及使用管理暂行规定》有关问题的实施办法.doc

大连市房地产管理局关于贯彻执行大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定有关问题的实施办法（大房局发200016号2000年2月15日）为加强住宅售后修缮资金（以下称维修基金）的管理，保障住宅售后房屋共用部位、共用设备和公共设施的维修养护、维护房屋产权人的利益，依据（大连市城市住宅区物业管理办法（大政发1999123号）和大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定（大政发1998151号，以下简称暂行规定），制定本实施办法。一、职责分工1市房地产管理局是全市维修基金计提及使用管理的行政主管部门。其所属的大连市住宅小区物业管理办公室（以下简称市物业办）负责指导、协调、监督、检查维修基金的管理与使用。2市住房资金管理中心（以下简称资金中心）负责维修基金的归集、存储、核算管理及保值增值，并委托代办银行提供维修基金的开户、存储、支取、计息、结算等金融配套服务。3市维修基金利息使用结算中心（设在房租集缴站，以下简称结算中心），负责维修基金利息及增值（以下统称维修基金利息）使用的核算、提取、划拨和维修基金及利息使用情况的日常查询工作。4中山、西岗、沙河口、甘井子区住宅小区物业管理办公室（以下简称区物业办），负责辖区内年度维修基金利息使用计划、年终维修基金利息使用分摊清单的审核，负责维修基金利息使用情况的监督检查和中修、大修工程质量的验收及纠纷调解工作。5住宅小区物业产权人委员会（以下简称物业产权人委员会）负责维修基金利息使用计划、维修工程预决算、维修基金利息使用分摊清单的审核和小修维修工程质量的验收。维修基金利息不敷使用时，还负责筹集维修资金。6物业产权人委员会或开发单位委托的物业管理企业（以下简称受托的物业管理企业）和售房单位（原产权单位，下同），负责房屋公用部位、公用设备和公共设施维修计划、维修基金利息使用计划的编制及帐务管理，定期向私有房屋产权人公布维修基金及利息的收支情况。二、维修责任7公有住宅出售率达40以上，共用设施、设备齐全的城市原有住宅区和出售率、入住率达50以上的城市新建住宅区，开发单位或售房单位，应于3个月内在市、区物业办协调、指导下，组建物业产权人委员会，选聘物业管理企业，负责房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修及更新。不按上款规定组建物业产权人委员会的，不得使用维修基金利息，房屋公用部位、共用设备和公共设施的维修责任及费用，由售房单位或开发单位承担。8公有住宅出售率不足40的城市原有住宅区和出售率、入住率不足50的城市新建住宅区，房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修责任，由售房单位、开发单位或其委托的物业管理企业承担。9承担房屋公用部位、公用设备和公共设施维修责任的单位，要依据国家、省和市关于城市房屋修缮、解险房屋管理和公有住宅售后维修养护等规定，加强对住宅售后房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。三、维修更新费用10房屋公用部位、公用设备和公共设施维修工程费、按省、市房屋修缮工程、各专项工程定额及相应的取费费率核算。材差按抽量补差实际计算，价格参照工程造价信息网定期公布的价格执行。11住宅售后房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修更新费用，私有房屋由私有房屋产权人承担，费用从维修基金利息中支付；若物业管理服务费构成含小修工程费的，小修维修工程费从物业管理服务费中列支。未建立维修基金或维修基金利息不敷使用的，按房屋产权人各自拥有房屋建筑面积比例分摊。与私有房屋异产毗连未出售的公有房屋，由公有房屋产权单位承担，费用从房屋租金中列支。12房屋公用部位、公用设备和公共设施由人为损坏或擅自改动的，其维修更新费用由责任人承担。13保修期内的房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修更新费用，从保修费中支付，严禁使用维修基金利息。具体工程项目的保修范围和期限及其维修责任，按国家、省和市关于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度规定执行。14城建、公用、电业、供暖、广播电视等专业部门承担的道路、路灯生活垃圾除运、上下水、供电、供暖、供气、有线电视等维修更新责任，按规定的职责分工执行。四、维修基金的缴纳15购房人在购买房改房交付售房款时，须按建筑面积每平方米20元的标准，缴纳购房人应缴纳的维修基金，存入资金中心指定的代办银行。代办银行为购房人开具个人维修基金专用交款书，并从售房单位售房款中，按届时房改成本价10的比例的比例，提取售房单位应缴纳的维修基金，连同购房人缴纳的维修基金，一并划入维修基金专户。16购房人在购买商品房首次交付售房款30日内，须按建筑面积每平方米40元的标准，开发单位须按届时房改成本价8的标准，一并将各自应缴纳的维修基金存入资金中心指定的代办银行。代办银行开具一式六联（大连市城市住房维修基金专用收据，其中第六联（交易所）由购房人在办理房屋所有权证时，提交给房地产交易所审验。购买与住宅异产毗邻的非住宅房，购房人和开发单位，须按本条上款规定缴纳维修基金。17暂行规定下发前购买房改房，购房人和售房单位应按暂行规帘）和本实施办法缴纳维修基金。购买商品房，购房人在办理商品房销售合同登记、房屋权属登记或房屋产权转移登记时，补缴应缴纳的维修基金；售房单位应缴纳的维修基金免缴。18开发单位、物业管理企业和房屋产权经营管理单位（以下统称收款单位），将收取购房人的维修基金，于本实施办法下发之日起6个月内，存入资金中心指定的代办银行。逾期，由受托的物业管理企业或房屋产权经营管理单位提供维修基金缴纳明细户清单，报区物业办审核、市物业办核准，转资金中心，从收款单位房改售房款中划转。无房改售房款或房改售房款不足划转的，物业行政主管部门应依据大连市城市住宅区物业管理办法第五十六条规定，提请人民法院强制执行。维修基金存入代办银行前，房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修责任及费用，由收款单位承担。19为确保维修基金的缴纳，开发单位在办理房屋拆迁批复手续时，按开发单位应缴纳维修基金总额的30，到市物业办缴纳维修基金预付款。房屋售完后，市物业办负责结算。20不按规定缴纳维修基金的，物业管理行政主管部门按暂行规定和大连市城市住宅区物业管理办法规定予以处理。其维修责任及费用，由不缴纳维修基金的责任单位（人）承担。五、维修基金帐户的设置及管理21维修基金应设置三级管理帐户。即：资金中心为一级收户；物业产权人委员会、售房单位或开发单位为二级帐户；私有房屋产权人为三级帐户。维修基金利息的使用管理，也应相应设置三级帐户管理。即：结算中心为一级帐户；物业产权人委员会、售房单位或开发单位为二级帐户；私有房屋产权人为三级帐户。22维修基金利息使用的帐务管理（见附件（略），住宅小区组建物业产权人委员会的，由物业产权人委员会委托的物业管理企业管理；未组建物业产权人委员会的，由售房单位或开发单位委托的物业管理企业代为管理。六、维修基金及利息的核算管理23维修基金应在银行专户存储，专款专用。维修基金的沉淀部分，资金中心可用于购买国债或法律法规准许的融资活动，但不得挪作他用。24维修基金利息的结算，1998年6月30日前，按银行一年定期存款利率计息；1998年7月1日后，按银行五年定期存款利率计息。利率按结息日人民银行挂牌利率执行。利息每年结算一次，结算日为每年6月30日。25资金中心于每年7月末，将维修基金利息划转到结算中心在同一银行设立的维修基金利息专户上。结算中心每季度向资金中心报送会计报表，接受资金中心的业务指导。七、维修基金利息的使用26维修基金利息专项用于房屋公用部位、公用设备和公共设施的维修及更新，不得挪作他用。27使用维修基金利息，按年度列支使用。每年年末，受托的物业管理企业、售房单位应编制年度维修基金利息使用计划。维修基金利息使用计划，组建物业产权人委员会的，须提交物业产权人大会或代表大会审议通过，报区物业办审核，市物业办核准后实施；没有组建物业产权人委员会的，报区物业办审核，市物业办核准后实施。28每年一季度前，结算中心凭市、区物业办审定的（小修维修工程费用划拨审批单，暂按建筑面积每年每平方米22元标准，将物业管理服务费构成不含小修维修工程费的小修维修工程款，划转到受托的物业管理企业或售房单位维修基金利息帐户上。公有房屋产权单位，按上款规定数额，将物业产权人委员会管辖区域内的尚未出售的公有房屋的公用部位、公用设备和公共设施的小修维修费，拨付给受托的物业管理企业。中修、大修工程，受托的物业管理企业或售房单位须按物业产权人委员会审核的，区物业办核准的工程预算的30，到结算中心办理预付款划转手续。工程竣工验收合格后，持经物业产权人委员会审核的，市、区物业办核准的工程决算书，到结算中心办理工程款划转手续。小修维修工程范围的界定，由市房地产管理局另行规定。八、统筹维修基金的使用29房屋灭失，售房单位缴纳的维修基金本金和利息结余，为统筹维修基金。统筹维修基金存入资金中心在代办银行为市物业办设置的统筹维修基金专户上。30统筹维修基金专项用于因不可抗力原因对房屋设备设施损坏的修复和电梯及消防设施更新的补贴。物业产权人委员会、售房单位或开发单位委托的物业管理企业使用统筹维修基金，须向市物业办提出申请，报市房地产管理局批准。九、维修基金利息使用核算分摊到户规则31维修房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、专用房间、下水管道、落水管和公共照明设施所发生的维修更新费用，以单幢住宅为单位，由单幢房私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按拥有房屋建筑面积的比例编算分摊到户。32维修电梯、避雷和消防设施所发生的维修更新费用，由使用设备相关的私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按拥有房屋建筑面积的比例核算分摊到户。二次加压供水设施维修及费用承担按政府有关规定执行。33维修非市政道路、庭院灯、绿化、建筑小品所发生的维修更新费用，以住宅小区为单位，由住宅小区内私有房屋产权人和公有房屋产权单位，按拥有房屋建筑面积的比例核算分摊到户。34维修户门以内私有房屋产权人自用部位和自用设备，包括水、电自用管线、卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台所发生的维修更新费用，由私有房屋产权人出资，不得从维修基金利息中支付。户门以内公有房屋租用人自用部位、自用设备维修更新责任，由公有房屋产权单位承担，费用从房屋租金中支付。35受托的物业管理企业和售房单位，依据小修工程报修及工程费用核算单和大、中修工程决算书，制作维修基金利息使用分摊清单及汇总表（以下简称“两表”）。每年12月末，受托的物业管理企业持经物业产权人委员会认可的，市、区物业办核准的“两表”，到结算中心办理维修基金利息使用结算手续。结算中心负责将分摊结果记入物业产权人委员会、售房单位、开发单位和私有房屋产权人维修基金利息使用结算帐户上。十、房改房拆迁产权调换维修基金结算办法36房改房拆迁产权调换维修基金的结算，按市房地产管理局关于印发（大连市房改房拆迁产权调换（补偿）结算实施细则）的通知（大房局发C200017号）规定执行。十一、维修基金及利息的对帐与查询37资金中心应定期与代办银行和结算中心对帐；结算中心应定期与受托的物业管理企业或售房单位对帐。发现问题，及时纠正。私有房屋产权人有权查询维修基金及利息使用情况。38维修基金及利息应帐目公开。结算中心每年定期向受托的物业管理企业或售房单位提供维修基金本息清单。受托的物业管理企业或售房单位将维修基金及利息使用情况，定期向私有房屋产权人公布。接受监督。十二、维修基金帐户的变更与销户39房屋灭失、产权变更或物业产权人委员会、售房单位和开发单位并、转、撤时，当事人须持有效证件到资金中心领取（维修基金过户（销户）划拨单，到代办银行、结算中心办理帐户变更或销户手续。十三、维修基金缴纳使用纠纷及违章违纪的处理40承担住宅售后维修基金缴纳的责任单位和责任人。应按规定缴纳维修基金。不按规定缴纳维修基金的，物业管理行政主管部门应依据（大连市城市住宅区物业管理办法及有关规定予以处理。41维修基金缴纳、使用发生纠纷时，当事人应协商解决。协商不成的，由物业管理行政主管部门裁定。当事人对裁定不服的，15日内可向人民法院起诉。逾期，不起诉又不执行载定的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。42参与维修基金管理的各级、各部门工作人员。应忠于职守，严肃、认真、热情地为物业管理企业、售房单位和房屋产权人服务。对挪用、贪污