物业管理区域内涝灾害引发的纠纷处理法律指引.doc

物业管理区域内涝灾害引发的纠纷处理法律指引近年来，因暴雨引起的水浸事件导致地下停车场等被淹，业主车辆等财产受损后要求物业服务企业赔偿的纠纷在全国时有发生，物业服务企业在何种情况下应当承担赔偿责任，何种情况下可以免责，物业服务企业是否可以以不可抗力抗辩自身责任？现就有关问题作法律分析和指引如下：一、责任承担1、根据物业管理条例等法规规定，物业服务企业依照法律的规定和当事人双方的约定提供相应的物业服务。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务等事项进行明确约定。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业是否要对应内涝而受损的车辆负责，要看物业服务企业是否履行了合同约定的义务。例如，一般物业服务合同会约定物业服务企业应当对物业管理区域内的排水、排污管道等设施进行维修、管理和养护，确保正常使用。如果水浸事件是由于物业服务企业未履行合同义务，导致小区排水管道不畅，则物业服务企业要承担相应责任。2、根据我国民法通则等相关法律的规定，如果确实存在不可抗力，物业服务企业可以免除承担损害结果。根据我国合同法的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其必须满足不可预见、不可避免、不可抵抗三个要素。对于天降暴雨，法院是否认定为不可抗力，这在司法实践中并没有统一的认识，具体认定由法院根据不同情况予以判断。3、物业服务企业应及时进行必要的抢险救灾活动。如果在灾害发生时，物业服务企业没有及时采取必要措施，也没有通知业主及时配合应对，以减少损害或者避免损失的扩大，其应当在合理的范围内承担一定责任。4、根据国家有关规定，地下车库的设计修建应当符合一定的标准，达到一定的排水要求，如果是设计和修建本身存在缺陷，那么，开发建设单位对此损害结果应当承担责任，同时，业主也可以要求没有尽到管理责任的物业服务企业承担连带责任；如果开发商及物业服务企业均有过错，则双方共同赔偿。综上，物业服务企业在与业主签订物业服务合同时，可以约定：“因不可抗力引发的损失，物业服务企业不承担赔偿责任”。特大暴雨确实属于外来、不可抗力因素，但物业服务企业作为专业的管理机构，应当按照合同约定，采取相应措施积极防范。如果物业服务企业消极应对，没有采取相应措施积极防范，导致业主人身、财产受损，物业服务企业则不能以暴雨属于不可抗力为免责理由，应当在合理范围内赔偿。同时，在发生损害结果时，业主也应当及时采取必要的应急措施，以减少损失或者防止损失扩大，如果业主没有在自己的能力范围内采取必要措施，配合物业服务企业的工作，或者未按照物业服务企业要求采取措施的,其也应当对损害结果的发生承担一定责任。二、律师建议（一）物业服务企业应尽的义务为防止暴雨、内涝来袭造成巨大的损失，免除和降低物业公司自身的赔偿责任。物业服务企业应履行以下义务：1、物业承接查验时，应对物业管理区域的防涝、排水设施设备进行检查。存在质量问题或缺陷的，如果是新建项目，应要求开发建设单位予以整改；如果是老旧小区或已过保修期的，应报请业主委员会或业主大会维护和更换之后承接，并保留相关书面记录。2、落实日常巡查制度，定期对防涝、排水设施设备进行检修，保证正常状态。汛期更应加强检修。对属于市政等相关部门管理的排水设施设备进行观察，如发现排水不畅等情况，应以书面形式报告相关部门，请求及时修复。3、对物业管理区域内的特定对象将遭侵害有所预知，有事前通知相关业主的义务。即及时履行气象信息收集和提醒义务，针对地下停车场的车辆，在大暴雨前，进行预报和提醒。应24小时监测，发现排水不畅或可能发生水侵情况，及时通知业主转移车辆。4、物业服务企业应制定突发事故应急预案，发现车库可能进水或进水后应及时采取合理、有效的措施，如放置防洪沙袋、使用抽水设备或组织人力排水、拖车等，有事后及时补救的义务。（二）证据收集物业服务企业除应做好防范工作和进行力所能及的抢险救灾活动外，还应收集以下相关证据来免除和减轻自身的责任：1、应保留与业主沟通的记录，最好是录音、录像资料。2、应在雨季加强防汛防涝演练和宣传工作，并可以书面方式通知物业管理区域内的业主或在物业管理区域的显著位置张贴公告提醒业主相关注意事项，留存上述记录。3、应认真做好对共用部位、共用设施设备定期进行维护和管理工作的相关记录，并保存完整。例如，对排水设施进行定期清理、疏通和维护等工作的记录，以及报请开发建设单位或业委会维修相关设施的书面函件或记录。4、与市政等相关部门沟通的记录，以及书面报告材料等。5、制定应