《办法》配套专刊.doc

今日物业舆情 北京市物业管理办法配套文件报道专刊 2010年9月9日序号新闻标题媒 体日期1新小区缴物业费“一卡通”物业管理办法下月施行 “业主一卡通”免费发 可用于表决公共事项 北京晨报2010-9-92新楼盘下月启用“业主一卡通”便于合理使用物业费和公共维修金发生四种情况之一业主应缴物业费京华时报2010-9-93业主收房时需“预存”物业费 北京公布物业管理办法实施细则，遇四种情形要交前期物业费 新京报2010-9-94物业管理办法细则公布 物业交接前业主不用交费业主大会拖延不开，业主将须交收物业费新京报2010-9-85开发商卖房需公示物业服务和物业费标准新京报2010-9-86前期物业服务业主不交物业费 免物业费有时限 4种情形要缴物业费 北京日报2010-9-97下月起收房须办业主一卡通北京青年报2010-9-9编制：王占强市物业服务指导中心编制 2010年9月9日附：媒体详细报道1.新小区缴物业费“一卡通”物业管理办法下月施行 “业主一卡通”免费发 可用于表决公共事项北京晨报：新小区物业交接完成前，业主不用缴物业费，但须按时限成立业主大会接管物业。记者昨天从市住建委获悉，本市将实行“业主一卡通”，用于缴存物业费及其他房屋相关资金。“所谓前期物业管理是指从第一户业主入住，到全体业主和建设单位进行完物业的共用部分交接的这个阶段，”市住建委相关负责人表示，北京市物业管理办法将于10月1日施行，市住建委为此发布了关于（北京市物业管理办法）实施中若干问题的通知，明确了北京市物业管理办法中的前期物业管理期限、期间业主是否缴纳物业服务费等内容。四种情况要缴费“开发商一直拖着不交接，是不是就不用缴物业费了？”通知规定，前期物业管理期间，建设单位不得向业主收取物业服务费。但如果小区迟迟不开业主大会，业主们会不会有空子可钻？答案是否定的。通知称，在四种情况下，业主们也要在前期物业管理期间正常缴纳物业费。市住建委相关负责人表示，“根据实地调查，也为了敦促新小区尽快成立业主大会，通知列了这么四条规定。”具体包括：筹备组成立满3个月，还没有召开首次业主大会会议的；首次业主大会会议没有解除前期物业服务合同，也没有确定物业管理方式的；首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。卡里预存一年物业费本市10月1日起将实行“业主一卡通”，每套房屋对应一张，具有银行卡功能，由市住建委统一制作，开发商交房时免费发放给业主。据介绍，业主入住前，应与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，向“业主一卡通”中预存不超过12个月的物业服务费，发生业主应当缴纳物业服务费情形时，按照约定由建设单位划转前期物业服务费，“它是业主用来行使共同管理权利，存放房屋相关资金的专属联名卡。”另外，业主决定共同事项公共决策平台已开发完毕，并将于10月1日上线。届时，业主可使用该卡对小区重大公共事项，比如同一楼层（单位）的维修等进行投票表决。该负责人表示，市住建委正研究逐步扩大“业主一卡通”的使用范围，并陆续公布其操作细则。开发商前期义务明确在新小区交接阶段，有7项工作必须由开发商来承担。下月起，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位在销售房屋前应履行以下义务：1、销售房屋前确定物业服务事项和服务标准；2、委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算；3、将测算结果在销售场所公示；4、将测算出的服务费用标准和服务标准写入房屋买卖合同和前期物业服务合同；5、按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务；6、在交付房屋前，向业主发放该套房屋的“业主一卡通”；7、向业主收费前应当履行必要的通知义务，并将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。“建设单位为全体业主提供的物业服务，包括项目、标准，都应公开透明，物业服务价格的确定过程应客观公正。”该负责人说，提出具体要求，有利于明确建设单位的责任和义务，进一步明晰前期物业管理阶段的法律关系。2.新楼盘下月启用“业主一卡通”便于合理使用物业费和公共维修金发生四种情况之一业主应缴物业费京华时报：本报讯市住建委昨天就北京市物业管理办法实施中的操作问题发布通知，规定有四种情况之一，前期物业交接后，业主须缴物业费。此外，10月1日起，销售的新住宅项目使用“业主一卡通”，业主须在收房时将不多于12个月的物业费划入该卡，待前期物业交接后，直接从卡中划转物业费，保证物业费的缴纳。 通知规定，前期物业管理期限指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止，明确开发商的前期物业责任，把与全体业主完成物业共用部分交接作为前期开发与后期管理的分界点，利于解决小区前期开发遗留问题。 市住建委物业处处长于良表示，新举措既明确业主是物业管理的权利主体，也明确业主义务。针对物业费缴纳难，对开发商和业主双向制约，保证小区物业管理正常。 目前，北京市业主决定共同事项公共决策平台开发完毕，在10月1日与北京市物业管理办法施行同步上线。届时在纯新住宅预售楼盘推广的“业主一卡通”，将成为登录平台的认证标志。物业费缴费条件四种情况下业主开缴物业费【规定】前期物业管理期间建设单位不得向业主收取物业费，为防止业主怠于行使权利，促使业主积极成立业主大会，及时与建设单位完成共用部位查验交接，完成权利责任的转移，通知规定了业主应当缴纳物业费的四种情形。业主应缴物业费四种情况 业主大会筹备组成立满3月未召开首次业主大会会议。 首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式。首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验。 物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接。【解读】北京市物业管理办法发布时，有媒体报道称“不成立业主大会，业主不缴纳物业费”，使得社会产生误解，认为“今后只要不成立业主大会，就可以不缴物业费”。于良说，这种理解完全不对。北京市物业管理办法提出第三方验收，就是帮助业主在与开发商交接房屋时，验收小区公共部位的物业，保证今后的使用，也促使小区成立业主大会。但是在公共部位验收合格后，物业费就应该由业主自己缴纳了。 “这个转移过程如何界定？通知就是明确了这个问题。”于良说，此次明确的四种情况，说明无论小区成立业主大会与否，公共部分交接完成后，业主都需自己缴纳物业费。特别是没有成立业主大会的，只要物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位又向全体业主发出书面交接通知，并在30日内未完成交接的，就开始由业主自缴物业费。符合这四种约定情况的，物业公司向金融单位提供相关单位的证明后，“业主一卡通”内预存的物业费可以启动划转。物业费缴费方式新住宅项目用一卡通缴物业费【规定】10月1日起，本市正式启动房屋管理“业主一卡通”制度。每套房屋对应一张“业主一卡通”，该卡同时具备银行端的金融功能和在业主决定共同事项公共决策平台的使用功能。业主在入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，向“业主一卡通”中预存不超过12个月的物业费。按照约定，业主应当缴纳物业服务费时，由建设单位划转物业费。【解读】业主收房预存物业费 “业主一卡通”由市住建委统一制作，免费发放，具备银行端的金融功能和业主公共决策平台使用功能，是业主行使共同管理权利并存放房屋相关资金的专属联名卡。 该卡今后可以用于缴纳物业费、公共维修金等所有缘于房屋产生的费用，便于合理使用。于良说，办卡时间应在开发商交房环节。这与目前新房业主收房时缴纳物业费和公共维修资金的时间相同，不缴纳就不能完成交房手续。不过，以前业主缴纳的物业费、公共维修资金都直接交给开发商，现在是缴入一卡通，并由业主自己持有，钱不再由开发商随意支配，但业主只能查询，不能随意支取。待公共部分交接完毕后，物业费将从卡中直接划转。预存物业费依据新标准于良透露，“业主一卡通”的意义不仅在于制约开发商，让业主“管理”自己的钱。在今后推广中，随着更多小区业主大会的成立，物业费托收对象将转化为业主与业主大会。对于拒缴物业费的业主，由全体业主制定办法促其缴费。此前因物业费缴纳问题导致的物业公司与业主的矛盾，肯定会逐步转移和化解，能让物业公司专心做好服务工作。 业主入住前向一卡通预存物业费。该费用是开发商根据产品品质及第三方评估做出的价格。在公共部分交接后，业主可以自己重新评估，决定使用物业服务的等级，因此可能出现新物业费标准与缴费差额。这种情况按照业主确定的物业价格缴费，且可以按月缴费。分期开发物业按老合同办于良说，目前在海淀、丰台、朝阳的部分小区中已经开始试点“业主一卡通”，他们将根据试点情况，总结经验并在今后出台实施细则。对于老旧小区推广“业主一卡通”，市住建委不会强制进行，业主可以通过业主大会向主管部门递交申请，使用“业主一卡通”。 此外，对于分期开发建设的住宅项目属于同一物业管理区域的，已有前期物业服务合同或物业服务合同的，按照原合同约定执行。避免同一区域因分期开发而导致物业服务事项、服务标准、收费标准不一致的混乱情形。但对于分期开发，不在同一区域的住宅项目可以采用不同的物业服务合同。3.业主收房时需“预存”物业费 北京公布物业管理办法实施细则，遇四种情形要交前期物业费新京报：本报讯 北京市物业管理办法将于下月1日起正式施行，昨天，市住建委发布了实施该办法的具体细则。针对前期物业费将由开发商掏钱的规定，细则明确：在四种情形下，开发商是可以收取前期物业费的。卖房时需公示物业费标准下月1日起，申请商品房预售和现房销售的住宅项目，都由开发商承担前期物业责任。前期物业的期限，是指从首户业主入住起，至全体业主与开发商完成物业共用部分交接为止。市住建委相关负责人说，下月1日起，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅项目，开发商都要在售房前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应在售楼处等销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。这意味着，将来业主买房时，小区物业服务和物业费标准可让业主知晓。四情形可收前期物业费实施细则中明确，在完成物业共用部分交接前，开发商不得向业主收取物业费。这意味着在成立业主大会，与开发商交接物业共用部分前，业主不需缴物业费。但对故意“拖延”不成立业主大会以“逃费”的情况，细则也给以规避：如出现筹备组成立满3个月，还未召开业主大会等四种情形之一，业主就应按照前期物业服务合同的约定缴纳物业费。收房前业主将办“一卡通”此外，细则中还确定，在交付房屋前，开发商应向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。业主入住前，应与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。如发生四种业主应缴纳物业费的情形，前期物业服务合同关于业主物业费标准及费用缴纳的相关约定将即时生效，开发商可根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业费。不过，建设单位向业主收费前，应履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在小区公示。市住建委表示，在北京市物业管理办法实施前，如是分期开发建设的住宅项目，已有前期物业服务合同或物业服务合同的，将按照合同约定执行。 释疑老盘新房将用老合同本报讯 昨天公布的细则，在下月1日北京物业管理办法实施前，如果是分期开发建设的住宅项目，仍按原前期物业服务合同约定执行。目前，北京的各个小区，前期物业都还是要收费的。而北京市物业管理办法新规中，开发商负责前期物业不得收费。一位参与制定实施细则的专家说，有一些楼盘，是下月1日前取得了预售许可，已经在卖房了，但该楼盘的房子并未卖完。但如果是这个楼盘划定为一个物业管理区域，即便是下月1日后买房的业主，因同处于一个物业管理区域，因此只能执行原先的前期物业合同，与之前买房的业主一样，是需要按照合同缴纳物业费的。市住建委也表示，这一规定是为了避免同一物业管理区域内，因为分期开发的原因而导致物业服务事项、服务标准、收费标准不一致的情形。4.物业管理办法细则公布 物业交接前业主不用交费业主大会拖延不开，业主将须交收物业费新京报：本网快讯（记者马力）北京市物业管理办法将于下月1日起正式施行，市住建委今天发布了实施具体细则。今后，自业主入住起，一直到全体业主和开发商完成物业共用部分交接前，都由开发商提供前期物业服务，并不得向业主收取物业费。但如果业主大会迟迟不成立等4种情形下，开发商则可以收取物业费。实施细则中明确，在首户业主入住起，至全体业主和开发商完成物业共用部分交接前，开发商不得向业主收取物业服务费。这意味着在成立业主大会，与开发商交接物业共用部分前，业主是不需要交物业费的。但如果业主因为不想交物业费，“拖着”不成立业主大会，开发商什么时候才能收物业费？市住建委这位负责人表示，首先，业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接。街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动的协助、指导和监督。同时，细则中还规定，如果发生了4种情形之一，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业费。4种情形分别是：筹备组成立满3个月未召开首次业主大会的；首次业主大会未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；首次业主大会会议结束后，开发商向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；物业共用部分经查验符合相关标准，开发商向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。5.开发商卖房需公示物业服务和物业费标准新京报：本网快讯（记者马力）北京市物业管理办法将于下月1日起正式施行，市住建委今天发布了实施具体细则。细则确定，下月1日起申请商品房预售和现房销售的住宅项目，都由开发商承担前期物业的责任。开发商可以自行提供物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业企业，或者委托给专业性服务企业，受委托的企业要符合相关的资质要求。前期物业的期限，则是指从首户业主入住起，至全体业主与开发商完成物业共用部分交接为止。市住建委相关负责人称，下月1日起，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅项目，开发商都要在售房前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在售楼处等销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。这意味着，将来业主买房时，就可以知道小区物业服务的标准和物业费标准。6.前期物业服务业主不交物业费 免物业费有时限 4种情形要缴物业费 北京日报：本报讯（记者耿诺）记者昨天从市住房和城乡建设委员会了解到，关于实施中若干问题的通知已于近日发布，在前期物业管理期限中，业主不用缴纳物业服务费，但这“免费的午餐”有限制，在4种情况下业主就算不与开发商进行交接，也要缴纳物业费。据市住建委相关负责人介绍，前期物业管理期限是指从首户业主入住起至全体业主与开发商完成物业共用部分交接为止的这段期限。10月1日北京市物业管理办法正式实施以后，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，开发商承担前期物业服务责任。开发商可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业公司，或者将专项服务委托给专业性服务企业，受托的物业公司和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。据了解，对于前期物业管理阶段业主是否缴纳物业服务费的问题，“通知”明确规定，前期物业管理期间开发商不得向业主收取物业服务费。此前有舆论认为，前期物业不用交物业费，可能会使业主怠于行使权利，让开发商无限制地承担前期物业费用。这一点在“通知”中同样查漏补缺，规定了四种情形，包括筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；首次业主大会会议结束后，开发商向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；物业共用部分经查验符合相关标准，开发商向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，在这四种情形下，业主应当缴纳物业服务费。市住建委相关负责人表示，这一规定体现了开发商和业主作为民事法律关系平等主体之间基于诚实信用原则形成的权利义务双向制约机制，符合北京市物业管理办法的立法本意。记者同时了解到，在北京市物业管理办法正式实施前，对于分期开发建设的住宅物业项目，属于同一物业管理区域的，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，还按照原合同约定执行。RJ215 【相关新闻】收房时领取“业主一卡通”本报讯（记者耿诺）从10月1日开始，收房的业主将会从开发商手中领取到一张由市住建委免费发放的“业主一卡通”。记者昨日从市住建委了解到，“通知”中确立了本市房屋实行“业主一卡通”，对