拆迁安置补偿及土地使用权费用估算.doc

拆迁安置补偿及土地使用权费用估算序号名称单价（计算依据）面积总值单位备 注一用地信息1用地面积9406.9 m14亩其中安置用地4.66亩2 总建筑面积54000万m原拆迁面积4000m（48户），未考虑膨胀，安置超出面积以开发售价记取2.1地上48000万m其中安置4000m，共可销售44000万m，2.2地下（人防及停车库）6000m二成本核算504元/ m2217万元1拆迁补偿费用及土地费用2217万元1.1拆迁保证金暂不考虑1.2 拆迁包干费用暂不考虑1.3 拆迁安置现金总值144万元1.3.1过渡费5-7元/ m4000m67.2万元按30个月过渡期30 m内按7元以外按5元1.3.2搬家补助费1000元/户48户4.8万元市场现行通用做法，拆出和搬进2次1.3.3 搬家奖励费5000元/户48户24万元市场现行通用做法1.3.4 装修补偿费金10000元/户4848万元调研市场拆迁现状，结合本拆迁区实际1.4土地费用2073万元1.4.1纯出让金140万元/亩14亩1960万元周边可比价格1.4.2 其它费用50万元1. 5契税交易额3%63万元2 安置楼建设成本万元2.1 前期及设计m万元2.1.1 前期万元2.1.2规划设计万元2.1.3地质勘察万元2.1.4建筑设计万元2.1.5工程监理万元2.1.6施工图审查万元2.1.7预算及招标代理万元2.1.8防雷审查万元2.1.9垃圾费万元2.1.10新型墙体材料专项费万元陕政发(2008)94号2.1.11 散装水泥专项资金万元市政办发（2003）6号2.1.12其他万元2.2 施工建设成本万m万元万元+电梯万元2.2.1建安成本部分万m万元2.2.2设备外网（水电气）万元2.2.3环艺施工万元2.2.4市政热网万元2.2.5电梯部万元2.3城建配套费万m万元市政办发（2005）159号2.4城建劳保统筹3.55%万元建安造价的3.55%陕建政发(1995)389号陕建政发(1993)483号3经营费用万元3.1管理费用3%万元建安建设总投资11967.29的3%3.2贷款利息万元建安建设总投资30%的1.5年期利息3.3不可预见费用2.5%万元（建安建设总投资+管理费用）*2.5%合计元/ m万元该总数为拆迁补偿费用及土地费用万元+安置楼建设成本万元+经营费用万元合计所得，折合到本项目可开发销售万m计算，土地成本为元/ m。开 发 投 资 收 益 估 算序号名称单价（计算依据）面积总值单位备 注一用地信息1用地面积14亩其中安置用地4.66亩2 总建筑面积54000万m原拆迁面积4000m（48户），未考虑膨胀，安置超出面积以开发售价记取2.1地上48000万m其中安置4000m，共可销售44000万m，2.2地下（人防及停车库）6000万m二成本核算3228元/ m14204.18万元1土地成本504元/ m22172开发建设成本11388.18万元2.1 前期及设计61.7元/ m5.4万m333.18万元2.1.1 前期10元/ m万元2.1.2规划设计2元/ m万元2.1.3地质勘查2元/ m万元2.1.4建筑设计20元/ m万元2.1.5工程监理10元/ m万元2.1.6施工图审查1元/ m万元2.1.7预算及招标代理2元/ m万元2.1.8防雷审查1.2元/ m万元2.1.9垃圾费3元/ m万元2.1.10新型墙体材料专项费10元/ m万元陕政发(2008)94号2.1.11 散装水泥专项资金1.5元/ m万元市政办发（2003）6号2.1.12其他2元/ m万元2.2 施工建设成本1965元/ m5.4万m9900万元9720万元+电梯180万元2.2.1建安成本部分1800元/ m5.4万m9720万元2.2.2设备外网（水电气）100元/ m万元2.2.3环艺施工15元/ m万元2.2.4市政热网50元/ m万元2.2.5电梯30万元6部180万元2.3城建配套费150元/ m5.4万m810万元市政办发（2005）159号2.4城建劳保统筹3.55%345万元建安造价的3.55%陕建政发(1995)389号陕建政发(1993)483号小计1+22519元/ m5.4万m13605.18万元小计地下面积折合到地上可销售面积3092元/ m4.4万m13605.18万元3经营费用509万元按8.3万m折合到每平米为209元/ m3.1管理费用2%198万元建安建设总投资9900的2%3.2贷款利息160万元建安建设总投资30%的1.5年期利息3.3不可预见费用1.5%151万元（建安建设总投资+管理费用）*1.5%4销售收入4.1住宅3300元/ m4.4万m14520万元4.2商铺5销售费用及税费1.5%217.8销售额的1.5%6营业税、土地增值税及其他税种7%1016.4销售额的5.58%、1%、0.42%7支付土地合作方万元8总投资15438.38万元13605.18+509+217.8+1016.4=15438.38万元,折合至可销售面积4.4万m后成本价为3508.7元/ m本项目的销售费用及税费1.5%（217.8）按实际操作可节省，即3508.7元/ m的基础上可减去49.5元/ m。说明： 1、拆迁安置中的商业补偿本估算未计入； 2、本估算未考虑财务费用，采用静态计算法；3、企业所得税本估算未考虑；安置部分的税费未考虑4、住宅和商铺的销售价格未考虑项目销售前期为回笼资金和拉动销售所采用的低价促销价格和方式；5、