物业管理公司问题研究.doc

物业管理公司问题研究 摘要：物业管理是房地产市场发展到一定阶段的产物随着我国住房制度改革的深入住房私有化程度大幅增加伴随这一过程物业管理作为一种新的公共服务模式得以迅速发展起来由于物业管理横跨流通与消费领域涉及的法律关系比较复杂且我国尚未出台一部统一的物业管理法本文针对我国物业管理企业在物业管理市场运作中存在的一些基本法律问题从研究物业管理企业及其相关的概念如手重点分析了物业管理企业物业管理权的来源、管理范围以及在物业管理中存在的一些法律问题提出了相应见解 关键词：物业管理物业管理公司业主公约 Abstract:Realestatemanagementisanouteofthedevelopmentofrealestate.Withthedevelopmentofthereformationofthehousingsystem,theprivacydegreeofhousingowninghouseincreasesbyaconsiderableextent,thus,realestatemanagementhasgrownrapidlyasanewpublicservicemodel.Itcontainsbothcirculationandconsumptionfieldsandreferstomanyplicatedlawregulations.However,thegovernmenthasnotmadeastandardlawinthisfield.Thispaperismainlytohaveananalysisonthesourcesofrealestatemanagemententerprisesright,scopeofmanagementandalsotheproblemsexistedintheprocessofrealestatemanagementWhilstinthelightofsomebasiclegalissuesarisinginthemarketoperationsofrealestatemanagementinChina,andthentoputforwardsomerelevantunderstanding. Keywords:estatemanagement;estatemanagemententerprises;homeownerpolicy 一、物业管理相关基本概念解析 人类社会的工业化运动带来了城市的膨胀与发展高超的现代化建筑技术已把城市装扮成大厦林立高楼大厦成为居民日常工作、学习和生活的主要场所物业管理作为一种新兴的第三产业提供了人们所需要的对物业加以维护和修缮等服务 （一）物业管理的概念 一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定广义的物业是业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结合“而狭义的物业管理就是我国物业管理条例第二条规定的指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质（二）物业管理的性质 物业管理关系具有有偿性是一种民事法律关系具体来说物业管理具有以下三种性质 第一物业管理关系是一种民事法律关系它不同于房地产的行政管理不是行政意义上的管理与被管理的关系而是物管公司与业主之间形成的一种民事法律关系 第二物业管理关系具有有偿性物业管理是通过物管公司来实现的而物管公司实施管理和提供服务是需要对业主收取一定费用的这就决定了物业管理关系的有偿性 第三物业管理具有专业性物业管理属于服务性行业只有具备了相应的专业技术物管公司才能胜任物业小区的管理和服务 （三）物业管理企业 物业管理企业是指依照合同和契约对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管