印刷厂用地项目建议书.doc

开发市印刷厂用地项目建议书xxxx市xxxx（集团）房地产开发有限公司2003年4月16日目 录第一章 概述一、城市概况二、可行性研究的范围三、区位分析四、开发必要性和可能性第二章 市场预测第三章 项目建设方案一、项目建设定位二、具体建设方案第四章 投资估算及资金筹措一、投资估算二、资金筹措第五章 实施计划第六章 效益分析一、收入估算二、效益分析三、风险分析第七章 结论第一章 概述一、城市概况xxxx市是一个集能源材料、高科技产业、外向型经济和森林化城市为一体的新兴发展城市。湘黔、洛湛铁路交汇于此，207国道和320国道及上瑞高速公路贯穿其中，交通十分便利。随着西部大开发的进展和加入WTO“国民待遇”的普及发展，处于湘中重地的xxxx面临巨大的机遇和挑战。xxxx市委、市政府高瞻远瞩地制订了“十五”规划，“十五”末城区人口将达30万，这为房地产事业的发展注入了强大的活力和后劲。二、项目区位简介市印刷厂办公、住宅用地位于湘阳街南面，金谷路以西，王家小区以东，总用地面积13351平方米（20亩）。本公司将对该地块进行重新规划、设计、开发，建设一个高档、舒适、安全的住宅小院，本项目建议书按上述基本情况，对本项目的经济、社会、环保三大效益进行研究，为是否开发该项目提供依据。三、区位分析房地产投资需要有长远的眼光，看到的是明天的收获。如一个地方已是发展热点，各房地产开发商竞争激烈，则投入成本增加，利润减少。根据以上分析，在xxxx建设一个高质量、高品味的住宅小院是可行的。客观市场的这种可能，选址则至关重要。选址必须符合以下几点：一是既不能在太吵闹的市中心也不能搞纯脆的郊区化；二是环境至关重要，必须山青水秀；三是能利用市区的公用设施，以节省成本。根据以上要求，本项目用地是比较理想的建设地址，可利用现有水电气等配套设施，建设条件宽松。石马公园、春园公园近在咫尺，银海、佳惠购物，中心医院、防疫站就医，三中、三小就学非常方便，具有一定的升值潜力。四、建设该项目的必要性和可能性一）建设新项目是本公司发展的需要xxxx房地产公司目前处于起步期，通过开发xxxx花园，本公司已在我市房地产开发领域中具有一定的社会知名度。但xxxx花园的开发依托电业局的土地优势、购买优势，这种资源是有限的，公司要发展，必须要拓新的项目。目前，房地产开发竞争日趋激烈，各房地产开发企业都在寻求新的起点。在这种环境中，本公司不进则退。二）是提高xxxx住宅品味的需要xxxx的房地产与其它地级城市比较，开发的理念、开发的质量明显落后。目前xxxx房地产的发展还处在起步阶段，低质、低品味的房屋供过于求，环保、健康、智能型住宅建设尚未启动。根据市场调查结果表明，xxxx随着经济、政治、文化健康快速发展，人们生活质量大大提高，部分居民已有更高的生活需求，住房消费将趋向成熟，这种意识将促进房地产向“以人为本”的享受型的方向发展，因此以适度超前的意识建设一个高档的住宅小院作为先导，是一项积极的探索。xxxx花园的建设已能看到这一点。三）建设该项目具有可能性1、通过xxxx花园的开发建设，积累了一定的房地产开发经验，具有先进的开发理念。2、具有良好的信誉和较强的经济实力。3、有健全的营销网络，有科学的营销理念，本公司有能力开拓市场，加速资金回笼。4、具有配套的物业管理公司，能提供完善的物业管理，以提升小区的价值。5、已与市印厂达成开发意向，通过财务核算，本项目的开发具有一定的经济效益。第二章 市场分析一、市场现状目前城区常住人口约20万人，无房户约4000户(其中涟钢约1200户)，并每年以10%递增(城区新增人口)。市场闲置房约15万平方米，按每户100平方米计算，可解决1500户人的住房困难。另一方面，市场缺少区位好、质量好、户型好、环境好的住宅小院，一部份人得不到理想的住宅，这部份人逐年增多。究其原因：1、目前我市房地产开发政策不健全，开发商鱼龙混杂 ，少数个体(地下)开发商的操作严重影响房地产市场；2、房地产开发在我市远未形成专业产业，开发的理念、模式落后；3、城镇居民收入水平低，预期收入不明朗，住房购买力很不足；4、物业管理意识尚未形成，跟不上房地产开发的步伐，跟不上人们生活的需求；5、空置房大多为位置较偏、户型不合理、质量差等问题，如涟滨东街的玉龙新村、火车站批发市场等。本项目区位优越，配套功能齐全，如以全新的理念，开发建设一个高档次的住宅小院，共建各种住宅约80套，面向城区消费者，其市场潜力较大，具有较大的可行性。市场调查表明，以中心医院、防疫站、医药集团、三中、三小为中心即可形成一个较大的目标销费群体。二、目标群体特性分析1、年龄以中青年人为主，中年人一般为二次购房购，原房为50m2左右的老房；青年人为第一次购置新，追求一步到位，购买力相对较强，但针对大额投入而显有所困难，因需要银行支持。2、要求小区环境优美，管理完善，配套设施齐全；3、购房心理具有多重性，享受、居家、升值兼而有之。4、购房选择比较稳重，一般希望购现房，对物业管理费的承受能力不大。第三章 建设方案一、项目建设定位根据市场调查表明：人们的居住理念正在发生变化，要求注重小区环境建设、物业管理、户型设计、建筑质量等。因此将该项目定位为xxxx高档住宅小区的先行军。“以人为本”地进行小区规划，小院规划为7栋商住楼，其中住宅175套，建筑面积24882.4m2门面建筑用地面积为4097m2。小区利用率为43.8%，绿地为面积为5200平方米（比率38.9%）。总建筑面积为32907m2，户型设计为三室二厅二卫120m2平面结构，四室二厅140m2以上的错层结构。二、具体建设方案1、规划方案见平面图2、充分考虑小区内的公共配套项目的建设。3、注重文化品味，力求使小区集人文景观、绿色环保与建筑艺术为一体。以现代建筑与欧式建筑结合的风格进行建设，顶楼全部为跃层结构。第四章 投资估算及资金来源一、投资估算一）、技术经济指标总用地面积：13351平方米总建筑面积：32907平方米住宅建筑面积：24882.4平方米门面及其它用房面积：4097平方米绿地面积：5848平方米建筑密度：43.8%容积率：2.46绿地率：38.9%二）投资估算1、土地成本：600万元2、土建成本：1360万元3、附属工程：100万元4、税金：85万元5、营销（广告）费用：42万元6、办产权证：10万元7、其它费用：78万元合计：2275万元二、资金来源自筹600万元，公积金贷款300万元，预售房屋600万元，贷款800万元，合计：2300万元。第五章 实施计划该项目的工程进度计划本着合理组织、统一安排原则，同时考虑市场发展的需要，采取工期从紧的措施，计划整个项目的运作期限为15个月。（项目实施时间安排表见附表）第六章 效益分析一、收入估算1、北面门面收入：10904800523.2万元万元(门面按二层计算，平均每平方米2000元。)2、东面门面收入：9122800255.4万元3、住宅收入：248826801692万元4、车库收入：2631.2800=210.5万元5、其它门面上用房收入：1400800=112收入合计：2793万元二、效益分析利润总额：2793-2275 =518万元投资投资利润率：518227522.8%三、效益评价根据以上分析，投资利润率为22.8%，具有一定的抗风险力。并能上缴税收80余万元。通过经营门面安置劳动力100名，因此该项目具较好的社会效益、经济效益。第七章 研究结论及建议 一、可行性结论根据以上调查、分析和研究，市印刷厂地块利用城区改造扩建的契机，其建设时机成熟，建设条件良好，其建设方案是切实可行的，具有很好的经济效益和社会效益。可加快建设进程，以取得竞争时间优势。二、建议1、加紧与印刷厂的谈判，争取降低土地成本，达成灵活的付款方式以减小资金压力。2、尽快办理立项、规划设计等手续，争取能按计划开工，以获得市场竞争先机。3、把握“以人为本”的开发理念，掌握人的住房心理，把该项目建设成继“xxxx花园”后我市住宅新的样板。进一步树立xxxx房地产公司的品牌。4、整合资源，发挥电业局的信誉度和行政引导职能，发动电力系统职工购房（与xxxx花园不同的目标群体），加速房屋出售，加快资金回笼。本公司开发该项目一定要认真研究、加强管理、重视策划、节省成本。如此，该项目的建设能增强公司的经济实力，获得较好的经济效益，进一步树立公司品牌。同时通过建设一个高档领先的住宅小院，既能解决一部份人的住房问题和就业问题，又能提升xxxx的住宅品味，具有较好的社会效益。序号工作内容完成时间1可行性研究报告编制2003年5月8日2洽谈