物业公司收费管理存在的问题与对策分析[1].pdf

保 险 公 司 理 赔 承 受 范 NI 之 内 更 要 有 利 于 农 业 保 险 业 务 的 开 展 第 四 加 大 财 政 补 助 力 度 着 力 解 决 农 业 保 险 高 费 用 高 费 率 问 题 农 业 保 险 属 于 准 公 共 产 品 与 农 村 公 共 医 疗 和 义 务 教 育 一 样 它 的 社 会 公 益 性 决 定 了 其 更 需 要 政 策 的 扶 持 与 推 动 国 家 财 政 应 切 实 履 行 宏 X iN 控 与 公 共 管 理 职 责 实 施 农 业 保 险 补 贴 政 策 一 方 面 4 g r 级 g l政 应 对 工 作 成 本 高 保 费 收 缴 难 的 农 险 业 务 给 予 必 要 的 经 营 费 用 补 贴 另 一 方 面 切 实 提 高 中 央 g l i 对 农 业 保 险 的 保 费 补 贴 比 例 特 别 是 对 种 植 业 保 险 的 保 费 补 贴 比 例 同 时 探 索 农 业 保 险 再 保 险 制 度 及 巨 灾 风 险 保 险 体 系 的 建 立 通 过 财 政 政 策 支 持 的 制 度 性 变 革 使 财 政 补 贴 由 过 去 的 事 后 补 改 为 现 在 的 事 前 补 由 此 鼓 励 老 百 姓 积 极 购 买 农 业 保 险 把 市 场 化 的 Nt 险 分 担 机 制 建 立 起 来 借 以 推 动 整 个 农 业 保 险 工 作 的 全 面 开 展 物业 公司 收费管理存在的问 题与 对策分析 中南财 经政法 大学 耿祥 建 邵 晶 一 当 前 物 业 公 司 收 费 管 理 存 在 的 问 题 物 业 管 理 收 费 是 物 业 公 司 收 入 的 最 主 要 来 源 是 物 业 公 司 能 够 生 存 V去 的 保 Nt 同 时 也 是 社 区 服 务 得 以 正 常 提 供 的 前 提 保 障 物 业 公 司 物 业 费 能 够 及 时 足 额 地 收 取 对 物 业 公 司 和 社 区 群 众 来 说 都 意 义 重 大 关 系 到 物 业 管 理 这 一 行 业 的 健 康 发 展 关 系 到 社 区 的 和 谐 稳 定 然 而 在 现 实 经 济 社 会 中 物 业 公 司 收 费 管 理 方 面 存 在 诸 多 问 题 主 要 表 现 在 以 下 几 点 一 物 业 公 司 收 费 困 难 物 业 管 理 收 费 困 难 是目 前 多 数 物 业 公 司 所 面 临 的 窘 境 在 全 国 是 很 普 遍 的 现 象 物 业 管 理 费 收 缴 率 低 使 许 多 物 业 管 理 公 司 企 业 入 不 敷 出 物 业 管 理 收 费 困 难 其 原 因 是 多 方 面 的 主 要 有 1 许 多 业 主 尚 未 树 立 物 业 服 务 有 偿 消 费 观 念 人 们 普 遍 对 物 业 管 理 这 一 新 兴 行 业 的 认 识 还 处 在 一 个 较 低 水 平 上 还 没 有 形 成 要 花 钱 买 物 业 管 理 消 费 的 观 念 和 习 惯 物 业 管 理 收 费 与 普 通 业 主 的 承 受 能 力 不 适 应 的 状 况 普 遍 存 在 以 北 京 为 例 养 一 套 普 通 住 房 一 年 至 少 要 一 万 多 元 含 物 业 费 供 暖 费 水 电 煤 气 费 等 这 对 于 每 月 收 入 只 有 一 两 千 元 的 普 通 老 百 姓 来 说 是 一 4 非 常 沉 重 的 负 担 有 些 家 庭 确 实 很 难 支 付 2 现 有 的 物 业 管 理 公 司 自 身 服 务 水 平 较 差 不 少 小 区 的 业 主 都 认 为 物 业 公 司 的 收 费 不 透 明 不 合 理 乱 收 费 iN 收 费 服 务 与 收 费 价 值 不 符 二 物 业 管 理 收 费 标 准 欠 缺 规 范 由 于 物 业 管 理 行 业 在 我 们 尚 属 比 较 新 的 行 业 加 上 我 国 社 会 对 物 业 公 司 的 发 展 重 视 不 够 物 业 公 司 收 费 管 理 方 面 缺 少 一 个 统 一 的 行 业 标 准 由 此 导 致 物 业 公 司 面 临 这 样 的 一 种 窘 迫 的 局 面 物 业 管 理 费 定 的 高 社 区 业 主 难 以 承 受 并 采 取 欠 缴 拖 缴 等 手 段 抗 议 物 业 管 理 费 标 准 订 的 低 则 物 业 管 理 公 司 维 持 非 常 艰 难 社 区 服 务 无 法 正 常 提 供 另 一 方 面 不 可 否 认 有 些 不 法 物 业 公 司 借 物 业 管 理 收 费 标 准 欠 缺 的 空 子 巧 立 名 目 舌k 收 费 增 大 了 社 区 群 众 的 负 担 的 同 时 也 损 害 了 物 业 管 理 公 司 的 形 象 由 此 可 见 制 定 规 范 的 物 业 管 理 收 费 标 准 有 其 必 要 性 和 紧 迫 性 三 物 A k收 费 管 理 内 部 流 程 设 计 不 完 善 目 前 物 业 公 司 收 费 管 理 的 收 费 流 程 基 本 是 这 样 的 社 区 的 业 主 收 到 物 业 管 理 费 收 据 后 向 物 业 公 司 收 费 员 缴 款 物 业 公 司 收 费 员 按 收 据 金 额 收 款 后 将 物 业 管 理 费 收 据 联 作 为 付 款 凭 i i E退 回 业 主 同 时 将 物 业 管 理 费 记 账 联 交 财 务 部 门 入 账 并 由 物 业 管 理 费 台 账 记 账 员 以 下 简 称 记 账 员 记 账 这 种 收 费 流 程 有 其 合 理 性 但 从 但 单 位 内 部 会 计 控 制 方 面 来 看 却 藏 有 不 少 隐 患 表 现 在 物 业 公 司 会 计 部 门 无 法 对 物 业 公 司 收 费 员 收 取 的 物 业 管 理 费 进 行 有 效 控 制 从 而 难 以 避 免 收 费 员 拖 缴 私 扣 挪 用 的 现 象 缺 乏 有 效 的 单 位 内 部 稽 核 制 度 对 物 业 管 理 费 台 账 记 账 员 的 记 账 工 作 进 行 监 督 从 而 难 以 避 免 物 业 管 理 费 台 账 登 记 收 入 与 财 务 会 计 账 面 物 业 管 理 费 收 入 不 一 致 的 现 象 物 业 管 理 费 台 账 中 的 欠 缴 的 物 业 管 理 费 在 会 计 核 N 账 户 上 缺 乏 准 确 的 核 No 二 解决 对 策 针 对目 前 物 业 公 司 收 费 管 理 存 在 的 问 题 我 们 提 出 女 口 下 叉 寸策 一 物 业 公 司 要 切 实 提 高 服 务 质 量 为 了 使 业 主 能 够 对 自 己 提 供 的 服 务 满 意 物 业 公 司 必 须 积 极 地 做 实 事 关 注 业 主 的 多 元 4 8 个 性 化 需 求 提 供 更 加 专 业 更 加 周 到 的 服 务 为 业 主 提 供 最 大 的 便 利 具 体 而 言 提 高 服 务 质 量 要 做 到 一 下 几 点 1 制 定 完 善 的 管 理 制 度 并 加 强 检 查 和 监 督 物 业 管 理 公 司 制 定 适 合 本 公 司 的 管 理 制 度 是 本 企 业 员 工 为 业 主 提 供 优 质 服 务 的 一 个 前 提 管 理 制 度 一 经 制 定 要 严 格 执 行 并 加 强 检 查 和 评 估 2 加 强 员 工 职 业 道 德 教 育 增 强 员 工 的 服 务 意 识 t I I t i t 鋈鹱 毽 鏊 维普资讯 和 提 高 自 身 的 素 质 员 工 的 素 质 是 企 业 素 质 的 基 础 是 服 务 于 住 户 的 基 本 条 件 员 工 素 质 的 高 低 与 企 业 发 展 的 速 度 成 败 与 兴 衰 息 息 相 关 员 工 的 服 务 意 识 和 职 业 素 质 提 高 了 所 提 供 的 服 务 的 质 量 自 然 就 会 有 显 著 的 提 高 一 个 称 职 的 员 工 应 具 备 下 列 素 质 爱 岗 敬 业 诚 实 守 信 知 识 广 博 技 能 过 硬 应 变 能 力 强 3 构 建 一 只 高 素 质 的 人 才 队 伍 任 何 企 业 要 想 参 与 市 场 竞 争 必 须 能 为 市 场 提 供 优 质 的 产 品 与 服 务 物 业 管 理 公 司 为 市 场 提 供 的 是 无 形 的 服 务 优 秀 的 服 务 要 由 优 秀 的 人 才 来 提 供 因 此 人 才 是 物 业 管 理 公 司 提 供 优 质 服 务 的 关 键 一 方 面 物 业 管 理 公 司 要 积 极 引 进 一 些 具 有 相 关 知 识 与 经 验 的 高 层 次 管 理 人 才 另 一 方 面 应 通 过 培 训 考 核 评 估 等 手 段 提 高 物 业 管 理 企 业 自 身 员 工 的 素 质 4 注 意 提 供 个 性 化 针 对 性 的 服 务 现 代 社 会 人 们 的 需 求 越 来 越 多 样 化 个 性 化 因 此 物 业 管 理 公 司 要 想 培 养 忠 诚 的 业 主 群 必 须 在 针 对 性 服 务 上 下 功 夫 要 做 到 服 务 针 对 首 先 要 进 行 详 细 的 市 场 调 查 细 分 市 场 然 后 要 注 意 做 好 服 务 策 划 最 后 要 保 证 服 务 策 划 能 够 得 到 有 效 实 施 二 制 定 规 范 的 物 业 管 理 收 费 标 准 由 于 各 类 物 业 的 类 型 不 同 其 管 理 服 务 的 项目有 所 差 异 管 理 服 务 的 内 容 和 管 理 服 务 的 难 度 深 度 及 细 度 也 不 尽 相 同 不 同 的 物 业 管 理 收 费 标 准 应 根 据 不 同 类 型 的 物 业 不 同 管 理 服 务 项 目 并 按 照 国 家 计 委 建 设 部 等 有 关 规 定 来 分 别 测 定 然 后 报 当 地 物 价 主 管 部 门 备 案 后 施 行 以 上 是 制 定 规 范 的 物 业 管 理 收 费 标 准 的 总 体 指 导 原 则 具 体 而 言 物 业 管 理 收 费 标 准 的 确 定 可 采 取 以 下 几 种 方 式 1 政 府 相 关 主 管 部 门 会 同 物 价 部 门 联 合 审 定 的 方 式 物 业 管 理 中 的 重 要 的 收 费 项 目 和 标 准 如 住 宅 维 修 基 金 物 业 管 理 常 见 项 目 收 费 标 准 等 应 由 政 府 部 门 作 出 统 一 规 定 通 过 颁 发 法 规 或 文 件 予 以 公 布 实 施 物 业 公 司 遵 照 执 行 即 可 政 府 部 门 制 定 的 这 部 分 标 准 是 物 业 管 理 收 费 标 准 的 主 体 部 分 其 制 定 必 须 细 致 具 备 可 操 作 性 2 业 主 管 理 委 员 会 决 定 的 方 式 物 业 管 理 是 由 业 主 委 托 物 业 公 司 接 受 委 托 的 契 约 行 为 因 而 部 分 收 费 标 准 可 由 物 业 公 司 先 进 行 收 费 预 算 然 后 提 交 给 业 主 管 理 委 员 会 讨 论 审 核 表 决 的 方 式 来 制 定 物 业 公 司 应 及 时 将 由 业 主 委 员 会 审 议 决 议 通 过 的 物 业 管 理 费 标 准 经 印 发 给 每 位 业 主 并 且 从 通 过 之 日起 按 标 准 执 行 3 委 托 双 方 协 议 的 方 式 对 于 接 送 孩 子 维 修 家 电 等 专 项 项目 和 特 约 服 务 的 收 费 可 由 委 托 与 受 托 双 方 协 议 根 据 提 供 服 务 的 要 求 按 不 同 的 服 务 水 平 确 定 不 同 的 收 费 标 准 三 运 用 法 律 武 器 维 护自 身 的 合 法 权 益 现 代 社 会 是 个 法 治 社 会 作 为 市 场 主 体 之 一 的 物 业 公 司 要 敢 于 和 善 于 运 用 法 律 武 器 维 护自身 的 合 法 权 益 民 法 通 则 合 同 法 等 法 律 都 规 定 物 业 管 理 公 司 可 以 对 不 交 少 交 欠 交 物 业 管 理 费 的 业 主 提 起 法 律 诉 讼 特 别 是 最 近 物 权 法 的 正 式 实 施 为 保 障 物 业 公 司 的 合 法 权 益 提 供 了 更 为 有 效 和 更 为 针 对 的 法 律 保 障 鉴 于 此 物 业 管 理 公 司 要 改 变 以 往 在 运 用 法 律 武 器 保 护 自 身 合 法 权 益 较 为 软 弱 的 状 况 出 于 种 种 原 因 考 虑 物 业 管 理 管 理 公 司 基 本 上 不 会 因 为 业 主 拖 交 物 业 管 理 费 而 提 起 起 诉 物 业 管 理 公 司 在 工 作 中 要 做 到 有 理 有 利 有 节 在 提 起 诉 讼 前 最 好 先 通 知 该 部 分 业 主 与 业 主 进 行 必 要 的 交 流 沟 通 对 经 做 工 作 仍 无 效 的 业 主 则 可 果 断 通 过 法 律 诉 讼 程 序 用 法 律 武 器 维 护 自 身 的 尊 严 和 合 法 权 益 而 通 过 法 律 诉 讼 的 方 式 也 可 消 除 部 分 业 主 的 侥 幸 心 理 起 到 起 诉 一 个 教 育 一 片 的 目 的 从 而 有 利 于 以 后 工 作 的 正 常 开 展 四 物 业 收 费 管 理 流 程 再 造 要 保 证 物 业 管 理 费 能 够 按 时 足 额 入 账 杜 绝 挪 用 物 业 管 理 费 现 象 的 发 生 必 须 构 建 一 个 符 合 单 位 内 部 会 计 控 制 要 求 的 全 新 的 收 费 管 理 流 程 我 们 设 计 的 新 的 物 业 管 理 收 费 流 程 如 下 物 业 公 司 管 理 费 收 费 员 在 业 主 交 纳 物 业 管 理 费 时 必 须 在 物 业 管 理 费 收 据 联 记 账 联 上 签 章 公 司 章 与 个 人 章 都 要 签 还 要 用 大 写 中 文 准 确 填 写 收 款 日期 并 将 当 天 业 主 缴 纳 的 现 金 填 写 现 金 解 款 单 及 时 送 交 开 户 银 行 同 时 物 业 管 理 收 费 员 要 根 据 物 业 管 理 费 记 账 联 及 时 准 确 填 写 物 业 管 理 收 费 清 单 汇 总 表 一 式 三 联 随 同 现 金 解 款 单 和 物 业 管 理 费 记 账 联 交 财 务 部 门 审 核 和 签 章 将 物 业 管 理 收 费 清 单 汇 总 表 第 一 联 退 回 收 费 员 保 管 物 业 管 理 公 司 财 务 部 门 将 审 核 签 收 后 的 物 业 管 理 收 费 清 单 汇 总 表 第 二 三 联 和 物 业 管 理 费 记 账 联 转 交 给 记 账 员 稽 核 并 由 记 账 员 在 物 业 管 理 收 费 清 单 汇 总 表 上 签 章 然 后 记 账 员 将 第 二 联 退 回 财 务 部 门 作 为 现 金 交 款 单 的 附 件 记 账 员 保 存 物 业 管 理 收 费 清 单 汇 总 表 第 三 联 凭 物 业 管 理 费 记 账 联 登 记 台 账 月 末 将 物 业 管 理 费 记 账 联 和 物 业 管 理 收 费 清 单 汇 表 装 订 存 档 妥 善 保 管 物 业 管 理 公 司 记 账 员 月 末 编 制 收 缴 物 业 管 理 费 月 报 表 一 式 二 联 注 明 上 月 末 累 计 欠 交 数 本 月 应 交 数 本 月 实 交 数 本