房地产开发概述 (2).ppt

房地产的含义及特性 房地产开发的模式及分类 我国房地产业的发展历程 房地产开发总体认识 1 1房地产的含义及特性 1 1 1房地产的含义 1 房地产的基本概念 房地产又称为不动产 realestate或者realproperty 包括土地 建筑物以及其他地上定着物 是房屋财产和土地财产的总称 同时也是实物 权益和区位的结合 房产 地产 区别 联系P2 3 1 1房地产的含义及含义特性1 1 1房地产的含义 2 房地产与物业的区别 物业 通常所说的物业一般指已建成或投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备 设施 相关的场地 房地产 地产 差别 1 1房地产的含义及特性1 1 1房地产的含义 1 1 2房地产的特性 房地产的特性 价值特性 外部特性 区位特性 位置固定性 异质性 寿命长久性 数量有限性 价格昂贵性 保值增值性 相互影响性 用途多样性 政府管制性 可调整性 交易复杂性 1 1房地产的含义及特性1 1 1房地产的含义1 1 2房地产的特性 1 区位特性 位置固定性 自然自理位置 经济地理位置 异质性 一房一价 寿命长久性 自然寿命 经济寿命 更新改造 数量有限性 土地稀缺性决定 1 1房地产的含义及特性1 1 1房地产的含义1 1 2房地产的特性 2 价值特性 价格昂贵性 汤臣一品 保值增值性 长期向上 汤臣一品 1 1房地产的含义及特性1 1 1房地产的含义1 1 2房地产的特性 3 外部特性 用途多样性 商业 办公 居住等 相互影响性 周边环境学区房 可调整性 写字楼 宾馆 政府管制性 宏观调控新国五条地方政府 交易的复杂性 贷款手续 权属等级 营销 1 1房地产开发的含义及特性 1 2房地产开发模式及分类 1 2 1房地产开发的含义 1 房地产开发的含义 房地产开发 是指在依法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 房地产开发必须严格执行城市规划 按照经济效益 社会效益 环境效益相统一的原则 实行全面规划 合理布局 综合开发 配置建设 2 房地产开发的过程 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义 土地开发 房产开发 房地产开发的过程 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义 土地开发 对土地进行地面平整 建筑物拆除 地下管线铺设 道路及基础设施建设等 使土地满足建设房屋的条件 生地 毛地 熟地 毛地 城市规划区范围内的存量国有土地生地 城市规划区范围内的农村集体土地净地 完成基础设施配套及场地内部拆迁平整的土地 三通一平 水 电 路畅通场地平整五通一平 给水 排水 供电 通信 道路畅通 场地平整七通一平 给水 排水 供电 供热 供气 通信 道路畅通 场地平整 成熟条件不同 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义 房产开发 也即房屋开发 是指各种房屋的开发建设 包括房屋建设的分析策划 规划设计 施工建设 配套完善 交付使用等的全过程 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义 生地 熟地 综合开发方式 两步走 土地开发 房产开发 问题 房产开发 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义 3 房地产开发含义的理解 是城市规划的实施过程 经济效益 社会效益 环境效益全面实现的过程 提高土地使用的社会经济效益的过程 多种资源 专业知识组合和再造的过程 服从 城中村 棚户区 土地使用价值 城中村 棚户区 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义 1 2 2房地产开发的地位和作用 1 房地产开发的地位 是我国国民经济的支柱产业 在城市建设中占主导地位 房地产开发的地位 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用 2 房地产开发的作用 有利于加速城市现代化进程 有利于城市总体规划的实现 为城市社会经济政治文化生活提供载体 为城市政府财政和城市建设提供资金来源 为城市中低收入群体提供住房保障 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用 1 2 3房地产开发的模式 模式 pattern 是解决某一类问题的方法论 把解决某类问题的方法总结归纳到理论高度 就是模式 房地产开发模式 专业化开发模式 其他开发模式 多元化开发模式 混业开发 综合项目开发 纵向一体化开发 特定物业类型开发 协作型开发 定向开发 服务性开发 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式 1 多元开发模式 混业开发 开发企业跨行业的相互渗透与互动发展 包括涉足金融业 建筑材料行业 建筑施工行业及装饰装修行业等 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式 1 多元开发模式 纵向一体化开发 纵向一体化开发是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式 万科物业 中海物业 金地物业 华侨城物业 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式 1 多元开发模式 综合项目开发 常见于诸如融居住 商业 旅游 娱乐于一体的主体社区 深圳的华侨城 住宅 商业 酒店 主题公园 社区公园 体育健身 教育设施 复合商业地产模式 HOPSCA 豪布斯卡 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式 2 专业化开发模式 特定物业类型开发 选择某类物业的类型 或者地域 作为企业相对专一的开发对象 实现专业化开发 住宅项目开发 万科 金地 中海等 商务地产 大连万达 地方性 南京银城 南京 无锡 全国性 万科 金地等 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式 2 专业化开发模式 协作型开发 开发企业专注于自己最擅长的业务或核心业务 然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务 市场专业咨询 报建专业代理 工程管理咨询 专业营销策划服务 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式 3 其他开发模式 定向开发 定向开发的服务对象一般是机构客户 开发企业按客户的订购要求开发土地 进行房屋设计 建造和经营 江南青年城 与高校合作 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式 3 其他开发模式 服务性开发 房地产开发商输出项目管理模式与服务 通常可认为是一种 虚拟 开发方式 服务对象 其他开发企业品牌授权 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式 1 2 4房地产开发的分类与房地产开发项目类型 1 房地产开发的分类 按开发的区域划分 新区开发 旧城更新改造 天津滨海新区 西安顺城巷整治改造 北京菊儿胡同 有机更新 天津滨海新区 西安顺城巷整治改造 北京菊儿胡同 吴良镛 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式1 2 4房地产开发的分类与房地产开发项目类型 1 房地产开发的分类 按开发的深度划分 土地一级开发 房屋开发 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式1 2 4房地产开发的分类与房地产开发项目类型 2 房地产开发项目类型 从使用功能角度划分 房地产开发项目类型 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式1 2 4房地产开发的分类与房地产开发项目类型 2 房地产开发项目类型 居住房地产开发项目 居住房地产开发项目的类型 D 普通商品住房 限价商品房 经济适用住房 廉租房 E 高档商品住房 居住房地产开发项目的类型 普通商品住房 户型最大面积不超过140平米 住房容积率在1 0以上 房屋销售价格在同地段平均交易价格的1 2倍以内的商品房 2006年5月 九部委 关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见 十一五期间 重点发展满足当地居民自主需求的中低价位 中小套型普通商品房 南京雅居乐 南京明发滨江 居住房地产开发项目的类型 限价商品房 限价商品房是指政府通过组织监管 市场化运作 以直接定价招标方式出让国有土地使用权 并限定房屋销售价格 建设标准和销售对象的普通商品房 四限两竞 限对象 限套型 限房价 限地价 竞地价 竞房价 不属于保障性住房 居住房地产开发项目的类型 经济适用住房 经济适用住房是指政府提供政策优惠 限定套型面积和销售价格 按照合理标准建设 面向城市低收入住房困难家庭供应 具有保障性质的政策住房 解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分 2007年 经济适用住房管理办法 土地 划拨 免土地使用权出让金 免城市基础设施配套费 房地产开发企业利润率 不高于3 居住房地产开发项目的类型 廉租房 廉租房是指政府以货币补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房 只租不售 不许转租 无继承权 77元廉租房 居住房地产开发项目的类型 高档商品住房 高档商品住房 无统一标准 别墅 联排别墅 双拼别墅 叠拼别墅 联排别墅 双拼别墅 独栋别墅 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式1 2 4房地产开发的分类与房地产开发项目类型2 房地产开发项目类型 商业房地产开发项目 D 商业用房 写字楼 酒店 酒店式公寓 E 主题公园 商业房地产开发项目的类型 无锡万达广场 南京紫峰大厦 上海环球金融中心 金陵饭店 哈里波特主题公园 南京绿化博览园 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式1 2 4房地产开发的分类与房地产开发项目类型2 房地产开发项目类型 工业房地产项目 工业房地产项目 D 工业厂房 研究与发展用房 仓储用房 工业园区 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 2 1房地产开发的含义1 2 2房地产开发的地位和作用1 2 3房地产开发的模式1 2 4房地产开发的分类与房地产开发项目类型2 房地产开发项目类型 特殊用途房地产项目 特殊用途房地产项目 D 高尔夫球场 飞机场 汽车加油站 车站 E 码头 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类 1 3我国房地产业的发展历程 1 3 1房地产业的含义 行业的内涵 从事国民经济中同性质的生产或其他经济社会的经营单位或者个体的组织结构体系 房地产业 由房地产投资 开发 经营 管理和服务等部门和行业构成的巨大产业体系 房地产业 由从事房地产开发 经营 管理和服务活动的行业和部门的总称 房地产业 房屋开发和建设 地产经营 房地产经营 房地产中介服务 房地产物业管理服务 土地开发和再开发 房地产金融服务 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 3我国房地产业的发展历程1 3 1房地产业的含义 1 3 2房地产业的行业特性 1 高度综合性 2 政府干预强 3 关系社会稳定 4 高投资 高收益 高风险 纵向 横向 新国五条 保障制度 海南泡沫 海南第一次房地产热 国务院 关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 3我国房地产业的发展历程1 3 1房地产业的含义1 3 2房地产业的行业特性 2003国家统计局 三次产业划分规定 第一产业 农 林 牧 渔业 第二产业 采矿业 制造业 电力 燃气及水的生产和供应业 建筑业 第三产业 交通运输 仓储 邮政 信息传输 计算机服务 软件业 批发零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业等 1 3 3房地产业的行业性质 1 1房地产开发的含义及特性1 2房地产开发模式及分类1 3我国房地产业的发展历程1 3 1房地产业的含义1 3 2房地产业的行业特性1 3 3房地产业的行业性质 1 3 4我国房地产开发与经营业的历史回顾 五个时期 我国房地产开发与经营业的五个时期 1949年以前 1949 1955 解