式适用于公共福利事业 非赢利性的社会团体和机关的用地 某些特殊用地 其土地出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 48 在规定的期限内 由符合规定条件的单位和个人 以书面投标方式 竞投某一地块土地的使用权 由招标方择优确定土地使用者的出让方式 招标人在确定中标人时 不仅要考虑投标报价 还要参考投标设计方案 投标人的业绩等 所以中标者不一定是投标报价最高的 招标程序以公开招标的程序类似 适用于开发性用地或有较高技术要求的建设用地 招标的方式 49 土地管理部门在指定的时间 地点 利用公开场合 就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投 按 价高者得 的原则 确定土地使用权受让者的一种方式 因每个竞买人可以多次报价 拍卖方式的竞争性激烈 适用于商业用地 娱乐用地或居住用地 商业 旅游 娱乐和商品住宅用地 必须采取拍卖或招标方式 拍卖的程序 出让方的拍卖公告 土地使用权有意受让人交验证件后进场竞拍 出让方与应价高者签定土地使用权出让合同 拍卖的方式 50 挂牌出让方式 出让人发布挂牌公告 在土地交易场所挂牌公布拟出让宗地的交易条件 竞买人报价 更新挂牌价格 在挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者 挂牌方式允许多次报价 有利于竞争 操作简便 51 3 土地使用权的出让年限居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或其他用地50年 2009年 土地管理法 修订草案征求意见稿 第103条披露 住宅建设用地使用权期限届满的 按照国家有关规定自动续期 对住宅土地使用权续期问题仍未给出一个明确的办法 52 4 土地使用权的收回和续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满后 土地使用者需要继续使用土地的 土地使用权可以续期 期满前1年提出 重新签合同 支付土地使用权出让金 更换土地使用证 未续期或续期未获批准 无偿收回土地 在特殊情况下 根据社会公共利益的需要 国家有权提前收回土地 但要给土地使用者适当的补偿 53 3 2 4国有土地使用权划拨 一 土地使用权划拨的概念1 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿费 安置费等费用后 将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为 2 划拨土地一般没有使用期限的限制 未经许可不得进行转让 出租和抵押等经营活动3 土地使用者因种种原因停止使用土地的 由政府收回土地使用权 54 二 土地使用权划拨的范围 下列建设用地的土地使用权 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施用地和公益事业用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 4 法律 行政法规规定的其他用地 55 三 划拨土地的管理 房地产管理法 城镇国有土地出让和转让暂行条例 规定 1 划拨土地经政府批准可以转让的 受让方应办理土地使用权出让手续并缴纳出让金 或受让方将土地收益上缴国家 2 划拨土地用于出租 应将租金中土地的收益上缴国家 3 划拨土地抵押时 抵押的金额不应包括土地价格 56 在下列几种情况下 国家可以收回划拨的土地使用权 通过划拨取得土地使用权的土地使用者因迁移 解散 撤销 破产或者其他原因而停止使用土地的 市县人民政府应无偿收回土地使用权 根据城市建设发展需要和城市规划的要求 市 县人民政府可以无偿收回划拨的土地使用权 但给土地使用者一定的补偿 连续2年未使用 未按批准用途使用土地的 57 1 土地使用权出让合同的概念国家 县 市土地管理部门 同土地使用者之间签订土地使用权出让合同 2 类型 三类 A 宗地出让合同B 成片土地使用权出让合同C 划拨土地使用权补办的土地使用权出让合同 3 2 5土地使用权出让合同 58 3 土地使用权出让合同的主要内容合同当事人的名称 身份等 标的 出让土地的位置 四邻界至 用途和面积 使用年限开发期限土地出让金数额及支付方式开发进度与分期投资额度担保方式土地使用规则合同变更 解除及违约责任 59 3 3房地产开发制度与政策 3 3 1房地产开发概述3 3 2对房地产开发企业的管理3 3 3对房地产开发项目的管理 60 3 3 1房地产开发概述 1 房地产开发的概念房地产开发 在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 包括土地开发和房屋开发 土地开发的形式 新城区土地开发 旧城改造 房屋开发的形式 在城市土地开发的基础上 进行的建筑物与构筑物的开发 如住宅 标准厂房 办公用房等 61 2 房地产开发的特点房地产开发是多部门协作活动 综合性强房地产开发投资大 风险大房地产开发周期较长政策性强3 房地产开发的基本程序 62 房地产项目开发建设程序 63 项目的选址和前期策划 工程报建 可行性研究与可研报告 房地产营销 工程施工 物业管理工作 勘察设计 规划审批等 64 3 3 2对房地产开发企业的管理 1 房地产开发企业设立的条件 1 有符合公司法人登记的名称和组织机构 2 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房 3 符合规定的注册资本 4 有4名以上持有资格证书的房地产专业 建筑工程专业的专职技术人员 2名以上持有资格证书的专职会计人员 对专业人员的要求 5 法律 法规规定的其他条件 65 2 房地产开发企业的资质等级 房地产开发企业资质管理规定 房地产开发企业的资质分为一 二 三 四等级 资质等级的划分和企业的注册资本 从事房产开发的时间 近期工作业绩和专业管理人员的数量有关 66 房地产开发企业的资质等级条件 67 先按 公司法 和 城市房地产开发经营管理条例 的规定 到工商管理部门领取营业执照 在领取营业执照30日内 到房地产开发主管部门备案 主管部门在收到备案申请后30日内 向企业核发 暂定资质证书 有效期1年 3 房地产开发企业的设立 68 A 管理机关 国务院建设行政主管部门 县级以上地方政府房产开发主管部门 B 资质的审批 一级资质由省级建设行政主管部门初审 报建设厅审批 二级及二级以下的审批办法由省级建设行政主管部门制定 C 已获得资质的开发企业 由原资质审批部门对其资质进行年检 降级 注销资质证书 直至罚款 4 对房地产开发企业的资质管理 69 3 3 3对房地产开发项目的管理 房地产项目管理 人民政府对房地产开发项目从立项 设计到竣工验收的全程管理 包括 项目立项的管理 项目勘察 设计的管理 开发项目施工前的其他管理 房屋拆迁 工程建设项目报建 开发项目的施工管理与竣工验收 70 1 房地产开发项目怎样取得土地使用权 开发经营条例 规定 房地产开发用地应以出让方式取得 但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外 1998年 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 中规定 经济适用房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划 坚持合理利用土地 节约用地的原则 经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划划中统筹安排 并采取行政划拨方式供应 71 案例 赵某1997年购买了一套87平方米的商品房 一直没有办理国有土地使用证 2007年 赵某要将此房产出售 到国土资源管理部门补办手续 发现自己手中的国有土地使用证上标注的土地使用权类型是划拨 而且没有年限限制 而一般商品房的国有土地使用证标注的土地类型是出让 有出让年限限制 疑惑 1 商品房建设用地的划拨和出让有什么区别 2 赵某能够转让划拨土地上的商品房吗 72 2 房地产开发项目实行资本金制度A 项目资本金 指在投资项目总投资中 由投资者认购的出资额 对投资项目来说是非债务性资金 对项目法人 不承担这部分资金的任何利息和债务 对投资者 可按其出资的比例依法享有所有者权益 也可转让其出资 但不得以任何方式抽出 73 B 项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资 也可以用实物 工业产权 非专利技术 土地使用权 必须经过有资格的资产评估机构依照法律 法规评估作价 不得高估或低估 以工业产权 非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20 国家对采用高新技术成果有特别规定的除外 74 C 房地产项目资本金98年公布施行的 开发经营条例 规定 房地产开发项目应当建立资本金制度 资本金占项目总投资的比例不得低于20 04年 关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知 将房产开发项目 不含经济适用房项目 资本金比例由20 提到35 目的 防止企业的不规范行为 减少房产开发过程中的风险 75 3 对开发项目实行质量责任制度A 房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任 开发商是项目开发的组织者 其他有关参与企业 设计 施工等 是开发商经选择的 合同关系 消费者从开发商那里购房 76 B 开发企业建设的房地产开发项目 必须符合的质量标准 基本要求 有关法律 法规的规定和建筑工程质量 安全标准 建筑工程勘察 设计 施工的技术规范 以及合同的约定 77 C 对质量不合格的房地产项目的处理方式 商品房交付使用后 在合理使用年限内 购买人认为主体结构质量不合格的 可以向工程质量监督单位申请重新核验 经核验 确属主体结构质量不合格的 购买人有权退房 也可协商换房 给购买人造成损失 直接损失 的 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任 78 质量不合格之房屋交付 房屋主体质量不合格与房屋质量瑕疵 房屋买卖合同签订后 卖方应按国家法律规定的房屋质量标准及双方约定标准交付房屋 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第12条规定 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 买受人可以请求解除合同和赔偿损失 第13条规定 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人可以请求解除合同和赔偿损失 交付使用的房屋存在质量问题 在保修期内 出卖人应当承担修复责任 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的 买受人可以自行或者委托他人修复 修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 79 案例 背景 某房地产开发公司按期对房屋验收交付给业主入住一年后 业主发现一栋楼外墙开裂 女儿墙倒塌 屋内渗水 屋顶遮阳板严重破损 门立柱走形等 遂向开发商反映 开发商根据业主的反映对屋顶遮阳板进行了更换 对墙体开裂 认为是墙体的伸缩缝没有按规范处理 但不影响住宅的使用 至于门立柱的走形则是地基正常沉降所引起的 但业主普遍认为房屋质量存在重大隐患 不能满足结构安全要求 因此 要求开发商给予退房 为此 双方发生争议 业主诉至法院 该如何审理 80 案例 法院对房屋质量委托有关部门进行鉴定 鉴定结论为 房屋存在严重的质量缺陷 已经严重影响到房屋的结构安全和使用安全 需要通过加固补强的方式解决 开发商提出追加建筑工程公司为第三人 法院认为 开发商交付给业主的房屋存在质量问题 应负完全责任 第三人在工程施工中偷工减料 以次充好是导致房屋质量缺陷的根本原因 建筑工程公司应当承担相应的法律责任 法院判决 建筑工程公司在原设计单位提出加固方案后 进行补强施工 承担全部施工费用 81 案例1评析 该房屋经有关部门的鉴定属于房屋存在严重的质量缺陷 已经严重影响到房屋的结构安全和使用安全的 即使加固补强 对房屋价值的严重影响是不言而喻的 因此 业主提出解除合同 赔偿损失应得到支持 82 4 开发项目施工前的其他管理开发项目施工前的其他管理 房屋拆迁 勘察设计管理 招标投标 施工图审查 质量监督登记 安全监督登记 工程承发包合同备案等 83 1 有关城市房屋拆迁工作的常识 城市房屋拆迁是房地产开发和建设的前提工作 开发公司在取得 国有土地使用权批准文件 后 办理 拆迁许可证 后 方可进行拆迁 开发公司可自行拆迁 也可委托拆迁公司拆迁 在与95 的被拆迁人达成 拆迁协议 后 拆迁实施 拆迁协议主要涉及 补偿方式 补偿金额 安置房的面积和位置 搬迁过渡期限和方式 搬迁期限等 如双方未达成协议 可采取裁决 仲裁 依法起诉的方式解决 这项工作涉及面广 政策性强 需熟练掌握 城市房屋拆迁管理条例 84 2 城市房屋拆迁的管理体制 国家城市房屋拆迁管理部门 国务院建设行政主管部门 其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理 地方房屋拆迁管理部门 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁厂作实施监督管理 县级以上地方人民政府有关部门 如工商 公安 文化 环境等是拆迁的协管部门 其各自的职责按 拆迁条例 的规定 配合拆迁管理工作 85 3 城市房屋拆迁工作程序 拆迁单位提出申请 项目批文 建设用地规划许可证 土地转让合同或土地划拨决定书 拆迁计划和方案 拆迁补偿安置的资金证明 拆迁管理部门审批 发 房屋拆迁许可证 发布房屋拆迁公告 86 拆迁单位和被拆迁人协商 签订补偿安置协议 协议是拆迁双方民事权利义务关系的合同 内容主要为补偿方式和金额 过渡问题 搬迁期限 违约责任和解决争议的办法 实施拆迁 房屋拆除后30日内到房产行政主管部门办理产权注销登记手续 缴销原房屋权属证书 87 拆迁的方式 拆迁人自行拆迁 委托拆迁公司 拆迁公司应取得拆迁资格 拆迁人应具备拆迁资格 拆迁案例视频 88 3 4房地产交易制度与政策 3 4 1房地产交易概述3 4 2房地产转让3 4 3商品房销售 89 3 4房地产交易管理概述 3 4 1房地产交易的概念1 房地产交易的概念 当事人之间进行的房地产转让 房地产抵押和房屋租赁的活动 均属房地产交易活动管理的范围 其交易活动应通过交易所进行 90 2 城市房地产交易形式 城市房地产管理法 规定 房地产交易包括三种形式 房地产转让房地产抵押房屋租赁 91 1 房地产交易中房随地走或地随房走的权属不可分离原则房地产转让 抵押时 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 抵押 2 房地产交易中的基本制度 92 2 房地产价格评估的原则国家实行房地产价格评估制度 它是房地产转让 抵押 租赁等交易行为过程中的一项必不可少的基础性工作 房地产价格评估 应当遵循公正 公平 公开的原则 按照国家规定的技术标准和评估程序 以基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格为基础 参照当地的市场价格进行评估 93 房地产价格的评估 是指房地产专业估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 采用科学的估价方法 并结合估价经验与影响房地产价格因素的分析对房地产最可能实现的合理价格作出的推测与判断 基准地价 按不同的土地级别 区域分别评估和测算的商业 工业 住宅等各类用地的平均价格 94 标定地价 在基准地价的基础上 按土地使用年限 地块大小 形状 容积率 微观区位 市场行情条件 估算出的具体地块在某一时期的价格 房屋的重置价格 按照当前的建筑技术和工艺水平 建筑材料价格 人工和运输费用条件下 重新建造同类结构 式样 质量标准的房屋标准价 基准地价 标定地价和各类房屋的重置价格由政府定期确定并公布 95 3 房地产成交价格申报的原则 城市房地产管理法 中 房地产权利人转让房地产 应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价 不得瞒报或者作不实的申报 城市房地产转让管理规定 中 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书 当事人的合法证明 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请 并申报成交价格 96 房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据 成交价格明显低于正常市场价格的 以评估价格作为缴纳税费的依据 97 4 房地产交易行为要式性的原则房地产转让 抵押应当依法办理权属登记 否则其转让 抵押行为无效 98 1 房地产转让的概念 城市房地产管理法 规定 房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 7 4 2房地产转让 99 其他合法的转让方式 1 以房地产作价入股 与他人成立法人企业 房地产权属发生变更的 2 一方提供土地使用权 另一方或多方提供资金 合资 合作开发经营房地产 而使房地产权属发生变更的 3 因企业被收购 兼并或合并 房地产权属随之转移的 4 以房地产抵债的 5 法律 法规规定的其他情形 100 以出让方式取得土地使用权的房地产转让 应当符合的条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 3 转让房地产时房屋己经建成的 还应当持有房屋所有权证书 2房地产转让的条件 101 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 应当符合的条件 1 按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 2 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 102 3房地产不得转让的情形 1 以出让方式取得土地使用权的 不符合 中华人民共和国城市房地产管理法 第38条规定的条件的 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3 依法收回土地使用权的 4 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 5 权属有争议的 6 未依法登记领取权属证书的 7 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 103 4房地产转让的程序 当事人签订书面转让合同 双方在合同签订90日内 持产权证 双方的合法证明 转让合同等文件申请转让 并申报成交价格 房地产管理部门核实成交价 必要时现场查勘和评估 当事人缴纳有关税费 房产管理部门办理房屋权属登记手续 核发权属证书 104 5房地产转让时土地使用权的转让问题 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时 受让人所取得的土地使用权的权利 义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致 以出让方式取得土地使用权 可以在不同土地使用者之间多次转让 但土地使用权出让合同约定的使用年限不变 到期了怎么办 doc 根据 土地管理法 和 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 的规定 如果土地使用者需要继续使用 可以在期满前向土地使用权证发证机关申请续期 重新签订土地使用权出让合同 交纳土地使用权出让金 并办理登记 105 以出让方式取得土地使用权的 转让房地产后 受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的 必须取得原土地出让方和市 县人民政府城市规划行政主管部门的同意 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同 相应调整土地使用权出让金 106 对划拨土地的房地产转让 经有关政府批准转让后 对土地办理出让手续 变更土地性质 受让方缴纳土地出让金 107 1 商品房预售 1 商品房预售的概念 商品房预售指房地产开发公司与购房者约定 由购房者交付定金或预付款 而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为 3 4 3商品房销售管理 108 商品房预售 应当符合下列条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 多层主体封顶 并已经确定施工进度和竣工交付日期 4 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得 商品房预售许可证 2 商品房预售的条件 109 3 商品房预售合同登记备案与交付 商品房销售人应在签约之日起30日内 持预售合同到房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 预售的商品房交付使用之日起90日内 承购人持合同等到房产管理部门办理权属登记手续禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 视频 一房两主 房产究竟归谁 110 建荣 福建 房地产有限公司与福建省工艺品进出口公司预售商品房合同纠纷案 1995年8月1日 福建省工艺品进出口公司 以下简称工艺品公司 与建荣 福建 房地产有限公司 以下简称建荣公司 签订 房屋买卖合同 约定工艺品公司购建荣公司写字楼5 14层及地下层车位20个 总价款3060万元 并约定了付款期限及违约责任 同日 双方又签订 补充合同 约定建荣公司确认工艺品公司1994年2月至4月期间提供给建荣公司的 暂借款 人民币1500万元为上述 房屋买卖合同 项下的购房款 后双方发生纠纷诉至法院 111 法院经审查 建荣公司在签订合同时已取国有土地使用权证和建设用地许可证 但未取得建设工程规划许可证及商品房预售许可证 该工程也未开工建设 故双方当事人签订的 房屋买卖合同 因违反 中华人民共和国城市房地产管理法 的规定而无效 对无效合同双方当事人均有责任 工艺品公司负次要责任 建荣公司负主要责任 建荣公司应返还工艺品公司1500万元 并按银行同期资款利率计算利息 112 1 商品房销售管理办法 规定商品房现售 必须符合以下条件 1 出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 已通过竣工验收 5 拆迁安置已经落实 6 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套设施设备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已经落实 2 商品房现房销售 113 2 商品房销售代理 房地产销售代理 开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 销售代理要 签订书面委托合同 并收取委托方的佣金 114 3 商品房销售中禁止的行为 开发企业不得在未解除商品房买卖合同前 将作为合同标的物的商品房再销售给他人 开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售 不符合商品房销售条件的 开发企业不得销售商品房 不得收取任何预定款性质的费用 商品住宅按套销售 不得分割拆零销售 学区房案例doc 115 4 商品房买卖合同与价格 合同主要内容见 商品房买卖合同示范文本 商品房销售的计价方式 按套 单元 计价 按套内建筑面积计价 按建筑面积计价 现行主要的计价方式 按建筑面积计价 建筑面积 套内建筑面积 分摊面积 116 对商品房面积误差的处理 合同双方应在 商品房销售合同 中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式 如双方无约定 按国家规定处理 计算面积误差比 具体为 117 面积误差比的计算公式为 面积误差比 100 产权登记面积 合同约定面积合同约定面积 118 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第14条以及建设部 商品房销售管理办法 第19条 第20条之规定 按套内建筑面积或者建筑面积计价的 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符 合同有约定的 按照约定处理 合同没有约定或者约定不明确的 按照以下原则处理 1 面积误差比绝对值在3 以内 含3 按照合同约定的价格据实结算 买受人请求解除合同的 不予支持 119 2 面积误差比绝对值超出3 买受人请求解除合同 返还已付购房款及利息的 应予支持 买受人同意继续履行合同 房屋实际面积大于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足 面积误差比超出3 部分的房价款由出卖人承担 所有权归买受人 120 房屋实际面积小于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人 面积误差比超过3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 因规划设计变更造成面积差异 当事人不解除合同的 应当签署补充协议 121 商品房销售案例 某甲购买某房地产开发公司商品房一套 合同约定房屋面积为123平方米 对合同面积与交付面积不一致的处理未作约定 双方签订合同后 某甲交付了全部购房款 开发公司也按期交付房屋给某甲 某甲即对该房进行了装修 某甲入住该房后 总觉房屋面积没有自己想像的那样大 于是 某甲请来房屋勘测大队进行房屋面积测定 没想到该房屋面积比合同约定面积少了9 5平方米 为此 某甲与房地产开发公司协商 要求双倍返还不足面积部分的房款 122 消费者保护法 有关双倍赔偿的规定 消费者保护法 第49条 经营者提供商品或服务有欺诈行为的 应当根据消费者的要求增加赔偿其受到的损失 增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍 123 某甲提出 开发公司按照房屋使用权面积乘以系数1 4而得出房屋建筑面积 违反建设部关于商品房面积计算的规定 开发商明知房屋建筑面积的计算方式 却故意使用一个错误的计算方式 有欺诈的故意 故根据 消费者保护法 要求开发商承担双倍返还之义务 开发商则同意返还不足面积部分的房款 但不同意双倍返还 开发商认为商品房买卖不适用 消费者保护法 124 案例评析 本案中 如能证明开发商主观上有故意或恶意 则可以认定有欺诈行为 但如果不能证明 则不构成欺诈 不能要求所有不足部分房屋面积的双倍返还 某甲 则有权选择解除合同并要求赔偿损失或选择要求继续履行合同 并要求面积误差比在3 以内部分返还房款及利息损失 面积误差比超过3 部分的房款双倍返还 125 3 5房地产权属登记制度与政策 3 5 1房地产权属登记制度3 5 2房地产产权证书3 5 3房地产权属登记 126 3 5 1房地产权属登记制度 1 房地产权属登记的概念房地产权属登记 法律授权的权威机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要活动 包括对土地使用权和房屋所有权及由上述权利产生的抵押权 典权等房地产他项权利进行的登记 房地产权属登记是现代房地产制度的基础 房地产管理的核心 127 2 房地产权属登记的任务房地产登记发证与注销 其经常性工作是初始取得的土地使用权 新建房屋所有权 房地产权属的转让和变更等的登记 核实 确权和发证工作 房地产灭失 土地使用权年限届满等的注销工作 房地产权属登记信息化 将商品房预售许可 预售合同登记备案 房屋权属登记等信息整合 建立房地产权属登记的信息平台 管理房地产权属档案 为征地 拆迁房屋 处理权属纠纷提供依据 128 3 5 2房地产产权证书 1 房地产产权证国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 房屋权属证书是拥有房屋并对房屋行使占有 使用 收益 处分权利的唯一合法凭证 房地产产权证书分 土地证书 房屋产权证书 房地产权证书 129 土地证书 分 国有土地使用权证 集体土地所有证 集体土地建设用地使用证 房屋产权证书 分 房屋所有权证 房屋共有权保持证 房屋他项权证 统一的房地产权证书 以一个证书取代以上两个证书 县级以上人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作 可以制作 颁布统一的房地产权证书 130 房屋他项权证 如果购房者通过按揭方式购买房产 办理抵押手续后 银行作为抵押权人持有相关部门出具的 房屋他项权证 一旦借款人到期无法偿还借款 银行行使抵押权 有权将该房产变卖以收回借款 如果购房者购买的是期房 在办理抵贷款时 一般还没有取得房产证 在办理抵押贷款手续后 房产证办下来后置于产权产籍处抵押科 整个过程银行一直持有 他项权利证书 一直到购房者还清贷款为止 131 房屋他项权证 简单地说 就是购房者在未还清贷款前 虽拥有房屋产权 但没有处置权 如果购房者到期无法还清贷款 银行作为抵押权人凭他项权利证书可以处置该套房产 房屋他项权证 是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证 房屋他项权证书由他项权利人收执 他项权利人依法凭证行使他项权利 受国家法律保护 132 1 我国房屋所有权登记发证的法定机关 房地产管理部门 城市房地产管理法 规定 由县级以上人民政府房产管理部门核实 颁发房屋所有权书 一个城市只设一个房屋权属登记机关 此机关办理的房屋所有权登记 发放房屋所有权书 具有法律效力 受国家法律的保护 3 5 3房地产权属登记 133 2 房地产权属登记的范围城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都属于房地产权属登记的范围 除此之外的其他房屋权属登记参照 城市房屋权属登记管理办法 执行 假房产证 假产权案例 134 房地产权属登记包括土地登记和房屋登记两种 房地产权属登记类别分为 总登记初始登记转移或变更登记抵押权及他物权登记注销登记预告登记 3 房地产权属登记的种类及各要求 135 总登记 县级以上人民政府根据需要 在一定期限内对本行政区内的全部或特定区域内的土地进行的全面权属登记 初始登记 对最初取得的房地产进行登记 分土地使用权初始登记和新建房屋所有权初始登记 136 新建房屋初始登记 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋 应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记 由其核实并颁发房屋所有权证书 137 房屋转移登记与房屋变更登记 房屋转移登记 房屋因买卖 赠与 交换 继承 划拨 转让 分割 合并 裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记 房屋变更登记 是指房地产权利人因法定名称改变 或是房屋状况发生变化而进行的登记 房屋的所有权没有发生实质性的变动 138 抵押权及他物权登记 抵押权及他物权登记 在房地产上设定抵押权 典权等他物权时应办理的抵押权及他物权登记 一般由县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记 如南京市为房产担保中心负责 139 4 房地产权属登记程序受理登记申请权属审核核准登记公告颁发权属证书等程序进行