第13章_物权变动.docx

第十三章 物权变动第一节 基于法律行为的不动产物权变动模式一、登记要件模式1、基于法律行为的不动产物权变动，除法律另有规定外，一律以登记作为物权变动的生效要件。2、公式：法律行为（主要是合同）登记物权变动。l 适用范围： 不动产物权（所有权、抵押权、建设用地使用权）的抛弃（注销登记） 不动产买卖（物权法第9条） 不动产赠与（物权法第9条） 建设用地使用权出让与转让（物权法第139条） 不动产抵押权的设立（物权法第187条）。l 物权变动的时间点： 将初始登记或者变更登记记载到不动产登记簿之日。 不动产登记簿是物权变动的法律依据，权属证书（房产证、建设用地使用权证）不是物权变动的依据，仅为享有不动产物权的初步证明材料。二、登记对抗模式1、土地承包经营合同生效，土地承包经营权设立，无须登记。但未经登记的土地承包经营权，不具有对抗善意第三人的效力（物权法第127条、129条）。 2、设立地役权的合同生效，地役权设立，无须登记。但未经登记的地役权不能对抗供役地的善意受让人（物权法第158条）。【例】建设用地使用权人甲与乙约定，甲在乙的土地上设立取水地役权，但未办理抵押权登记。此后，甲将自己的建设用地使用权全部转让给丙。乙将自己的土地承包给不知情的丁。此时，丙同时取得取水地役权，但不得对抗善意取得“供役地”权利的善意第三人丁。第二节 基于法律行为的动产物权变动一、基于法律行为的动产物权变动模式1、基于法律行为的动产物权变动，以交付为生效要件。2、公式：法律行为交付（或放弃占有）物权变动。3、适用范围： 动产物权（所有权、抵押权、质权）的抛弃 动产买卖（物权法第23条） 动产赠与（物权法第23条） 动产质权的设立（物权法第212条） 部分权利质权（具有权利凭证的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单）的设立（物权法第224条）。l 须注意： a. 物权法第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。” b. 担保法解释第98条规定：“以汇票、支票、本票出质，出质人与质权人没有背书记载质押字样，以票据出质对抗善意第三人的，人民法院不予支持。” 担保法解释第99条规定：“以公司债券出质的，出质人与质权人没有背书记载质押字样，以债券出质对抗公司和第三人的，人民法院不予支持。”4、例外：合同生效即发生物权变动，不以交付或者登记作为物权变动的生效要件，但未经登记，不得对抗善意第三人。动产抵押（物权法第188条）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。动产浮动抵押（物权法第181、189条）经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。以上述动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。二、交付1、概念：交付，即占有的移转。2、交付的要件：移转占有。 现实交付与简易交付移转的是直接占有； 指示交付与占有改定则创设或移转间接占有。具有交付的合意。【例】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？ A甲 B乙 C丙 D丁分析：乙属于无权占有，不享有所有权。动产物权自交付时转移，丙尚未取得所有权。2、类型（1）现实交付（ 物权法第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。）；现实交付：指事实管领力的移转，即双方在约定的地点，基于合意移转直接占有，使受让人取得直接占有，让与人放弃全部占有地位。l 注意：合同法第一百四十一条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。（二）标的物不需要运输的，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。【例】甲向凡客公司邮购10件T 恤，但整个过程并未明确交付的地点，凡客公司于5月1日将10件T恤投邮，甲于5月8日收到。问：甲何时取得T恤的所有权？ 5月1日（2）观念交付。 简易交付（ 物权法第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。）；指动产物权的受让人已经直接占有该动产，在让与人与受让人就移转动产所有权或设立动产质权达成合意时，即视为已经完成现实交付。【例1】甲将汽车借给乙使用期间，甲向乙借款10万元，乙要求甲以借给自己的汽车设立质权，甲同意。乙何时取得质权？ 甲同意时即取得质权【例2】甲的汽车被乙窃取。破案后，甲颇受震撼。乙家徒四壁，但酷爱汽车，为车消得人憔悴。甲又念汽车被乙动过了，沾了穷气，而自己后院汽车三千，佳车颇丰。甲于是向正被公安带走的乙表示赠与给汽车，乙感激涕零，要。乙何时取得汽车所有权？。乙为汽车的非法占有人，亦可采用交易交付的方式交付。甲、乙赠与合同生效时，乙即取得汽车所有权。【例3】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？ A8月7日 B8月8日 C8月9日 D8月15日 指示交付（ 物权法第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。）；指当事人在动产物权设立和转让时，如果该动产已由第三人占有，负交付义务的人可以将其对于第三人的返还请求权让与新权利人，以代替物的实际交付。约定生效时，请求权发生转让并代替交付。【例】甲将相机出租给丙，租期半年。期间，乙提出购买甲的这部相机，甲同意。双方约定等甲、丙间的租赁合同终止时，乙直接请求丙返还相机。甲、乙让与返还请求权的合意达成时，甲同时将对相机的间接占有移转给乙，完成了指示交付，乙取得相机的所有权。 占有改定（ 物权法第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。）。指动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，约定由转让人继续占有该动产，受让人因此取得对动产的间接占有以代替实际交付。l 须注意：依照担保法解释第87条规定，以占有改定方式设立质权的，不能产生质权设立的法律效果，但不因此影响质押合同的生效。【例1】5月1日，甲将钢琴出卖给乙，双方同时约定，自该日起乙取得钢琴所有权，但甲借用一个月。 属于占有改定。甲、乙于5月1日达成两个合意：（a）乙于5月1日取得钢琴所有权；（b）甲、乙间成立为期一个月的借用合同，基于借用合同，甲取得直接占有，乙取得间接占有。占有改定一定包含两个约定。【例2】甲以自己的汽车为乙设立质权，约定4月1日交付汽车。4月1日，乙对甲提出，由于自己家中车库已满，汽车由甲替自己保管，但乙自该日起对汽车享有质权，甲欣然应允。质押合同是否有效？乙是否享有汽车的质权？ 甲、乙间质押合同已经生效。甲、乙已经完成了汽车的交付（交付方式为占有改定）。根据担保法解释第87条，乙不享有汽车的质权，因占有改定不发生质权设立的效果。【例3】甲以自己的汽车为乙设立质权，约定4月1日交付汽车。4月1日，乙对甲提出，由于自己家中车库已满，甲的车库闲着也是闲着，该车就停在甲的车库中，由乙上锁保管。甲含泪照办。乙是否取得汽车的质权？ 这不再是占有改定。而是甲将汽车现实交付给乙，同时乙无偿借用甲的车库。乙于4月1日取得汽车的质权。【例4】甲将自己的电脑卖给乙，双方约定电脑卖给乙后仍然由甲使用一个月。乙是通过哪种交付方法取得电脑所有权的？A现实交付 B占有改定 C指示交付 D简易交付第三节 非基于法律行为的物权变动一、 因法院、仲裁机构的法律文书、政府的征收决定发生的物权变动自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。l 需注意：物权法第28条规定的生效法律文书仅限于形成判决，不包括给付判决。当事人行使形成权所产生的判决生效时，直接发生物权变动的效果（无须登记或交付）；但是，当事人行使请求权所产生的判决生效时，不能直接发生物权变动的效果（仍须登记或交付）。 【例1】甲遭乙胁迫将一辆汽车出售给乙，汽车交付半年后，甲起诉撤销该买卖合同，法院于2012年7月1日判决撤销甲、乙间的买卖合同。甲何时取得汽车所有权？甲的撤销权属于形成权，该生效判决为形成判决，法院判决生效时，乙对汽车的所有权消灭，甲取得汽车的所有权。这是非基于法律行为的物权变动，交付不是物权变动的要件。 【例2】甲将一辆汽车出卖给乙，约定的交付日期为2010年3月1日。由于甲迟迟不交付汽车，乙诉至法院请求乙交付汽车并移转汽车所有权， 2012年7月1日乙获得生效的胜诉判决。乙何时取得汽车所有权？该生效判决为给付判决，所以2012年7月1日判决生效时，乙还不能取得汽车的所有权。需待甲依照生效判决履行完毕汽车的交付义务时，乙才取得汽车所有权。二、继承和受遗赠取得物权自继承或者受遗赠开始时发生效力。l 注意：被继承人死亡时，法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人即取得遗产的上的所有权或他物权。l 若有两个以上的法定继承人，被继承人死亡后到遗产分割前这段时间内，法定继承人对遗产形成共同共有。【例】甲去世后，甲的三个儿子（甲再无其他亲人）乙、丙、丁忙于给甲办理丧事期间，甲生前养的一条狗将行人戊咬伤。问：戊遭受的损害应由谁承担？甲死亡时，甲养的狗（动产）的所有权由继承人取得（无须交付），遗产分割前，乙、丙、丁对该狗共同共有。根据物权法第102条的规定，因共有物致人损害构成侵权的，共有人应承担连带责任。所以，乙、丙、丁应对戊遭受的损害承担连带责任。三、合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权自事实行为成就时发生效力。l 须注意：对于上述三种情形下不动产物权的变动，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不得处分，否则，不发生物权效力。【例1】吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。下列哪些选项是正确的？（B、D）A5月10日前，吴某是房屋所有权人 B2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人C3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人D5月10日后，王某是房屋所有权人【例2】郑某开办公司资金不足，其父将3间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某借款10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。下列哪些选项是正确的？ （A、B、C、D）A郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效 B郑某享有房屋的所有权 C郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续 D陈某对房屋不享有抵押权第四节 不动产登记制度一、更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 （一）条件不动产登记簿出现登记错误（包括权利主体、内容、客体错误）。权利人或者利害关系人提出更正申请。登记名义人书面同意更正或者申请人确有证据证明登记错误。（二）更正登记的办理与效力：符合更正登记条件的，登记机关应当办理更正登记，消除错误登记。以更正后的登记确定不动产物权的归属与内容。二、异议登记不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（一）条件：利害关系人未能办理更正登记。利害关系人提出异议登记申请。（二）异议登记的办理：利害关系人提出异议登记的申请时，登记机构即应办理异议登记。异议登记不当，给权利人造成损害的，由申请人承担赔偿责任。（三）异议登记的效力：减损错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。l 须注意：此时异议登记是自动失去效力。即异议登记失效后，即使没有被涂销，也不再发生阻碍善意取得的效果。若登记名义人为真正的物权人，真正物权人之处分行为不受异议登记的影响【例1】哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下。弟弟办理异议登记后的第二天，哥哥以自己的名义将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。丙是否能够主张善意取得？根据物权法第97条，哥哥的出售行为属于无权处分，虽给丙办理了过户登记（注意：若不托关系是不可能过户登记的），丙也不能善意取得。原因在于：虽有错误登记，但异议登记减损了错误登记的公信力，丙应当知道哥哥实施的是无权处分（即主观上恶意）。 【例2】哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下，弟弟办理了异议登记。弟弟因未能筹集到诉讼费，异议登记30天后一直没有提起诉讼。深谙法律的哥哥认为有机可乘，以自己的名义将房屋以市价出卖给不知情的丙，并托关系给丙办理了过户登记。丙是否能够主张善意取得？异议登记后15天没有起诉的，异议登记自动失去效力，只要符合善意取得的构成要件，丙就可以善意取得。【例3】哥哥独自投资建造了一栋房屋，且办理初始登记。弟弟认为哥哥应尽手足知情，给自己几间，被哥哥拒绝，弟弟于是去办理了异议登记。哥哥见弟弟胡闹，就将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。丙是否能够取得所有权？弟弟的异议登记事实上会给哥哥带来麻烦，因为理性的买受人看见异议登记后，不敢下手购买。若该异议登记真的给哥哥带来这样的损害，弟弟应承担损害赔偿责任。但是，该异议登记不会在法律上给哥哥造成阻碍，现哥哥将房屋出售给丙，并潇洒地办理了过户登记，丙取得了房屋所有权。丙属于继受取得房屋所有权，不是善意取得，因为哥哥的出售行为属于有权处分。异议登记对于真正的有权处分是无能为力的。三、预告登记指为了保全以将来发生不动产物权变动为内容的债权请求权，而以该债权请求权为对象的登记。（一）预告登记的种类：商品房预售登记。在建工程抵押的预告登记。抵押权顺位的预告登记。（二）预告登记的效力：办理了买卖（赠与）合同预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力（但不影响合同的效力）。预告登记在下列两种情形下自动失效，即使没有涂销预告登记，预告登记亦不