住宅周边配套对房价的影响分析.doc

住宅周边配套对房价的影响分析一、住宅周边配套设施的定义与类型住宅配套设施包括基础设施和公共设施。基础设施是指小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、绿化等设施。基础配套设施是开发商必备的功能设施，如果说房屋是商品的话，这些是商品必备的基本功能，满足商品房购买者的日常起居的基本需要，由于这些相关配套基本设施的建设掌握在垄断企业的手中，因此对于房屋价格来说是硬性数据，对房价的影响有限。而公共配套设施则不然，公共配套设施是指为居民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施等公共建筑。由于公共设施受到行政区域因素和社会资源分配因素的制约，因此，对于房价来说较为显著。当然，小区的规模反过来亦同样影响着行政区域划分和社会资源的分配，决定或者说影响公共配套设施，只能是小区的规模（参照乡镇规模），从城市的规划来看，建筑面积100万方以上、居住人口达到2万人以上的小区可能会有公交、从幼儿园到九年义务教育学校，规模较大（500平方以上）菜市场，吸引各大商业银行、商场，娱乐休闲业以及社区医院甚至综合性医院进驻，可这仍不是影响公共配套建设的决定因素，15年前我在丽江花园工作，丽江花园小区建筑面积150万方，人口4.3万人，面积人口远远超过，但依旧没有九年一贯制学校，因为，区域行政组织架构太低了。 二、配套设施对于房价影响的分析（一）基础设施1、基础设施的分类通过对基础设施的定义，一般来说是指供电、供水、供气、通讯、广电、会所、绿化、停车等等，基本设施随着社会和经济的快速发展也随之变化，很多建设不足10年的居住小区基本配套设施的落后在这些年已经逐步凸显，这也从侧面反映了政府在规划和开发商在市场远景的预见行上的局限，从业主物业保值增值和居住舒适性的角度上来看，这是不负责任的表现。2、基础设施对房价的影响基础设施对于房价的影响主要体现在城市基础建设配套费用上，而根据配套建设费的多少，决定开发商分摊到房价的多少。由于地域政策标准统一和实施时间的稳定性。因此对于房价的影响理论上来说，在同一区域影响幅度并不大。 目前国内很多城市政府直接向开发商收取基础设施配套费或建设费，作为城市基础设施建设融资的重要渠道。例如，天津市普通住宅项目建设单位除了负担小区内小配套的费用，还需缴纳区外附近的污水、雨水、燃气、自来水等管道安装和道路、绿化工程等“大配套费”。当然，也有些城市将政府责任转嫁给开发商，在这里不予展开，比方说重庆、广州、昆明等城市规定商品房开发项目必须配建一定比例的经济适用房或廉租房。配套费收费标准各地不一。上海市1995起年征收住宅建设配套费每平方米建筑面积370元，包括市政公用基础设施部分210元，公建设施部分120元。北京市2002年规定城市近郊区住宅项目按每建筑平方米160元、非住宅项目200元收取。青岛市2002年规定为255元。无独有偶，我国城市基础设施配套费或建设费实际上类似于美国很多城市70年代所开始的土地开发课征，即开发商在获得开发许可时需承诺为城市基础设施以及其他公共服务承担部分成本，承担的方式有实物地租形式和货币形式的开发费。当时许多城市由于人口增长过快或其他原因，房地产税收（目前，国内只是在试点，物业税迟迟未出台，有多方面的因素，但本人认为最主要的因素在于，国内各地区，各阶层差距过大，比方说，所谓中产阶级的比例严重失调）收益远不足以弥补地方公共物品支出的缺口，因此不少城市向开发商课征开发费。因此可以判断基础设施配套费的征收会导致新建商品房价格有一定影响，但影响的幅度有多大，分析起来则稍有些复杂。（1）如果把基础设施配套费看成是对开发商征收的一种“税”的话，可以很容易运用微观经济学的理论来分析其对房地产价格的影响：如果新建商品房的需求有些弹性的话，基础设施配套费会在开发商和新房购买者之间分摊，分摊多少取决于需求曲线和供给曲线的弹性大小。其短期的效果是新建商品房价格会上涨，但上涨的幅度会小于基础设施配套费。如果新房购买者可以在城市之间自由流动，那么，开发商面临的是一条水平的需求曲线，新房价格不会上涨。但中国的城市居民流动性远没有达到在城市之间自由迁移的程度，因此，开发商面临的是向右下方倾斜的需求曲线。（2）如果开发市场是近于充分竞争的话，开发商在中长期必须获得和没有征收基础设施配套费之前同样的正常利润，否则开发商就会退出市场。满足这个均衡要求的条件是地价必须下降。由于城市土地的供给由城市政府垄断，很难判断土地出让价格是否会下降。但基础设施配套费的普遍实施和房地产开发商数量的增长趋势说明了配套费对开发商的利润没有太大影响。也就是说，基础设施配套费大部分转嫁给了新房购买者。(3) 如果政府征收的配套费确实用于城市基础设施的建设，那么，新建的基础设施所带来的社会好处会资本化到房价里。资本化的好处可能大于、等于或小于新房购买者所承担的配套费，相应地，意味着新房价格上涨的幅度会高于、等于或低于新房购买者所承担的配套费。总的说来，基础设施配套费的征收会导致新建商品房价格上升，根据美国的一项研究, 征收1美元的基础设施配套费会提高新建住房价格约1.66美元， 其中对高档住房价格的影响达3.58美元， 但对低档住宅价格的影响不显著；其解释之一是基础设施建设费所建设的基础设施所带来的社会好处更大，这些社会好处最终会资本化到房价里。利用我国城市房地产交易数据做同样的实证检验可以帮助我们理解新建住房价格逐年上涨的原因中，基础设施配套费的征收到底起了多大作用。基础设施配套费的征收也涉及到分配和公平问题。我国由于没有实质意义上的房地产保有税，因此城市政府没有稳定的基础设施和公共服务融资渠道（西方许多国家地方政府地方公共物品的支出主要来自对房地产所有者征收房地产税）。我国目前处于快速城市化阶段，城市人口增加很快，新增的城市基础设施建设和老化的基础设施的改造都需要融资。那么，这些融资是应该由所有居民承担，还是只由新增的城市移民承担？有些基础设施可以持续使用很多年，是否需要未来的城市人口也承担其部分成本？如果融资的负担以基础设施建设费的形式由新房购买者承担，那么新建基础设施的社会好处资本化到存量房地产价格后，存量住房所有者免费得到了住房增值的好处。这显然是不公平的。但物业税（指对房地产所有者征税）的开征可以减轻这种不公平。如果物业税的收益能主要用于地方公共物品的支出，那么，那时基础设施配套费就可以减少甚至取消了。尽管如此，在近些年的新建商品房屋销售宣传模式中，也有利用基础建设中的某一项拿来做噱头的销售说辞，比方说在通讯方面的什FTTH(光纤到户)，其实目前在国内，所谓光纤到户实际上是限制了业主选择通讯公司的权利，在各大通讯企业巨头没达成分赃协议之前，业主只能被动地接受。强加于人的，我们一般不会称之为享受，哪怕像光一样的速度。（二）公共设施1、公共设施的分类通过对公共设施的定义，根据城市居住区规划设计规范可分为八类，分别是：教育（学校、图书馆等）、医疗卫生（医院、疗养院等）、文化体育（影院、健身场馆等）、商业服务（商场、综合体等）、金融邮电（银行、邮局等）、社区服务、市政公用、行政管理及其他等。2、公共设施对房价的影响公共配套设施由于行政区域规划和社会资源分布的因素制约，直观上对房价有着重要影响，有正面影响也有负面影响，比如学校，公交，商场，娱乐等；负面影响如殡葬、医院、机场、加油站等等。在众多研究房价的方法中， 最为引人注意的是hedonic模型, 它的出现可以帮助人们从房子本身的特征（房子的面积，房子的年龄，房子离商业区的距离等因素）来考虑房价的大小（Rosen 1974, Freeman 1979）。但是，这些因素并没有真正考虑到房子所处的位置与其价格的关系。在所用的方法中，仅仅局限于传统的回归模型（OLS），这种方法的不足是很大可能让估计出来的结果产生偏差。就算是取样在地理位置上十分地接近，但是从空间上说也具备很强的自相关性，具体原因是毗邻的建筑会有很多的关联性，如果到达某设施的时间，到达某设施的容易程度等。直到上个世纪90年代末，Pace et al. (1998)和Durbin et al. (1999)提供了一个可以修正自相关因素的回归模型，这一理论的出现很好地提供了把空间自回归作为对房价定价的考虑的可能。 Pace和Barry (1997) 在此理论的基础上提出了具体的统计计算方法以解决大样本数据分析的困难性问题。更重要的是，Pace et al. (1998)在推广误差项自回归模型的基础上提出了空间时间自回归模型。直到最近, Rey和Janikas (2006) 采用一种度量时间重要性影响的方式来构造空间统计模型。他们指出这种空间时间混合度量的方式是把时间作为一个独立的变量放在模型中考虑。Anselin (2006) 对空间统计做了一份重要的回顾。概括性地指出在变量的估计里，如果误差是具有空间相关性的，那么传统模型的使用由此出现偏差。因此，在使用模型之前，他建议先使用KelejianRobinson (KR) test, Wald和拉格朗日检验来确认普通回归模型残差项的空间自相关性。在这一基础上，Anselin和Le Gallo (2006)创造性地提出了用空间插值的方式度量空气质量的问题。紧接着这个课题, Anselin和Gracia (2009) 更尝试使用这种空间插值技术来衡量空气污染对房价的影响。利用SpatialDurbin模型对广州天河区住宅价格与公共设施的关系进行研究，并进一步地探讨受公共设施影响的房价会否对于此毗邻的房子的价格有着显著的影响。研究结果表明，房子结构中的面积大小，房龄，配备电梯的因素对房价的影响显著。如房子的面积每增大一个单位（平方米），房价较原来上升2.6%。 类似地，若假定其他变量不变，房价会较原来下跌4.69%，对应于房龄每增加一年。尽管如此，住宅所在的楼层却对房价的变化不起任何显著性影响，这也许意味着买家或者投机者的大量涌入，令住宅市场在一段期间内出现供不应求的现象，以至于楼层不被看成是一种主流买房的因素。这一结果正好与Jim 和Chen（2006）的文章结果恰恰相反，他们对广州海珠区住宅市场的研究表明楼高价贵，其主要原因是住得高可以更好地享受阳关与清新空气，远离噪声与空气污染。之所以产生这种差异，主要是因为海珠区是广州的一个成熟的社区，在城市规划和交通设施方面有着较少地改进。相比较而言，天河区是个新发展的社区，其城市规划的一个重要的目标是旨在解决人口发展快，居住刚性需求急的问题。在景观的因素里，街道，园景，公园和江景全都是显著影响房价的因素。当中数最特别的应当时江景，对于有江景与没有江景的房子，房价的售价可以相距31.67%。这一结论大致上与国外相关文献的结论相似，当中说明如今的买家愿意在居住这一环节上花费更高的成本代价以换取更好的生活质量。 在公共设施方面，地铁站，邮局，银行，医院和学校对房价有着相当大的影响。教育，对今天的许多国家说来都是一个重点发展的事业，住宅处在省一级学校地段的范围，房价上升4.39%，这一结果暗示着越来越多的买家不惜花费更高的成本以给下一代提供优质的教育环境。值得一提的是随着地铁网络的覆盖面越来越广，传统的交通工具-公交车已经不再是人们出行的主要手段，从模型的结果可见一个房子离地铁站的距离每靠近一百米，房价会显著上升7.5%。邮局，银行和医院作为独立的因素来考虑对房价的变化在国外的文献中是很少见的， 这个原因主要体现在外国人的居住习惯与生活方式跟中国人有着很大的差别， 外国人会把这些因素作为影响商业地产的重要因素，因此很少出现在住宅市场的领域里。医院，在人们购房考虑的因素中往往是敬而远之的，上述结果可看出每远离医院100米，房子价格会上扬6.2%。毫无疑问，医院在城市的发展中起了一个举足轻重的作用。不过在人们选购房子的时候却敬而远之，其突出的因素是居民若居住的环境毗邻医院，居民可能会被认为有很大的机会收到各种各样的病菌的感染。这个现象告诉了我们尽管医院是便利的公共设施，但是人们却会因为健康的环境选择远离医院的地方居住。以上讨论的是关于房价与各个独立因素之间的关系， 地铁，邮局，医院和江景作为显著的因素不仅影响着每一个单位的房价，而且还影响着与此房子毗邻的房子的价格。这一变化正好反映一个现象：影响房价的决定性因素已不单纯是位置。在区域上影响房价突出因素应该是社区。这就可以理解为什么房子的价格的升跌会有片区式的变化而不是各自独立在改变。三、配套设施对房价影响的趋势预测（一）基础设施基础设施的性质决定着对房价本身的影响微乎其微，但并不是说就没有影响，以下是本人从自身生活角度出发做出的一些预测，如果政策允许，那么，如果有房地产开发企业有魄力吃螃蟹的，在早期来说，相对于周边楼盘来说，房价上应该可以保持一个噱头上的优势。1、“四网合一”工程覆盖这项电力线上网技术，其实早在12年前已经开始试点，技术早已成熟，偏远山区或经济不发达地区，只要有电力抵达的地方就能通讯抵达，避免了通讯线路敷设重复建设，基础配套设施成本大大节约，但是由于利益分配问题，一直未能应用推广。改革时至今日，其实就是既得利益集团怎么革掉自己利益的问题，让利于民，藏富于民的概念自古有之，但在21世纪的现代中国，这个理念却依然滞后，近年来的企业的国进民退，微小企业税收，个税征收起点以及农民可支配收入等等因素拉大了贫富差距，只要继续深化改革，这些技术的推广应该是必然趋势。2、无线WIFI覆盖在所有垄断行业中，通讯行业至少在吃相上并不是那么难看，尽管中国电信目前还在无耻的收取其他通讯企业的基础设施费用。虽然无线WIFI从技术层面上来说已经成熟，而且从根本上来说，节约了城市基本配套费用，减少了居民的公摊面积，但由于各通讯企业的利益问题和他们的地位，制约这这项惠民工程的发展，但总有解决办法，通过招标，通过业委会的合同，通过无线接收装置的免费配送等等措施，我想，这个覆盖的春天应该不远。3、卫星电视直播到户2007年出台的物权法首次在国家法律中明确规定了无线电频谱资源为国家资源的属性，这事和电网、石油行业差不多，一研究都关乎国家安全，垄断企业就这么来的。事实上，无论电网、石油抑或无线电管理，民间参与的趋势亦不可挡，所谓的国家资源或者国家利益什么的，只是相关部门的利益，和广大国民毫无关系，改革开放的今时今日应该也必须让国民享受经济发展带来的实惠。因此，城市基础配套中解决卫星电视的问题，必定是将来的趋势 4、太阳能等环保设备随着太阳能技术的成熟推广和应用，这项技术在已经在很多城市普及，但随着技术日新月异，无论是屋顶或幕墙，无论是弥补这项技术的各种辅助设备，关于太阳能的应用将会也必定会以各种形式出现在越来越多的今后如火如荼的城镇化建设中，将节能技术纳入到城市基础建设中，利国利民。（二）公共设施1、公园与湿地海德格尔曾经说过，居住诗意之地。这是我在广州丽江花园楼盘主入口立牌上看到的（那时候我是这个园区的屋村管理员）。当时以我的阅历对这句话相当的费解，以至于在写这篇论文的时候，脑海中不由自主的浮现这句话。在田园诗人陶渊明那里，最充分地体现了诗意居住的自然本质。他的“采菊东篱下，悠然见南山”的生活状态令无数人为之倾倒。他居住的大环境是“山气日夕佳，飞鸟相与还”，“暧暧远人村，依依墟里烟”，小环境则是“榆柳荫后檐，桃李罗堂前”，“狗吠深巷中，鸡鸣桑树巅”，一幅真正鸡犬相闻的农业文明自然闲适的居住环境图。然而，“此中有真意”，却每每令人“欲辨已忘言”。已足证这一基本原理：人心深处，皆有诗意；人宅相扶，天地交感；诗意建筑，环境领先；诗意居住，归依自然。这正可以说明昔日美国著名建筑大师赖特设计的从地里长出来的与大自然融为一体的“草原建筑”为什么能风靡欧美，时至今日，在日益惨烈的房地产竞争中开发商们最后共同的王牌就都是环境营造。2、地铁与公交无论是“衣食住行”还是居民的出行方式的选择和城市交通的发展，轨道交通的安全，快速、便利等特点注定影响着地铁站台周边房价，但并不是说这个影响对于所有城市的房地产行业有决定性因素，相对于轨道交通来说，公交车和出租车在三、四线城市依然是出行首选，而对于一、二线城市来说，通过对公交路牌标注地铁站等方式，亦可相对减缓对远离地铁楼盘房价的影响。 3、优质的教育环境由于中国教育资源分布的不公平以及国人的传统观念，优质的教育资源，尤其是在九年制义务教育阶段，对于房价