浅析2012年 1季度郑州房地产市场.doc

浅析2012年 1季度郑州房地产市场 2012年1月份郑州房地产数据分析 1 月份郑州市商品房市场供应量下滑，为 37.45 万平方米，环比下降 34.4%，同比下降 53%。1 月商品房市场供大于求，供求比达 1.89，在市场销售不景气的环境下，预计 2012 年供大于求的市场行情仍将持续一段时间。 1 月份郑州市商品房均价继 2011 年的低迷继续下滑，达 7107 元/，环比下降 10%，同 比下降 2.7%。预计随着调控政策的继续，郑州楼市仍会持续一段时间的低迷，未来一段时 间内房价会在买卖双方僵持中波动变化。 非商品住宅市场量价齐跌 纯商品住宅 1 月均价为 6572 元/ 连续四个月下滑后逆市而涨 除去经适房 1 月郑州市纯商品住宅共成交 14.64 万平米， 较去年 12 月有较明显的滑落， 环比下跌 61.8%，同比下跌 67.2%；纯商品住宅成交均价则在出现连续四个月的下滑后略有 上涨，本月成交均价 6572 元/，环比上涨 7.6%，同比下跌 8.7%。 区域市场分析 金水区商业销售最为火爆 1 月郑东新区商品住宅销售引领各区域 金水区商业销售最为火爆 各区域 1 月销售主要以住宅销售为主，郑东新区商品住宅销售引领各区域，销售面积 4.3 万，金水区、中原区商品住宅销量次之，分别销售 3.8、3.17 万。郑东新区办公物 业销售 1 万，居各区域首位。金水区商业销售最为火爆，销售面积 0.87 万。 1 月份二七区商业物业均价最高 办公物业以郑东新区成交均价最高 1 月份各区域商业物业均价引领各物业成交均价，其中以二七区商业均价最高，成交均 价达到 23910 元/，主要由万博商城项目拉升，项目 1 月备案成交均价高达 24511 元/。 1 月份办公物业以郑东新区成交均价最高，成交均价 13275 元/，区域内主要为升龙 广场办公物业的备案，拉升了整体成交均价。 2012年2月份郑州房地产数据分析 郑州市市区商品房批准预售面积10.36万平方米；商品住宅批准预售面积9.46万平方米；非住宅批准预售面积0.91万平方米。 市区商品房销售3890套（间）；商品房销售面积39.59万平方米；商品房销售均价为6643元/平方米。 市区商品住宅销售3492套（间）；商品住宅销售面积35.23万平方米；商品住宅销售均价为5945元/平方米。 市区非住宅销售398套（间）；销售面积4.36万平方米；非住宅销售均价为12286元/平方米。 市区二手房共成交960套（间）；成交面积为8.7万平方米；二手房均价为5190元/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据,下同）。 市区住宅二手房共成交938套（间）；成交面积为8.53万平方米；住宅二手房均价为5122元/平方米。 2012年3月份郑州市房地产数据分析 郑州市市区商品房批准预售面积53.43万平方米；商品住宅批准预售面积41.06万平方米；非住宅批准预售面积12.37万平方米。郑州市市区商品房销售7987套（间）；商品房销售面积77.13万平方米；商品房销售均价为6902元/平方米。郑州市市区商品住宅销售7370套（间）；商品住宅销售面积67.37万平方米；商品住宅销售均价为6010元/平方米。郑州市市区非住宅销售617套（间）；销售面积9.76万平方米;非住宅销售价格为13061元/平方米。郑州市市区二手房共成交1760套（间）；成交面积为15.66万平方米；二手房均价为5153元/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据，下同）。郑州市市区住宅二手房共成交1719套（间）；成交面积为15.14万平方米；住宅二手房均价为5041元/平方米。2012年一季度郑州房地产市场运行情况 数据分析1季度，全市房地产投资额164.5亿元，同比增长28.1；其中，住宅投资额108.7亿元，同比增长26.6。商品房新开工面积514.5万平方米，同比增长59.9；其中，住宅新开工面积367.9万平方米，同比增长54.2。商品房竣工面积177.4万平方米，同比增长28.6；其中，住宅竣工123.8万平方米，同比增长183.9。一、1季度房地产市场运行情况1. 房地产开发投资情况 1季度，全市房地产投资额164.5亿元，同比增长28.1%;其中，住宅投资额108.7亿元，同比增长26.6%.商品房新开工面积514.5万平方米，同比增长59.9%;其中，住宅新开工面积367.9万平方米，同比增长54.2%.商品房竣工面积177.4万平方米，同比增长28.6%;其中，住宅竣工123.8万平方米，同比增长183.9%.2.商品房投放情况1季度，全市商品房投放面积154.61万平方米，同比下降36.35%;其中，商品住房投放面积133.65万平方米，同比下降28.47%.市区商品房投放面积101.25万平方米，同比下降38.55%;其中，商品住房投放面积83.8万平方米，同比下降32.74%.3.商品房销售情况 1季度，全市商品房销售189.48万平方米，同比下降15.11%;其中，商品住房销售169.26万平方米，同比下降7.39%.市区商品房销售140.39万平方米，同比下降3.51%;其中，商品住房销售面积122.39万平方米，同比增长4.99%.4.商品房销售均价情况1季度，全市商品房销售均价为5947元/平方米；其中，商品住房销售均价为5261元/平方米。市区商品房销售均价为6802元/平方米；其中，商品住房销售均价为5957元/平方米。5.商品房累计可售情况 截止到3月底，市区商品房累计可售面积620.59万平方米，同比增长62.70%;其中，商品住房累计可售面积342.02万平方米，同比增长57.82%. 6.二手房交易情况1季度，全市二手房交易面积42.88万平方米，同比下降37.68%;其中，二手住房交易面积41.85万平方米，同比下降37.10%.二手房交易均价为4380元/平方米，其中，二手住房交易均价为4293元/平方米。市区二手房交易面积33.07万平方米，同比下降34.33%;其中，二手住房交易面积32.16万平方米，同比下降34.23%.二手房交易均价为5165元/平方米；其中，二手住房交易均价为5069元/平方米。7.保障性住房完成情况2012年，省政府向郑州市下达了50416套保障性住房开工建设任务。截至目前，有15个项目16703套保障性住房已开工建设，占省定任务的33%.二、1季度郑州房地产市场特点 1. 商品房销售量季度内呈现回升1季度各月份，市区商品房销售面积分别23.67万、39.59万、77.13万平方米，环比增长分别为-61.19%、67.25%和94.8%,成交量呈现出较为明显的回升态势。分析主要原因：一是1月份为传统的市场销售淡季，同时受春节长假的影响，部分购房者选择在春节过后的2、3月份集中签约。二是首套房贷款回归基准利率、存款准备金率下调银行获得新的贷款额度、信贷环境相对宽松等因素在一定程度上刺激了部分刚性需求客户，促使按揭购房的签约量增加。以3月份为例，商品住宅按揭付款方式占67%,较2月提高2个百分点，较1月提高6个百分点。三是开发商为了回笼资金，加大促销力度，如：特价促销、折扣优惠、赠送装修等营销手段。四是随着近期全国楼市相继出现成交量回升，楼市传导效应使得郑州购房者的消费信心逐步得到恢复，同时受郑州都市区和新型城镇化建设大力推进等因素影响，购房者的消费信心也在一定程度上得到提振。五是春节过后，国内一二线城市不同程度地出现了销售回暖迹象，在害怕“踏空”的心理驱使下，部分购房者加快了购房步伐。这在3月份表现的更为明显，当月商品住房销售量达到67.37万平方米，同比增长79.99%,是郑州实施限购以来月度销量的最高值。2.商品房投放量先减后增 1季度各月，市区商品房投放面积分别为37.45万、10.36万和53.43万平方米，环比分别为-21.18%、-72.33%和415.53%;其中，2月份的投放量是2009年8月份之后的月度最低值。进入3月份后，商品房投放量有所回升，分析主要原因：一是1、2月份，房地产公司因放假原因延后了预售手续的办理，节后集中进行预售备案；二是3、4月份是房地产市场的传统旺季，开发商主动加快推盘速度；三是受2月份郑州楼市销售形势好转的影响，开发商信心有所增强，趁势加推了部分房源。3.商品住房库存去化 受销售情况好转的影响，2、3月份市区商品房累计可售面积持续下降，环比分别为-4.32%和-3.70%.与1月底相比，3月底的商品房累计可售面积减少52.93万平方米，商品住房累计可售面积减少51.98万平方米，所减少的库存量基本上都是商品住房，这也从一个侧面反映出房地产市场销量的回升主要来自于刚性需求的拉动。4.二手房交易短时放量1季度各月，市区二手房交易面积环比分别为-42.12%、-0.17%和80.0%,购房需求有所释放。除受到商品房市场销量回升、购房心理变化等因素的影响之外，3月份，郑州市地税局发文宣布，将从4月份起调整存量房的计税标准，促使一些已成交尚未过户的业主集中办理过户手续，当月交易量相对于1、2月份而言增长明显，达到15.66万平方米。三、郑州房地产市场走势当前，郑州房地产市场出现的成交量回升是基于前期市场低迷基础之上的。按照楼市季节性特征来看，3、4月份属于上半年楼市交易的小旺季，2、3月份表现出的销售增长很大程度应归结于楼市季节性的销售回升和前期积累的刚性需求释放，因此目前断言楼市回暖为时尚早。同时，中央及相关部委多次强调当前楼市调控不会放松，因此，今后一个阶段还存在出现市场波动的可能。1.市场供应仍受到一定抑制 随着房地产市场进入销售旺季，加之各地楼市成交量回升带来的传导效应，在此基础上，开发商推盘的速度将有所加快。但目前房地产开发企业项目待售面积仍处于相对高位，且开发企业资金环境依然趋紧，融资难度较大，将会影响房地产项目的工程进度。2.刚性需求继续释放 虽然目前市场上观望情绪未能全部消散，但随着多家银行逐步落实对首套购房者的贷款政策，楼盘营销有针对性地瞄准刚性需求客户，未来一段时间刚性需求者这一市场交易主体将会表现的更加明显。 3.战略定位带来新机 郑州都市区和新型城镇化建设，为郑州房地产业发展带来巨大的空间和机遇。随着此项工作逐步进入实施阶段，旧城改造、城中村改造、合村并城、新城建设等各项工作的大力推进，郑州房地产市场将会出现新的活跃力量。四、有关建议1.对开发企业的建议 在目前的市场环境下，房地产开发企业要顺应市场变化，正确判断市场形势，找准定位，注重产品的“居住价值”,要在产品的品质、功能上下功夫。同时，利用目前出现的成交量有所回升的良好市场环境，合理定价、把握开发节奏、积极消化已有库存，满足市场需求。 2.对消费者的建议对于消费者，要正确了解房地产业各项政策，理清自身需求，从生活便利度、价格、户型等多方面进行考虑，选择适