房地产评估与房地产经济学.ppt

房地产评估与房地产经济学 ChengriDingAssociateProfessorNationalCenterforSmartGrowthUniversityofMarylandSpecialAssistantToPresidentofLincolnInstituteofLandPolicy sChinaProgram 丁成日博士马里兰大学城市规划系终身教授马里兰大学城市理性增长国家中心 林肯土地政策研究院总裁特别助理兼中国部主任 WhatisRealEstateEconomics什么是房地产经济学 Isaboutpeopleandhowtheiractionsaffectrealestatevalues房地产经济研究人以及人的行为影响房地产价值Realestateeconomicsisastudythatuseseconomicprinciples bothmacroandmicro toanalyzetheimpactthatnational regional community andneighborhoodtrendshaveonrealestatevalues 房地产经济学使用微观和宏观经济学原则分析国家 区域 社区和邻里对房地产价值的影响Ithelpspeopletounderstandwhatcausesfluctuationsinrealestateactivityandhowthesechangescanaffectlocalrealestatemarkets 房地产经济学帮助人们理解影响房地产市场涨跌以及这些变化又如何影响地方房地产市场 WhatareFactorsthatAffecttheValueofaProperty影响房地产价值的因素 Capitalmarkets supplyside资本市场 供给方面Labormarkets demandside劳动力市场 需求方面Populationgrowth demandside人口增长 需求方面Marketsegmentation localityofsupplyanddemand typesoruses characteristicsofpropertyetc 市场分割 供需的地方性 类型或使用 房地产特性等 WhatareFactorsthatAffecttheValueofaProperty影响房地产价值的因素 Interrelationshipbetweensub marketsofproperties房地产子市场的相关性Regulationsandlaws taxation landuseregulation 规定与法律 税收 土地利用规定 Urbaninfrastructureandneighborhoodamenity城市基础设施和社区舒适度Political social andeconomicforces政治 社会和经济力量 CapitalMarketandPropertyMarket资本市场和房地产市场 Supplyofstructure对结构 建筑面积 的需求Marketpricesandnetoperatingincomeofaproperty rent 市场价格和房地产净运营收入 租金 Interrelationshipbetweencapitalmarketandrealestatemarket shortrunandlongrun 资本市场和房地产市场的相关性 短期和长期 RealEstateMarketandMarketEquilibrium房地产市场和市场平衡 Capitalmarketinducedincreasesinsupply decreaseinrents资本市场导致的供给增加 租金降低 Theimpactofdecreaseinthemarketcapitalizationrateonrealestatemarket LocationandValueofaProperty房地产区位和价值 SupplyoflandUrbanlandrentgradientandlandpriceRelationbetweenurbanlandpriceandcapitaldensityLandpriceandurbanlanduse spatialstructure 土地供给城市土地租金梯度和土地价格的关系城市土地价格和资本密度的关系土地价格和城市土地利用 空间结构 UrbanLandMarket城市土地市场 Supplyoflandisinelastic demandiselastic土地供给是非弹性的 需求是弹性的 Translatingrentstolandprices将租金转化为土地价值 Rentsareafunctionof AgriculturallandvalueValueofthestructuresLocationvalueExpectedgrowthinlocationvalue 租金是包括如下因子的函数 农用土地价格建筑结构价格区位价格预计区位价格的增长 Translatingrentstolandprices将租金转化为土地价值 Pricesareafunctionof InterestratesExpectedrentgrowthRiskofrentalpaymentTaxregime 价格是一个如下因素决定的函数 利率预计租金增长租金支付风险税收体制 Landuseefficiencyindicatedbyhigh degreeofland capitalinputsubstitution土地和资本投入的相互替代程度 关系到城市土地使用效率的高低 DensityProfilewithLandMarkets土地市场下的城市密度空间变化 Paris LandPrice rentgradient andSpatialStructure级差地租与空间结构 Landvaluesinmulti nuclearcities CitySpatialFormandGrowth CitySpatialFormandGrowth HousingEconomics住房经济学 CharacteristicsofhousingcommodityandhousingmarketsHeterogeneity style rooms location amenity urbanservicesetc ImmobilityAchangeinhousingconsumptionmeansachangeinresidentiallocationHightransactioncostsMarketsegmentations 房屋及其房屋市场的特性异质性 风格 房间数 位置 城市服务等 不可移动性住房消费的变化意味着驻地的变化高的交易成本分割的市场 HousingEconomics住房经济学 Whatisconsumed ItisattributesofhousingthatincludesstructuralfactorsandlocationalamenityWiderangeofvariationinpricechangeacrosscitiesaswellasacrosslocalitywithinacityBuyingahouse investment Maybe 住房消费 消费的是房屋的属性 结构 大小 区位属性等 城市间 一个城市内部不同地理位置房屋价格基期价格的变化相当不同买房不等于投资 HousingEconomics住房经济学 房屋价格函数 P Housingprice 房屋价格S Vectorofstructurevariables 结构矢量L Vectoroflocational access variables区位矢量N Vectorofneighborhoodvariables 邻里矢量 HousingEconomics住房经济学 房屋价格函数 Whatisthemeaningofthispartialderivatives Marginalprices偏导的意义 边际价格 Spatialdriftofcoefficients marginalprices implyingthatthecostofoneadditionalroomvariesacrosslocality 边际价格的空间 漂移 如 加一个房间的价格在不同地方是不一样的 HousingEconomics住房经济学 房屋市场均衡 Rosen 1974 决定房屋的价格 影响房地产价格的外在因素 ImpactofPolitical Social andEconomicForces政治 社会和经济力量的影响 ExternalFactorsofPropertyMarkets房地产市场的外在因素 2 RegionalandCommunityAnalysis区域与社区分析 3 NeighborhoodValueAnalysis邻里单元价值分析 4 LandUsePlanning土地利用规划 PoliticalForcesinfluencingValue政治因素影响价值Propertyrightsandownership财产权和所有权ThefifthandFourteenthAmendmentsinUS美国第五和第十四修正案Federalfinancingaidsandfiscalpolicycontrols联邦财政补助和财政控制Rateofinterests利率 ImpactofPolitical Social andEconomicForces政治 社会和经济力量的影响 SocialForcesinfluencingValue社会因素影响价值Populationgrowthrate timelyandspatially 人口增长率 时间与空间 Demographiccomposition age race gender income 人口构成 年龄 种族 性别和收入 Housingpreference Housing per1000people 住房偏好 住房 千人 ImpactofPolitical Social andEconomicForces政治 社会和经济力量的影响 GeneralEconomicforcesInfluencingValue影响价值的经济因素Grossnationalproduct国民生产总值Percapitaincomeandrealwagelevels人均收入和实际收入水平Unemploymentasameasureoffullemployment Correlationbetweenunemployment propertyforeclosures andpropertytaxdelinquencies失业率衡量就业水平 失业率 丧失赎回权和拖欠财产税的相关性Personalsavingandinvestments个人存款和投资Generalbusinessandrealestateactivity主要商业和地产活动 StateandRegionalForcesInfluencingValue国家和区域因素影响价值Differentialsofpolicyandlaw政策和法律差异Differentialsofeconomicprospective经济远景差异etc 等等 GovernmentToolsintheRealEstateMarket房地产市场中的政府手段 Analyzehowgovernmentactionsaffectpropertyvalueandmakeappropriatechanges分析政府行为如何影响房地产价值并促其变化Monitormarketactivitytoqueueproposals lesseningtheboom bustcycle监控市场行为以排序发展次序 减缓涨跌循环Useeconomicdevelopmentpoliciestoattractusesthatfitwiththeregion smasterplan使用经济发展政策来引导土地使用 其方式与强度与区域总体规划相一至 LocalGovernmentandPropertyValue地方政府和房地产价值 Abilitytoprovideserviceaffectsvalue服务能力影响价值Crimerate犯罪率Fireprotection火警预防Easeofdoingbusinessaffectsvalue从事商务活动的方便性影响价值Propertytaxrate房地产税率Regulatoryenvironment政策规范环境Liquorlicense酒精饮料销售许可Zoningrequirements分区要求 LocalGovernmentandPropertyValue地方政府和房地产价值 Externalitiesfromnearbyusesaffectvalue周围环境等外在因素影响环境Noisefromairports机场噪声Pollutionfromfactories工厂污染 MonitoringLandMarketActivity监控土地市场活动 Goalistopreventoverbuildingthatleadstovacancies disinvestment andblight目标在于防止建设过度而导致空置 蚀本和经济衰落Stillneedtoencouragecommercialdevelopmenttoincreasepropertytaxbaseandpromoteeconomicdevelopment仍需要鼓励商业开发以增加房地产税基数和促进经济发展 MonitoringLandMarketActivity监控土地市场活动 PolicyTool DevelopmentQueuing政策工具 开发次序Plannersacceptproposalsandgrantpermissiontobuildonlyifmarketconditionsindicatethatdemandcanabsorbthenewspace规划师审查规划方案 仅审批那些市场可以消化的建设Plannersestimatemarketconditionsthroughtraditionalmeans gatheringdataaboutrents vacancyrates currentconstruction jobgrowth andspendingpatterns规划师采用传统方式 收集租金数据 空置率 建设现状 就业率增长和消费模式 来估计市场形势 TheRealEstateMarket房地产市场Immobility固定性Indestructibility不可破坏性Non homogeneity异质性Propertydissimilarityimposesspecialmarketconditions房地产的差异性形成了特殊的市场条件 2 RegionalandCommunityAnalysis区域和社区分析 TheRealEstateMarket房地产市场Durabilityofrealestatecausesmal adjustmentsinbothsupplyanddemandonalocalmarketlevel房地产的持续性导致对地方市场供求的不当调整Studyingtheunderlyingforcescreatingsupplyanddemandforrealproperty研究形成房地产供求的潜在力量 2 RegionalandCommunityAnalysis区域和社区分析 CauseofUrbanization城市化的结果CitySpatialFormandGrowth城市空间形态和增长RegionalAnalysis区域分析Regionalanalysistechniques economicbaseanalysis regionalinput outputanalysis区域分析方法 经济基础分析 区域投入产出分析 RegionalandCommunityAnalysis区域和社区分析 PopulationTrendsandCharacteristics人口趋势和特征EconomicMeasuresofCommunityGrowth社区增长的经济量化LandUsePattern土地利用模式 RegionalandCommunityAnalysis区域和社区分析 NeighborhoodDefined邻里的定义TheNeighborhoodAgeCycle邻里单元的周期 3 NeighborhoodValueAnalysis邻里单元价值分析 临街土地价值 时间 成熟期 成长期 衰退期 向次级经济活动转变 老化期 NeighborhoodCharacteristics邻里单元的特征Physicalfeatures物质特征Demographiccharacteristics人口特征Economicinfluences经济影响 3 NeighborhoodValueAnalysis邻里单元价值分析 HighestandBestUsePrinciple最高与最好使用原则 HighestandBestUsePrinciple最高与最好使用原则 ConceptsPresentvalueAmortizationValue capitalrate andrent Netoperatingincome rent Futurevalue 0 Highestandbestuseanalysis 概念现在价值分期偿还价值 资金率和租金 净收益 租金 未来价值最高与最佳使用分析 HighestandBestUseAnalysis最高与最好分析 Thehighestandbestuseofvacantland闲置土地的最高与最佳使用Thehighestandbestuseoftheimprovedsite已开发土地的最高与最佳原则 HighestandBestUseAnalysis最高与最好分析 Fourcriteria Physicalpossible size shape terrain capacity availabilityofutilitiesetc Legallypermissible restriction zoning buildingcodes environmentalregulationsandotherslaws Financialfeasible iftheprojectproduceanincomeorreturnequaltoorgreaterthantheamountneededtocovercosts Maximallyproductive 四项条件 物质上可行 尺寸 形态 地形 容量 服务设施等法律上允许 限制 分区 建筑规范 环境规则和其他法律经济上可行 如果项目产出等于或大于投入最大生产率 ApartmentOfficeRetail公寓办公零售Costofconstruction 1 021 600 928 000 817 300建设投资Effectivegrossincome有效毛收入 265 000 200 000 180 000Operatingexpenses 135 000 80 000 69 000运营费用 130 000 120 000 111 000Assuminga20year yearlifeforthebuilding thenPV thecostofconstruction FV 0 i 1 n 20 HighestandBestUseforaVacantLot闲置土地的最高与最佳使用 ForApartment NOItoland NOIoftotal buildingamortizationcost 10 000 130 000 120 000SiteValue V R I 10 000 0 10 100 000ApartmentOfficeRetailIncometobuilding 10 120 000 109 000 96 000Incometosite 10 000 11 000 15 000Indicatedsitevalue 10 100 000 110 000 150 000SoRetailhasthehighestvalueforthesite HighestandBestUseofAPropertyasImproved房地产更新的最高与最佳原则 Thealternativesare Renovatetheexistingstores spending 20 000Converttheexistingspacetooffices spending 40 000Demolishandconstructanewbuilding 不同方案 更新现存商店 花2万美元改成办公 花4万拆除 建设新办公楼 HighestandBestUseofAPropertyasImproved房地产更新的最高与最佳原则 ExistingDemolish UseConvertedConstruct retail OfficeNewBlgAcquisitionprice 200 000 200 000 200 000Renovationcost 20 000 40 0000Constructioncost00 700 000Demolishcost00 30 000Totalcosts 220 000 240 000 930 000Theacquisitionpricewillbeallocated80percenttoimprovementand20percenttoland PV buildingcosts FV 0 i 10 n estimatedeconomiclife ExistingDemolish UseConvertedConstruct retail OfficeNewBlgBuildingcost 80 160 000 160 000 0Newconstruction20 00040 000700 000TotalAllocatedto 180 000 200 000 700 000BuildingEconomiclife15yr15yr20yrReturntoBuilding 23 665 26 295 77 118 10 HighestandBestUseofAPropertyasImproved房地产更新的最高与最佳原则 ExistingDemolish UseConvertedConstruct retail OfficeNewBlgEffectivegrossincome 41 000 47 000 123 000Operating