城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制.doc

城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制 城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制 摘要：现阶段在我国的城市社区管理中存在两种形式一种是社区管理另一种是物业管理两者无论是在组织结构上还是在管理目的上都有较大的不同虽然都能促进居住环境的有序管理但是从长远来看需要对两种两种管理手段进行有效整合机制的建立 只有在两者的共同协作下才能将和谐社会构建出来 文章针对物业管理与社区管理的差异性进行了分析并结合我国目前的基本国情提出了有效整合机制建立的建议 关键词：城市居住区;物业管理;社区管理;差异性;整合机制 在现代化的城市建设中不仅要有高质量的住房建筑和环境设施还要针对物业管理和社区管理实现高水平的管理服务工作同时这也是物质生活与精神生活同步提高的表现 在目前的城市居住区内人们的受教育程度普遍提高对于物业管理和社区管理有了更高的要求因此必须要加强此方面的行政管理工作提升新时期的社会管理与自治的水平 一、城市居住区物业管理与社区管理的差异与问题分析 1、物业管理与社区管理的组织结构差异性 在当前我国城市化进程中社区管理机构的上级主管部门乃是民政部其管理资金的来源是以政府财政拨款的形式为主政府将每一个财年的管理款项拨付给社区缺口则是由社区服务收入予以补充 所以社区管理的职能属性为代替政府职能机构来强化城市管理工作效果并向城市居住区居民提供公共服务以及其他经营性的服务以最终实现良好的居民自治目标 而物业管理则与其存在着显著的差异其主管机构乃是我国的住宅与城乡建设部依据中华人民共和国人民代表大会审议通过的中华人民共和国物权法、物业管理条例来作为管理工作执行依据 其经济收入来源得不到政府财政的补贴而是以向城市居民提供商业性服务以及日常各项管理费用所得职能范围则是在业主委托的情况下对其所拥有的物业进行维护与管理在获得丰厚经济收益的同时提供良好的居住环境和条件 二者互不隶属、主管机构不同、职能不同在应对同一管理问题时基于不同立场出发必然存在着矛盾性 2、物业管理与社区管理的目标差异性 社区管理是以政府的管理政策为指向为社区内的居民提供公共服务在这其中管理部门的人员不会参与过多的业主要求而是通过相关条例和管理规范的下发在群众中宣传自治的方向和方法等具有明显的自我管理的倾向 而物业管理也社区管理却有着明显的差异性 与自治管理理念相反具有较强的他治的色彩主要是通过对社区的管理完成业主们的基本要求但是在实际的管理中工作中常由于我国社会环境的影响物业单位并没有对业主负责而是在部分强制的管理中实现了高水平管理而这种高水平只局限于社区的环境和管理秩序对于真正的管理事实却少之甚少没有形成现代化的服务职能 并且在国外的长期研究中表明社区管理要优于物业管理通过自治的方式更能够促进社会的长远发展 但是对于社区管理和物业管理的差异性在整合机制的建立中就要进行较大的变革 二、城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制研究 1、创立“三维一体”联席会议制度 针对当前乃至今后城市居住区管理工作的发展趋势乃是物业管理纳入到社区管理工作中 因此为了有效规避二者因管理组织机构、管理目标差异所带来的阻力本文认为构建“三位一体”联席会议制度是城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制的重要举措 而其具体做法应全面考虑到以下几方面：首先引导社区管理机构对社区业主委员会进行指导以保证业主委员会能够及时明确与掌握城市居住区日常管理的工作内容及注意事项 其次业主委员会的筹备应在社区管理机构、物业管理机构等多方主管部门监督下进行组建从而确保各方利益能够在其中得以体现 第三作为城市居住区居民权益的代理机构业主委员会成员的选拔应由业主大会以公开投票选举的方式选举出代表人员 第四明确业主委员会管理工作内容及范围自身所拥有的法律权利和相应的义务并且定期接受社区管理机构的培训以不断强化自身管理能力 在该机制中社区管理则是作为业主委员会的指导机构但是并不具有监督作用而物业管理机构则是在征得业主委员会授权并处于其监督之下开展管理工作属于一种契约性质 通过业主委员会居中调度以互相扶助的方式来推动城市居住区管理水平迈上一个新的台阶 2、构建涵盖物业管理及社区管理的新型组织机构 进入到二十一世纪知识经济时代后“开放、合作、共享”成为了时代主旋律 对于城市居住区管理工作而言尽管物业管理和社区管理之间因自身定位的不同而存在较大差异但是物业管理融入社区管理以最终实现居民自治的发展趋势不可阻挡 随着互联网技术的推广使用城市居住区居民自我权益保护意识将会随之提高因而在居住区管理工作方面重合性内容也将会不断外延继而最终消弭二者之间明显的管理界限转而由一个能够涵盖二者管理内容的组织机构来替代其行使城市管理的各项权益以保障居民的合法权益 但是在目前其首先需要做的准备工作则是在探索物业管理内容以及社区管理内容基础上以试点的办法选取某一个城市居住区来筹划统一的管理机构社区管理作为城市居住区公共服务的主管部门而物业管理则是以盈利业务经营为主将二者各自所负责的重合性内容区别开来促使二者能够在各自领域之中发挥出自身的优势继而扬长避短在提高城市管理工作效率的同时进一步向居民提供更加周到细致的服务营造一个安全、舒适的居住环境 所以该项有益探索应引起我国物业管理以及社区管理机构的重视在实际工作中进行摸索与尝试以总结经验推动城市管理工作向前进一步发展 3、将物业管理公司打造成为社区专业服务机构 在我国物业管理行业经过近二十年的发展已具有一定的规模 由于行业本身提供的是服务商品所以其最终发展目标是通过为社区、居民提供优质的有偿服务以获得自身的可持续发展和利润的最大化 这比在社区居委会中设立服务部门更加经济更加具备专业优势 除此之外更重要的是物业管理公司首先是企业其运作体制决定其在服务市场中所提供的服务商品更具有效性 当然对物业管理公司涉及到的公益性服务项目政府应给予一定的政策扶持和税收优惠甚至对旧城区物业管理可以适当给予一定的补助以促使其更好地为社区公共事业服务 结语：对于社区管理和物业管理实施有效整合机制是未来的发展方向也是构建和谐社会的必然需求在处理社区管理和物业管理的差异性中需要通过三位一体联席会议制度和社区管理新型组织机构建立的方式来不断缩短这种差异的距离并且要根据现代社会的发展要求对服务型