恒大地产：千亿销售目标可期.doc

恒大地产：千亿销售目标可期曾以中国地产黑马形象出现的恒大地产稳健发力，其核心数据呈现赶超对手的态势。该集团新近发布的2013年中报数据显示，截至6月底，公司总资产大增38.6%至2745.9亿元，蝉联香港内房企第一；营业额419.5亿元跃升全国第一；净利润增15.8%至65.1亿元，创下历史新高。与此同时，该集团规模仍在不断膨胀，公司上半年在建面积3767.1万平方米，竣工面积970.8万平方米，已进入140个城市，拥有262个项目，各项指标均超过同行，名列前茅。恒大地产的快速壮大除了在业绩上直接体现，更凸显出该公司在内部管控方面超强的平衡能力。今年上半年，该公司净负债率锐减37.7个百分点，现金余额增69.6%至419.7亿元，达上市以来最高水平；可动用资金总计超800亿元。美银美林发布报告称，恒大地产全国布局广泛，预计其于2013年将继续为城镇化的最大受益者，恒大地产今年合约销售额将增20%，达到1100亿元，维持公司买入评级并将目标价升至5.75港元。海通国际也称，恒大地产持续深耕刚需旺盛城市，以高性价比产品顺应市场及政策，薄利多销，契合刚需。给予其买入评级，因其专注刚需市场，产品标准化领先企业，潜力城市项目占比高，且估值有吸引力。半年净利创新高恒大地产8月26日发布上半年未经审核的中期业绩公告，今年上半年，恒大地产营业额从2012年同期的370.4亿元上升13.3%至419.5亿元，其中房地产开发分部的营业额为412.9亿元，占比达98.4%。公告显示，上半年恒大地产净利润从2012年同期的56.2亿元上升15.8%至65.1亿元，股东应占利润从2012年同期的56.6亿元上升10.2%至62.4亿元。扣除投资物业的评估增值的核心业务净利润从2012年同期的38亿元上升22.6%至46.6亿元。值得注意的是，恒大地产上半年净利已经超过万科，仅次于中海地产。数据显示，今年上半年，万科实现净利润45.6亿元，同比增长22.3%；中海地产实现净利润110.3亿港元(约合人民币87亿元)，同比增长31.6%。此外，截至2013年6月30日，恒大地产总资产从2012年末的2389.9亿元增加14.9%至2745.9亿元，股东权益从2012年末的382.6亿元增长25.2%至479.1亿元。恒大地产的净负债率由2012年6月30日的96.1%或2012年末的84.2%大幅下降至2013年6月30日的58.4%。公告还显示，截至2013年6月30日，恒大地产持有现金总额419.7亿元，较2012年年末上升69.6%。恒大地产称，连同未动用之银行融资额度人民币394.8亿元，拥有可动用资金人民币814.5亿元，资金状况充裕。资料显示，恒大产品结构里，中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品仅占15%，这使得该公司产品的单位产出率并不高。其核心业务利润率排在十大龙头房企末位，远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%，但通过薄利多销以量取胜，上半年净利润65.1亿元，是万科的1.4倍，用最低的利润率创下了高利润，巩固中国最薄利多销房企地位。恒大集团董事局主席许家印在各类场合多次提到：恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。全国布局臻于完善经过规模上的快速扩张，恒大地产已经开始试图完善自己棋盘上的布局。该集团在26日发布中期业绩报告时透露，未来将加大在一线城市的开拓力度，从而平衡其一、二、三线城市的比例，以确保较快的周转率和较高的盈利水平。数据显示，恒大地产上半年拿地34幅，分布在29个城市，总建筑面积约1500万平方米，同比减少16%；不过，拿地楼板价达到1687元/平方米，同比增74%。总价108亿元，同比大增89%。楼板价的提高主要是因为拿地比例中二级城市的比例从去年的13%提高到了38%。恒大地产管理层也透露，今年将持续优化土地结构：一方面新增土地储备向一二线倾斜，另一方面三四线城市主要选择核心地段，即离市中心1公里的地块。截至上半年底，集团总土地储备为1.45亿平方米，分布在140个城市，共262个项目，版图扩张到除台湾省外的所有省级行政区。其中，处于预售状态的共197个项目。事实上，从今年初开始，恒大地产的关注重心转向一二线城市已露出端倪。今年上半年，该公司新获取项目34个，其中位于一二线城市的项目占比为38.2%，较2012年上半年的新收购项目上升10.6%。在此之前，恒大的大部分项目依然集中在二三线城市，一线大城市占比较小。例如今年上半年该公司446.1亿元的合约销售额中，一线城市人民币3.8亿元或占比0.9%，二线城市人民币207.8亿元或占比46.6%，三线城市人民币234.5亿元或占比52.5%。尽管二线城市与三线城市的比重相当，但一线城市的比例提升空间较大。该集团管理层也称，集团未来仍会加大在一二线城市核心地段的项目拓展，以达到一二线城市布局与三线城市布局之间的平衡。例如今年9月4日，恒大以40亿获得北京豆各庄地块，成为其进入北京后的第二个项目。此前的7月3日，恒大以37.6亿元拿下限房价的沙河地块后，其北京公司也火速成立。可以预见，随着一二线城市项目比重的增加以及全国布局的合理与完善，恒大地产在净利率和毛利率方面的表现将进一步趋好。该集团披露的财务数据显示，该集团上半年净利率为11.1%，毛利率为27%。该集团也表示，开拓一线城市的项目比重，也是从提高集团盈利能力方面考虑的，预计布局更加合理后，集团的净利率能够达到15%的理想水平。冲击千亿军团在望恒大地产在规模上的扩张除了体现在布局以及项目数量上，其销售势头的凌厉表现，也折射出其不断进取的野心。恒大地产上半年获得446.1亿元合约销售额，同比上升27.3%，完成全年合约销售计划的44.6%，合约销售建筑面积664.7万平方米，同比上升15.2%，合约销售均价达到6712元/平方米，较2012年同期上升10.5%。而该集团日前发布的8月份营销数据显示：当月销售额114亿元，单月销售额再超百亿并创多年楼市金九银十前夕销售新高；销售额同比上涨58.8%，环比上涨40.6%；销售面积167.6万平方米，同比上涨41.8%，环比上涨47.0%。今年18月，该集团已累计销售金额641.2亿元，同比上涨27.1%，完成全年千亿元目标64.1%；累计销售面积946.2万平方米，同比增长14.3%。值得提及的是，该集团在销售冲量的同时更加注重销售单价的提升。今年上半年，该集团合约销售均价6712元/平方米，较2012年同期上升10.5%。16月，恒大地产每个月成交均价均超过人民币6100元/平方米，6月份成交均价更达到人民币7310元/平方米。在前8月超额完成销售任务的同时，恒大地产在未来几个月的销售依然值得期待。下半年该集团可售货量多达1600万平方米，大约是上半年实际销售量的三倍，因此，在全国市场走势偏乐观的大环境下，集团全年销售有望突破1000亿大关。下半年，公司将按照预定计划新开40个项目，充足、优质的货量及楼市金九银十旺季到来，都给其业绩增长带来机会。对于千亿目标，许家印表示：凡是恒大定的计划，一定会超额完成。这意味着，中国房地产巨头的版图上，将再添一个千亿企业。正是凭借着领先行业的优质产品、稳健的财务水平、超前的城市布局战略以及准确的市场定位，恒大地产在严峻的市场环境下依然保持稳健快速增长态势，赢得了市场的认可，领跑中国房地产行业。曾以中國地產黑馬形象出現的恒大地產穩健發力，其核心數據呈現趕超對手的態勢。該集團新近發佈的2013年中報數據顯示，截至6月底，公司總資產大增38.6%至2745.9億元，蟬聯香港內房企第一；營業額419.5億元躍升全國第一；凈利潤增15.8%至65.1億元，創下歷史新高。與此同時，該集團規模仍在不斷膨脹，公司上半年在建面積3767.1萬平方米，竣工面積970.8萬平方米，已進入140個城市，擁有262個項目，各項指標均超過同行，名列前茅。恒大地產的快速壯大除瞭在業績上直接體現，更凸顯出該公司在內部管控方面超強的平衡能力。今年上半年，該公司凈負債率銳減37.7個百分點，現金餘額增69.6%至419.7億元，達上市以來最高水平；可動用資金總計超800億元。美銀美林發佈報告稱，恒大地產全國佈局廣泛，預計其於2013年將繼續為城鎮化的最大受益者，恒大地產今年合約銷售額將增20%，達到1100億元，維持公司買入評級並將目標價升至5.75港元。海通國際也稱，恒大地產持續深耕剛需旺盛城市，以高性價比產品順應市場及政策，薄利多銷，契合剛需。給予其買入評級，因其專註剛需市場，產品標準化領先企業，潛力城市項目占比高，且估值有吸引力。半年凈利創新高恒大地產8月26日發佈上半年未經審核的中期業績公告，今年上半年，恒大地產營業額從2012年同期的370.4億元上升13.3%至419.5億元，其中房地產開發分部的營業額為412.9億元，占比達98.4%。公告顯示，上半年恒大地產凈利潤從2012年同期的56.2億元上升15.8%至65.1億元，股東應占利潤從2012年同期的56.6億元上升10.2%至62.4億元。扣除投資物業的評估增值的核心業務凈利潤從2012年同期的38億元上升22.6%至46.6億元。值得註意的是，恒大地產上半年凈利已經超過萬科，僅次於中海地產。數據顯示，今年上半年，萬科實現凈利潤45.6億元，同比增長22.3%；中海地產實現凈利潤110.3億港元(約合人民幣87億元)，同比增長31.6%。此外，截至2013年6月30日，恒大地產總資產從2012年末的2389.9億元增加14.9%至2745.9億元，股東權益從2012年末的382.6億元增長25.2%至479.1億元。恒大地產的凈負債率由2012年6月30日的96.1%或2012年末的84.2%大幅下降至2013年6月30日的58.4%。公告還顯示，截至2013年6月30日，恒大地產持有現金總額419.7億元，較2012年年末上升69.6%。恒大地產稱，連同未動用之銀行融資額度人民幣394.8億元，擁有可動用資金人民幣814.5億元，資金狀況充裕。資料顯示，恒大產品結構裡，中端至中高端產品占70%，旅遊地產占15%，高端產品僅占15%，這使得該公司產品的單位產出率並不高。其核心業務利潤率排在十大龍頭房企末位，遠低於A股和香港上市房企的平均凈利潤率15%，但通過薄利多銷以量取勝，上半年凈利潤65.1億元，是萬科的1.4倍，用最低的利潤率創下瞭高利潤，鞏固中國最薄利多銷房企地位。恒大集團董事局主席許傢印在各類場合多次提到：恒大的利潤主要來自於超前的民生地產發展戰略，來自於超強的成本控制能力，來自於戰略合作夥伴(供應商、建築商)的讓利。全國佈局臻於完善經過規模上的快速擴張，恒大地產已經開始試圖完善自己棋盤上的佈局。該集團在26日發佈中期業績報告時透露，未來將加大在一線城市的開拓力度，從而平衡其一、二、三線城市的比例，以確保較快的周轉率和較高的盈利水平。數據顯示，恒大地產上半年拿地34幅，分佈在29個城市，總建築面積約1500萬平方米，同比減少16%；不過，拿地樓板價達到1687元/平方米，同比增74%。總價108億元，同比大增89%。樓板價的提高主要是因為拿地比例中二級城市的比例從去年的13%提高到瞭38%。恒大地產管理層也透露，今年將持續優化土地結構：一方面新增土地儲備向一二線傾斜，另一方面三四線城市主要選擇核心地段，即離市中心1公裡的地塊。截至上半年底，集團總土地儲備為1.45億平方米，分佈在140個城市，共262個項目，版圖擴張到除臺灣省外的所有省級行政區。其中，處於預售狀態的共197個項目。事實上，從今年初開始，恒大地產的關註重心轉向一二線城市已露出端倪。今年上半年，該公司新獲取項目34個，其中位於一二線城市的項目占比為38.2%，較2012年上半年的新收購項目上升10.6%。在此之前，恒大的大部分項目依然集中在二三線城市，一線大城市占比較小。例如今年上半年該公司446.1億元的合約銷售額中，一線城市人民幣3.8億元或占比0.9%，二線城市人民幣207.8億元或占比46.6%，三線城市人民幣234.5億元或占比52.5%。盡管二線城市與三線城市的比重相當，但一線城市的比例提升空間較大。該集團管理層也稱，集團未來仍會加大在一二線城市核心地段的項目拓展，以達到一二線城市佈局與三線城市佈局之間的平衡。例如今年9月4日，恒大以40億獲得北京豆各莊地塊，成為其進入北京後的第二個項目。此前的7月3日，恒大以37.6億元拿下限房價的沙河地塊後，其北京公司也火速成立。可以預見，隨著一二線城市項目比重的增加以及全國佈局的合理與完善，恒大地產在凈利率和毛利率方面的表現將進一步趨好。該集團披露的財務數據顯示，該集團上半年凈利率為11.1%，毛利率為27%。該集團也表示，開拓一線城市的項目比重，也是從提高集團盈利能力方面考慮的，預計佈局更加合理後，集團的凈利率能夠達到15%的理想水平。沖擊千億軍團在望恒大地產在規模上的擴張除瞭體現在佈局以及項目數量上，其銷售勢頭的凌厲表現，也折射出其不斷進取的野心。恒大地產上半年獲得446.1億元合約銷售額，同比上升27.3%，完成全年合約銷售計劃的44.6%，合約銷售建築面積664.7萬平方米，同比上升15.2%，合約銷售均價達到6712元/平方米，較2012年同期上升10.5%。而