中国海地产时代.doc

中国海地产时代以海南领军海地产，对于中国来说还是一个新兴概念。所谓海地产，是植根于海洋文化的繁盛和人类向精神层面归回，伴随度假经济、游艇经济、深海经济等经济形式而产生的，以滨海土地及相关海域的双向开发为基础，满足新型阶层的全新生活理念的地产开发。单纯滨海住宅、滨海商业娱乐项目的开发式海地产的初级阶段，大盘运动、城镇式综合开发、软服务开发式海地产的中极阶段，其未来表现为滨海土地开发、海面开发、海底开发三位一体的开发模式，世界上已有成功前例，例如日本神户的海上城市、法国里维埃拉的海底公寓、巴哈马的五星级海底酒店、豪华邮轮公寓等。中国，有1.8万公里的海岸线，300多万平方公里的管辖海域。进入21世纪后，随着国家海洋战略的确立，我国对海洋的开发利用也进入了一个崭新的阶段，这一轮海洋开发热潮正掀起一场“蓝色革命”。具体到地产行业，各种以海洋为背景的地产项目在08年地产市场普遍低迷的形势下，依然业绩不俗，中国地产开始进入“海地产”时代。海南是海地产的策源地，不仅仅在于海地产概念出自于海南，还在于海南的海地产开发凝聚了海地产的精髓，海南游最适合海地产发展的“自然、文化、政策”土壤，并且海南的地产项目在有意无意间将海地产提升了一个层次，摆脱了单纯观光酒店式、水族馆式的开发，而是系统化和规模化，无论是从发展阶段、产品形态、物业类型，还是理论体系的建立，海南的海地产开发都走在了中国的前列。在自然生态层面，海地产的“休闲度假旅游”属性，对优质资源的依赖度很高。海南是我国唯一的热带海岛省份，也是南向海面积最广的省份，终年气候宜人。同时，从地理地貌上来讲，海南是中国1.8万平方公里海岸线上，为数不多的山海相接的省份，中国大部分滨海区域是陆海相接，适合水产养殖却不适合旅游。另外，由于海南没有污染工业，并且森林覆盖率达到50%，海南的空气、海水质量世界一流，是知名的旅游度假胜地；从投资角度看，滨海资源不可再生，热带滨海土地资源更为稀缺，而且随着海南逐步向世界敞开胸怀，海南的价值来自世界，未来增值潜力大为可观。海地产要求大量稳定的消费客群，并且与传统地产开发不同，海地产由于海洋文化的开放性、包容性，海地产从一开始就是国际化的。与其他海滨省份不同，海南年平均温度为25.3度，常年无冬，一年四季都适合去旅游，世界上为数不多的海洋旅游胜地。海南背靠巨大的中国内陆消费市场，同时辐射日韩、北欧乃至全球。而2008年海南省政府已经提交建设国际旅游岛的提案并得到国务院批准，并提出了具体的建设目标：到2013年，建成国际旅游岛的雏形。旅游要素的国际化改造基本完成。2013年，入境游客占全省旅游接待人数的10%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的20%以上。到2018年，基本建成国际旅游岛。旅游业的管理体制、运行机制与国际基本接轨，旅游服务基本达到国际水准，海南旅游在国际上的知名度和美誉度大幅提高，“中国热带海岛，东方度假天堂”的品牌基本确立。2018年，入境游客占全省旅游接待人数的20%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的30%以上。到2028年，建成世界一流的国际旅游岛。旅游产品达到国际水准，城市建设、公共服务设施、现代服务业等适应世界发展潮流，综合环境能满足中外游客的各种需求，成为国际热带海岛度假休闲胜地。2028年，入境游客占全省旅游接待人数的30%以上，旅游外汇收入占旅游总收入的40%以上。在建设国际旅游岛的过程中，海南省政府也努力落实免签证、航权开放政策，为游客来海南创造便利条件，构建通向世界旅游市场的便捷通道：（一）进一步落实免签证政策。 在用足、用好落地签证政策的同时，进一步落实好免签证政策，为境外游客来海南创造更加便利的出入境条件。 1执行好“21个国家5人以上旅游团来海南实行15天免签”政策，争取近期将21个国家的范围扩大到26个国家、旅游团“5人以上”的限制条件放宽到2人。2在未来5年内，新选一批具有较大潜在客源市场的北欧、中亚等过家，争取海南实行免签证政策。3争取把目前免签时间15天延长至30天。 4对来海南的国内游客，争取授权海南办理出入境手续，使其旅程延伸至东盟国家。（二）全面落实航权开放政策。 落实好航权开放政策，为游客来海南创造便利的交通条件。1全面落实好已开放的第三、第四航权，加快开辟旅游客源地、潜在客源地国际航线，巩固、增加海南至日本、韩国、俄罗斯等国的航线、航班，争取开通海南至美国、北欧航线。 2落实好第五航权，实现第五航权航线零的突破。 3用足用好中途分程权，境外的航空公司经营海南的国际航线除延伸到内地开放城市以外，争取延伸到香港、澳门。协商国家海关、出入境等有关部门，落实异地出关的便利政策。建设好海口美兰、三亚凤凰机场的国际中转厅，为游客提供舒适的中转环境。 4用好“南边开口、北边开放”航路政策，把海南培育成为中国面向东南亚的区域性旅游集散中心。 5海南基地航空公司开通“海南-台湾”节假日包机航班，争取直航。 6落实好免税航油政策，为国际航班提供优惠条件。 在这样的环境优势与政策优势下，海南就成为了海地产最适合的策源地。从发展阶段看，海南的“海地产”已经步入大盘运动 、城镇式综合开发、软服务开发的阶段，于内地滨海省份领先进入海地产的中级阶段，并开始探索滨海土地开发、海面开发、海底开发三位一体的未来模式。海南的潜在优势已引起越来越多的岛外资本的投资兴趣，“嗅觉灵敏”的地产巨头看重了海南度假养生地产的前景而纷纷大举进军海南。此前几年，中信集团扎堆琼海博鳌与中远三林、晓奥集团共同建设“水城”，如今更有凤凰岛、香水湾1号、公主郡等大型项目纷纷落户海南，海南的海地产开发逐渐深入，将彻底颠覆中国房地产传统的开发模式。海南拥有着优越的自然条件和政策支持，还有建设国际旅游岛的契机，但是海南地产投资目前仍有一个整体的亟待解决的问题，那就是海南整体人文环境、配套设施、软性服务水平亟待提高。首先，海南作为一个经济特区，拥有得天独厚的自然风光，但经济发展却发展非常缓慢，主要原因就是海南的人文建设与经济发展之间不能实现耦合。由于教育质量普遍不高，岛内居民法制观念普遍不强，违法和触犯法律的事时有发生，很多人投机意识强，并不积极投身建设而是幻想通过各种不劳而获的方式发家致富。所以如果想要发展海南旅游地产，让更多的人来海南旅游置业，就必须大力加强人文环境建设。其次，不少项目缺少高质量的软性服务。购买者首先要付出巨大的时间及精力成本来面对装修难题，或者费尽周折装修完毕，长期无人清理、维护、通风，偶尔入住时，面对的却是“难以忍受的异味”、“发霉的被褥”、“锈迹斑斑的水渍”、“满屋子的灰尘”。第三，医疗、度假生活配套及服务薄弱，原本追求的生活享受根本无从谈起，据称，不少在海南度假的人，一旦生病，马上飞回大陆，只因对海南本地的配套不具信心。针对这些问题，海南应在处理好发展与环境保护的前提下，大力推进城乡环境改造工程和各项配套设施建设，科学合理规划城市建设，再从城市覆盖农村，使城乡面貌得到根本改观。并加大执法力度，严格执法，教育和提升市民素质，培养讲卫生讲文明的行为习惯。基于优质资源利用的原则和国际旅游岛的建设目标，海南的房地产发展要从注意规模拓展走向追求品质提升。要重点发展具有地方资源、环境、文化特色的高