球场投资建造流程.doc

最近很多朋友在问本人同样的一些问题，就是如何投资高尔夫，投资高尔夫究竟需要付出多少，到底赚不赚钱，谨以此文给这些朋友作一个详细的回复，并就教于方家。第一章 投资高尔夫的准备要投资高尔夫，需要具备哪些基础条件呢？本章中逐一解说。1、资金要投资，当然就要有钱，这是任何投资项目的大前提，高尔夫也不例外。那么，要准备多少资金才够呢？一般来说，一个十八洞球场(下述均以此为基础)主要投入有三大部分：一是土地；二是球场设计与建造；三是会所及配套设施建设。每部分都与实际环境、标准、涵盖内容有关，而且差异会很大。比如土地，市区边缘与偏远地区，中心城市与二、三级地市的地价差异就可能以倍数计，而且获取的成本也不一样，好的地块每亩几十万，偏远的就只需几万。以一个球场需用地约1200亩算，土地成本大概就在三、四千万到几个亿不等。球场建造标准不同，投入也有很大差异。如设计，尼克劳斯的球场设计要价就是三百万美金，一些外籍球场设计师(或设计公司) 十八洞要价也在三十万至五十万美金之间，而国内杂牌公司的设计费可能就几十万人民币，甚至有接下工程项目就不收设计费白帮忙设计的，其设计水平实在令人不放心。建造上，有说几个亿建一个球场的，也有号称一百万一条球道的，不一而定，关键就看要建成什么样的球场。凭笔者经验，在国内建一个较好的、上档次的球场应该为五千万元人民币左右。当然，不同要求和包括的项目不同还是会有差异，但这应是一个一般较合理的数字，总之是“一分钱一分货”。再说会所，包括球车道、小卖亭、酒店、其他康乐项目等设施，因所含内容和建造标准不一差别也很大。豪华型、包罗万象的，如深圳观澜高尔夫球会有几个会所，建筑面积都上万平方米，带有大型商场、不同风格的餐宴厅房、游泳池、网球场，还有五星级酒店，投资就非常庞大；简单的(不算临时建筑)如云南丽江的玉龙雪山球会会所，不到2000平方米面积，五脏俱全，特色彰显，建造成本也就几百万。笔者比较喜欢简单实用的会所，只要功能齐全，满足需要，大可不必太过奢华，因为来场客人主要是来打球的，不是来吃饭、睡觉的，朴实而富有特色的会所会让客人感觉更亲切、温馨、写意一些，也更贴近高尔夫亲近自然的主旨。这就是说，投资一个十八洞球场，资金大概需要一至两个亿左右。但并不是说你必须要储备够这么多钱才能建球场，工程是有一个时间段的，一方面，你不必要在一开始就投入全部的资金，另一方面，在工程进行过程中资金供应一定要保证，否则就意味着停工、错过最佳施工季节和错失市场机会，最终会加大成本、降低效益。除征地、办证等外，建设的启动资金大约需要两、三千万，主要用于设计、施工进场、材料购买等，剩下的资金供应就八仙过海各显神通了，光笔者见过的就有好几种：一是寻找合作伙伴共同投资；二是完成立项，申请获得银行贷款；三是施工队、材料供应商带资、垫资建设；四是及早启动市场，如卖楼花般通过诸如“出售创始会籍”、“内部认购”等手段，收拢部分资金；当然，也有财大气粗的，资金源源不断，那当然是一种较理想的投资方式了。2、土地高尔夫球场最大的特征，就是占用一大片土地，没有地，就谈不上建球场。国内近期舆论对高尔夫的指责甚嚣尘上，其中一大罪名就是占用过多的耕地，毁坏了许多的林地。其实他们大可不必如此咋呼，除了改革开放之初人们对国土规划认识尚浅时会把一些耕地作为建造球场之用外，现在很多高尔夫球场都建在荒郊野岭，因为高尔夫球场本身就不需要平整的土地，最好是山清水秀，起伏连绵，而且远离尘嚣、荡涤繁浊，方能显山间野趣。所以，将球场建在原先毫无经济价值的荒地、山地上，将之绿化、美化，既保护自然生态，又加以修葺、整理，同时提高当地经济档次，何乐而不为呢？什么样的地块适合建高尔夫球场？这本身就没有一个划一的标准。高尔夫吸引人的，就是世界上没有相同的球场，没有相同的球洞，只要抓住地貌特征，花钱花功夫，就能建出一个好球场来。美国圆石滩，位于海岸边上，惊涛拍岸、旖旎壮阔；美国凤凰城，沙漠瀚海，点点绿染；国内深圳的世纪海景，山高林壑、起落有致不一而足。一般来说，有山有水，有一定走势的缓坡地，有赏心悦目的周边景致，毗邻都市又交通方便，就是建球场的好地方了。究竟多少土地才够建一个十八洞球场？答案是起码一千亩，再小球道就会显得捉襟见肘、狭窄短拙、腾挪失度；大一些当然是酣畅舒展、宽阔开敞、游刃有余，这也与所包含的林木面积、山体(超过45)面积、水塘面积的大小有很大关系。在建设时，应尽量保留原有的地形地貌和植被生态，这是高尔夫回归自然的真谛，也是高尔夫建设者应有的追求。国内很多人士在建球场的同时利用球场营造的良好环境发展周边房地产业，特别是高档别墅住宅，这本是好事，一则提高生活质素，提供多元生活空间；二则开创效益，减轻球场经营压力，然其占地范围，就难以定论了。至于高尔夫球场是否如某家所言只有靠经营房地产才能回收投资，攫取高额利润，下文将另有论述。土地是建高尔夫球场的基础，其位置、状况、地质、水文等不仅决定了球场投资的成本费用、经营的状态和效益，也对球场的市场定位产生深刻的影响。3、概念有了资金与土地，也许就可以说，建高尔夫球场的基本要素已具备了，但往往被忽略的，就是一个建球场的概念，简单地说，就是为什么要建球场？要建一个什么球场？建球场干什么？建球场的目的是什么？很多投资者认为这是设计师或者建造者的事情，殊不知这种大方向还是应该由业主自己来把握，俗话说：定个调子。有几种概念都会从根本上影响球场的建设。一是纯粹为比赛而建。最著名的美国乔治亚洲的奥古斯塔，是每年高球四大赛之一美国名人赛(又称大师赛，US MASTER)的固定举办地点。每年大赛一到，冠盖云集，人潮如堵，比赛结束，曲终人散，闭门造车，准备来年再战。一年就开放一次，一次就赚个盘满钵满，平时闲人别说是进去打球，连看一看都难于上青天。二是私家花园式，即业主把要建的球场作为个人消遣休闲的所在。国外也不乏此种富豪，建个球场仅供自己或三五知己玩乐之用，并不希望他人染指或取得什么经济回报，但这种形式毕竟是少数。三是纯粹会员制俱乐部，即球场仅为投资人(不只一个)或花巨款购买了会员证的人士提供服务，其他人没有会员引领是无从入门的。即使是入会，程序繁复、代价高昂、限制多多，但所享受到的必然是顶级服务，独显尊贵，这在发达地区和国家有相当的比例。四是半开放球场，即既实行入会制度，使会员享有专门的权益，又接纳其他人士来场，只是在价格上造成较大的差异。国内目前大部分球场都采用这种形式，优点是显而易见的，既可通过出售会员证来回收资金，又可通过日常经营来维持运作，面面俱到。五是纯粹的公众球场，顾名思义，就是谁来都欢迎。美国、澳洲这些地广人稀、高尔夫运动发达的国家，就有大量这样的球场。国内目前虽不多，但也开始起步了。其特点是收费低廉、服务简捷、设施堪用。投资者在投资高尔夫球场前，一定要把概念这个大方向定下来，才好去做具体的操作，否则规划出来或者设计之后的球场远不是那么回事，就像目的地未定就盲目开车一样，不但浪费时间、资源，而且容易误入歧途，无法自拔。有了资金、土地，确定了概念，下一部分将具体谈谈投资高尔夫的步骤了。在作好投资的充分准备之后，投资工作便开始变得具体起来，为了将来能够有一个美妙的球场、效益良好的企业，此时切忌操之过急，有些步骤、程序必须要做到、做足，才能减少日后的麻烦，才能使将建成的高尔夫球场走上一条健康的发展之路。一、考察许多人都知道，也明白这样一个道理：要投资项目，实地考察是必不可少的。但考察绝对不是简单地转一转、看一看，如何考察、怎样考察才能最深入、最有效和最接近目标，为项目投资提供确切的依据，这就需要在考察时将考察组织好、计划好，这是投资决策很关键的一步。1、聘请专家我们常说：“高尔夫不是高科技，但绝对是专业的。”这句话很形象地反映出高尔夫投资特性。高尔夫没有什么高深莫测，凡人不可触摸的东西，但要驾驭它，必须要有相当的经验、水平和专业知识。很多人多打了几场球，就以为自己能设计球场、建设球场和管理球场了，其实这是远远不够的，就像球场里的草坪，认识浅的人就只知道一片碧绿如茵的草皮，认识深的就不一样了，草皮下面还有喷灌、排水、造型、营养层和沙层等等一大堆的，这不是表面上就能看得到和知得到的。一个球场，三杆洞和四杆洞的差别不是单纯用尺子就可以丈量的，它还要讲究科学性、合理性、可经营性和挑战性、趣味性，包括球道高低落差、方向走势、发球台、果岭、沙坑、树木、水体诸元素的分布，还有在整个球场中的位置和地位等，都要有很清晰的认识，而这恰恰是很难用数字、数据或统一的文字能够全部表达的。所以，聘请一些有丰富经验和专业知识的专家来实地考察是至关重要的。开始时，请的专家可以主要不是技术性的，而是能够在总体规划上提供宏观意见的人士，比如设计专家、工程专家、管理专家、市场专家等。设计专家主要提供的意见是地理位置是否适宜建设球场，包括地形、气候、水文、地质条件和对外交通等都要考虑到。如果要建，需用多大的面积、哪些区域、大致走势如何等等；工程专家可就设计师提出的意念作一个投资的初步框算，大致的工程量、人力、物力投入的数量、对周边环境影响引致的成本等；经营管理或市场专家可根据投资者的资金情况、地理位置、业主概念等，结合土地的实际现状，考虑到周边经济、交通、人文、自然环境、竞争等条件，就球场的设计建造要求和标准、档次和定位、今后的发展路向、运作模式等提出意见。有了这些意见，投资的总体规划就有了一个雏形了。2、收集资料考察不要走马观花，要实地详细了解情况，取得决策所需要的各种资料和数据。高尔夫球场是一个在自然环境下生存的经济实体，因此，掌握自然条件的变化，无论是在建设期和经营管理期对其来说都是非常重要的。比如气候，气温方面，要了解地区平均气温、最高最低温度、月份分布情况，这会关系到建设工程工期和日后经营的季节性；降雨方面，要了解全年降雨量、分布情况、最大降雨、汛期、雨季、旱季的情况，这又关系到建设工序包括排水管道投入、日后草坪维护和营业时间的安排等；还有季候风的大小、方向，也会对球道设计产生影响。又比如水文方面，有无水域、储量多少、水的化学成分、酸碱度、可利用程度、利用的成本、底部防渗漏质量等，这会影响到工程建造难度、给排水系统投入成本大小、日后球场维护成本、草种选择等。又比如地质方面，地质构造、土壤种类、成分等又决定了施工难度(如是否需大量爆破、人工或机械操作程度)、土壤改良深度和成本等。每一个数据、每一种情况都可能影响到投入的成本和产出的效益，都属于应收集的范围，而且其准确程度与项目的成功与否有着必然的关联。同样地，高尔夫球场不可能脱离市场，周边环境的因素对其生存和发展也起到了决定性的作用，这就必须了解这方面的详细资料。比如周边的自然环境、发展余地、有无人文的或自然的景观或设施、最近城市的距离、海陆空交通情况、城市生活质量、发展方向和观念、投资环境、人均经济收入、高收入人群构成、年齿、数量、水平、爱好、文化倾向、价值观念、外来文化的接受程度等等，都将影响到球场项目的档次和定位，影响到投资的大小，影响到日后效益的源泉。没有充分对相关资料的了解和分析，投资必然会陷入盲目的境地。二、规划在充分考察的基础上，就可以对高尔夫项目作一个初步的总体的规划了。规划一是要建立在详实、科学的资料基础上；二是要收集专家的意见和建议；三是作深入的研究和分析，然后才作出相应的结论。这是投资高尔夫最具决定性的一步，也是影响最深远的一步。总体规划起码包括以下几个方面：1、土地规划基本上确定投资项目的用地范围、面积、性质，范围内各功能区域的分布，如球场、别墅、会所、酒店(如果有的话)、员工宿舍等的大致方位，各区域之间的联系，生活、工作设施的运行方式和程序，范围外的其他区域联系和道路安排等，并由此确定土地购买成本和拆迁成本。2、投资概算确定大致的工程量、工程项目，由此框算出总体工程的投资预算，其中包括球场的设计、土方、造型、喷灌、排水、特殊区域(如果岭、发球台、沙坑等)建造、植草、标识等；又确定其他配套设备设施的投入项目和标准，如球车道、会所、泵房、电机房及设备、员工宿舍、练习场、备草区、小卖店、办公楼、草坪仓库、草坪机械设备、球车、营业用品等，由此得出项目总投资初步预算。3、可行性分析要确切了解目前高尔夫行业现状，业界、国内、本地高尔夫发展的水平和程度、球场对周边环境的影响、球场项目的地位、市场客户人群的定位、市场特点的优劣、同行业竞争分析等，由此定出初步市场策略，作出经济效益预测，包括日常经营收入预测、会籍收入预测、经营成本和费用测算、现金流量测算，最终作出财务评价。到了此时，一个高尔夫球场建在什么地方、建成什么样子、投资有多大、回收期有多长、现金流量走势如何、投资回报率多少等已经形成一个鲜明的概念，跃然纸上，投资者也不用再踌躇彷徨，目标不明，方向不清了。接下来的事情就再不是确定干什么、干不干的问题，而是如何干、怎样干了。三、注意几个要点实际投资操作时要经过许多的步骤和程序，如公司注册、设计师选择、工程队伍选择，直至开业准备等，中间有许多讲究，一些规律性、科学性的东西要遵守，灵活性和特色性的东西又要发挥出来，笔者将在后面的章节对此作重点详细论述，此处从投资者的角度要求在投资初期就要注意的几个观念性问题。1、关于高尔夫项目的注册由于目前国家宏观调控的原因，对土地和所谓高消费行业的控制十分严格，注册新的高尔夫经营项目殊为不易，这已成为行业发展的瓶颈和最大障碍。为了克服这个困难，有些项目投资者会走一些灰色地带，拐个弯，注册诸如休闲、康体、健身、培训一类的项目名称来经营高尔夫，有些干脆就叫乡村俱乐部或体育基地来掩盖营业的实质，这些都是不得已而为之的做法，在接下来的市场操作中必将遇到较大的阻力。很明白的，如果需要销售会员证的话，很多客人会要求看营业执照，现时人们投资的头脑也不再像以前那么简单，几万块钱随便掏，必会深思熟虑，了解清楚、透彻，没有正式的高尔夫俱乐部经营范围，将很难打动他们的心思，赢取市场的青睐。因此，为了占有市场，站稳脚跟，在投资高尔夫项目时就应该把项目注册作为一场不可避免的攻坚战来打，方式也可以根据各地不同的现实情况，多种多样。2、关于设计师和施工队伍的选择这一点在上文中已提到过，千万不要以为便宜就是好的，高尔夫设计与建造不同别的工程项目，一砖一瓦都定得死死的，而应包含了经验、水平、智慧的结晶，这不是光看文件就看得出来的。如设计上，市场的报价从高到低千差万别，但每一种价格的存在都有其特定的意义，一分钱一分货，不同的价钱就得到不同水平的服务，甚至有同一设计师因不同的价格就会给出不同水平的设计图纸的情况。笔者工作过的一个球场，就是一个著名的设计师设计，但其27洞球场设计因业主过份压价，只达到18洞球场设计的收费水平，故图纸效果就与该设计师设计的其他球场产生了明显的差异，教训殊深。在工程队伍的选择上也是一样。现在有种普遍沿用建筑行业的做法就是招标，这样势必将报价高低作为取决施工队伍的最后标准。其实这种方式是流于片面的，工程队的选择除了报价外，还要看其资质、采用标准、设备、技术人才、过往经验、作品、口碑、其他资源的支持等，需要综合考虑。只有足够的投入，才能把基础打好，做出一个好球场来，那些能省则省的做法只会为日后的经营留下无穷的后患。以笔者的经验，只有好的球场，才有好的效益，差的球场效益就差，这几乎已经成为一个铁的规律，因为客人来场就是要在球场中打球，球场质量决定了经营的效益，决定了企业的成败，无论如何是不能掉以轻心的。3、关于前期经营管理笔者从来坚持，经营管理应尽早介入球场项目的建设。企业的成败和经济效益是由市场决定的，及早抓住市场，就抓住了企业的未来。什么是市场？很简单的一句话：客户的需要就是市场。现在是市场经济时代，不是计划经济时代，应该是客户需要什么，就生产什么，要适销对路，产品才会有前途；不应该是生产出产品之后才去寻找市场，才去看要卖给谁合适，这是违反市场规律的。所以一个球场，从其开始规划、设计到建造，每一步都应该紧紧围绕市场来定位、来操作，都要适合打球人士的需要和习惯，制造高尔夫爱好者喜欢的球场。要从方便、满足消费者心理的角度出发，有些需求甚至可以影响到一个球洞的设计和建造，长度、难易度、趣味性和挑战性等等。在作市场策划的同时，就需要考虑日后的经营目标、方式，通过确定经营的目标和方式来确定管理的模式、运作的流程、服务的形式等，再在设计和建造上满足这些模式和流程的需要。所以，经营管理提前介入项目建设是很有必要的，它可以为项目投资建设提供指导性的意见，同时建立一个能满足市场要求的标准。笔者多次提到在作高尔夫投资时一定要先了解市场、规划市场，否则会在接下来的运作中困惑重重，在经营中举步维艰，甚至影响整个投资项目的长远发展。如果你的投资不想获得回报或者你有大把资金等着慢慢花，那又概当别论了。市场是个怪东西，看不见摸不着，特别是高尔夫的市场，由于其产品的唯一性和概念化，使之更加的扑朔迷离。“世界上没有相同的高尔夫球场”，这句话不单指的是球场的造型，而且指球场所处的地域、位置、投资规模、设计概念和建造水平，都不一样。投资高尔夫，卖的产品就是球场，不同的球场给消费者的感觉是截然不一样的。它不像一个工厂，人们只是购买工厂里生产出来的东西，而很少去问这家工厂在哪，是什么模样的之类的问题。当然，球会也要设计出一些会籍品种和消费模式来实现销售，而不是一次性就把球场卖掉(纯资本运作除外)，关键是这些会籍品种和消费模式，只能是一种概念化的东西，说得好听点就是“虚拟”，它代表着的不是一件看得见摸得着的实物，而是一种权益，一种难以细致比较和认真考究的服务和享受，只有依附在球场上，只有经过使用才构成一种客观存在。还有，我们千万不要忘了造成高尔夫销售难度的最大障碍就是其高价格目前投资球场毕竟是高投入，参与该运动也是一种高品味，这必然产生了高价格。从这几方面看，也就是说高尔夫的市场是需要以一种高价格去出售只可在一个规定范围内享受的不确定权利，这种市场定位之难、之虚、之不可预测，可见一斑。但那并不是说，高尔夫市场就不能做了，其实每一个难点都是相对的。高价格就意味着高收入。很多人都听说过“二八开”的理论，就是说80%的财富就掌握在20%的高品质人群手里，按照掘井就要掘有水的井的原则，专做这20%的人的生意会比做另外那80%的人的生意要事半功倍。有了高收入，就会有丰富的投资回报；又比如概念化，正因为高尔夫产品的不确定性，每一个会籍品种或消费方式都可以不一样，而且还可以不断变动，增减权益，这就为产品设计和运作留出了很大的空间。现在很多球会的产品就是五花八门的，适合不同的消费人群，如正会籍与平日会籍所包含的权益就有很大的差别；有些球会价格是打包的，即果岭费、球童费、球车费、更衣室费一起算，有些却又是分开的；还有多种套餐等，形形色色，不象工业产品如一只碗、一只盘，功能是在制造的时候就设定死了，也不能变大变小，也不能根据不同需要作调整。正是有了这些空间，给我们提供了大量想象的余地，使球会能够针对不同的消费者设计出符合需求的品种和方式，满足不同客户的需要，所谓投其所好，使市场潜能得以充分发挥，市场空间得以扩展；唯一性也是高尔夫市场最大的特点之一。正因为唯一，就必有其别于他人的特色。国内许多球场老是慨叹生意难做，笔者认为，其实每个球场都有生意可做，因为每个球场都会有每个球场的特色，关键是有没有把这个特色挖掘出来、推广出来、卖出来。能不能把球场特色形象化、商品化、效益化，反映了经营管理者的市场能力。这就是为什么有的球场地处偏远但做得好，有的位置很好却效益差的主要原因。当然，市场总量有大有小，并不都一样，但道理是一样的。至于怎样做市场，那是经营管理的事情，本文言归正传，还是回到投资的题目上。既然高尔夫有市场，就值得投资，在投资的时候就要好好地研究市场，找到定位，为日后经营管理打下基础。高尔夫市场的不可捉摸凸显出经验和感觉的重要性，因它没有什么绝对的规律性可遵循，也不存在固定的模式，所以在一开始研究投资高尔夫面对的市场时就要找一些对高尔夫专业有相当认识的，在业内有市场运作成功范例的专家或专业管理公司来当参谋，甚至直接聘请他们考察市场做出研究报告。这样虽然表面上看是先花了一笔钱，不知何时才能回收，实际上这笔钱花得绝对值得，因为即使不委托专家或专业管理公司，自己也要走市场调查、资料收集、专家论证这些步骤，花的钱一点也不少。而且请专家或专业管理公司做市场研究还有几点好处：一是这些专家的长期直接聘用成本非常高，单项成果这种方式避免了这个问题，但同时又可有效利用到他们的智慧和经验为项目投资出谋献策；二是高质素的市场调查研究结果可以使日后球场设计建造、经营管理少走很多弯路、错路，其巨大的效益将在日后逐步释放；三是球场建造需要过程，市场前期工作如聘请人员、购买器材的费用就可以大量节省，不会造成过早投入，而建造时又无用武之地的的问题。一般而言，要把握好高尔夫球场投资的市场定位，重点要对以下几个方面进行研究：一、地理位置地理位置是决定整个高尔夫项目投资成败的最基本点。有资深人士说过：“决定市场的，第一是位置，第二是位置，第三还是位置”，可见其重要性。对地理位置的了解，不是单一片面的，而是全方位全面性的，它包括：1、项目本身：所处省、市、区域，项目总体规划，高尔夫在项目中的地位，项目其他设备设施及其相互关系，交通、通讯、水电等基础设施条件等；2、自然环境：周边自然景观，天气、气候特点，水文、地质情况等；3、经济环境：周边经济总量，人均收入、消费习惯，竞争对手，建造、营运成本等。只有对投资项目的地理位置有了充分的了解，才有可能找到适合的市场定位，才有可能作出正确的决策。二、 周边竞争周边竞争是影响项目投资收益的决定性因素。尤其是高尔夫市场目标人群较少，目标区域较小的特点，就更需要对周边竞争对手的情况有清楚的认识，否则同质化严重，很容易产生“撞车”，引发恶性竞争，影响自己的市场路向。这种了解包括：周边球场的数量、分布、地理位置，球场质素，价格(包括各种服务项目)，会籍品种及其权益，配套设备设施，服务水平，管理理念，目前经营状况等等，越详细越好，有利于从中吸取经验教训，找到市场细分空间，进行差异化经营，奠定市场位置。三、市场需求这是市场研究中最难也是最关键的一环。市场就是客户的需要，不知道客户需要什么，市场就无从谈起。但什么样的客户需要什么样的球场，需求量是多大，的确很难用三言两语就能表达清楚，也不是一些表格式的所谓市场调查能说明得了的。要结合以上第一、二点的调查结果，仔细加以研究和分析，特别是消费者的心理趋向、爱好和习惯，有本地市场资源的就着重研究本地市场的走势，旅游概念球会研究的客户范围就应该更广泛一些。集合各种因素，最终得出相对准确的市场定位。当然，市场研究还有很多需要了解、考虑的东西，但作为高尔夫投资的前期工作，做了以上功夫，基本上就可以确定一个市场总体规划的雏形，接下来的设计建造就可以做到有的放矢了。在作好资金、土地的准备和项目可行性分析后，就可以正式开始球场的实际投资操作了。操作通常要有以下几步：一、注册公司注册公司很有讲究，现在能不能有“高尔夫”的经营范围是关键，因为它在许多大、中城市的投资项目指南中已属于不受鼓励项目，甚至是限制项目，但如果执照上没有这一项，日后经营和销售就会遇到很大的困难，甚或引起争议，遭到政策性干预等。而选择一些大城市周边的边缘城市投资注册就容易得多，这些城市虽然基础设施、本地市场不太理想，但它们土地资源丰富，价格低廉，渴望吸引投资，而且希望通过高尔夫球场这种项目改善当地的投资环境，提升地区品位和档次，并增加就业，所以在政策处理上就相对灵活许多，加上现在边缘城市的交通条件已有很大改善，距离已不再是打球人士的最大障碍了。许多投资人士都有在球场周边发展房地产的想法，所以在注册时就要将有关经营项目界定清楚，有些高尔夫俱乐部有限公司里包括了房地产经营项目，有些则另外注册房地产公司，前者运作可节省架构成本，规划统一；后者可独立运作，管理方便，核算清晰，各有所长，主要看投资者的需要而定。还有些球会无法争取房地产经营牌照的，就以会员证带房产使用权的方式开发，也是一条巧路。时下对高尔夫都是众说纷纭，各地规矩也是五花八门。曾经有报章说全国几百个球场中只有两家是经过批准的，这显然太夸张，但审批部门、审批程序混乱却是不争的事实。有的地方由国土部门批，有的由旅游部门批，也有的由计划部门批，还有的由工商部门批，甚至有由环保部门批的。程序也乱，有些地、市就批了，有些说要省级才能批，还有些说一定要拿到部里或国务院去批的。到底谁批的才算数，谁也说不清，统计时自然公说公有理，婆说婆有理，让投资者无所适从。当年就传出国务院为审批高尔夫项目进行过专题调研，希望籍此解决这个困扰多年的问题，这不啻是高尔夫发展的福音，但时至今日，该政策不知是胎死腹中还是半途夭折了，总之离出台还是遥遥无期，投资者要注册时就只好八仙过海，各显神通了。二、球场设计好的球场设计是奠定球会日后经营成功的基石。目前国内还鲜有优秀的球场设计师，也有一些在这方面做了很多努力的，但效果总是差强人意，行内人士看去感觉是稍欠火候。国外有水平的设计师、设计公司就有很多，而且各有风格。总的说，日本风格是球道平整宽阔，球道长，障碍少；欧洲风格是崇尚自然，喜欢原汁原味；美式风格则是球道波翻浪覆，难度大而挑战性强。每一个设计师又有设计师自己的风格，不一而足。球场设计费用也因设计师的水平和名气差异很大。世界级的大牌设计师如尼克劳斯、加利皮亚、格雷诺曼(大白鲨)一级的(还有更大牌的，如北戴，但作为商业运作投资，那价钱有点过了，在此不讨论)，设计费动辄以百万美元计，他们的设计工作规范成熟，设计成果磅礴大气，喜欢套用固定的模式和风格，照此建造出来的球场应该都是一流的。而且尽管可能并不一定是这些大牌亲自操刀，但可以有足够的权利利用他们的名气为球场增光添彩，甚至通过其到访营造活动，引起媒体和高尔夫爱好者的注目。比他们稍逊的是一些年轻一点的著名球员通过其经纪公司签名设计，和一些具备相当经验和专业水平的球场设计公司，这个档次收费在三十万至五十万美元之间，优点是行内名声较好，能根据投资者不同的要求和实地环境的条件来提供设计服务，可以较好地保留和再现球场所处地点的自然风貌、地势和植被，结果大多数是一些实用性强的球场。笔者工作过的丽江玉龙雪山球场就是一个典型的例子，设计师NeilHaworth花了大量心血，先后十多次现场察勘，针对当地的自然地貌、气候、高原等特点，最终设计出一个拥有世界上球道最长记录的经典球场，完成了一件令投资者和所有高球爱好者都满意的作品。还有些收费低廉的国内或国外的设计公司或设计师，经验平平，风格不明显，甚至有为争取到工程施工合约而免费提供设计的，其水平可见一斑。曾见过有的高尔夫球场的投资者，自恃走了若干个球场，打了多少场球，就在设计师出的设计图纸上乱改一气，甚或抛弃设计图纸，自己乱画，以为球场设计不外乎就是那几个元素，那几个要点，自己都懂，孰不知球场设计其实是一项非常专业的工作，需要有专业的高尔夫知识、长期积累的经验、科学的分析、艺术的美感等等，球场本地的自然条件、人文环境、包括地貌、地质、气候、水文、交通、经济条件、风土人情等，都要考虑到，是科学、经验和艺术、智慧的结晶。凭谁随便乱画一气，造出来的球场只能贻笑大方而已。三、球场建设组织球场建设工程当然就是其中最重要，也是最关键的一个步骤，它关系到整个投资的成败得失，也决定了球场以后经营管理的发展模式和路向。一个球场建设工程是多元工程的结合体，需要全面的、细致的、专业的组织和控制，具体内容繁多且技术性强，本文主要是从业主的角度出发，探讨如何以最快捷的方式，达到最理想的效果，需要考虑哪些方面和问题，要经过什么样的步骤，才能将球场建设好。1、施工组织方案在建设球场前，先要确定施工组织方案，否则工程就会如无头苍蝇一样，不知所向。方案一般会有以下几种，各有优劣：A、总承包就是将整个工程承包给拥有合格资质的高尔夫球场建筑公司，要求其按质、按价、按量、按时完成整个球场工程建设。这种方式可以让业主清晰了解工程整体概念，有效调控投资规模和速度，避免陷入大量繁杂专业的具体事务中。它会出现的问题是整个工程的成败都维系在一个工程公司身上，这就存在着相当的风险。好的工程公司固然可以按要求甚至是超水准建出一个符合标准的球场来，但一旦“遇人不淑”，后果就难以预料了。有的工程公司采取低价进入，再层层加码的方式；有的偷工减料，以次充好；有的实力不济，半途而废或拖延工期；更有甚者管理混乱出现事故，激化各方矛盾，形成“引狼入室”的局面，一发不可收拾。因此，如何挑选队伍是总承包方式最关键的问题。B。分包这种方式是将工程分成几大项目，分别交给不同的专业队伍建造。它要求业主要有很强的施工组织能力，有专门的部门和人员实际运作，挑选、调控、监督和验查工程队伍及其工程进度、质量、效果等。其优点是显而易见的，可以有效和深入地把握各项工程的进展、质量和价格，但也存在某一局部配合不足，会影响全局进程的风险。C、自行组织施工有些业主为了能在球场建设中充分体现自己的理念和设想，希望减少中间环节，节省管理成本，于是采取直接的方式实行施工，延聘各类有需要的专业人才，成立相关的部门机构，自行采购物料，租赁或购置机械，具体执行施工方案。这种方式势必需要业主投入大量的时间和精力，而且也存在因专业程度不够导致工期预见性不足，或施工质量不如意需要返工重整而使成本增加的风险。这几种工程组织方案各有特点，不同的业主会采取不同的方式以更适合投资的需要。也有采用混合形式的，如包工不包料、部门分包、部分自建等。但不论是何种方式，都应在工程开始前有一个明确的决策，提前预测到资金运用、工程进度、工程控制和将会产生的问题与风险，做到心中有数。2、施工队伍的选择这方面的方法很多，如公开招标，逐个考察，以不同的合作形式挑选不同的队伍等等。无论哪种方法，最终的目标都是以最低的成本，最合理的速度取得最佳的质量效果。很多业主以为用公开招标或类似的形式，选取以最低价格竞标的队伍，就可以保证工程的成本控制，其实并不全然。因为高尔夫球场的施工工程实在有别于其他的建筑工程，后者的建设标准因为长期积累已经十分规范化了，一砖一瓦都可以算个一清二楚，只要按照设计图纸施工，材料达到要求，质量差别都不大。但球场建设就不一样了，它是一个对设计进行二次创作的过程。雇一个农用机手，用一台国产“东方红”推土机推土方；与雇一个外籍的有相当经验的球场造型师，用一台美国产“卡特彼勒”六方向专业球场推土机推土方，一样叫做造型，其价格和质量真有天渊之别，但如果单从项目报价上看造型工程一项，不懂的人根本不知道为什么有的公司造型工程报价上百万而有的却只报几万，差别到底在哪？很难看出来。笔者参与过一个球场的建设，业主盲目计算成本效益，在招标中采用报出了最低价的工程队，结果球场粗制滥造，很多地方既违反高尔夫专业规律，又畸形怪状，突兀难看，隐藏工程用料低劣，做工差乱，几乎无法投入使用，最终需要推翻全部重建，交出了昂贵的学费，付出了沉重的代价。还有一种低价竞标也令人不齿，就是先以低价中标，然后再利用业主高要求、赶速度的心理，不断改变工程用料和工序，增加工程量，变更成型标准，最后使投资远远超出了预算，这种工程队伍也是不能用的。所以笔者特别要说明的是，高尔夫工程的承造并非价格越低越好，而是要看用了什么人，通过什么样的手段和方式，是否达到了要求，方为比较选择的上策。什么样的球场施工队伍才合格，大致有以下几个标准： 具备国家规定的建筑资质，独立法人，有一定的品牌知名度； 有足够的项目管理和专业技术人才、设备和资金实力； 有成功的建造先例和经验； 如果有一定的球场管理、市场运作的综合业务能力，就更好。3、施工过程控制因为球场建设施工完全是在露天作业，所以受到天气气候条件影响很大，在建造过程中，必须避开或利用高温和寒冷、干旱和多雨等季节变化带来的影响，这就使作出施工计划和对之严格执行变得非常重要，而这些又需要充足的资金、合理及时的人力物力调配和供应、丰富的施工经验和组织来支持，缺一不可。又因为球场建设工程中有太多的隐蔽工程如喷灌工程、排水工程，半隐蔽的如造型工程、铺沙工程等，在工程完成时如果发现问题将很难返工或返工将造成很大损失，甚至根本就发现不了问题，直至使用一段时间后才显露出缺陷来，因此特别需要有很好的过程控制和质量监管，包括对物料和工序细致的数量和质量验收。除业主要有相关的质检技术人员和严格的规章制度外，还可以聘请专业的建设监理公司进行工程监理。球场建造主要包含测量工程、土方土程、造型工程、排水工程、喷灌工程、分部(如果岭、发球台、沙坑、球道、长草区)建造工程、植草工程、球车道工程、园林绿化工程、建筑物(如泵房、发电机房、小卖店、仓库、宿舍)建筑工程、标识系统工程、设备安装工程等，当然，完整的球场还应有备草区、练习场(包括建筑物、设施设备)、会所等建造工程。这些工程有的有先后施工顺序，有的需同时展开，交叉进行以作配合，这都需要有良好的施工计划和组织进度控制。总之，球场建造是一个多元的系统工程，这中间最根本要控制的就是三样东西：工期、质量和成本。4、施工质量验收诚如前所述，球场建造的各项工程验收应该贯穿在整个建造的过程中，而不是只在完成后。验收标准主要是根据设计图纸、设计师提供的建筑规范、施工方提供的工程量清单、外观和实际使用功能实现的程度等来验看施工的质量水平，同时要作好相关的记录，严格通过固定的程序取得制度规定的人员的确认，以便为业主和施工方最后结算提供真实、完整的依据。值得一提的是，早于施工组织方案确定时，业主与施工方就要有一个包括了详细的工作范围、内容、数量、期限和品质要求的合同，这个合同的描述与介定拟定得越详细，双方可能产生的争议就越少，建造品质就越有保证。一个高尔夫球场建造的组织，远比笔者上文提出的要复杂和多样，中间出现的许多问题有些是可以预见的，有些则是不可预料或者突发的；有些是有普遍规律的，有些又是带有地域或环境特殊性的；有些是由客观原因造成的，有些却是因主观判断造成的。每位业主在投资之前，对此都应有清晰的理解和坚定的信念，同时也要有雄厚的实力和应变的能力，唯此，集合着业主、政府、公众期盼的理想球场才得以诞生。球场建成，就可以开业了。事实上，早在球场最终落成的前几个月，开业的准备工作就应该开始了。开业准备不外乎四个方面：人员招聘和培训、物资采购、工作和运作制度与流程建立、市场预热等。那么要如何做，比如要招什么岗位的人员？培训教材在哪？要采购哪类物资？都有哪些制度？是否符合球场现状？设计什么样的会籍品种？许多业主到了此时又有点“老鼠拉乌龟”无从下手了。这里介绍几种通常的做法：1、自己组织开业筹备。这种做法是根据投资时所确定的球场定位、发展方针、市场路向，以及建成后球场状态、设施设备条件等自行安排各种开业准备工作。其优点是过程可控性强，业主的意愿反映较真实和全面，控制得好的就可以节省成本；缺点是需要业主相当充沛的精力和大量的时间，同时也需要有很强的专业知识和实际操作经验。因为当时球场建设尚未完工，业主要两面兼顾，难免会顾此失彼，更遑论有许多业主尚有其他更多的生意需要打理，那就越显捉襟见肘了。此外，有些业主以为会打球，或者接触过部分球会管理项目，更或拿到一套球会运作流程和制度就可以了，其实这是一个很大的误解。还是回到那句老话：“高尔夫管理不是高科技的，但绝对是专业的”，前一句说的是高尔夫管理没有什么高深的理论，没有不可逾越的技术难题，没有一般人不可企及的科学高度，似乎谁都可以做，谁都做得了；但后一句也说的很清楚，高尔夫管理需要专业，它不一定可以量化，不一定有具体的价值标准，但专业的人做出来的样子，包括同一个物件的摆放，同一项制度的实施，与不专业的人做出来的样子，根本上就是两码事。这中间凝聚着专业人士的经验、阅历和理解，不是略知皮毛，蜻蜓点水就可以涵盖和完成的。如果不这样看，接下来的运作就会出现诸如物品不合用、人员服务不规范、流程不合理等等不专业的情况，为行内人士和客户诟病，直接影响球场的对外形象和经营效益。到那时再要整理，花的力气和金钱可能要比聘请专业人士和公司多得多了，万一积重难返，陷入恶性循环，还可能会导致整个投资失败、功亏一篑。2、聘请职业经理人牵头筹备。这种做法的优点是成本不高，专业也可以比较贴近，而且较容易贯彻业主的意愿和理念，但必须注意几个问题：市场上高尔夫人才奇缺，而且良莠不齐，加上近年国内高尔夫运动发展较快，有些人就是逮住机会在不断跳槽中寻求升迁的，单凭履历表是很难判断其水平和能力是否能达到他所就任的职位的。万一“遇人不淑”，做出来的活儿不够专业或差强人意事小，引致关系紧张和出现事故就不好处理了，所谓“请神容易送神难”。笔者接触过好几个球场投资业主都曾遇到过这种麻烦，最后不是“破财消灾”，就是不欢而散，严重影响球场经营的顺利开展；毕竟人无完人，高尔夫是个综合性很强的管理项目，每个分部门之间专业分野迥异，如管草坪与管竞技、管会所、管财务、管人事等都是截然不同的专业，很少有人能做到融会贯通的，每个人可能都只是一个方面的专家，离开了这个专业其他的就不甚了了。这很容易就因聘请的专业人士专长不一而造成球场各部分发展不平衡的情况。也就是说，很少有人能做到各方面都满意的结果；专业人士加盟，纯粹个人行为，即使签订了有关合同或者任务书，实际上也不可能真正承担起责任来。好的经理人固然是尽职尽责，一心一意为业主着想，但也有些鱼目混珠者，眼高手低，不善经营或者决策失误，更甚的是贪污腐败、结党营私，最后一看势头不对，溜之大吉，业主只能是打落门牙往肚里吞自食苦果了。一般很难再能追究到当事人的什么责任，要追也追不回些什么来。所以，聘请职业经理人也有一个风险的问题。3、委托专业管理公司。这是笔者认为较好的一种做法，它基本上可以避免了前两种方法的一些弊端，有比较突出的优点：管理公司是一个经济实体，可以对球场管理负起足够的责任；管理公司选聘的人员，一般都是经验丰富，专业水平较高，有良好业内业绩记录的，否则，管理公司无法面对业主，自身也无法生存；目前国内的管理公司收费不高，效益和价格比比较佳；管理公司有丰富的人才资源，即在球场的各方面管理都可以提供相应的专业支持，基本上完成一整套的开业准备是不成问题的。但委托专业公司也有不足之处，一是目前国内有水平，有规模的高尔夫管理公司实在太少，选择余地严重不足，而国外的公司价格又偏高，且老是出现水土不服的问题；二是管理人员受专业管理公司管辖，有自己一套工作方式方法，价值的判断标准为是否符合双方签定的合同和是否有利于合同的完成，这就使业主的一些理念和想法或者要求不能得到一一满足，而这又是很多投资高尔夫的业主难以接受的。许多业主都是因为喜爱高尔夫运动而后投资建球场，希望通过此项投资展现个人的喜好、理想甚至虚荣(相反，很少听说有人喜欢住酒店而自己投资酒店的)。一般的投资都只以经济效益为准绳，但高尔夫就不一样，老板们都喜欢通过自己的球场去展示自己的个性、形象，甚至面子。虽然我们不否认所有权与经营权分离必定是管理需要的大势所趋，但也得承认目前中国高尔夫的投资现实。此方面往往因此而引发业主与管理公司的矛盾，没有高超的技巧是不容易协调的。无论业主采用哪种方法去筹备球场开业，有一点是必须坚持的，就是要用高级的人才、良好的用品、规范的制度、顺畅的流程，这样才能使球场在开业时以一个高档次、高水平的面貌展示给客户，从而为球场树立良好的形象和口碑，为日后经营和发展打下基础。一个球场要开业，准备工作量大而繁多，专业要求非常高，无论哪一个环节出现疏漏或偏差，对球会以后经营和管理的影响都将是长期和持续的，甚至是决定性的。比如采购的物品不适合，以后用起来就别别扭扭；球童培训不到位，客人就会认为球会服务水平低；流程设计不合理，工作效率就无法提高等等。所以这些工作都必须做到、做细、做好。笔者将这些工作归纳为四个方面，以供参考。1、人员招聘和培训这一环的重要性毋庸置疑，球会日后经营的好坏，人的作用是决定性的。如何招聘到好的人才，在适合的岗位上发挥作用，这是管理者首先要解决的问题。有了基本的队伍，其他问题就可以迎刃而解。一般有几个步骤：A。定编定员要招人，首先要知道要招什么人，第一步是要确定一个完整的架构编制。球会的运作架构是怎样的，设置几个部门，有哪些等级，名称是什么，工作如何分类，都有些什么岗位，每个岗位需要几个人，每个岗位对人员性别、年龄、学历、经验的要求是怎样的，工资待遇怎样确定，完成工作的标准是什么等这些问题，一开始就要弄清楚。要列出详细的图表，以为下一步招聘作出明确的指引，不至于无的放矢。B。信息发布现在招聘的渠道很多，都可以为我所用。而球会应针对不同的岗位需要采用不同的方式，比如找高级管理人员可通过委托猎头公司；专业岗位如教练、厨师等可由熟人介绍；普遍性的岗位可通过刊登平面和电视招聘广告、网上搜寻、在当地劳动部门设立的人才交流市场发布公告和开放展位等；部分专业要求不高但集中和数量较多的如服务员、球童等可直接找相关的院校洽谈，整批招入。这个过程要注意并非来者不拒，而是要先报资料，审核后再行面试，否则在一些失业率较高的地区很容易出现人满为患，应接不暇的现象。C。录取判断这方面要事先设计好相关的表格和流程，根据定编的架构，逐一审核应聘的资料。一般先确定骨干人员，包括各部门经理和人事负责人，以便更好开展下一步工作。资料初审合格后由用人部门会同人事部门对合格的对象进行面试，面试时间、地点、试官、试题要逐一确定，面试通过后再将资料汇总报送上一级审批，最终确定录取人员。D。培训培训是球会风格形成的最重要一环，球会日后管理和服务的水平高低，就看培训的水平高低。有些人认为培训的主要对象只是一线工作的员工，其实这是误解，培训应该是全员的、全方位的、不间断的。当然，开业培训对球会管理和服务的水准、效率高低、员工精神风貌、企业文化产生的影响自然是最深远的。培训基本有五大项：职业道德和服务意识；高尔夫常识；岗位所需专业知识和技能；公司规章制度和企业文化；安全消防知识。这五项缺一不可。当然不同岗位培训的侧重点不同，强度、时长和方式也不一样，但都必须通过理论和实操两个方面的强化，达到球会开业时统一和良好的整体风貌。根据笔者多年在球会的工作经验，人员招聘时要注意以下几个问题： 架构和人员的配备要适合不同地域、不同背景、不同沿革、不同环境、不同市场需求的要求