房地产课小区考查活动.doc

房地产课小区考查活动1、配套设施的考察住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。(1)基础设施按规范要求(2)居住区功能的综合性(3)商业网点设施的配套(4)现场看楼宇环境2、小区环境的考察一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境(地段)和社区内的环境。(1)住在城里方便但不安静(2)郊区住宅适合休闲(3)城郊结合部升值潜力可观(4)谨慎选择社区周边小环境(5)考察小区环境主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距，居住密度（6）小区内交通（“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。）（7）居住者大部分是什么类人群。3、小区环境绿化的考察根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考察：(1) 是否封闭小区，小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。（就是住在小区深处的人们，出入要多花时间，不过这样比较安全。）(2)要有足够的绿化面积 (3)绿地应接近居民住宅，以利观赏使用(4)绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散布、运动、健身的需要。4、物业管理的考察(1)购房者应了解未来的物业管理公司(2)购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务，服务的标准是什么(3)购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度(4)物业管理收费问题5、采光条件的考察为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。6、对开发商的考察(1)背景调查购房者在决定选择某个住房后，可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。(2)现场考察为了能够彻底了解房地产开发商的情况，还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现场考察(3)态度分析购房者可以对购房过程种所受的礼遇态度进行自我分析，以此来衡量房地产开发商的优劣。房地产课小区考查活动（1）小环境：主要是指楼群小区环境，是否封闭小区，物业管理怎样，绿化率是多少，居住者大部分是什么类人群。（2）大环境：是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。（3）封闭式小区：涉及到入住后的安全性和私密性，比不封闭的物业优越。（就是住在小区深处的人们，出入要多花时间，不过这样比较安全。）（4）绿化率：绿色令人有回归自然的感觉，绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。（5）配套设施：包括便民商店、运动场地、健身等，高级些的则有网球场等。规模大的小区还有幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。（6）周边环境：应注意最好靠近宜人的风景点或是高等学府等文化气氛浓厚的单位，附近要有市场、商业区。还有交通问题也极为重要，是否有主要干道通过，公交车站有多远，都需要细致考虑。最后，不妨考察一下有无污染源，比如不能靠近有烟囱的工厂，不能紧邻嘈杂的交通主干道等。（不够要是附近周边环境什么都有的话，那你的房价也不便宜。）4.教你选择小区配套：（1）交通：交通是买房要考虑的重要因素，四通八达、进出方便、有停车位。生活在大城市的人们买房的时候自然应该先把几个预选小区的交通状况拿来比较一下。：公共交通：公共汽车、地铁等公共交通的线路数与市内各主要区域及上班所在单位的远近，公共交通工具运行起止时间、运行速度、票价，从房子所在的地方到公共交通点的距离，使用出租车的方便程度。：交通便利：经常经过的路段内路网通畅程度，是否经常堵车，到达市内主要地点是否便利等。：交通管制：包括行车路线、方向、时间、速度限制及车辆种类限制。此外，还要考虑有无固定停车场地，如没有，随时停车能否有保证也要考虑在内。如果你买了一个位置很偏的小区那就等着你大部分时间都浪费在路上吧。（2）环境：一个小区的环境主要包括两个方面：周边的地段环境和小区内的环境，下面我就从这两个角度分析看看。：地段：是所有购房者在购房时都很关注的，选择市区还是郊区要根据个人的需要而定。：小区内环境：查看小区内部环境要从以下几个方面入手，小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度等。（3）绿化：绿化做得好坏要用绿化率来衡量，值得注意的是，“绿化率”和“绿化覆盖率”是两个不同的概念，：绿化率：指绿地面积与用地面积的比值。：绿化覆盖率：指绿化植物的垂直投影面积占绿地面积的比值。：绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房者要注意开发商在销售小区时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。（连树的影子都算进去了，太能忽悠了。）：有的小区以“绿色住宅”的概念吸引了很多非常重视小区环境的购房者眼球，开发商承诺的60%绿化率让人心动，当你拿到钥匙交房时怎么也感觉不到一丝绿意，而开发商的解释是：现在种植的小树苗未来几年就能成为大片绿荫。（4）楼间距：两栋楼之间的距离最好超过30米为宜，而窗户也不能面对面地整齐排列，否则家中的一举一动在对面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情况下，人与人之间距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅楼与楼之间的距离不小于24米，高层住宅的交错间距大于30米。楼间距越大采光时间就越长一些。（5）配套设施：没有周边配套的话，这个小区以后会给带来很大的麻烦，所以尽量选择以下周边配套多的小区。教育设施：托儿所、幼儿园、