中国银行股份有限公司天津市分行“乐业通”业务管理办法.doc

中国银行股份有限公司天津市分行“乐业通”业务管理办法（2012年试行版）第一章 总则第一条 为适应市场需求，提高业务竞争能力，增强我行为中小企业客户提供授信服务的能力，根据银监会固定资产贷款管理暂行办法、总行中国银行股份有限公司固定资产贷款管理办法（2009年版）、关于调整法人类零售贷款管理职能有关问题的通知、中国银行境内公司授信抵、质押率管理办法，结合我行实际和区域特点，特制订本管理办法。第二条 中小企业置业贷款（以下简称“乐业通”）是指企业法人或具有独立融资权的非法人企业客户因购买各类自用房产而产生的资金需求向我行申请的商业贷款。第三条 “乐业通”实行“部份自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则，所购置房产的类型，包括一手房、二手房、期房等，并且优先支持天津地区商业用房、工业用房的购置需求。第二章 贷款对象第四条 原则上贷款对象需满足：符合我行各项信贷政策规定，同时符合我行中国银行股份有限公司中小企业授信管理办法（2010年版）及中国银行股份有限公司天津市分行中小企业授信管理实施细则（2010年版）中关于适用范围、客户准入标准等方面的相关规定。第三章 房产条件第五条 现房购买的现房可以是一手房或二手房，并已经取得产权证。如为二手房原则上楼龄不得超过15年，其中工业用房楼龄不得超过10年；对下列情况的现房，不得办理“乐业通”：A权属不明或有争议的房产；B司法机关、行政机关依法裁定，决定查封的房地产或者以其他形式加以限制的房地产；C不宜办理“乐业通”的其他情形。第六条 期房所购房产为期房的，应满足以下条件：（一）开发商具有所售房产的开发资格，且所开发的期房须完成主体结构封顶，且能提供主体结构分项、分部工程质量验收证明书。（二）对于商业用房期房，开发商资质或其股东背景的资质必须达到国家二级以上或在我行市级以上重点合作房地产企业名单内，并已竣工验收。第四章 金额、期限、利率第七条 “乐业通”贷款币种仅限于人民币，贷款金额原则上不超过所购房产价值的50%，最高不得超过所购房产价值的70%，其中商业用房贷款金额最高不得超过所购房产价值的50%，对以“商住两用房”名义申请贷款的，贷款金额最高不得超过所购房产价值的55%。一手房的房产价值按照销售合同或预售合同上的交易价格确定，二手房的房产价值按照买卖合同上的交易价格和评估价格（二者孰低）来确定。第八条 “乐业通”期限原则上最长不超过8年。第九条 贷款利率根据风险与收益相匹配原则，综合考虑企业信用等级、贷款期限以及融资市场情况，按照我行现有的规定执行。贷款期间如遇中国人民银行调整利率，按照合同约定的利率调整方式进行调整。第五章 贷款担保、保险、公证和评估第十条 购买房产为现房的，以该现房抵押作为担保，购买房产为期房的，须办理期房的抵押预告登记，并争取项目的房产开发商提供阶段性担保或回购担保，阶段性担保的有效期自借款合同签订到借款人办妥抵押登记且我行取得他项权利正本之日为止。不能办理抵押预告登记的，则必须落实阶段性担保或回购担保。第十一条 原则上“乐业通”须追加企业实际控制人个人连带责任保证担保，如果实际控制人为非中国国籍、国有企业或外商投资企业则不适用。第十二条 贷款保险借款人应为所购房产办理投保，保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于抵押合同上约定的抵押物价值，保险单应注明我行为第一受益人，投保所需的一切费用由借款人承担，在授信未清偿期间，保险单正本交我行执管。第十三条 评估购置的房产为二手房时需由我行认可的评估公司进行评估。第六章 贷款业务申请及审批第十四条 借款申请人需提供的材料借款申请人需向我行提出书面借款申请并提交我行所需资料，包括但不限于：（一）借款申请书；（二）企业法人营业执照、组织机构代码证、国（地）税税务登记证、贷款卡、验资报告和公司章程复印件等经营合法性基础证明材料。上述材料须年检的，提供经年检的材料；（三）有限公司或股份制公司董事会或其他有权决策机构同意借款和抵押的有关决议、授权书，董事会或其他有权决策机构有关人员的签字样本。企业分支机构申请“乐业通”业务须提供企事业法人出具的有效授权书；（四）借款人的财务报表材料。（五）客户经营情况和收入能力证明材料：（1）上年度及本年度最近一期纳税申报表、税务发票等纳税凭证材料。 （2）上年及本年近期的银行账户交易流水记录。（3）前6个月主要上、下游客户的购销合同。（4）前6个月用电（或水、气）等的缴费凭证。（5）汇入款或汇出款凭据、进货清单或销货清单、销售月报表、运输发票等具有证明力的材料。（6）我行认可的其他证明材料。上述证明材料的证明效力按顺序由强到弱，在借款人经营情况基本上能够得到证明的情况下，上述材料只需提供其中的一种或几种。（六）担保材料：如抵（质）押物权属证明和担保人相关材料。（七）借款人已支付所购房产首期款的书面证明（包括银行对账单、进账单、现金缴款单、刷卡单等单据复印件）；（八）合法有效的购房合同或协议；（九）政府核发的销售（预售）许可证复印件，需与原件核对；（十）我行要求提供的其他材料。客户经理完成项目调查、初审评估后，汇总授信材料经营销端有权签字人签字后，报送分行中小企业部。第十五条 授信审批分行中小企业部应根据借款人购置生产经营场所的资金需求，结合客户经营情况、偿债能力、所购房产代偿能力等方面因素，按照我行中小企业授信审批流程相关规定执行。第七章 贷款发放与偿还第十六条 贷款发放所购房产为一手房的，将贷款在约定的工作日内直接发放至房产开发商的指定账户中，所购房产为二手房的，办理完过户和抵押登记手续后，将贷款直接发放至售房人的指定账户中。第十七条 还款方式贷款期限在一年（含）以内的，可以采用按月（季）付息，到期一次性还本方式；贷款期限在一年以上的，可以采用按月等额本金、按季等额本金、按半年等额本金还款方式。第十八条 提前还款在借款合同生效后，借款人可以提前15个工作日向我行提出部分或全部提前还款申请，借款人在1年之内提前还款的，按6个月的贷款利息收取违约金（一年期（含）以内的贷款除外）。第十九条 如贷款出现连续2期逾期或累计六个月未能还款，我行应有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。第八章风险控制及管理要求第二十条 业务部门应加强“乐业通”业务的跟踪检查和贷后管理工作，主要检查借款人的还款能力，房屋抵押登记手续的落实情况。客户经理及预警人员须定期检查贷款的偿还情况、贷款抵押品情况，以及借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力，形成贷后管理检查报告。检查内容包括但不限于借款人的生产经营管理动态，及时获取借款人的全面信息，对借款人发生影响偿债能力的事项及时采取应对措施。第二十一条 业务部门应根据抵押物动态评估价值及抵押率、借款人经营现金流量情况等动态调整还款计划。第二十二条 对于购买期房的“乐业通”业务，在贷后检查时应密切关注房产的后期建设，须每月检查产证办理情况，对于已办妥产证的，必须在办妥后的2个月内办妥预告登记转正式登记的手续；并采取有效措施防范借款人从事房地产投机业务。第二十三条 对于“乐业通”业务，每期都能按时还本付息的，贷后检查频率每半年一次；如期间出现逾期还本付息一次的，经催收一个月仍无法还款的，贷后检查频率调整为一个月一次；对于采用按半年等额本金还款的情况，贷后检查频率调整为一季度一次。第二十四条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，业务部门应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证及保险单，通知保证人，借贷关系、抵押担保或连带责任保证关系即