逐步推进改革的房产税.doc

浅析房产税的逐步推进改革摘要：2008年的蜗居，再到8.31号中国政府网全文公布了国务院批转发展改革委的通知，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。在近期关于房产税起起落落的大讨论中，这9个字的论述作为权威调控部门的标准提法，意味深长，那么怎样来理解与操作呢？关键字：楼市，房屋空置率，调控设计房产税推进改革的背景楼市 “空置”之说成为当今房产市场的热点话题，6540万套空置住宅及1457块闲置土地，让整个房地产市场炸开了锅。而推进房产税的改革，必然会引起地产商或者有房的投资者大量抛售中的空置房。因为炒房者会减少手中的房源，加大市场的供给，而投机需求被抑制了，供给相对于需求增加，从这种意义上说，推出房产税会使房价下降，但最终会不会转嫁结普通老百姓，这个是一定的。房屋空置率是反映房地产市场是否过热的重要指标，政府应尽快通过征收房产税等措施加以调节。加州大学圣迭戈分校的经济学教授、世界计量经济学会院士罗杰.戈登在世界经济学大会上接受网易财经采访时表示，他的一位美国朋友在中国长期居住，家庭支出的绝大部分都用以在中国买房。他说：“如果房价连他们都无法承担，又遑论中国的年轻人呢？而与此同时，我最近在China Daily上看到，北京的住房空置率已经达到60%，这是惊人的数据，在美国可能只有5%。在我看来这就是泡沫。”他同时指出，地方政府过去对房价高企也起了助推作用，现在应重新审视其在房产市场中应该扮演的角色。如此的空置率，而房产市场还是如此火爆，政府是一定会推进相应的体制改革来调整市场，调控经济就是逐步推进房产税改革。国家统计局日前发布数据,2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,是2009年3月份16个月以来首次环比下降。房产税的推进改革，在8月份关于“三年内免谈房产税”的消息刺激下，地产板块全线上涨，整体涨幅超5%。但国家发改委随后称“三年之内免谈房产税”的讲话不代表国家发改委立场的表态，则让地产股再次受压。楼市成交量正随着“金九银十”的到来而逐渐恢复，8月份一二线城市成交量逐步反弹。受此刺激，地产股蠢蠢欲动，试图上攻。不料调控可能加码的迹象随之再次显现，地产股闻风变色，立马又陷疲软境地。调控加码已成多头最大的“心病”。如果房价仍然桀骜不从，那么政府可能打出房产税、房贷政策和预售款管理等一系列调控加码的“牌”，每打一张牌，对市场神经都是重大考验。以房产税成为最大“王牌”之应对业内认为，如果楼市今后出现价量齐涨，或者房价不再下降而成交量大幅反弹的情况，则房地产调控政策必然加码，之前传闻中的种种措施可能变成现实。而各种传闻的调控政策之中，房产税无疑是政府手握的最有杀伤力的武器，可说是调控牌中的“王牌”。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税，其实质同“物业税”相同，同样是对住房保有环节的征税。市场多头对于房产税的畏惧主要来自于：征收房产税之后，投资、投机需求将被大幅压缩，甚至改善型需求都会受到一定影响，这可能打破目前的供需平衡，价格或许下跌。房产税归根结底还是对于投资需求的压制，而这种压制比起目前众多短期抑制投资性需求的政策而言无疑更为深远和有效。当前，国内尤其是一、二线城市的投机、投资性住房占比节节升高，而不时曝出的空置房传言尽管并未得到证实，但空置房的大量存在已是不争的事实。空置房的存在，是由于没有房产税。中国房地产市场要实现长期稳定发展，应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税；其次从供给来看，应该提高土地利用率、提高土地容积率。房产税改革的一个重要目标是，将房产税逐步培育成地方政府财政收入的支柱税源，这也将厘清中央与地方财政关系，抑制因为扭曲的土地财政所带来的短期投资行为，因为，相较土地财政而言，房产税将能为地方政府带来更为持续稳定的税收收入。当前一线城市土地储备不足、二三线城市也面临用地紧张，土地财政的持续性令人担忧，这也成为各地方政府并不反对推行房产税的重要原因。而这加剧了市场多头对房产税的担忧。目前房价影响有两种说法，第一种逻辑是炒房者会把房产税会转嫁到需求方身上，从而会使得房价升高；第二种逻辑是说房产税增加了产权人持有房屋的成本，会逼迫着炒房人放出手中持有的房屋，从而增加市场供给，再加上前段时间出台的对需求方的限制，最后供给相对增加，需求相对减少，所以价格会回落。对房产税的调控设计综上，我们可以看到今年4月中旬，中央政府出台了严厉程度前所未有的房地产调控措施，尽管各地房屋成交量在调控作用下普遍大幅下滑，房价快速上涨势头初步得到遏制，但是房价并未出现实质性的松动，许多民众依然买不起房。尤其是8月中旬，部分城市的部分项目又开始涌动涨价的暗流，房地产市场调控取得的实效面临化为乌有的危险。这实际上也揭示出单单依靠提高投资客贷款成本这样的货币政策，难以起到有效降低畸高房价的效用。在这种情形下，有关方面应当如人们所期待的尽快开征房产税，通过税收政策加大房屋持有成本，挤压投资客的炒房获利空间，以达到尽快稳定乃至降低房屋价格的目的。 同时，开征房产税也有利于破除当前部分地方政府奉行的土地财政策略。由于难以从房地产市场获得稳定的税源，部分地方政府希冀通过地价上涨增加自身收入，而房屋价格与地价高低正相关，这就导致部分地方政府通过种种手段不遗余力地推高房价，并变相抵制与化解中央政府的调控政策。而开征房产税在物业持有环节征税，能为地方政府带来持续稳定的税收收入，变一次性的卖地财政为税收的细水长流，这也就有利于地方政府摒弃通过助推房价谋求增加收入的做法，有利于地方政府消弭变相抵制与化解中央调控政策的动机，从而有利于在更大程度上实现房价的稳定。 另外，各类房地产市场调控措施即便在较长时期内一直进行，也依然是一种相对短期的政策，而将房地产调控通过税收政策稳定下来，则可以使房地产调控成为一种长期性质的政策，有利于促进房地产市场调控的长期进行。 不过需要看到的是，由于开征房产税能为政府直接带来收入增长，因而政府在征收房产税上难免产生通过扩大征收范围等手段尽可能增加税源的欲求，这样就可能导致房产税偏离旨在进行房地产市场调控的初衷，导致部分原本不属于调控政策打击范围的民众利益受到打击。所以，开征房产税必须紧紧围绕旨在调控房地产市场这一初衷与目的进行，须在对