中国华东国际商业城可行性分析.doc

苏州华东国际商业城一期华东建材五金城可行性分析报告目录 第一部分 项目背景概述 1 建设单位概况 （一）、苏州鹏云置业集团有限公司 （二）、公司经营概况 （三）、公司荣誉及商誉 （四）、企业发展规划 二、项目建设背景 第二部分 项目投资环境分析一、宏观环境分析 （一）、国内建筑装饰及建材业发展概况 （二）、建材交易市场经营现状 （三）、发展趋势分析 二、区域投资环境分析 （一）、苏州地区商贸流通发展概况 （二）、项目区域装饰建材市场调查 三、项目市场发展影响因素分析 （一）、城市总体发展 （二）、服务业发展 （三）、居民生活消费水平四、项目市场需求预测 （一）、装饰建材市场需求预测 （二）、物业需求预测 第三部分 项目定位分析 一、项目立基分析 （一）、工程基地概况 （二）、项目优劣势（SWOT）分析 二、项目定位 三、项目的市场支撑第四部分 项目投资分析第一部分 项目背景概述一、建设单位概况 （一）、苏州鹏云置业集团有限公司 苏州鹏云置业集团有限公司（以下简称公司）是一家专业从事商业房地产开发和经营的大型知名股份有限责任公司，1989年成立，公司注册资金为6200万元，现有净资产已达1.6亿元，公司拥有职工150人，拥有一批从事经营管理、企业策划、投资咨询、工程建设、物业管理及广告设计等专业人员。 （二）、公司经营概况 本公司主要经营范围为房地产开发、大型专业市场经营管理、服装生产、商品批发等，经过十几年的开拓和发展，取得良好的业绩，积累了丰富的经验。公司现拥有以下几个下属公司：苏州华东电器城、苏州华东装饰城、华东好得家建材商城、鹏云集团广告中心、苏州嘉利投资顾问有限公司、苏州兰风塔院和常熟东亚商场。主要下属公司基本情况如下： （1）华东电器城 江苏华东电器城目前是华东地区最大的电器专业商城。商城位于苏州市北环东路8号，占地2万平方米，建筑面积达4万平方米，建筑投资5000万元，设有营业用房1000余间，主营家用电器、通讯手机、五金电器、灯具灯饰。 目前进场客商达320余家，经营3000余品牌上万种商品，年交易金额达到14亿元。 （2）华东装饰城 苏州华东装饰城是一超大规模现代化装饰材料商城。商城位于苏州市东环路1号，是该市东环路、南环路及苏嘉杭高速公路的入口处的交汇点，占地112.5亩，总建筑面积达8万平方米。商城主要经营瓷砖卫浴、地板夹板、五金灯具、橱卫橱柜、家饰布艺、精品家具等，并兼营日用百货。目前进场客商达860家，年交易量高达23亿元，整个商城几乎达到饱和的程度。 （3）苏州好得家建材商城好得家建材商城位于苏州苏虞路1号，南临汽车北站，距火车站仅500米，北距312国道仅400米，交通便利。建材商城总占地面积96亩，总营业面积45000平方米，三层结构，并设有20000平方米的仓储区。商城设施完善，商城主营各类装饰建材、家具、五金、小家电，并建有大型茶叶商城。目前商城入驻商户有1260户，年交易额40多亿元，成为苏州又一新型商业中心。（三）、公司荣誉及商誉 苏州鹏云置业集团有限公司以出色的经营业绩、良好社会形象和优质的服务赢得了众多的商誉，取得了良好的社会信誉，在苏州市民营企业界中颇具影响，曾先后获得江苏省守合同、重信用单位、苏州工业园区文明经营先进私营企业和苏州市光彩之星单位等荣誉，为江苏省装饰家俱业副会长单位；并且在经营过程公司取得了良好资信，今年首次获得了工商行苏州分行授信20000万元人民币的融资额度，用以满足该公司发展需求。 （四）、企业发展规划 1发展方向公司的发展方向是继续坚持商业房地产开发和经营，力主开发区域性综合商贸城，并逐步培育新型商贸项目如旅游房产的开发和经营等。2发展目标公司的发展目标是通过近五年的时间把公司做大做强，力争成为国内一流、苏州市范围内最大的商业房地产开发和经营企业。3发展规划 拓宽市场，超常规发展。在现有业务基础上，进一步开发市场需求大、热点产品的市场，或新型商业业态，如汽车市场、购物城、工业产品展销中心、农副产品交易市场等。 3整合资源，做大做强 整合公司企业内部以及市场资源，协调规划，提升功能，统一建设，既要在专业上做宽，又要在功能上做全和规模上做大。 4政府合作，塑造形象 积极与政府合作，积极参与城市改造和开发区基础设施建设，完善城市功能，在考虑经济效益的同时，注重社会效益，塑造良好的企业形象，为企业的发展打造良好的社会环境。二、项目建设背景近年来，长江三角洲地区已成为中国经济发展速度最快、经济总量规模最大的区域、是世界第6大都市圈，也是世界重要的现代制造业中心，工业发展迅猛。但是与之配套的三产服务业却发展滞后，满足不了庞大的工业市场需求，这将制约着该地区的经济发展。 2005年1月19日江苏省经贸委关于加快我省服务业发展的情况汇报中指出：改革开放以来，我省服务业在促进工业化、加快城市化的进程中获得了长足发展，成为吸纳就业、增加税收的重要渠道，但近几年发展相对滞后，低于全国平均水平，政府扶持力度不够，投入不足；促进三产服务业快速发展、既是遵循客观经济规律的必然要求，也是保持我省经济持续快速健康发展的重大举措。 在2004年11月28日苏州市政府下达关于促进服务业跨越发展的决定下，苏州地区的三产服务业迎来了大跨越发展的春天！ 庞大的市场需求、政府的大力扶持，苏州鹏云置业集团多年的精心准备，终于迎来在长三角地区建设大型三产服务中心的最佳机遇。华东国际商业城，是一座大型制造业配套服务城，是为工业配套服务、为产品营销服务、为商业物流服务的大型公共平台。 深圳在建的华南城已成为珠三角地区的工业配套中心，对珠三角的经济发展起到了重大的推动作用，得到了深圳政府的大力支持；而华东城的出现，将进一步促进华东地区的工业发展，项目自立项之初就得到了各级政府部门、行业协会、商会的大力支持和帮助，苏州吴江市政府专门组建项目帮建小组，全力保障项目的开发建设与后期运营。 华东城，这座商业航母已经起航，这将使华东地区的三产服务业步入一个全新的阶段，将形成社会效益与经济效益的全面增值，构成强大的创业发展平台，创造10000个以上的就业机会、增加地方财政税收、推动苏州城市化进程，造就华东地区民营经济新的高地！ 吴江市经济发达并具有良好的区位优势，地处江苏、上海和浙江交会的金三角地区，318国道、205省道、苏嘉杭高速、沪杭甬高速以及京杭大运河、吴淞江、太浦河均穿过吴江。但吴江全市尚无成规模的商业性中心，为充分发挥吴江市地缘优势和产业优势，完善吴江市的城市功能，促进吴江市场经济可持续发展，吴江市规划在吴江开发区内，建设立足苏州市、辐射浙江省和上海市的苏州（吴江）华东国际商贸城。商贸城的建设已纳入吴江经济开发区的发展总体规划，总体定位为吴江市商业中心，苏州城市的商业副中心。商贸城集专业批发市场、大卖场零售、产品展示、休闲游乐等为一体，同时建设配套生活住宅。商贸城规划用地总规模为1480亩，规划建筑面积约150万平方米左右，吸纳5000家左右客商和1万多经商人员。本项目华东建材五金城，是苏州（吴江）华东国际商贸城建设的一期，拟设在商贸城的中南部，规划占地面积200亩。华东建材五金城定位于组合式装饰建材五金专业市场，通过招商出租、出售店铺，市场经营以装饰建材为主题，具体包括建材、装饰材料、家具、灯具、五金、陶瓷、小家电、五金等，辅以商务办公、居住等配套设施，以尽可能满足消费者及经营户在此多样化的需求。第二部分 项目投资环境分析一、宏观环境分析 （一）、国内建筑装饰及建材业发展概况 建筑装饰可分为家庭装饰及公用建筑装饰两大类。其中，公用建筑装饰包括宾馆、酒店、商场、写字楼、学校、医院、体育、娱乐文化休闲设施等各类公共建筑新建及更新的装饰。随着我国住宅与房地产业的高速发展，建筑装饰业迅速崛起，其总产值近年来以20%左右的速度递增，成为高成长率新兴产业，其中家庭装饰总产值更以每年30%的速度递增。 据有关方面测算，2001年全国建筑装饰工程实现总产值近6600亿元，居民住宅装修的投资超过公用建筑装饰投资。其中，新建住宅装饰工程实现产值2400亿元，旧住宅装饰工程实现产值1200亿元，家庭住宅装饰工程实现总产值3600亿元；公用新旧建筑装饰工程实现总产值约3000亿元，其中仅旅游饭店装饰工程量就超过600亿元。2001年国内建筑装饰行业实现增加值达1800多亿元。 建筑装饰产业的迅速发展有力带动了建筑材料的消费。按工程产值50%的比例计算材料费，2001年全国建筑装饰材料消费规模达到3300亿元。据初步测算，全国建筑装饰工程对建筑涂料、石膏板、塑钢等建材的需求量每年以20%以上的速度增长；全国木材销售量的20%被用于建筑业，目前用于建筑装饰中的木门、木地板、角线、贴面、扶手等细木制品年销售额超过200亿元，全年为森工行业提供700多亿元的市场空间。 建筑装饰业的发展为社会增加了大量就业机会。据不完全统计，目前我国有各类建筑装饰企业约25万余家，从业者人数超过850万人。 （二）、建材交易市场经营现状 根据国家统计局于2001年进行的调查，我国拥有以经营建筑材料及装饰装修材料为主的交易市场1084个，其中以批发经营为主和以零售经营为主的各有542个。条件较好的封闭市场有302个，九十年代以后开业的建材装修材料市场有1047个，占全国整个建材市场的96.6%。调查还显示，全国建材装修材料摊位数量为15万个，其中建材及装修材料摊位8.9万个，木材及制品等也占有一定比例；江苏建材装修材料市场有181个，是全国拥有建材装修材料市场最多的省份，其次是山东和浙江，分别有84个和75个建材装修材料市场。 从交易市场规模来看，根据国家统计局2002年的统计，该年亿元以上建材装饰材料交易专业市场全国共有191个，共有摊位59573个，总营业面积6509621平方米，总成交额9030432 万元，平均每个市场设有摊位312个、营业面积34082平方米、成交额47280万元；亿元以上家具交易专业市场全国共有48个，共有摊位23026 个，总营业面积1780064 平方米，总成交额2026723 万元，平均每个市场设有摊位480个、营业面积37085平方米、成交额42223万元。 （三）、发展趋势分析 根据国家有关部门对我国住宅与房地产业发展阶段的判定，目前我国商品住宅处于总量增长时期，住宅需求处于转型时期，住宅生产方式处于变革时期，住房政策体系处于完善时期。这恰好为国内房地产业及包括装饰建材业在内的相关行业的发展提供了难得的机遇。 1、建材超市（专业店）将成为建材流通业的主导力量 随着我国加入WTO，国外大量绿色环保型建材、大型建材零售企业的涌入，国内建材市场的竞争态势日益加剧。从近年来装饰建材流通经营发展情况来看，传统的摊位制市场经营模式仍还居于主导地位，建材超市（专业店）加连锁经营的模式近年来才刚刚兴起，但发展迅猛，潜力巨大。 建材超市连锁经营是国外大型建材零售企业在上世纪九十年代后期进入国内市场伴随而来的全新的经营模式。这种模式拥有统一的进货渠道，统一的市场价格，统一的形象标识，全过程的配套服务，完善的物流配送系统，相比较国内普遍的“散、小、弱、乱”摊位制建材大市场格局，建材超市连锁经营在品牌、质量、服务等方面更具有优势，尤其是能够明显提高建材流通领域的资源配置效率。 目前，建材超市连锁经营在国内建材流通领域的市场份额正不断扩大，影响力不断上升。如根据中国连锁经营协会2003年3月对外公布的“2002年中国连锁百强”排名结果，家居建材装饰连锁专业店作为新进入的业态之一，共有3家家居建材装饰连锁专业店入围全国连锁百强。鉴于国内的巨大市场，德国欧倍德（OBI）、英国百安居（B&Q）、瑞典宜家（IKEA）等国际建材连锁集团也正加紧实施在国内大中城市的开店计划。参照国外发达国家建材超市在整个建材流通业所占市场份额比重达70%以上的发展经验，本报告预计今后一段时期，我国的建材超市（专业店）将以加速度态势快速发展，并以连锁经营为手段，逐渐成为建材流通业的主导力量。 2、传统建材市场的主导地位将削弱，但仍继续在建材流通领域中占有重要位置 包括建材市场在内的传统的商品交易市场在我国商贸流通领域中至今仍发挥着不可替代的作用。据统计，截至2002年末，全国年成交额1亿元以上的商品交易市场已达3259家，年成交额10亿元以上的超大型市场已发展到414家，比上一年增加了70家。 2002年，全国亿元市场成交额为19840亿元，比上年增长了12.1%。截至2002年末，全国出租摊位数上千个的大交易市场有550家，家具市场、建材装饰材料市场、小商品市场的摊位出租率均达90%以上。商品交易市场的蓬勃发展为国民经济的发展作出了巨大贡献。 随着经济的持续发展和对外开放步骤的加快，我国的摊位制建材市场面临着巨大的冲击和挑战。一些属于集贸市场、摊位租赁市场等传统市场形态的经营份额正逐渐被仓储超市、专业店销售、品牌专卖、直达供货、代理配送、网上交易和电子商务等现代流通方式和流通工具取代。目前普遍的小业主或经营者在建材交易大市场中利用有限的资金，承租有限的面积，经营有限的品种的流通方式已经带来一系列的问题，如：经营分散，市场管理混乱；信誉度差，假冒伪劣现象严重；质量不能保证，服务不能跟上；资金规模小，经营品种单一，抗风险能力差等。在规模化、规范化并拥有现代流通技术的大型建材超市（专业店）的冲击下，这种初级流通方式若不加以改革和创新，将难以生存和发展。 显然，大型建材超市（专业店）的到来将加速淘汰一些不成规模、经营不善的小型传统建材市场，但整个传统建材市场并不会完全被建材超市（专业店）替代，更不可能因此而消失。如在建材超市业态发展相对成熟的上海，目前建材超市占建材市场份额也不过17%18%，其它已有建材超市的大城市更有不足2%、1%，广大中小城市的建材流通仍为传统市场占绝对主导地位。多样化、多层次的消费者需求是不同业态共存于市场的客观要求，这里面更有市场本身发展的一种客观规律性。 本报告认为，在多种业态共存的激烈的市场竞争中，传统建材市场的主导地位将削弱。同时，在优胜劣汰的自然规律作用下，一批注重管理、经营多样、服务配套、质优价低的建材市场将崛起巩固壮大，除保留其自身原有优势外，通过学习和创新，不断汲取先进的经营管理技术、方式和手段，顺应现代流通发展要求，继续在建材流通业中占有重要位置。这些市场的社会价值还体现在将极大推动我国建材流通行业整体素质的提高，改变目前国内建材市场“散、小、弱、乱”的格局，做大做强整个建材市场。 二、区域投资环境分析 （一）、苏州地区商贸流通发展概况 近年来，苏州市消费品市场呈现繁荣景象，住房装饰、汽车、餐饮等新的消费热点日趋明显。新型业态争相推进，继大卖场、连锁店、直销店、主题商场之后，连锁百货进入苏州，商贸流通业形成新格局。 2002年，苏州全市实现社会消费品零售总额451.6亿元，比上年增长15.3%，增幅比上年提高2.8个百分点，为1996年以来增幅最高，比全省平均水平高出3.2个百分点，该市零售总额占全省的14.04%，比上年增加0.39个百分点。其中，批发零售贸易业零售额338.7亿元，餐饮业零售额67.1亿元，分别比上年增长14.4%和36.9%。从规模以上贸易业零售额情况看，建筑及装潢材料类激增3.3倍；汽车类增126.4%；家具类增88.4%；通讯器材类增75.8%；石油及制品类增44.5%；城市消费品零售额317.1亿元，农村消费品零售额134.5亿元，分别比上年增长16.1%和13.5%。 截止到2002年末，苏州市拥有各类商品交易市场830个。在各类市场中，消费品市场720个，2002年成交额719.76亿元，比上年增长7.2%；生产资料市场110个，2002年成交额134.49亿元，比上年增长2.7%；商品交易市场成交总额为854.25亿元，比上年增长6.5%。 （二）、项目区域装饰建材市场调查 根据初步设想，本项目服务区域主要为苏州市区、吴江市以及临近周边地区。以下主要侧重对苏州地区的消费品及装饰建材市场现状进行初步调查。 1、消费品市场总体情况 在苏州市现有720个消费品市场中，农副产品市场数量占绝对比重，达442个，消费品综合市场、工业消费品市场的数量分别为132个、139个，另有其它市场7个。消费品综合市场分地区分布以昆山最多，达到61个，市区有32个，统计指标中没有吴江市的数据；工业消费品市场以市区居多，达到55个，吴江市有16个，在苏州所辖五个县级市中仅次于常熟。 从市场成交额来看，2002年苏州市消费品综合市场、农副产品市场、工业消费品市场分别达到111.49亿元、172.26亿元、398.40亿元。以平均单个市场成交额排位，工业消费品市场位居第一，平均每个市场成交额28662万元；消费品综合市场、农副产品市场平均每个市场成交额分别为8446万元、3897万元。 2、装饰建材市场基本概况 苏州地区第一家大规模的建材批发市场是于1992年成立的金屋建材市场。金屋建材市场采用的是摊位出租、厂商直接入住式经营模式，这种模式的优势在于减少了流通中的中间环节，货品价格相对低廉。经过短短几年的发展，金屋建材市场的销售份额很快占到了整个苏州市场的一半以上。在以后的几年中，苏州装饰大厦、凤凰美通建材市场、石路国际商城建材超市、家乐居装饰大厦、好美家建材超市、华东装饰城等一批规模较大的建材销售企业相继成立。十多年来，这些市场的发展兴衰不一。 进入新世纪后，一批新的建材流通市场发展起来。2001年6月，英国百安居建材超市落户苏州，这是苏州首家外商投资的大型建材超市。2002年，中翔装饰城和大江南建材市场又相继开盘。目前为止，苏州已经有近十家规模较大的建材市场。从苏州城区范围来看，以古城区为中心，东面有百安居建材超市、凤凰美通建材市场；西面有家乐居装饰大厦、大江南装饰广场，石路国际商城建材超市；南面有华东装饰城、好美家建材超市；北面有中翔装饰城。另外，在苏州城区的一些街道两侧也逐渐集中起了许多销售建材的店铺。 由此看来，苏州的建材市场已经形成了一定的规模和数量，但也表明竞争日趋激烈。 据初步调查，苏州地区部分装饰建材市场情况参见表2-1。 苏州地区部分装饰建材市场概况苏州地区部分装饰建材市场概况 序号市场名称经营面积摊位数商户数年交易额（亿元）经营品种1金屋装饰城1000002400120015建材、装饰、材料2东吴夹板市场1000050501夹板3姑苏建材50001201208建材、装饰、材料4梅巷铝合金市场12000040401.2建材5蠡口家具市场5000002500200035家具6华东装饰城650001200086023建材、装饰、材料7好得家装饰城450001200120040建材、装饰、材料三、项目市场发展影响因素分析 以下主要从苏州的城市总体发展、服务业发展、居民生活消费水平等方面对项目市场发展影响进行分析。 （一）、城市总体发展 1、苏州市发展 苏州位于长江三角洲中部、江苏省南部，是我国著名的历史文化名城和风景旅游城市，同时也是我国经济、科技、教育发达的城市之一。现辖常熟、张家港、昆山、吴江、太仓5个县级市，沧浪、平江、金阊、吴中、相城、虎丘及高新区（2002年合并）、工业园区等7个区，共有121个乡镇。全市总面积8848.42平方公里。平原占54.8%，水面占42.5%，丘陵占2.7%。总人口583.86万人。市区面积1649.72平方公里，人口220万人左右。改革开放后，苏州确立了“科教兴市、外向带动、可持续发展”战略，形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。2002年，苏州市实现国内生产总值2080.37亿元，人均国内生产总值达35733元；财政收入290.82 亿元；出口总额185.21亿美元；实际利用外资48.14亿美元。2002年苏州的国内生产总值在全国各大城市中名列第五，居上海、北京、广州、深圳之后。 根据2003年苏州市政府工作报告，确定新一届政府工作的总体目标为：统筹城乡经济社会发展，提升制造业，壮大服务业，建设现代农业，推进新型工业化；增创开放型经济新优势，大力培育具有自主知识产权的规模型企业，加快发展私营个体经济，全力构建“三足鼎立”格局；整合资源、调整结构，构建中心城市与五个县级市各具特色、相得益彰的“六大经济板块”。加快市场化、国际化、信息化、城市化、法治化进程，营造开放有序、透明高效的经济运行环境，明礼诚信的人文环境，最为适宜的人居和创业环境，构筑更高发展平台，提高人民生活质量，全面建设高水平的小康社会，为2010年率先基本实现现代化奠定坚实基础。 在城镇布局上，苏州市提出要构建以基础设施网络为纽带，以苏州市区为中心、5个县级市城区为副中心，功能互补、特色鲜明的现代化区域城市框架和“六大经济板块”。2007年，市区、县级市城区和重点中心镇的建成区总面积比2002年翻一番。可以预见，在苏州市社会经济持续快速增长的背景之下，政府对吸引外资、发展服务业的重视及一系列配套举措的实施，加上城市化带动，今后一段时期该市的商贸流通将获得快速发展。2、吴江市发展 吴江市位于江苏省的最南端，紧傍上海、苏州、杭州中国南方三大著名城市，是江苏、浙江、上海两省一市交会的金三角地区。该市北距苏州市区9公里，东临上海虹桥机场85公里。境内205省道及连接沪宁、沪杭高速公路的苏嘉杭高速公路纵贯南北，京杭大运河、太浦河直通上海港和长江几大主要港口。吴江拥有极为优越的地理位置。 近年来，吴江市紧紧围绕富民强市目标，突出经济建设这个中心，开拓创新，团结奋进，不断取得新发展。2002年，全市共完成国内生产总值234.56亿元，比上年增长15.3%（按现行价，下同）；财政收入 22.39亿元，比上年增长46.43%；全年实现工业总产值643.87亿元，比上年增长41.5%；商贸流通业持续增长，社会消费品零售总额43.97亿元，比上年增长14.7%。 本项目所在地吴江经济开发区的建设同样不断推进。该开发区19982002年累计合同利用外资20亿美元，到帐外资8.26亿美元，建成区面积从4平方公里扩大到21平方公里，企业个数从40多家发展到280多家。开发区的功能不断完善，吸引外商投资的承载能力和辐射能力不断增强。 根据苏州市构建中心城市与五个县级市的“六大经济板块”设想，吴江作为板块之一、副中心城市，将基本建成要素聚集明显、基础设施良好、城市管理到位、服务体系健全、发展特色鲜明的中等城市。对于今后的发展，吴江市已经确立实施开放带动、城市化、科教兴市和可持续发展四大战略，加大改革创新力度；提高对外开放水平，打造“吴江速度”，加快结构调整，提升经济运行质量；形成五大板块经济新优势；把富民放在更加突出的位置；全面发展各项社会事业，强化精神文明和政治文明建设，努力把吴江建设成为高水平的小康社会，并力争率先基本实现现代化。 本项目拟建的苏州（吴江）华东国际商贸城华东建材五金城地处吴江经济开发区，紧邻苏嘉杭高速公路吴江出入口，交通优势明显。依托苏州市、吴江市及吴江经济开发区的快速发展，项目发展拥有良好的外部条件。 （二）、服务业发展在物流及服务业发展上，苏州市提出要发挥区位、交通、港口等优势，重点发展现代物流业，高标准建设一批物流园，建成长江三角洲地区重要的物流中心；培育住房、汽车、信息和非义务教育等消费热点，加快会展、商务服务、居民服务等服务业发展，基本建立与现代制造业和现代农业相配套、与城市化进程相协调、与国际市场相对接、与城乡居民需求相适应的服务业体系。 根据苏州市服务业发展“十五”计划纲要，规划到“十五”期末，苏州市的服务业增加值达到147亿元，年均递增12%，占国内生产总值的比重达到40%；服务业从业人员达到 15万人，占全社会从业人员的35%。根据苏州市商贸“十五”规划，到2005年全市社会消费品零售总额将达到560亿元，其中市区166亿元、县区394亿元；商品交易市场成交额将达到1100亿元，其中消费品市场成交额815亿元、生产资料市场成交额285亿元。对于各县（市）商业网点布局，商贸规划要求以市区商业中心为一类商业区，以中心乡镇为二类商业区，结合城市改造和小城镇建设，不断增强一类和二类商业区的服务功能。兴办一批富有特色的消费品市场。 对于服务业的发展，吴江市提出要全面推动再上新水平，加快形成与经济社会发展相吻合、与城市化进程相协调、与城乡居民生活相适应的服务业体系。要加快发展商贸流通业。继续做大做强商贸中心。要提高专业市场的水平，扩大专业市场的覆盖面和辐射带动作用。 此次拟在吴江经济开发区投资建设的商贸流通项目定位于组合式装饰建材专业市场。该项目考虑了苏州及吴江的区位条件，结合该市服务业特别是装饰建材市场发展趋向，立足于功能集聚、形成规模效应，在苏嘉杭高速公路吴江出入口、京杭大运河与吴凇江交汇处建成区域性装饰建材集散中心和消费中心。其发展设想与苏州市服务业及商贸规划的总体方向相吻合，并将促进当地相关产业、产品结构的调整，推动商贸服务业进一步发展。（三）、居民生活消费水平改革开放以来，苏州经济和社会都发生了巨大变化，人民生活水平不断提高。根据城镇住户及农村住户抽样调查资料，2002年市区居民人均可支配收入10617元，比上年提高10.2%（注：2002年市区居民人均可支配收入为新口径，比上年同期增长为同口径），农民人均纯收入6140元，比上年提高5.9%，市区居民人均消费支出7682元，农民人均生活费支出4229元，分别增加5.7%和2.5%。城乡居民储蓄存款余额首次突破1000亿元，达到1164.33亿元。居民消费价格指数稳中略升。收入和支出水平均居全省第一。 有关苏州市人民生活的部分年份指标情况参见表2-2 （苏州市人民生活部分年份指标统计） 指标年度市区人均可支配收入（元）市区人均消费支出农民人均总收入农民人均纯收入农民人均生活支出全市居民储蓄余额（亿元）19902150 180520651664141673.3320009274 7027645654624073803.70 2001105157270672557964127936.94 20021061776827202614042291164.33总体而言，苏州地区的人民收入水平近年来保持着持续稳定增长。从收入构成看，工薪收入是城镇居民收入的最主要组成部分。人们的购买力不断增强，为居民个人实施消费奠定了坚实基础，也为推动包括本项目在内的市场发展带来了机遇。四、项目市场需求预测 根据本项目初步定位，项目市场范围以苏州地区为主，包括市区、吴江市及邻近县市，并努力扩展至上海、浙江等临近周边省市。鉴于项目市场仍以辐射苏州地区为主，以下主要侧重对苏州地区的装饰建材市场需求进行初步预测，并在此基础上，对项目拟开发的物业需求进行分析预测。（一）、装饰建材市场需求预测 在以下预测苏州地区的装饰建材市场需求时，分别考虑装饰建材市场成交额和装饰建材市场容量，相应采用比例推算法和分类估算法预测。这两个数据范围存在一定重合，可从不同角度提供借鉴。 1、装饰建材市场成交额 2002年苏州市消费品综合市场与工业消费品市场成交额合计达到509.89亿元，占该年消费品市场成交总额的70.84%。根据已有市场资料，初步估计目前苏州地区各装饰建材市场成交额约占该市消费品综合市场与工业消费品市场成交总额的30%左右。 根据苏州市商贸“十五”规划，到2005年苏州市商品交易市场成交额将达到1100亿元，其中消费品市场成交额815亿元。若以2005年消费品综合市场与工业消费品市场合计成交额达到该年消费品市场成交总额的75%、其中装饰建材市场成交额比重达到35%估测，预计该年苏州地区的装饰建材市场成交额可超过210亿元。 2、装饰建材市场容量 建筑装饰的需求主要来源于两方面，一是新竣工房屋，包括房地产开发、农村自建用房、厂区、企事业单位基本建设等，二是现有房屋的改造、装潢。其中，新竣工房屋是装饰建材市场上的主要消耗者。鉴于目前苏州地区的装饰建材市场容量尚无准确的统计数据，以下主要从该市2002年各类竣工房屋的装饰建材费用着手，并考虑其它房屋的装饰建材市场容量，从而估算出2002年苏州地区的装饰建材市场容量。在此基础上，结合当地房地产装饰发展趋势，推算出项目正常年的苏州地区装饰建材市场容量。A、房地产开发竣工房屋装饰建材费用估算 有关统计资料表明，因房屋用途的不同，所装修的档次也不同，装修价格差别较大。据有关调查，对于住宅类房屋，目前消费者可接受的装修单价以400800元/平方米的区间相对比例较高，占75%以上；中高档装修和简单装修作为两极，这部分消费群在装修市场中所占比例均不高；高档公寓、复式住宅、别墅、样板房等装修价格较高，中高档装修价位在10001500元/平方米。 结合苏州地区社会经济发展水平，以2002年苏州市房地产开发房屋竣工面积统计数据为基数，对有关房屋装修装饰过程中的建材基准价格及其潜在的装饰建材费用进行估算，参见表2-3。其中，住宅作为房地产开发的主体，还应按别墅、高档住宅，经济适用房，普通住宅等住宅类别进一步划分，但因缺少相关统计数据，本报告在估算住宅装饰建材费用时未按住宅类别细分，暂取600元/平方米估算所有竣工住宅的综合平均装饰建材费用；办公楼、商业营业用房、其他用房基准装饰建材基准价格分别暂按1000元/平方米、1500元/平方米、800元/平方米估测。 房地产开发竣工房屋装饰建材费用估算类型面积（）装饰建材基准价格（元/）装饰建材费用（万元）住宅4649430600278965.8办公楼4183510004183.5商业592877150088931.55其他29634480023707.52合计B、其它竣工房屋装饰建材费用估算 除了房地产开发统计的竣工面积，还有基本建设、更新改造、城镇集体及其它投资房屋竣工面积。2002年苏州市除房地产开发外的房屋竣工面积达到354.51万平方米。若以综合平均装饰建材费用600元/平方米估算，这部分当年竣工房屋的装饰建材费用可达到21亿元。 鉴于当年竣工房屋并非100%实现装修，有一定比例的空置或闲置，暂按85%考虑当年竣工房屋实际装修比例，在A、B合计基础上估算2002年苏州市竣工房屋装饰建材费用约为50亿元。 C、其它房屋装饰建材费用估算 近年来，苏州市二手房交易市场十分活跃，二手房装修占有相当比例；市场上存在不少竣工一年以上、但在2002年才开始装修的房屋；许多单位对自有办公楼、经营用房进行内部装修改造。这些均对装修装饰材料产生较大的需求。对于其它房屋装饰建材市场需求，本报告暂按当年竣工房屋装饰建材费用的80%考虑，则2002年这部分市场容量约为40亿元。 综合以上A、B、C三部分分析，本报告估算2002年苏州本地消费的装饰建材市场容量约为90亿元。根据目前国内装饰市场发展趋势，装饰建材消费作为国内新兴的朝阳消费形式，若考虑苏州地区装饰建材市场年增长速度以20%计，则本项目在两年后建成时，苏州地区装饰建材市场容量将达到130亿元。需要说明的是，以上是基于苏州当地消费市场的分析，而未考虑位于苏州的装饰建材市场对域外（即苏州地区以外）的辐射作用。实际上，由于苏州地处长三角中心区域，紧邻上海和浙江，交通便利，苏州的装饰建材市场有相当一部分承担着装饰建材的对外集散、中转、过境等功能，尽管最终消费是发生在域外，但相应发生的交易额应纳入苏州地区范畴，估计这部分市场容量可达苏州本地消费市场的三分之二以上，则预计2005年苏州地区装饰建材市场总容量可达到200亿元。（二）、物业需求预测 本项目建设单位苏州鹏云置业集团有限公司在苏州地区投资建设有包括苏州华东装饰城、华东好得家建材商城等在内的多家装饰建材市场，所开发的物业均租售完毕，各市场经营业绩良好。通过多年的合作，公司与来自浙江、上海及苏州本地的经营客商已经建立起广泛的联系。 本次拟开发的苏州（吴江）华东国际商业城华东建材五金城地处苏嘉杭高速公路吴江出入口、京杭大运河与吴凇江交汇处，区位优势明显。该市场立足于公司已有开发经验，同时在规模、功能、品种、服务等方面更强调以顾客需求为中心（这里的顾客包括入驻的经营商户和前来购物的消费者），市场定位、经营模式、开发品种、规划设计、服务配套等均建立在较高起点上。 从前述调查可知，目前苏州地区装饰建材市场的竞争还是相当激烈，但并意味着市场本身就已经被充分挖掘。目前已有不少客户已经确定或有意向入驻华东建材城，其中有不少来自苏州地区的其它装饰建材市场，如苏州装饰城、金屋市场、姑苏建材城等，拟承租或购买面积超过10万平方米，初步计划经营额超过20亿元。 随着社会经济的发展，人们生活水平的极大提高，苏州地区的商贸流通尤其是装饰建材市场还将继续发展，市场规模总量在今后一段时期将会以较大增幅迅速扩大。在此背景下，通过合理确定项目市场定位、开发规模、营销策略及其它一些举措的跟进，本次拟开发的苏州（吴江）华东国际商业城华东建材五金城物业需求前景看好。第三部分 项目定位分析一、项目立基分析 （一）、工程基地概况 一期总占地面积：约13.68万 一期总建筑面积：约20万容积率：1.49 一号地块占地面积：60743.4 建筑面积：93312 建筑占地面积：25704建筑密度：42.3% 容 积 率：1.536 道路广场面积：22879.2 绿地面积：12160.2 绿 化 率：20%左右 （二）、项目优劣势（SWOT）分析 1、项目优势： 项目总体规划大，150万方自成中心的前景富有吸引力； 项目独特的区位优势，将极具辐射力； 项目有期强大的市场支撑，产业配套优势明显； 后期住宅项目的规划，物流园、展销中心的规划为项目整体形象及气势增加多重吸引力； 该项目为本区域（吴江开发区）首个超大规模商业多用途项目，本区域内无竞争项目，具有垄断性影响力；江陵东路有待开盘项目左岸新都，未来规划项目有汽贸汽配城（600亩）、嘉业住宅项目（约20万平方米）、浙江项目城（约1300多亩）等，各项目启动势必将江陵东路地段连环炒热，区位升值可能性大，升值空间诱人； 整体项目开发周期长，但项目一期工程建设周期短，06年春天即可开业的计划项目的前瞻性有保障； 项目东靠苏嘉杭高速，大交通便捷。 2、项目劣势 一期项目与吴江恒大装饰广场有一定的竞争； 本区域人口相对较少，待建项目均处于立项阶段，持观望后发制人的态度，导致该区域市场冷清； 当前无公交，小交通不便； 区域的接受度有待市场